自由港推广策略.doc

自由港蓬莱短租公寓联盟策 划 纲 要一、策划背景1全国各地蓬莱籍人士回乡人次大大增加，住老家不方便公务，住星级酒店不方便会亲友，需要有亲庭氛围的短居空间。2全国各地短租公寓联盟发展迅猛。3以家庭为单位的自助游在蓬莱旅游中所占份额越来越大，具备生活功能的小户型对这部分旅游群体而言是一种十分合适的渡假居住方式二、项目资源体系1具备完善居住功能的小户型。2无敌海景。3配套完善。4独立管理。5地标建筑。三、项目终端消费群分析1回蓬小住的老乡2以家庭亲友为主的旅游人群3蓬莱各级人士接待的各种来蓬莱自费旅游的亲友4在蓬莱出差时间较长的商务人士5其它人士（喜欢有家庭氛围的居住环境）四、项目目标买家1老乡2蓬莱各级机关单位安排接等的工作人员3接待任务重的企业团购（含旅行社）4外地到蓬莱购房但短期无定居意向的人士5其它五、项目运作策略1、引入或成立酒店式管理公司 提供酒店式管理服务目前海滨置业面临着两大问题，一个是空置率问题、一个是回报率问题。自由港项目提供酒店式管理服务，成立短租公寓联盟，就是解决异地置业的最核心问题。其一，酒店式公寓可以提供代租服务或直接纳入酒店管理，降低海景房的空置率问题。其二，酒店式管理服务可以有效的提高海景房空置阶段的使用率，提供自由港房屋的经济效益。2、带租约销售模式 异地海滨置业者，对于海景房的利用率是比较低的，往往是满足自己的度假需求，具有较高的投资倾向，因此我司建议自由港提供返租销售，并提供每年定期的入住权利，购买自由港的业主可自由选择是否参加短租联盟。客户购买自由港公寓式住宅，可享受6年返租服务（自由选择），前三年的投资回报率为4%，后三年的投资回报率为5%，后续如继续租赁需与酒店管理公司进行协商。3、免费提供短期居住权利为保证客户购买海景住宅的本质需求，购买自由港的业主，如果参加公寓短租联盟，每年可享受为期20天的入住权利，如果超出入住时间，可享受最低价入住待遇，如果入住率不足20天，不予积累不予补偿。同时考虑到蓬莱属于旅游城市，即季节性较强，因此入住时间也随季节变化有多调整。具体按照入住率计算办法：第一季度（1、2、3月）入住一天，按照0.8天计算；第二季度（4、5、6月）入住一天，按照1.2天计算；第三阶段（7、8、9月）入住一天，按照2天计算；第四阶段（10、11、12月）入住一天，按照0.8天计算。4、降低置业门槛 租金一次性返还 降低首付款降低置业者购买压力，特别是吸引外地置业者关注，建议对前期返租租金进行一次性返还或前三年返还。策略一：6年租金一次性返还，等于总房款的27%，异地客户首付40%，即最低仅需支付13%的房款即可入住自由港，酒店管理公司拥有该物业6年的租赁权利。策略二：3年租金一次性返还，等于总房款的12%，异地客户首付40%，即最低仅需支付28%的房款即可入住自由港，酒店管理公司拥有该物业3年的租赁权利。5、对自由港产品进行精装修项目提供酒店式服务模式，对产品进行精装修是必然的，但考虑到部分客户可能不参与酒店式管理服务，因此我司建议，对自由港产品进行局部的装修，以满足不同需求客户的要求。六、短租度假公寓与普通住宅开发效益分析1、普通住宅与短租公寓销售价格比较（以60平米户型为例）普通住宅总房款=60平米*3500元/平米=210000短租公寓总房款=60平米*4500元/平米=290000（赠送精装修、基本家电家具）短租度假公寓提供酒店式管理服务，可适当的对价格进行适当的调整，去除400元/平米的装修费用，100元/平米的家具、家电费用费用外，仍可获取500元/平米的价格空间。2、短租度假公寓 运作效益估算短租度假公寓总房款=60平米*4500元=290000年投资回报率（4%）：290000*0.04=11600元运作效益估算：公寓出租一天，年均按照180元计算，去除人工、水电、维修等基础费用和营业利润外，纯收益在120元左右，按照30%的出租率计算：365天*0.3*120元=13140元3、短租度假公寓与普通住宅 开发效益估算普通住宅直接受益=210000元短租度假公寓直接收益（三年返租）=总房款 三年返租 赠送费用 + 三年运营收益=290000元 34800元 30000