产业地产100讲(7)：工业地产中容易打擦边球的“7%”

编者按 产业地产 100 讲 是由中工招商产业研究中心主持编写的产业地 产实战系列文章 内容是通俗易懂的经验分享 产业地产 100 讲 首发于中工 招商网 可以查看全部文章 最近几年在一些大中城市陆续出现工业用地建设办公楼或商铺的方式进行出售 的现象 在楼市调控政策的重拳下 越来越多的地产企业谋划转型 逐利的开发 商早已将目光瞄向地价低廉且面积广大的工业地产 目前传统住宅开发商向工业地产进军的趋势越来越明显 并且向二三线城市集 中 开始新一轮跑马圈地 根据中工招商产业研究中心的资料统计 工业地产类 产品主要由标准厂房产品 研发办公产品 物流类产品三大产品类型 而研发办 公楼产品的占有率呈现持续上升的趋势 在发达城市经过产业转型升级改造后 研发办公楼产品在局部区域更成为主流 不少投资商看中工业地产 其实是盯上了政策上关于 7 配套项目建设的规定 追逐短期利益 所谓的 7 配套建设 是指国土资源部 工业项目建设用地控制指标 中规定 工业地产项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地 面积的 7 严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅 专家楼 宾馆 招待所 和培训中心等非生产性配套设施 工业项目建设用地控制指标 由投资强度 容积率 建筑系数 行政办公及生 活服务设施用地所占比重 绿地率五项指标构成 除了严禁在工业项目用地范围 内建造成套住宅 专家楼 宾馆 招待所和培训中心等新规 控制指标 还要 求工业企业内部原则上不得安排绿地 但因生产工艺等有非凡要求需要安排一定 比例绿地的 绿地率不得超过 20 国土资源部同时要求 不符合 控制指标 要求的工业项目 不予供地或对项目 用地面积予以核减 对因生产安全等有非凡要求确需突破 控制指标 的 应当 根据有关规定结合项目实际进行充分论证 确属合理的 方可批准供地 并将项 目用地的批准文件 土地使用合同等相关法律文书报省 区 市 国土资源治理 部门备案 编制工业项目供地文件时 必须明确约定投资强度 容积率 建筑系 数 行政办公及生活服务设施用地所占比重 绿地率等土地利用控制性指标要求 及相关违约责任 一些 精明 的开发商针对这个 7 可以大做文章 比如以建设员工宿舍名义 将这一部分做成住宅 并以住宅销售获取大量利润 在真正需要高投入的园区开 发运营上却投入不足 造成工业地产土地闲置 招商运营失败 因此 政府开始 逐渐加强对工业用地项目的监督管理 比如 广州市法制办就出台 广州市提高工业用地利用效率试行办法 征求意 见稿 为了方便产业区内的工人住宿 办法 还鼓励产业区块工业用地内的 行政办公及生活服务设施集中统一设置 但严禁建造成套住宅 专家楼 宾馆 招待所和培训中心等非生产性配套设施 对于一类 二类工业用地 可以在产业 区块内规划一定比例的居住用地 用于建设公租房 解决产业工人的居住需求 办法 还对单个工业建设项目用地所需行政办公及生活服务设施用地面积进行 了限制 要求不得大于项目总用地面积的 7 或建筑面积不得大于工业项目总 建筑面积的 14 作者简介 作者简介 傅建辉 中工招商产业研究中心首席战略顾问 房地产 EMBA 超过 15 年的工业 地产 互联网相关领域高级管理经验