-物权法PPT课件

1 第六章物权法RealRightLaw 物权法概述物权的设立 变更 转让和消灭所有权制度用益物权制度担保物权制度占有制度 2 物权法概述 物权的定义物权法的立法情况物权法的作用物权的权利物权法的基本原则 3 3 4 物权法的立法情况 1993年 全国人大常委会开始了物权法的起草工作 当时准备起草民法典 2002年12月 九届全国人大常委会对民法草案的物权法编进行了初次审议 2005年7月 全国人大常委会将物权法草案向社会全文公布 共收到意见1万多件 并先后召开100次座谈会 2007年1月 全国人大常委会将物权法草案发送全国人大代表 在对草案又作修改后 形成了提请第十届全国人大第五次大会审议的物权法草案 2007年3月16日 第十届全国人大第五次会议高票通过 物权法 4 5 5 6 6 7 7 8 物权法的基本原则 物权平等原则物权法定原则物权公示原则禁止权利滥用原则 9 二 物权的设立 变更 转让和消灭 不动产登记制度动产交付制度其他规定 10 不动产登记制度 不动产物权的设立 变更 转让和消灭 经依法登记 发生效力 未经登记 不发生效力 但法律另有规定的除外 不动产登记 由不动产所在地的登记机构办理 同一等级 不动产登记簿是物权归属和内容的根据 更正登记异议登记预告登记登记错误登记收费当事人之间订立有关设立 变更 转让和消灭不动产物权的合同 除法律另有规定或者合同另有约定外 自合同成立时生效 未办理物权登记的 不影响合同效力 11 动产交付制度 动产物权以占有和交付为公示手段 船舶 航空器和机动车等物权的设立 变更 转让和消灭 未经登记 不得对抗善意第三人 12 其他规定 人民法院 仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定继承或者受遗赠取得物权合法建造 拆除房屋等事实行为 13 三 所有权制度 所有权 是所有人依法按照自己的意志通过对其所有物进行占有 使用 收益和处分等方式 独占性支配其所有物并排斥他人非法干涉的永久性权利 所有权具有完全性所有权具有原始物权性所有权具有弹力性 14 所有权的取得 所有权的取得 主要有原始取得和继受取得两种方式 原始取得包括 劳动生产收取孳息国家强制无主财产 遗失物 漂流物 埋藏物和隐藏物 无人继承又无人受遗赠的财产 15 遗失物 权利人有权向无处分权人请求损害赔偿 或者自知道或者应当知道受让人之日起2年内向受让人请求返还原物 但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的 权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用 遗失物自发布招领公告之日起6个月内无人认领的 归国家所有 16 善意取得的要件 1 受让人受让该不动产或者动产时是善意的 2 以合理的价格转让 3 转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记 不需要登记的已经交付给受让人 17 17 18 国家所有权1 平等保护国家所有权 集体所有权和私人所有权 法律规定属于国家所有的财产 属于国家所有即全民所有 国有财产由国务院代表国家行使所有权 法律另有规定的 依照其规定 物权法 第46 52条列举属于国家所有权的财产 矿藏 水流 海域森林 山岭 草原 荒地法律规定的野生动植物资源无线电频谱资源法律规定属于国家所有的文物国防资产 18 19 国家所有权2 国家机关对其直接支配的不动产和动产 享有占有 使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利 国家出资的企业 由国务院 地方人民政府依照法律 行政法规分别代表国家履行出资人的职责 享有出资人的权益 国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产 享有占有 使用以及依照法律和国务院有关规定收益 处分的权利 19 20 集体所有权 农民集体所有的不动产和动产 属于本集体成员集体所有 应当依照法定程序经本集体成员决定的事项 土地承包方案及将土地发包给本集体以外者承包 土地承包经营权人之间承包地的调整 土地补偿费使用 分配 集体出资的企业所有权变动等事项 集体经济组织 村民委员会或者其负责人作出决定侵害集体成员合法权益的 受侵害的集体成员可以请求法院予以撤销 为了公共利益的需要 依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地或其他不动产 补偿包括 土地补偿费 安置补助费 地上附着物 青苗费 征地农民社会保障费 等等 20 21 业主的建筑物区分所有权 一 基本权利构架 产权归属的划分1 建筑物部分 1 专有部分归业主个人 2 共有部分归全体业主 2 建筑区内公共部分 道路 绿地 公共场所 公共设施 物业服务用房 区内道路和其他场地的车位 维修基金 业主共有 3 区内规划车位 车库 业主优先原则 产权依约定 售 附赠或者出租 22 业主组织 业主大会和业主委员会 性质 共有权人集体行使权利的组织决策 双重多数决 普遍约束力与业主诉权 23 物业管理 两种体制 1 自行管理 2 委托管理 物业服务企业或者其他管理人 第82条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施 并接受业主的监督 24 相邻关系 不动产的相邻权利人应当按照有利生产 方便生活 团结互助 公平合理的原则 正确处理相邻关系 法律 法规对处理相邻关系有规定的 依照其规定 法律 法规没有规定的 可以按照当地习惯 用水权 排水权 通行权通风权 采光权 日照权作业权和工作物利用权 因建造 修缮建筑物以及铺设电线 电缆 水管 暖气和燃气管线等必须利用相邻土地 污染排除权 25 共有 共有的形式有按份共有和共同共有 共同共有最典型的形式就是夫妻共有 此外 共同共有还有家庭共有和遗产分割前的共有两种形式 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的 应当经占份额2 3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意 但共有人之间另有约定的除外 分割共有的不动产或者动产 26 四 用益物权制度 用益物权概述土地承包经营权建设用地使用权地役权征收与补偿 27 27 28 所有权用益物权 所有权是绝对权 只要有形的物存在 权利人对该物的所有权就永远存在 所有权人有权在自己的不动产或动产上设立用益物权和担保物权 用益物权和担保物权都属于物权权利的范畴 但对权利的处分受到一定限制 用益物权人 担保物权人行使权利 不得损害所有权人的权益 28 29 土地承包经营权 土地承包经营权 是指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地 林地 草地等享有专有 使用和收益的权利 土地承包经营权一般不得设立抵押 作为投资入股 但是 通过招标 拍卖 公开协商等方式而取得的土地承包经营权 包括荒山 荒沟 荒丘 荒滩的承包经营权 可以抵押 入股 耕地的承包期为30年 草地的承包期为30年至50年 林地的承包期为30年至70年 特殊林木的林地承包期 经国务院林业行政主管部门批准可以延长 29 30 建设用地使用权 设立建设用地使用权 必须进行登记 不登记不发生法律效力 住宅建设用地使用权期间届满的 自动续期 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期 依照法律规定办理 该土地上的房屋及其他不动产的归属 有约定的 按约定 无约定或约定不明的 从法律 行政法规 建设用地使用权因公共利益需要而在期间届满前提前收回 应依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿 并退回相应的出让金 30 31 宅基地使用权 指在属于集体所有的土地上 自主利用该土地建造住房及其附属设施的权利 农村村民一户只能拥有一处宅基地 如果农民将在其在宅基地上建造的房屋转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户 就不能再申请新的宅基地 农户与城镇居民签订宅基地使用权合住房买卖合同的 已被北京市的法院判决合同无效 31 32 地役权 地役权 是指因通行 取水 排水 铺设管线等需要 通过签订合同 利用他人的不动产或者限制他人不动产的利用 以提高自己不动产的便利和效益的权利 地役权不得单独抵押 地役权的依附性 地役权不以占有他人土地为内容或者目的 只是要求对方应尽某种容忍或不作为义务 32 33 33 34 公共利益 区分两类拆迁 为公共利益需要的拆迁 非为公共利益需要的拆迁 前一种情况适用国家征收制度 后一种情况适用平等主体间的协议收购 公共利益应具备直接性 普遍性 具体性 节制性和公平性 35 征收主体和征收决定 征收主体应为政府 而不是开发商 政府征收决定的生效第28条因人民法院 仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等 导致物权设立 变更 转让或者消灭的 自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力 三个条件 公共利益 正当程序 公平补偿 36 补偿安置 货币补偿加居住保障 征收与补偿安置的关系 要注意三个区分 一是征收与补偿安置相区分 二是所有权消灭与占有转移相区分 三是财产强制与人身强制相区分 37 纠纷解决和强制拆迁 被征收人拒绝搬迁的 尽可能通过协商解决 协商不成的 可提起诉讼和申请强制执行 强制拆迁合法性三原则1 公共利益原则 2 正当程序原则 3 司法裁判原则 38 五 担保物权制度 担保法律制度概述定金保证抵押质权留置 38 39 法律规定 中华人民共和国担保法1995 06 30全国人大常委会通过 自1995年10月1日起施行7章 96条2000年9月29日最高人民法院关于适用 中华人民共和国担保法 若干问题的解释物权法 40 担保法概述1 担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形 依法享有就担保财产优先受偿的权利 但法律另有规定的除外 担保物权的担保范围包括主债权及其利息 违约金 损害赔偿金 保管担保财产和实现担保物权的费用 当事人另有约定的 按照约定 担保期间 担保财产毁损 灭失或者被征收等 担保物权人可以就获得的保险金 赔偿金或者补偿金等优先受偿 被担保债权的履行期未届满的 也可以提存该保险金 赔偿金或者补偿金等 41 担保法概况2 第三人为债务人向债权人提供担保时 可以要求债务人提供反担保 反担保人可以是债务人 也可以是债务人之外的其他人 反担保方式可以是债务人提供的抵押或者质押 也可以是其他人提供的保证 抵押或者质押 担保合同是主合同的从合同 主合同无效 担保合同无效 担保合同另有约定的 按照约定 担保合同被确认无效后 债务人 担保人 债权人有过错的 应当根据其过错各自承担相应的民事责任 42 定金规定 无权收回和双倍返还当事人约定的定金数额超过主合同标的额20 的 超过的部分 人民法院不予支持 部分罚则 当事人一方不完全履行合同的 应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例 适用定金罚则 定金和违约金选用 43 保证 suretyship 保证 是指保证人surety与债权人creditor约定 当债务人debtor不履行债务时 保证人按照约定履行债务或承担责任的行为 保证的形式 FormsofGuarantee 保证协议 GuaranteeAgreement 保函 LetterofGuarantee 保证条款 ClauseofGuarantee 以保证人身份提供保证 Executionasguarantor 44 保证人surety 具有代位清偿债务能力的法人 其他组织或者公民 可以作保证人国家机关不得为保证人 但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外 学校 幼儿园 医院等以公益为目的的事业单位 社会团体不得为保证人 企业法人的分支机构 职能部门不得为保证人 企业法人的分支机构有法人书面授权的 可以在授权范围内提供保证 45 多位保证人 同一债务有两个以上保证人的 保证人应当按照保证合同约定的保证份额 承担保证责任 没有约定保证份额的 保证人承担连带责任 债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任 保证人都负有担保全部债权实现的义务 已经承担保证责任的保证人 有权向债务人追偿 或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额 46 一般保证generalsuretyship和连带保证suretyshipofjointandseveralliability 一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁 并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前 对债权人可以拒绝承担保证责任 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的 债权人可以要求债务人履行债务 也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任 当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的 按照连带责任保证承担保证责任 47 同一债权既有保证 又有物的担保的规则 物的担保propertysecurity优先于人的保证suretyship同一债权上数个担保物权并存时 债权人放弃债务人提供的物的担保的 其他担保人在其放弃权利的范围内减轻或者免除担保责任 48 抵押 Mortgage 抵押 为担保债务的履行 债务人或者第三人不转移财产的占有 将该财产抵押给债权人的 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形 债权人有权协议以抵押财产折价或者以拍卖 变卖该抵押财产所得的价款就该财产优先受偿 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的 抵押权人可以请求人民法院拍卖 变卖抵押财产 抵押财产折价或者变卖的 应当参照市场价格 抵押人mortgagor抵押权人Mortgagee抵押物themortgagedproperty禁止流押的规定 抵押合同不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时 抵押物得所有权转移为债权人所有 49 最高人民法院2005年12月14日关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定1 第二条人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋 在裁定拍卖 变卖或者抵债后 应当给予被执行人六个月的宽限期 在此期限内 被执行人应当主动腾空房屋 人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋 第三条上述宽限期届满后 被执行人仍未迁出的 人民法院可以作出强制迁出裁定 并按照民事诉讼法第二百二十九条的规定执行 强制迁出时 被执行人无法自行解决居住问题的 经人民法院审查属实 可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房 50 关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定2 第四条申请执行人提供的临时住房 其房屋品质 地段可以不同于被执行人原住房 面积参照建设部 财政部 民政部 国土资源部和国家税务总局联合发布的 城镇最低收入家属廉租住房管理办法 所规定的人均廉租住房面积标准确定 第六条被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的 人民法院不应强制迁出 51 抵押物的规定 第180条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押 1 建筑物和其他土地附着物 2 建设用地使用权 3 以招标 拍卖 公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权 4 生产设备 原材料 半成品 产品 5 正在建造的建筑物 船舶 航空器 6 交通运输工具 7 法律 行政法规未禁止抵押的其他财产 抵押人可以将前款所列财产一并抵押 52 抵押物的特殊规定 第181条经当事人书面协议 企业 个体工商户 农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备 原材料 半成品 产品抵押 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形 债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿 floatingguarantee浮动担保第182条以建筑物抵押的 该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押 以建设用地使用权抵押的 该土地上的建筑物一并抵押 建设用地使用权抵押后 该土地上新增的建筑物不属于抵押财产 200 第183条乡镇 村企业的建设用地使用权不得单独抵押 以乡镇 村企业的厂房等建筑物抵押的 其占用范围内的建设用地使用权一并抵押 53 不得抵押的规定 一 土地所有权 二 耕地 宅基地 自留地 自留山等集体所有的土地使用权 但法律规定可以抵押的除外 三 学校 幼儿园 医院等以公益为目的的事业单位 社会团体的教育设施 医疗卫生设施和其他社会公益设施 四 所有权 使用权不明或者有争议的财产 五 依法被查封 扣押 监管的财产 六 法律 行政法规规定不得抵押的其他财产 54 抵押物的登记RegistrationofMortgagedProperty 同一财产向两个以上债权人抵押的 拍卖 变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿 一 抵押权已登记的 按照登记的先后顺序清偿 顺序相同的 按照债权比例清偿 二 抵押权已登记的先于未登记的受偿 三 抵押权未登记的 按照债权比例清偿 55 抵押物的登记机关和效力 56 抵押mortgage不破租赁lease 已经出租的财产可以抵押 抵押人将已出租的财产抵押的 原租赁合同继续有效 抵押权设立后抵押财产出租的 该租赁关系不得对抗已登记的抵押权 抵押人将已出租的财产抵押的 应当书面告知承租人 57 抵押物转让thetransferofthemortgagedproperty 抵押期间 抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的 应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存 转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有 不足部分由债务人清偿 抵押期间 抵押人未经抵押权人同意 不得转让抵押财产 但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外 58 抵押权的优先priorityright效力 已经设定抵押的财产被采取查封 扣押等财产保全或者执行措施的 不影响抵押权的优先效力 59 最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复 在房地产抵押合同中 建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权 消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后 承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人 建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬 材料款等实际支出的费用 不包括承包人因发包人违约所造成的损失 建设工程承包人行使优先权的期限为六个月 自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算 60 质押 Pledge 质押是指债务人或者第三人将其动产或权利移交债权人占有 作为对债权人债权的担保 债务人不履行债务时 债权人有权依照 担保法 规定 以该财产折价或者以拍卖 变卖该动产 权利的价款优先受偿 61 动产质押PledgeofMovables 担保债务的履行 债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形 债权人有权就该动产优先受偿 出质人pledgor 质权人pledgee 质物thepledgedproperty 质权人有权收取质押财产的孳息 但合同另有约定的除外 213 62 质押合同apledgecontract的生效 出质人和质权人应当以书面形式inwriting订立质押合同 质押合同自质物移交delivery于质权人占有possession时生效 63 汇票 支票 本票 债券 存款单 仓单 提单 可转让基金 股权 知识产权的财产权 应收帐款 依法可出质的权利 依法可出质的权利 权利质押 质物 64 基金份额 股权 第226条以基金份额 股权出质的 当事人应当订立书面合同 以基金份额 证券登记结算机构登记的股权出质的 质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立 以其他股权出质的 质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立 基金份额 股权出质后 不得转让 但经出质人与质权人协商同意的除外 出质人转让基金份额 股权所得的价款 应当向质权人提前清偿债务或者提存 65 知识产权 以注册商标专用权 专利权 著作权等知识产权中的财产权出质的 当事人应当订立书面合同 质权自有关主管部门办理出质登记时设立 知识产权中的财产权出质后 出质人不得转让或者许可他人使用 但经出质人与质权人协商同意的除外 出质人转让或者许可他人使用出质的知识产权中的财产权所得的价款 应当向质权人提前清偿债务或者提存 66 应收帐款 第228条以应收账款出质的 当事人应当订立书面合同 质权自信贷征信机构办理出质登记时设立 应收账款出质后 不得转让 但经出质人与质权人协商同意的除外 出质人转让应收账款所得的价款 应当向质权人提前清偿债务或者提存 67 应收账款质押登记办法 中国人民银行2007年9月30日制定 2007年10月1日起施行 中国人民银行征信中心 以下简称征信中心 是应收账款质押的