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浅析地价评估与招拍挂出让底价的关系王学哲摘要：2002年，国土资源部发布了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（国土资源部11号令），明确规定：“自 2002年7月1日起，全国范围内凡商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖、挂牌等方式出让国有土地使用权。”自此，一场轰轰烈烈的土地供应制度革命展开了。在整个招牌挂交易过程中，土地出让底价的确定无疑是其中最敏感和关键的环节。出让底价过高，可能导致项目交易失败，影响到项目的建设进度和资金回笼；出让底价过低，可能会造成国有资产流失。本文将从合理的确定出让底价出发，结合评估和招牌挂的相关理论和实践，就如何运用合理的方法对项目的土地价值进行评估，如何在地价评估的基础上确定招拍挂底价进行的论述。关键词： 土地 招拍挂 底价 交易价 评估 一、土地招拍挂出让评估的特点土地招拍挂交易在我国尚处于起步阶段，土地招拍挂出让评估相对于其他目的下的土地评估有着鲜明的特点，把握这些特点是我们从事地价评估，进而确定招拍挂出让底价的前提。1.招拍挂出让评估是正常市场价的评估传统的土地评估业务主要包括土地出让金评估、土地征收价值评估等。土地出让金评估由于直接关系到国家的财政收入，其评估价值一般必须限定在既定的基准地价范围之内；而土地征收价值评估由于关系到社会的稳定和城市建设进展，政府对其征收价值同样设定了最低保护价等限定，其评估必须依据土地管理法和拆迁法规等规定进行评估，都不是正常交易情况的市场价评估。而土地招拍挂则是在公开、公平等条件下展开的，是完全的市场化行为就单个项目而言，实现土地交易价值的最大化是土地出让方的目标，因此招拍挂评估是正常的市场价值评估。2.招拍挂出让评估是规划条件下的评估土地抵押、土地征收等目的的评估，都是基于对土地的现状用途基础之上的。而招拍挂出让评估则是对宗地规划用途条件下的市场价值进行的评估，规划条件是招拍挂出让评估的重要依据。3.招拍挂出让评估是综合价值的评估招拍挂出让的土地类别涉及住宅、配套、商业、写字楼、工业等，多为包含两种以上类型的综合用途，规模达到数万甚至数十万平方米。因此，招拍挂土地出让评估必须区别不同的规划用途，分别进行评估，其评估价值是招拍挂土地的综合价值。4.招拍挂出让评估受市场和政策的影响较大招拍挂土地存在规模大、情况复杂、有待开发、风险高等特点，其受让方往往只能是具有较强资金和技术实力的开发商。在招拍挂交易过程中，这些开发商必然会对政策和房地产市场进行理智的分析和预见，每一个政策和市场的风吹草动，都会直接对土地招拍挂市场产生较大的影响，直接关系到具体总体能否成交和交易价。 二、土地招拍挂出让评估的方法和要点土地招拍挂出让评估应依据城镇土地估价规程，对出让对象进行细致的调查研究，对各种影响出让土地的交易价值的因素全面深入的调查分析。重点应侧重以下几点：1.明确估价目的和价值定义土地招拍挂出让评估的目的应是为委托方掌握估价对象的招拍挂正常市场价值提供参考依据，进而为委托方确定出让底价提供支持。因此，估价报告必须明确评估价值是评估对象的正常市场价值，是对正常交易价值的一种预见，而非出让底价。2.明确估价基准日房地产市场瞬息万变，不同的估价时点所面临的政策和市场条件不同，评估结果也可能产生较大的变化。估价报告必须明确报告的估价基准日，及基准日条件下所考虑的各种因素，并向委托方明示估价基准日至土地交易日可能发生的政策和市场变动，及其对估价结果可能产生的影响，提醒委托方须调整估价结果或重新评估。3.准确分析各种价值影响因素影响土地招拍挂交易价值的因素包括政策和市场、区位、规划和现状条件等多种错综复杂的因素，一般要求评估人员具有一定的房地产开发、策划和工程咨询等综合经验和较强的逻辑分析能力，同时估价机构应当积累强大的市场等技术数据库。评估人员首先应广泛认真的收集各种基础资料，运用合理的方法和数据库对各种因素逐一论证和分析，以求估价结果真实可信。4.选用合理的估价原则和估价方法 针对招拍挂土地出让评估的特点，估价应重点遵循预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则和变动原则。估价方法应以市场比较法和剩余法为主，以成本逼近法、收益还原法和基准地价等方法为主。在土地招拍挂市场比较成熟的地区，市场比较法是首选的方法，通过对交易时点等影响土地交易价格的因素进行修正和分析，能比较直接、准确得出宗地正常市场价值。剩余法通过对开发完成后的房地产总价值进行分析，扣除相对刚性的开发成本及开发商的合理利润，即可得出宗地的正常市场可接受价值。对于很多项目来说，由于土地一级开发尚未完成，或者出于谨慎性原则等考虑，委托方会要求采用成本法或者基准地价法进行评估。 三、出让底价的确定方法出让底价应以评估报告为基础，结合项目的实际情况，运用招拍挂技巧综合确定。1.出让底价确定应以评估报告为基础评估报告运用专业的理论得出宗地的正常市场价值，土地出让方应对估价报告进行仔细的研究，包括估价目的、估价时点、价值定义等重点环节。土地出让方应在估价机构的配合下，对土地交易时点和估价时点的政策和市场差异进行分析，对估价结果进行修正，得到土地交易日的正常市场交易价值。一般来说出让底价应略低于正常市场评估价值，且不低于项目资金回笼的最低要求。2.出让底价确定应考虑项目的实际情况土地招拍挂是一种市场行为，也肩负提高政府财政收入和调控房地产市场等职能，对于特定的项目来说，土地出让方可以通过适度提高出让底价，进而影响土地的交易价格，达到调控之目的。对于重大项目，对社会和区域影响比较大的项目，和风险较高的项目，土地出让方可适当的降低出让底价，配合使用提高对手让方的资质、技术能力等硬性指标的要求，使得项目能够顺利实现；对于经济适用住宅和限价商品房等，为满足中地收入者的居住需求，土地出让方可以合理降低出让底价；对于风险较低的普通商品房项目，及具有一定垄断性的大型商业类项目，政府可适当提高出让底价，以获取较高的土地收益。此外，土地招拍挂交易首先要考虑整体的资金平衡需求，因此对于某些具体项目来说，其出让底价往往在实际成本与市场评估价值之间确定，对于某些实际成本略高于市场评估价值的宗地，为了实现经济平衡，可以通过降低资质要求等条件，在不影响项目顺利实施的条件下，提高竞争程度，以实际成本为出让底价。3.出让底价确定应需与招拍挂技巧相结合招拍挂是一种交易方式，更是一种技巧。土地出让方在确定土地交易日后，应对拟参加招拍挂的开发商进行调查和摸底，了解开发商的实力、心态，努力寻找开发商所能接受的最高价格、最可能成交的价格，结合项目可接受的最低出让价格，早到三者的最佳结合点，作为出让底价。总之，确定土地招拍挂出让底价是土地交易最重要的环节之一，直接关系到宗地是否能顺利成交，关系到政府的财政收入。确定出让底价应考虑的因素是错综复杂的，因此，土地评估机构应该本着为招拍挂交易服务的目的，运用合理的技术路线和方法，不断追求更准确和合理的评估结果，展现评估行业的专业技术水平，更好的发挥土地评估作为确定出让地价的基础性作用。随着土