房地产价格的宏观调控ppt课件

房地产价格的宏观调控 组员 二 房价现状 一 概论 三 专家观点 四 政策演变 五 国外政策 六 调控手段与意义 目录 CONTENTS Part1 概论 一 宏观调控的定义 宏观调控 简称宏调 是政府实施的政策措施以调节市场经济的运行 房地产宏观调控 指国家运用经济 法律和行政等手段 从宏观上对房地产业进行指导 监督 调节和控制 促进房地产市场总供给与总需求 供给结构与需求结构的平衡与整体优化 实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动 二 宏观调控的背景 二十一世纪中国的房地产市场是个充满想象力和有待开拓的新领域 但不可讳言的是 这个有待开拓的领域也充满了许多的风险和挑战 同时也存在着咨询与法律方面的欠缺 2013年全年来看 一线城市和部分二线城市表现较热 房价有持续上涨和反弹的市场风险 三四线城市则由于市场供应量充裕 市场整体表现相对平淡 价格上涨动力不足 一些城市还出现了市场成交量低迷 房价下跌或停涨的状态 三 宏观调控的原因 一 多年来 房地产调控均见成效 房价越调越涨的严酷事实 让市场各方对调控产生了经验性 抗体 二 多年来 房地产调控无效而终 所出台的诸多政策执行不到位 尤其是政府在2008年的救市举措 让公众对政府的调控及调控的决心产生了质疑甚至不相信的心理反应 三 尽管不断出台各种调控政策 但并没有触及土地财政这个问题 四 多年来 住房保障工作严重滞后 欠账太多 虽然中央政府在此轮调控中强调了加强保障性住房建设 对整体市场来说一时难见成效 即便各地能完成计划 但离满足市场需要还将相差甚远 而且 这种情况短期内还难以解决 五 政府出于刺激经济增长的目的 大量投放货币和信贷 造成市场流动性持续过剩 同时经常化维持负利率状态 在一定程度上容忍乃至放任投资泡沫和通货膨胀 四 宏观调控的目的 房价调控的主要目的在于抑制房价过快上涨 稳定市场房价 公众在对房市走势和房价预期观望的同时 也对政府的调控行为和调控效果予以观望 2010年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机 遏制房价过快上涨 并且先后采取了土地 金融 税收等多种调控手段 Part2 房价现状 一 中国房价最贵的十大城市 一 北京均价 32131元 二 上海均价 31670元 三 深圳均价 30615元 四 三亚均价 25046元 五 厦门均价 18747元 六 广州均价 18484元 七 杭州均价 18208元 八 福州均价 15569元 九 温州均价 14870元 十 南京均价 13877元 二 当前我国房价虚高是不容争辩的事实 无论从 租售比 还是 房价收入比 上衡量 都能说明 中国的房价虚高 尤其表现在一线城市 比如一般认为良性运行的房地产市场 租售比为1 200到1 300 房价收入比为4至6倍 我们身边可以看到的租售比为1 600甚至1 1000 房价收入比为20倍甚至30倍的比比皆是 都远远超出可以接受的范围 三 我国房价将面临较为严厉的调控措施 房地产价格虚高 已引起中央政府的高度重视 房价虚高可能重蹈 东南亚金融危机 的覆辙或复制次贷危机 房价虚高会导致地产泡沫 最大的危害是将引发经济危机 东南亚金融危机让人记忆犹新 美国次贷危机的阴魂未散 前车之鉴 后事之师 中央政府已引起了高度重视 必然会出台适宜的调控措施 四 供求状况不容过于乐观 当前 许多 口水 专家在各种利益的驱使下 一味地鼓吹房地产市场需求如何旺盛 潜力如何巨大 前景如何广阔 但现实状况究竟如何呢 1 空置率过高 说明供过于求 至少说明暂时存在实际需求不足 2 城镇化的持续拉动房产需求是纸上谈兵 3 各地市民持币观望 说明房产并非他们的急需品 Part3 专家观点 一 独立经济学家 谢国忠 日前 谢国忠在厦门大学EMBA鼓浪屿名家论坛上发表 当前国内经济前景与展望 主题演讲 当谈到房地产领域时 谢国忠抛出 千万别买房子 有空房子赶快卖掉 的观点 谢国忠指出 目前市场形势有点转变 如果以房价与收入比算的话 中国的房价在全世界是最高的 香港的房价也高 但是房价收入比是15倍 而发达国家只有6倍 但是中国的北京 上海最高已经达到二三十倍 买房子的话考虑两个方面 第一是租得出去的房子才考虑 第二是考虑房租回报率 中国没有那么多人 人口下降 那么房地产一去不复返 房价永远是下降的 2020年已经不远了 2015年中国社会将进入老龄化阶段 到2020年人口将会下降 现在没有必要去买房子冒险 不要做发财的梦 现在把房子卖了一辈子开心 二 SOHO中国董事长 潘石屹 潘石屹日前表示 如果政府没有太离谱的干预 中国房价暴涨的可能性几乎不存在 从政府到开发商再到购房者 所有人的心态都应该放松 不要再鼓吹还有更严厉的政策 更严厉的政策针对什么 就是房价的更快上涨 潘石屹指出 现在不是房子非常短缺的年代 现在开发商建房能力 土地储备能保证未来一段时间内的市场供应 三 中国房地产指数系统 中国指数研究院 其最新在北京发布的研究报告称 今年上半年中国房地产市场销售增长明显 开发企业投资信息有所恢复 土地市场明显升温 预计下半年成交量可能在小幅振荡中逐步上升 房价仍会稳步上升 个别城市还会较快增长 数据显示 今年上半年 杭州 深圳 天津 苏州 重庆 青岛等城市住宅成交面积均超过一倍左右 同时 新增供应下降明显 北京 成都 武汉 深圳等地市场存量消化迅速 部分城市四月下旬以来涨幅加快 6月 3全国35个大中城市中有28个住宅价格环比上涨 报告预计 随着企业投资信心的逐渐恢复和主要城市可售量的减少 预计企业将在下半年加大投资力度 开发投资将稳步增长 同时 由于市场需求仍然较为旺盛 购房者对住房保值增值的预期 以及开发企业在资金压力缓解后失去降价促销和回笼资金的压力 预计下半年房价仍会稳步上升 个别新增供应不足的城市可能会有较快增长 今年下半年房地产开发投资稳步增长 Part4 时间演变 一 理论突破与试点起步阶段 1978至1991年 1978年理论界提出了住房商品化 土地产权等观点 1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌 成立了北京市城市开发总公司 拉开了房地产综合开发的序幕 1982年国务院在四个城市进行售房试点 1984年广东 重庆开始征收土地使用费 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段 1987年11月26日 深圳市政府首次公开招标出让住房用地 1990年上海市房改方案出台 开始建立住房公积金制度 1991年开始 国务院先后批复了24个省市的房改总体方案 二 非理性炒作与调整推进阶段 1992至1995年 1992年房改全面启动 住房公积金制度全面推行 1993年 安居工程 开始启动 1992年后 房地产业急剧快速增长 月投资最高增幅曾高达146 9 1993年底宏观经济调控后 房地产业投资增长率普遍大幅回落 房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏 三 相对稳定协调发展阶段 1995至2002年 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高 住房成为新的消费热点 1998以后 随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施 房地产投资进入平稳快速发展时期 房地产业成为经济的支柱产业之一 四 价格持续上扬 多项调控措施出台阶段 2003年至今 2003年以来 房屋价格持续上扬 大部分城市房屋销售价格上涨明显 随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策 Part5 国外形势 一 日本 日本房地产市场发展到今天这样的情况也是经过几轮发展和调整后逐渐形成的 日本最大一次房地产泡沫来自于20世纪80年代 当时日本的房地产上涨速度飞快 短时期内涨价 幅度巨大 最终 由于日本中央银行升息力度的不断加大 在股市崩溃的同时 楼市的泡沫也同时被挤破 随着投资者大量抛售股票以填补土地市场的损失 或者抛售房产以弥补股市损失 促使日本的股市和楼市价格在短期内直线下降 跌至低谷 直到二十一世纪日本的股市和房市才得以恢复 进入新一轮的增长周期 日本政府在吸取教训和重塑房地产业的过程中 推出了三大符合市场发展规律的改革措施 一是通过增加国债来投入建设代价昂贵的公共配套项目恢复房地产及其他经济部门的活力和提高房地产的附加价值 二是放宽限制 为了刺激经济 日本开始放松对金融行业的诸多限制 它帮助投资者建立了房产投资信托 三是政府还调整了建筑标准以便于开发商的房地产项目开发 并缩短了建筑方案的审批时间 并鼓励节能建材的大量使用 实践证明 这些改革措施的实施为日本的房地产市场注入了资金 增强了活力 减少了再开发的难度 降低了市民进入房地产的门槛 使日本的房地产业迈入了新一轮的可持续发展周期 二 美国 美国的房地产业二十世纪80年代以后一直是世界上理性和规范发展的成熟市场典范 然而在进入二十一世纪后也开始了一个不太理性的高速增长期 随着美国经过近年来的稳步增长 美国的住宅价格更是让人不可理解地快速上涨 目前已有越来越多的美国经济界人士认为 美国的房地产泡沫已经出现 政府必须采取果断的措施来应对和抑制日益攀升的房地产价格 美国新上任的美联储主席本 伯南克在防止和解决美国经济过热和房地产升温的主要方法是对美元再行加息 进行金融创新和进一步放宽限制 希望以此来确保美国经济的快速 持续发展和美国房地产业的理性 健康发展 美国经济学家在2003年就开始发出了房地产过热的警告 2006年更提出了美国房地产出现泡沫的忠告 目前美国政府正打算通过提高利率 增长税收和调节市场来稳定房价和平抑市场 避免美国房价的大起大落 以促使美国房地产业的发展和美国经济的发展以及人们收入增长的水平同步 三 新加坡 新加坡是一个地少人多的城市国家 新加坡城市很小 又是岛国 对外发展的空间很小 几乎没有任何资源 但是人口在不断增长 人们在收入增长的同时对改善住宅的要求也不断增长 国家经济发展对资源的要求也不断增长 有限的资源与持续发展之间的平衡是最大的挑战 作为举世闻名的世界花园城市 新加坡的城市规划分为概念规划蓝图和总规划蓝图两个层面 概念规划蓝图主要制定土地和交通的规划蓝图 这个蓝图让人们可以幻想未来30至50年后城市的样子 新加坡的中央政府在公共管理事务中起着主导的作用 国家发展部主管形态发展和规划 具体的职能部门是城市重建局 地区政府不具有规划职能 新加坡的土地资源非常有限 88 的土地都属国有 对土地使用的控制相当严格 全国的所有土地划分为近千个小区 每一小区内都有详细土地规划 在新加坡 由建屋发展商负责住房供应 它的职能之一就是根据不同居民的收入水平设计不同的住宅 以解决各个层次居民的住房 供给普通收入者的经济适用房以高层住宅为主 居民可以通过公积金购买住房 该国对低收入者政府会提供更多的补贴 Part6 调控手段与意义 一 手段 1 政府应对房地产产业的发展进行正确定位目前 我国经济的成长正处于温饱型到小康型的转变阶段 客观上要求产业结构与之相适应 只有加快房地产业的发展 满足经济发展和人民生活对房地产产品的需求 才能建立起合理的产业结构 从而实现国民经济的协调发展 实现生活资料生产和生产要素的优化配置 2 政府应建立健全房地产市场的信息公开制度目前我国房地产市场存在着信息不公开 不透明的一系列问题 开发商发布不实价格和销售情况 恶意哄抬房价 对消费者造成了严重的利益损害 而消费者要是想搜集有关商品房价格方面的真实信息 存在诸多困难 因此 政府有必要利用现代网络技术 及时地发布房地产信息 引导购房者作出合理的决策 同时 政府部门也能根据信息加强对房地产市场的监测 准确把握房地产市场的走势 及时发现市场运行中的问题 提高调控措施的的针对性和有效性 3 政府应切实加强土地监管 确保有序竞争停止别墅类房地产开发项目土地供应 严格限制低密度 大套型住房土地供应 同时加大对土地处置力度 也要尽快制定和完善我国房地产市场的相关法律制度 既防止垄断 有防止过度竞争 既促进房地产快速发展 又有效地防止其盲目性 以确保房地产市场能够按照市场经济规律有序进行 4 政府运用法律手段为市场健康发展保驾护航在某种意义上 也就是说只有各利益主体都要依法行事和办事 各利益主体的正当权益 得到保障 房地产也才能保持持续 健康的发展 因此 政府在主导房地产改革及住房制度改革的过程中 要将广大人民群众的住房需求作为改革的首要目标 并通过制定一系列法律 法规来确保其改革目标的顺利实现 5 政府适度运用经济手段调控房地产市场在一般情况下 政府对市场进行调控 主要是运用经济手段 包括财政政策 金融政策 税收等政策 通过税收杠杆也可以调节房地产市场的供需 通过对建设经济适用房征收较低的税率 对修建豪华住宅要征收高额税率 对购买普通商品房征收较低税率 对购买豪华住宅则征收高额水税率 进而达到供需平衡 二 意义 1 调整供应结构最核心的是增加中低价位 中小套型普通商品住房和限价商品住房 公共租赁住房 经济适用住房 廉租住房等五类住房的供给 优先确保五类住房的用地需求 并要求各地抓紧编制三年住房建设规划 2 抑制投资投机性需求这次没有特别提到改善性住房需求字眼 而是把首次购房和非首次购房 普通住房和非普通住房区别开来 加大差异