文靖路物业评估报告PPT课件

文靖路218号物业评估报告 2015年2月13日 目录 第一章南京市场概况 第二章估价房产概况 南京土地市场 2012年 2014年第三季度南京市各季度土地成交面积与成交金额 根据数据统计 2014年第三季度南京共成交43宗土地 总面积共127 67万平方米 同比下跌53 55 总成交金额达51 22亿元 同比下跌82 07 土地成交额的暴跌 一方面原因是土地成交面积的暴跌 另一方面 更是土地成交结构的变化 从土地成交面积用途分布来看 南京2014年第三季度年成交的土地中 工业用地成交63 54万平方米 占总体的49 77 其他用地共成交38 77万平方米 占比为30 37 成交金额214 11亿元 占全市土地成交总额的77 相对于2013年同期 地价较高的住宅用地土地的成交比重较大 成交167 11万平方米 占总体的60 81 成交金额464 21亿元 占全市土地成交总额的66 3 地价较低的工业用地成交面积占17 82 这种成交结构的变化大幅降低了南京2014年第三季度的土地成交额 南京土地市场 2014年第三季度南京土地成交面积用途分布2013年第三季度南京土地成交面积用途分布 南京土地市场 各用途的楼面地价如上图所示 2014年第三季度住宅楼面地价达7656元 平方米 同比上涨35 商业 办公用地平均楼面地价达3601元 平方米 同比上涨13 6 工业用地楼面地价同比上涨19 67 达到292元 平方米 其他用地楼面地价为553元 平方米 下跌17 59 2013与2014年第三季南京市各用途土地成交楼面地价对比 单位 元 平方米 南京商品房供应分析 2013年 2014年第三季度一手商品住宅供销量 2014年第三季度 7月份南京市新入市商品住宅7398套 8月份南京市新入市商品住宅8591套 金九银十之前 相关部门曾统计63盘预计加推1 09万套房源 然而由于市场下行 买房人观望等因素 今年多次出现新盘上市量缩水的情况 青奥会后楼盘恢复开工 加上9月为传统旺季 之前不少楼盘上市时间的推迟 赶上限购限贷松绑传闻的刺激作用等 在九月即将结束之时统计显示 9月共有5300余套新房入市 第三季度南京市批准预售商品住宅面积21289余套 同比减少42 3 而同期南京市销售新建商品住宅14991套 供大于求 从2014年的供销量水平来看 市场总体仍将处于供过于求的状态 南京商品房成交分析 2013 2014年南京市新建商品住宅成交价量走势 自2012年回暖到2013年逐步升温 再到2014年第二季度回落 南京市楼市交易量走势呈现起伏波动 根据数据统计 2014年第三季度南京一手商品住宅共成交14991套 面积157 35万平方米 同比减少38 6 2014年第三季度样本成交均价持续走低 南京商品房户型分析 2014年第三季度南京市新建商品住宅成交户型分布 由于限购政策的影响 楼市中的投资成分被极大的挤出市场 刚性需求在市场中占绝对地位 小户型成为主导方向 2014年第三季度南京新建商品住房市场 80平方米以下的小户型成交2942套 共18 83万平方米 占全市总成交面积的11 97 80 100平方米的改善型物业成交5990套 面积54 35万平方米 占总成交量的34 54 100 140平方米物业成交4577套 面积54 22万平方米 140平方米以上的大户型共成交1482套 面积29 95万平方米 占总成交量的19 03 南京商品房区域分析 2014年第三季度各区新增商品住宅成交情况为 江宁区成交量最大 共成交3878套 面积42 43万平方米 占全市的24 98 浦口区成交3550套 共35 89万平方米 占比为21 13 六合区2321套 共20 94万平方米 占比为12 33 建邺区1144套 16 39万平方米 占全市的9 65 栖霞区成交954套 面积11 37万平方米 占比6 69 雨花台区1144套 14 97万平方米 占全市8 81 鼓楼区成交722套 成交面积8 81万平方米 占比5 19 玄武区 秦淮区 溧水区 高淳区成交均不超过4 南京商铺市场分析 2014年第三季度 由于整个房地产市场行情低迷 商铺供求两端均出现大幅萎缩 南京市一手商铺市场共成交680套 总面积5 63平方米 同比减少33 37 南京写字楼市场分析 2014年第三季度 由于整个房地产市场行情低迷 写字楼供求两端也均出现大幅萎缩 南京市一手写字楼市场共成交964套 总面积7 54平方米 同比减少24 9 目录 第一章南京市场概况 第二章估价房产概况 估价房产区位情况 估价对象坐落于江宁区文靖路218号9 原南京江天房地产开发有限公司 所在区域位于南京市江宁区 所在小区临文靖路 估价房产区域情况 估价对象所在区域位于东山号 区域位置较好 商业市场开发较成熟 管理较完善 周边娱乐休闲配套设施较齐全 区域内商服网店分布状况 商业聚集程度较优 区域内商服业类型 以中小型商业及服务性行业为主 区域内商服网点经营类别与骨干网点 经营类别较多 以餐饮 宾馆 卖场 超市等为主 区域内商服网点性质与经营规模状况 以中小型商业网点为主 区域内客流类型为本地顾客为主 客流量较大 顾客消费水平以中档消费为主 估价房产交通情况 道路及交通便利度 估价对象所在区域内有文靖路 土城头路等混合型主次干道 路面保养维修较好 道路质量较优 道路通达状况较优 公交状况 估价对象所在区域内有137路 191路 江宁18路 东旺线等公交线路从估价对象周边经过 公交状况优距地铁站点的距离 估价对象距地铁双龙大道站约3km 距对外交通枢纽距离 距南京火车南站直线距离约4 8km距江宁万达约1km 估价房产情况 估价房产情况 评估建筑物状况估价对象为江宁区文靖路218号9 原南京江天房地产开发有限公司 该物业为3F 近2000方 一F原为售楼处 现为未打扫饭店 2 3F为办公室 物业门口停车不方便 现已被划为私有车位 物业管理水平较差 建筑物北面为较老的民房 影响环境 若拆迁后 规划未定 有不确定因素 该建筑物位于小区当中 可做业态很少 不适宜经营 预估房产价格 评估物业由于位于小区内部 经营物业有限 且无停车位 目前仅可当