玉兰花城小区建设可行性研究报告.doc

玉兰花城小区建设可行性研究报告玉兰花城小区建设可行性研究报告目 录第一章 总论1第一节 项目基本情况1第二节 企业简介5第三节 玉兰花城项目建设的必要性和意义6第二章 市场预测8第一节 国内房地产政策与现状8第二节 房地产发展形势预测9第三节 “玉兰花城“项目市场定位预测10第四节 玉兰花城建设的客观依据11第三章 规划方案12第一节 指导思想12第二节 规划方案13第四章 项目建设环境条件分析15第一节 地理位置、交通条件15第二节 资源状况、社会条件16第三节 自然条件17第四节 政策条件17第五章 经营销售策划18第一节 经营方针18第二节 销售策划18第六章 建设内容及实施方案19第一节 项目建设环境及特点19第二节 项目建设内容19第三节 项目建设计划20第七章 环境保护、安全卫生及节能22第一节 环境保护22第二节 安全卫生24第三节 消防24第四节 节能25第八章 项目实施进度26第一节 建筑工期26第二节 实施进度安排26第三节 项目实施进度表26第九章 项目建设工程投资估算与资金筹措27第一节 投资估算27第二节 资金筹措28第十章 效益分析28第一节 经济效益28第二节 社会效益28第十一章 结论与建议29第一章 总论第一节项目基本情况（一）项目基本情况1、项目名称： 玉兰花城小区建设2、项目法人：某房地产开发有限公司3、法人代表：4、建设性质：新 建5、建设地点：某县开发区6、建设内容：开发总面积20万平方米，开发商住房7、项目投资：项目总投资2亿元,所需资金全部单位自筹。8、项目编制依据：（1）国家及安徽省有关定额指标和建设标准；（2）某县“十一五”发展规划；（3）项目单位提供的其他资料和数据。9、编制原则：（1）依据某县建设规划，结合某县的客观实际，以能充分体现项目“统一规划，分期建设”的原则。（2）博采全国各地房地产开发建设的成功经验，建设以“高起点、高标准、规范化”的原则，点线面结合，参与构筑某县的城市基础设施框架，创造某县的新形象，新面貌。（3）根据规划要求，本着科学、实用的原则，充分考虑城市现有和规划建设的基础设施，加强项目建设与城市总体规划的衔接，使两者有机结合，优势互补，协调发展。（4）合理有效使用某县的土地资源。（5）坚持软件建设与硬件建设同步推进，协调发展。以服务为宗旨，重视管理队伍建设，广开科技信息渠道，体现高效精干的原则。重视人才培养和人才引进，提高企业管理队伍的整体素质和整体水平。（6）以改革的精神，开放的姿态，求实的态度，严格执行国家有关基本建设的法规和管理规定，提高项目的运作效率，增强企业的竞争活力。（二）项目建设背景某县位于安徽省北部，是某市唯一市辖县，县城依市而建，全县辖11个乡镇和一个省级经济开发区，面积1987平方公里，人口106万。某承东启西，区位优越，地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，是淮海经济区和徐州经济圈重要组成部分。某环境优越，交通便捷。市、县连为一体的城市建设格局，热、电、气一体化的能源供应，以及更加优惠的投资政策，为国内外客商提供了大展宏图的空间。举全县之力打造的省级开发区一某经济开发区，“七通一平”全面实现，服务配套设施已经完成。一个以开发区为主体，乡镇工业集中区和创业园区为两翼的投资载体和开放平台已经构建。“一条龙”服务制度、“一站式”审批制度、县级领导联系协调制度、投诉举报监督制度和投资优惠政策日臻完善。符夹、青阜、青芦三条铁路穿境而过，北接陇海线，东连京沪线、西入大京九。公路交通国道、省道四通八达，连霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驱车南下省会合肥、东进海滨城市连云港只需2小时左右。距徐州观音机场仅有50公里。内河航运入淮河、通长江，直达上海港。某历史悠久，人杰地灵。历代不乏俊才名士，是春秋时期政治家华元，秦相蹇叔，东汉哲学家桓潭的故里。三国时期竹林七贤之首的嵇康在此结庐，一曲广陵散，成为千古绝唱。1999年全国十大考古发现之一的柳孜隋唐大运河遗址、乾隆皇帝 “惠我南黎”的御敕金匾折射出某昔日的繁华。邓小平、刘伯承等 老一辈革命家在解放战争的隆隆炮声中，于临涣文昌宫运筹帷幄，指 挥了淮海决战。某物华天宝，资源富饶。矿产资源得天独厚，已探明煤炭资源储量达60亿吨，铁、铜、金矿9700万吨。国家级特大型企业某矿业集团公司，皖北煤电集团公司14对矿井座落在某境内，年产原煤2000多万吨；县属煤矿年产原煤百万吨以上。电力供应充足，电力装机容量达200万千瓦，是华东地区重要的电力供应基地。农业资源优势明显，肥沃的土地、温和的气候，为某农业产业化的发展提供了得天独厚的条件。可耕地面积220万亩，待开发的塌陷地7.2万亩，种养业种类多、产量大，小麦、玉米、大豆等主要农作物常年产量稳定在90万吨左右，牛、猪、羊、兔等家畜饲养量300万头左右，鸡、鸭、鸽等家禽饲养量2200万只以上。劳动力资源丰富，目前全县有剩余劳动力10-15万人，是全省重要的劳务输出基地，劳动力成本较低，为发展劳动密集型企业提供了人力资源保障。某厚积薄发，活力四射。在国家促进“中部崛起”战略实施带动下，某人民正以前所未有的生机和活力，大力实施工业强县战略，优先发展工业经济，积极开展招商引资，全面推进工业化、城市化和农业产业化进程。安徽省“861”行动计划重点工程，投资总额近300亿元的临涣煤焦化电项目，一期工程已经投产。投资额120亿元，年产甲醇170万吨的南坪煤化工项目已经开工建设。投资额100多亿元的某煤电基地建设如火如荼，11对新建煤、铁矿井正拔地而起。新加坡、上海、浙江、江苏等地的客商纷纷前来洽谈合作、投资兴业，恩远铝业、杭淮钢构、顺发食品、鲁王制粉、金沙纺织、巨成化工等一大批骨干企业快速发展，已逐渐形成了以煤化工及精细化工、机械制造及新型建材、针织服装、农副产品深加工等具有特色的四大支柱产业。某，这颗镶嵌在淮海大地上熠熠生辉的明珠，正以丰富的资源，巨大的发展潜力和广阔的发展前景，受到国内外有识人士的青睐。东部的区位、西部的成本，便利的交通、快捷的通讯，已经使某成为安徽省实施东向发展战略、对接胶东半岛的桥头堡。某定会成为众多商家投资的宝地，创业的乐园!第二节 企业简介某房地产开发有限公司于2007年07月由徐志荣等五位股东共同出资成立，注册资金2800万元。座落于经济开发区玉兰大道南，公司主营房地产开发、销售；物业管理；建筑材料销售。公司现有管理人员17名，其中高级管理人员4名，中级以上技术人员13名，公司下设总经理室、工程部、办公室、财务部、营销部、客服部等部门，具有暂定级房地产开发资质。公司于2007年2月通过公开拍卖的形式取得濉国土挂 (2007)003号宗地的土地使用权，该宗地座落于某县经济开发区玉兰大道南侧、国槐路东侧，土地面积为93847.56m2，经县建委规划批准开发建设“玉兰花城”住宅小区，规划建筑面积196150m2,建筑密度28.5，空积率2.1，绿化率35.2，此项目建成后，对完善城市建设功能，改善居民居住条件将起到重要的促进作用。由本公司开发建设的，“玉兰花城”住宅小区总投资20000万元，小区分二期开发，一期工程建设房屋25栋，其中小高层4栋，21栋为多层住宅，建筑面积98800m2。多层住宅采用现浇钢筋混凝土框架结构，现浇梁板式楼(层)盖；小高层采用现浇钢筋混凝土框剪结构。一期工程于2007年12月8日开工建设，目前工程进度情况：3#、5#、10#、15#楼现已封顶，6#、7#、11#、16楼已接近封顶，均已办理好房屋预售许可证，分别于2008年2月和4月19日开盘销售，销售情况良好。现8#、9#、12#、13#和17#、18#、19#楼将于2008年5月下旬开工建设。第三节 玉兰花城项目建设的必要性和意义某经济开发区始建于1993年，省政府1998年9月正式批准成立省级经济开发区，全区批准土地面积86平方公里。开发区位于某新城西侧，规划面积20平方公里，分为工业园区、商贸服务区、教育园区、政务办公区。区内环境优美，功能齐全，已在4平方公里范围内实现道路、供电、供水、排水、煤气、闭路电视、通讯和土地平整等七通一平。拟建的“玉兰花城”项目位于开发区中心地段。开发区目前已正积极准备对王引河进行改造，改造后的王引河将成为开发区内的一道景观带，环境优越，适宜人居，适宜商贸流通。另外，某老城区现有居住房屋比较陈旧，阴暗潮湿，巷道狭小，交通不便，并且配套很不齐全；经调查，某县城区内目前尚无配套齐全、环境优美的，具备一定规模的建成居住区。以上现状与建设现代化某十分不相适应。特别是在主城区与开发区内还存在相当数量的“城中村”，已经到了严重影响现代化某建设进程。“玉兰花城”项目建成后，可为某人民提供一个环境优美的高档居住区与商务区。实施房地产开发工程是某县实施科教兴县、开放带动、全面创新、可持续发展和城镇化战略的重要途径之一，对体育健身、休闲旅游、文化教育、商贸、高新技术等方面发展起到重要作用，也是将某发展成为现代化工业、商贸、旅游城市必须的基础设施建设。从某县经济发展战略出发，要依托城市，立足国内，面向世界，外引内联，综合开发，全面开放，运用社会主义的市场经济运行体制，大力发展外向型经济，积极参与国际竞争加速与国际接轨进程，推动全县经济持续、快速、健康发展，必须加快城市基础设施建设，创造良好的投资环境，才能够体现和发挥某县独特的优势，在吸引外资、对外贸易科教兴县等方面发挥基地和窗口作用。本项目的建设是实施某县产业结构调整和产业升级的重要举措。某县的经济发展是以高新技术产业为导向，以外向型经济为主体。根据安徽省国民经济和社会发展“十五”计划和2010年远景目标的意见，运用社会主义市场经济运行机制，充分利用优惠政策，鼓励和争取“三大”（大科研所、大学、大型企业）和民营科技实体进入县境，坚持发展工业性项目为主、高新技术产业为主、外向型经济为主的“三为主”经济方针，协调发展商贸、科技、文化、教育等第三产业，对于某的产业结构调整和产业升级，增强中心城市的凝聚力和辐射力，具有重要意义。因此，集中必要的财力和物力，加快某县基础设施建设，创造良好的投资环境，才能吸引外商投资，即栽好梧桐树，引来金凤凰。第二章 市场预测第一节 国内房地产政策与现状1998年7月，国务院下发了关于进一步深化住房制度改革，加快住房建设的通知，表明我国将逐步冻结住宅实物分配制度，稳妥推进住房货币分配的政策，这为房地产发展带来诸多有利因素，近9年来的事实证明房地产行业对于拉动国民经济发展起到了至关重要的作用，尤其是住宅开发是房地产市场的热点。国家建设部房地产业司，在“中国经济发展论坛”上表示，为保证住房投资和消费保持较高的发展水平。住房政策至少在八个方面获得突破：一、住房货币化政策将全面启动。个人购房将成为市场主体，公房租金将以较快的速度提高成本租金。二、实行更加积极的住房流通政策，住房市场将实行全面开放。三、建立多层次的住房供应体系。高收入者购买的商品房，其价格和标准主要依靠市场调节，其它收入阶层，政府给予必要的调控。四、以住房公积金、住房工资性货币补贴、个人储蓄为政策框架，建立并完善具有中国特色的住房社会保险体系。 五、加快工资改革步伐，增加工资中住宅消费含量。六、以提高住宅产业生产力水平和住宅质量为目标，建立住宅产业现代化技术政策框架体系等。七、实现社会化、专业化、市场化的物业管理新体制。八、进一步完善住房生产、流通、消费领域的税费政策。启动住房消费，加快住房建设。要按照“中央放心、人民安心、促进发展、有利稳定”的方针，以住房分配货币化实施为切入点，从拓展需求、改善供应、搞活流通几个方面入手，认真抓好已出台的政策的落实，并继续完善各项配套的政策措施，进一步优化市场环境，改善住房供应，启动住房消费，加快住房建设，拉动经济增长。上述信息表明，房地产开发项目建设符合国家产业政策，前景光明、市场广阔。可以预计，随着国家各项有利促进住宅消费配套政策的出台，住宅将成为社会消费的热点和新的经济增长点；开发商必将加大房地产开发的力度，带动房地产市场的繁荣。第二节 房地产发展形势预测我国城镇住房制度改革和住宅建设取得重要进展，住房分配货币化制度已经基本确立，初步建立了新的住房供应和分配体系。通过改革，住房财税政策改革有了新的突破，中国人民银行调整了住房抵押贷款年限，从20年延长到30年，个人贷款超过开发贷款的现象早在数年前就出现。在未来10年，我国将分两个阶段着力解决住宅的工程质量和功能质量、使用材料和产品工业化、标准化体系、节能、科技含量等方面的问题。建设部住宅产业化办公室在房地产业战略研讨会上透露说，到2010年，住宅质量应满足居民长期居住的需求，做到适用、经济、美观，逐步形成住宅建筑体系，基本实现住宅用料、产品通用化和生产供应社会化，致力于提高住宅科技含量，指明房地产未来发展的趋势。第三节“玉兰花城”项目市场定位预测就市场调查情况来看，某县已经建成的居住小区，定位于中低档水平是绝大多数，其中相当比例为单位自行建设的，基本没有可享用的居住环境，公共配套也相当匮乏。据某县开发主管部门统计信息表明：全市开发项目中，一些规划起点高、配套全、工程质量好的小区已成为争购热点。随着社会的不断向前发展，人们物质与精神生活水平的不断提高，对商品房住宅设计提出了新的要求，舒适、安全、经济的住宅是人们理想中的归宿。此外，开放住宅第二市场，许房改房上市交易，不断推出住房按揭贷款，使高薪收入阶层通过以房养房或公房上市，辅之银行按揭贷款等方式，来寻求改善居住条件更为可行。“玉兰花城”项目，力争以跳出中、低档住房区域，推出从环境、规划操作均进入高品位。具有现代风格的精品小区为市场定位，必能创造良好的社会效益和经济效益。目前我国经济多年保持高速增长，物价稳定，人民对经济发展的前景充满信心，国民的消费信心指数大大增强，人民的收入水平也不断提高，必将迎来一个房地产开发与销售的黄金时期。某县住宅房地产开发属于刚刚启动，前景看好。第四节玉兰花城建设的客观依据“玉兰花城”项目的建设单位将邀请国内、国际一流的规划与设计单位担纲，确保高起点。配备智能化管理系统、宽带网络信息系统，科技含量高，适应居住条件智能化和办公家庭化的新趋势。工程建设选用新材料、新技术、新工艺，择优选择施工质量稳定、信誉好、技术过硬的施工单位，确保建设工程质量符合国家有关规定要求。“玉兰花城”项目，是在经过充分的市场调研后决定建设的，其客观依据有如下几点：一、当前时期，某县居民对住宅的需求正在由数量型向质量型转变，某城区大多数居民仍然居住着多年前单位分配的陈旧房屋，居住环境缺乏统一规划。拥有一套环境优美，市政设施完善的住宅是广大居民的愿望。随着县城居民收入的增加和消费观念的逐步转变，对居住房屋的要求也越来越高，从考虑居住面积和使用功能向注重房屋配套、小区生态环境及高尚物业管理方面转变。一些经济相对发达地区近年来涌现出来的一批生态小区、绿色小区，正是这种市场需求的产物，同时我们通过实地考察了解到这些生态小区、绿色小区的销路相当不错，且价位相当高，从一个侧面反映了人们对生态小区、绿色小区的渴望。建设在老城区内上档次小区，尽管发展商们费尽心思营造了较好的小区内环境，但周边生态环境是无法解决的，同时很多居民对县城区居家的车辆喧嚣已厌倦。“玉兰花城”项目位于风景秀丽的王引河畔，植被好，生态环境优良，与县城中心距离适中，交通便利，较适合县城上班族选择为居家的理想场所。二、目前某县一支有一定消费能力的群体正在形成，一部分机关干部、企业高级管理人员和私营业主在实现小康迈向富裕后，独立购买或借助按揭等方式辅助购买高档住宅的消费能力已基本具备。经过了解，这部分消费群体的数量正呈逐年增长趋势，由此可见某县中高档住宅市场消费能力已具备，问题在于市场如何引导这些潜在的消费群体来实现消费。鉴于以上客观分析情况，结合市场调查分析，我们认为现在投资建设“玉兰花城”项目条件已具备，前景乐观。第三章 规划方案第一节 指导思想一、应用现代城市设计思想，通过精心构思，精心规划，精心设计，力求创造一个布局合理、用地经济、设施完善、生活方便、环境优美的新型商住小区。 二、充分体现以人为本，注重科技和可持续发展的二十一世纪国际住宅发展趋势。小区与商业建设定位于中、高档商业、居住房。三、坚持社会效益、环境效益并举，“为人民服务，为后人着想”是小区建设的灵魂，而开发的经济效益则是形成小区建设良性循环的基石。第二节 规划方案一、功能结构确保清楚完整，组织合理，整合有序由于本项目是居住与商业共建，如何减少商业对居住的影响，保证商业为本项目与城市其他居民提供便利至关重要，为此，我们将邀请国内、国际一流大师担纲，认真研究，确保做到功能结构合理、用地经济、方便居住与购物消费。 二、道路交通一一出入便利，通过J顷畅，人车分流道路交通将按照小区内实现人车分流，重视自行车、摩托车及家用汽车的停放。三、单体设计朝向合理，居住舒适、节地节能在建筑布局上将充分考虑某县的气候特点及居民购房心理，住宅采用坐北朝南，注重自然采光、通风。四、绿化景观集分集合，中心放射，景观多变本小区绿化景观，采用小分散、大集中的布置方式，集中布置几处中心景观区，在每幢建筑物周围最大可能的利用空地设草坪和灌木结合的绿化带，沿小区道路种植行道树，做到家家有绿地，户户有风景。五、规划建设力求达到如下标准：规划超前化、户型合理化、建筑艺术化、质量标准化、建材环保化节能化、配套完善化、服务酒店化、环境公园化、生活科技化、社区人性化。（一）环境保护1、环境保护执行标准中华人民共和国环境保护法建项目环境保护管理办法（86）国环字第003号建筑项目环境保护管理办法实施细则安徽省计委、经委、环委（86）07号污水综合排放标准GB897819962、环境保护的重要意义随着经济的快速发展，环境保护的问题逐渐被世界各国所重视。目前，环境污染和生态破坏正在发展和扩大，人类为了生存和发展，无节制地开发资源，毁坏了森林和自然资源，造成生态失调。环境的恶化与当前的人口爆炸，资源危机等问题交织在一起，对世界经济的可持续发展造成了极大的威胁，我国是一个发展中的大国，拥有世界五分之一的人口，在世界各国中占据着重要的地位，在全球的经济地位日益提高。但是，由于我国的经济改革起步较晚，国家的经济基础和科学技术水平较落后，大规模、无序的开发，超出了自然所能承受的能力，环境污染比较严重。为了实施可持续发展战略，我国坚定了加强环境保护的立场和态度，提出了“经济建设、城乡建设和环境建设要同步规划、同步实施、同步发展，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一”的战略方针，把环境保护作为我国的一项基本国策，充分体现了环境保护在经济发展和社会进步中的重要地位和重要意义。3、项目建设区内的环境现状项目区位于某县城区内，周边的环境条件较好，无严重的工业污染物，有轻微机动车的噪声污染和尾气污染。4、项目建设与实施对环境可能造成的影响项目建设期可能造成的影响，一是挖掘、搬运渣土和运输水泥、黄砂等建材时的扬尘，会造成对环境空气的污染；二是施工时机器设备噪音造成的场界噪声对周边环境的污染。项目建设竣工后运行期对周边环境的影响。按照国家环保总局建设项目环境分类管理名录界定，本项目属“对环境影响很小的建设项目”。因为项目运行基础上不产生废水、废气、废渣、粉尘、噪声等不利影响。5、环境保护措施本项目的环保措施，重点是在建设期。对施工挖掘的渣土要洒水抑尘，渣土和粉尘类建材运输车辆要用蓬布覆盖，并不得超载，尽量减少洒落污染。对噪声大的设备，尽量避免同时开动，造成噪声桑加。晚7点至早7点时限内，要停启动噪声40bd的机器。第四章 项目建设环境条件分析（一）地理位置、交通条件项目区在某县所辖范围内。某县地处某市南部，苏鲁、豫、皖四省交界处，北与某毗邻，东部和西南部分别与宿州、阜阳两市接壤。位于我国南北气候分界线秦岭淮河一线的北侧，独特的地理位置兼有南北气候之长，水资源优于北方，光资源优于南方，气候清新宜人。某县交通条件较好，铁路、公路、水路三位一体。铁路符夹线横穿境内、南接京沪、北接陇海，青阜线西连京九；公路四通八达，105国道、202省道穿境而过，正在建设中的合徐高速公路和连霍高速公路距县城仅为10公里和15公里，内河运输经淮河直贯长江；徐州观音机场距某县仅90公里。（二）资源状况、社会条件某县属平原地区，土地肥沃，气候宜人，适宜多种农作物生长，农副产品十分丰富，是华东地区重要的农副产品生产供应基地。某县还是华东地区重要的原源基地，其煤炭储量丰富，具有煤质优良、品种齐全、分布集中的特征。其他如铁矿、粘土、石灰岩和大理石等矿产资源也有较多的储藏量。建材产业是某县的主导产业之一，建材市场货源充足，品种齐全，项目建设具有足够的资源保证。根据住宅小区建设和居住的需要，有关部门将会给予全面配套服务，建成后水、电、气、通讯等基础设施条件具有良好的保障。项目建设地点位于开发区玉兰大道东段，距202国道200米左右。（三）自然条件某县地处北温带，属北方型大陆性气候，气候温和，日照充足，四季分明，年平均气温14.4年最高气温41.1，年最低所温-21.3，最高最低温差62.7，昼夜最大温差17.2，主导风向：夏季为东南风，冬季为东北风，平均风速2.3m/s，最大风速21m/s，历年平均降雨量862.9mm，降水多为集中，春季偏旱，夏秋雨水偏多，年最大降雨量1431mm，最小降雨量560mm，最大积雪厚度13cm，年平均相对温度71%，年平均气压99.99104pa，年平均无霜期202天，日照时数2315.8小时，日照度52.2%，平均雷击日数31.4天，地震剧烈度7度。（四）政策条件本项目是某县县委、县政府鼓励发展的产业。某县人民政府在国家政策允许的前提下，为城市建设制定了一系列的优惠政策，其中包括土地开发、税收、投资经营及收费、金融、外汇等优惠政策和服务措施。在服务程序上提倡简化审批手续，实行一站式联合审批制度，方便投资者办理各种登记手续；建立入县客商投资代理服务业务，为他们提供一条龙代理，包括提供法律、信息、运输、金融、保险、招工等一系列服务。县政府先后采取了一整套优化投资环境的措施，制定了切实可行的招商计划，以积极的态度，促使某县的经济建设，保障了良好的市场建设环境。第五章 经营销售策划第一节 经营方针住房需要者对住房提出各种各样的要求，对房屋的地段、套型、环境等因素将要求更高。同时环境与配套的服务设施和物业管理水平也同样直接影响商业用房的销售。为此，在经营上应做到以下几点：一、树立品牌意识，开发高档精品小区二、有现代化、长远的眼光。无论从小区的规划、建筑主体，还 是公建设施、物业管理等方面，都要有长远考虑，顺应现代人对家园的要求，尽量造出安全、方便，舒适的家居氛围。三、在管理上提高工程质量，降低工程成本和管理费用，做好项目建设中的投资、工期和质量三大控制。四、完善小区的物业管理。提高物业管理水平，是今后市场竞争的主要手段。要充分发挥公司的业务特长，在物业和管理上采用封闭式管理，配置一支高素质，高水平的物业管理队伍。 第二节 销售策划除传统的预售、按揭、广告宣传等有效手段外，突出以下几个重点：一、客户追涨不追落的心理，以逐步攀升的价格推向市场，力求形成物业不断增值的市场印象，即所谓的低开高走。二、采用物业管理先行介入的手段，直接体现入住后的服务承诺。三、招聘专业营销人员，通过底薪加提成的机制推动营销工作的展开；或者通过市场招投标选择专业策划与营销代理机构开展销售工作。第六章 建设内容及实施方案第一节 项目建设环境及特点1、本项目位于某新城西侧经济开发区，属省级经济开发区，自古以来，人们就非常看重环境对人的影响，古有“孟母三迁”，随着买家看楼眼光渐趋成熟，买家从购买前期对楼盘综合素质的关注，发展到对未来居住环境的关注，对未来邻居的关注。现代社会，人们在生活的压力下更渴望一种淡定、闲适的居家感觉，一份内心的丰盈和自身气质修养的显现。2、本项目周边房地产开发项目较少，作为开发区、某县城第一个大型高档住宅社区，周边的学校将为本项目带来庞大的消费群体，营造兴旺蓬勃的人气，强力推进本项目住宅、商铺的销售，宽松的市场竞争环境，巨大的目标消费群体，使本项目处于良好的市场供求关系，市场前景令人乐观。第二节 项目建设内容1、“玉兰花城”住宅小区项目总建筑面积20万平方米。本项目拟建设适量的小高层住宅房屋。以多层与小高层住宅建筑为主，沿城市道路在住宅的底层设置为商业铺面，主要用于解决社区配套，如社区便利店、社区卫生医疗机构等。2、市政公共设施1)、给、排水系统2)、燃气系统：管道液化气3)、电力系统：每户按46KW户计4)、电信系统：小区生活主线按一户二线预留5)、保安系统：包括保安监视系统和防盗对讲系统6)、集中抄表系统：三表出产，集中抄表7)、火灾自动报警及紧急广播系统8)、环卫工程：小区生活垃圾集中袋装化、分类化、以服务半径50M的标准设置若干垃圾收集点。第三节 实施方案（一）工程实施原则1、经济、适用、安全原则，在此原则下，高起点、高标准进行设计与施工，以能充分体现富有地方特色、现代气息的城市风貌。2、重视生态环境保护，节约土地资源，力求经济建设与生态环境的协调统一，符合可持续发展的原则。3、统筹兼顾，量力而行，分期实施，滚动发展的原则。（二）建设规模项目投资2亿元，建筑面积20万m2。（三）建设实施方案1、主体工程：基础：毛石垫层，混凝土圈形基础。墙体：钢筋混凝土墙以外，维护墙及隔墙，采用240m/m厚MV10以上粘土小孔空心砖。楼板：现浇混凝土梁、预制楼板。上人层面：预制混凝土板、20m/m厚1:3水泥砂浆找平层、分仓缝（60006000）、隔汽层（1.5厚氯化聚工烯卷材），找坡层（1:2.5水泥砂浆）保温层（挤塑聚苯乙烯泡沫型塑料板35厚），20厚1:3水泥砂浆找平层，防水层（沅乙丙橡胶防水片材）25厚粗砂垫层。外立面：墙面贴6120面砖。地面：水磨石地面。顶棚和内粉：石灰砂浆、水泥砂浆、乳胶漆。门窗：塑钢窗带纱扇、木门。卫生间：白色面砖商住楼结构为六层，套型为一梯二户单元式，基本分为二室三室户两种。2、配套设施给排水：本项目区已有完整的供水管网，且水源充足，足以供应项目建设用水。本项目采用雨、污水合流制，主排水管采用DN500预制管，雨、污水集中排开发区城市排水管网。供电：项目建有配电房，保证项目建设用电。集成布线系统：本项目工程集成布线系统参照建筑与建筑辟综合布线系统工程设计规范（ESC）21:95、建筑与建筑辟综合布线系统工程施工及验收规范CESC89:97标准设图象声音和数据“三合一”宽带信息传输网。第七章 环境保护、安全卫生及节能第一节 环境保护1、环境保护执行标准(1)中华人民共和国环境保护法(2)建设项目环境保护管理办法(86)国环字第003号(3)建设项目环境保护管理办法实施细则安徽省计委、经委、环委(86)07号(4)污水综合排放标准)GB8978-1996。2、环境保护的重要意义随着经济的快速发展，环境保护的问题逐渐被世界各国所重视。目前，环境污染和生态破坏正在发展和扩大，人类为了生存和发展，无节制地开发资源，毁坏了森林和自然资源，造成生态失调。环境的恶化与当前的人口爆炸，资源危机等问题交织在一起，对世界经济的可持续发展造成了极大的威胁，我国是一个发展中的大国，拥有世界五分之一的人口，在世界各国中占据着重要的地位，在全球的经济地位日益提高。但是，由于我国的经济改革起步较晚，国家的经济基础和科学技术水平较落后，大规模、无序的开发，超出了自然所能承受的能力，环境污染比较严重。为了实施可持续发展战略，我国坚定了加强环境保护的立场和态度，提出了“经济建设、城乡建设和环境建设要同步规划、同步实施、同步发展，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一”的战略方针，把环境保护作为我国的一项基本国策，充分体现了环境保护在经济发展和社会进步中的重要地位和重要意义。（1）项目建设区内的环境现状项目区位于某市和某县城区内，周边的环境条件较好，无严重的工业污染物，有轻微机动车的噪声污染和尾气污染。（2）项目建设与实施对环境可能造成的影响项目的开发与建设肯定会对周边环境造成一定的影响。项目区内将建设住宅建筑物主体、广场、道路、公共绿地及其他基础设施。项目实施后，主要污染源是小区生活、商业服务运营时产生的生活垃圾和生活污水，但数量较少，经过有效处理后达标排放，对项目周边环境无不利影响。（3）环境保护措施执行国家大气环境二级标准。禁止区内各经营户以煤作燃料，所有动力以电力为主。减少大气的烟尘污染。生活污水，经由化粪池生化处理后，与雨水合并集中，通过排水管排入地下管网。由于小区建设占地面积大，污染源的分布较广，应在规划中对此作周密的考虑，根据功能分区对污染源进行分析，分别对待，布置合理的处理设施，在小区内合理设置废物箱，以收集生活垃圾并安排保洁人员定时清理、打扫，及时运出。并设置垃圾中转站，精心处理，以保证小区内的环境卫生。项目在建设和实施过程中，应专门设置分工管理与治理环境工作部门，建立和完善环境保护各项措施。在全过程坚持执行环境保护“三同时”的原则。在交通干道两侧建设一定宽度的绿化带，以花草、绿树与建设物相结合。在小区内部建设绿地广场，设置花坛、喷水池，种植草皮、花木，除了供游人休息、商家活动外，还可以增添市场内的艺术氛围和美感情趣，改善小区环境小气候，室内环境以盆栽花卉装点。第二节 安全卫生项目建成后，流动人口较多，项目单位应与有关卫生防疫部门密切合作，加强生活用水的水质检验和监督，杜绝流行病的发生和蔓延。第三节 消防根据建筑设计防火规范要求，小区应设置消防报警系统，使消防队接到报警后，能在五分钟内到达区域边缘。消防用水量标准按251/s、同一时间内的火灾次数为一次，火灾延续时间两小时考虑，采用生活、商用、消防共同的给水系统。配备必须的消防器材，结合绿化，设置消防沙池、水池，留足消防通道。加强工作人员，消防知识培训使他们能正确使用灭火器材。项目区内所有建筑物均按消防要求，留足防火间距，主次干道、功能小区均应满足救灾和疏散的要求，必须保证干道两侧的房屋受灾后，道路交通不受阻碍。道路转弯半径应能满足消防车辆的通行。消防通道的宽度应不小于3.5米，高度不小于4米。 第四节 节能（1）节能原则 增强节能意识，提高能源利用率，走可持续发展的道路。 认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定。 积极采用先进的节能新材料、新工艺、新技术。（2）节能措施本小区的主要能耗为水、电。为了进一步节约能源，降低能耗，必须采取必要的节能措施。根据建筑物的工艺要求积极采用节能材料，选择合理的建筑趋向，尽量采用自然光线，以自然通风降温，减少照明、取暖、纳凉的电耗。（一）劳动安全卫生1、项目单位必须建立健全劳动 安全制度，严格执行国家安全卫生部门颁发的安全卫生标准和规程，防上各类事故发生。2、安全卫生设施必须符