住宅营销销售百问.doc

哦.楼盘销售百问第一部分：开发商、物管、建筑、监理公司介绍一、项目名称：哦.楼盘1、规划建设净用地面积：一、二期组团61590平方米2、规划总建筑面积：一、二期25万平方米（1）、地上计入容积率的建筑面积：a、住宅建筑面积及户数：18万平方米，共计568户(a)公寓建筑面积及占住宅总建筑面积的比例：3、非住宅建筑面积：（1）商业用房建筑面积：6962平方米（其中一期2990平方米）（2）配套设施建筑面积：1330平方米4、物管用房建筑面积：（1）、架空层建筑面积（不计入容积率）： （2）、地下建筑面积及层数：0平方米其中：1、地下机动车库面积：一期无地下停车场，2、地下设备用房面积：无5、容积率(1)、总容积率：一期2.91，住宅容积率：2.72（2）、住宅容积率及住宅占总容积率的比例： 6、基地面积（1）、建筑基地总面积：一期5937平方米（2）、高层主体基地（基座）面积：一期4653平方米7、建筑密度（1）、总建筑密度：20%（2）、高层主体建筑密度 8、总绿地面积：32.2亩其中：集中绿地面积 其中：临街（河道、广场等城市公共空间）集中绿地面积 9、绿地率：35.3%10、机动车位：1773个地下停位车：一期无地下车位，地上室外停车位41辆其中：1、住宅停车位： 2、商业停车位： 11、非机动车位：012、全民健身场所：600平方米二、项目开发商背景、曾开发项目介绍？1、开发商名称：成都繁城香江房地产开发有限公司2、开发资质：一级3、背景：繁城香江隶属于香江控股，三、物业管理公司介绍及物管内容、收费标准？1、物业公司：成都全球家居城有限公司2、常规物管内容：物业管理是常规性的公共服务，主要有以下几项：a. 房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督b. 房屋设备、设施的管理C. 环境卫生的管理d. 绿化管理e. 配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作f. 车辆道路管理g. 公众代办性质的服务3、收费标准：1.8元/平方米四、建筑公司：中建2局（特级资质） 五、建筑监理公司：曾监理项目？ 六、户型设计单位？ 曾经设计过的代表作品是哪些？ 七、园林设计单位： 曾设计过的作品？ 第二部分：产品概况及卖点梳理产品概况1、基本经济指标（1）、建设规模：25万平方米a. 规划净用地面积：一二期92亩b. 建筑类别：住宅及配套商业c. 住宅总面积：18万平方米d. 建设单位：中建二局（特级资质）e、建筑防火类别及耐火等级：f、耐久年限：50年g、抗震设防烈度：7度设防h、抗震设防类别： i、电梯布置： C、D幛各一部电梯、B、E幢各两部电梯 j、材料选用： 2、销售热线028-6798 0666 、 028-8210 28883、项目共计多少栋：一二期共计11栋， 如何分布：由11栋9至18层住宅组成，其中东侧三栋（B6-B8）、北侧三栋（E7-E9）、西南侧五栋（C5-C8、D1），东侧与西南侧8栋住宅的底层是临街商铺，北面3栋的底层为架空层，二楼以上均为住宅。4、项目的开工时间？封顶时间？开工时间： 封顶时间： 5、项目的机动车位配比？非机动车为停放位置？住宅车位： 1773 辆； 配比：非机动车位： 辆7、有无商业规划：东侧与西南侧8栋住宅的底层是临街商铺， 是否可以做餐饮：住宅底商不可做餐饮。8、有无会所？建筑面积是多少？会所如何使用？ 9、绿化覆盖率是多少？绿地率是多少？绿地率：绿化覆盖率：35%10、本项目的土地性质？使用年限？土地性质：民用住宅使用年限：70年购买方式：拍卖11、本项目的总户数，层高？总户数： 一期568户层高：3m12、本项目的公摊率是多少？分摊的部分是什么？公摊率：16%分摊部分： 物管用房、设备用房等 13、小区内交通动线组织？人车分流，共有3个出入口第二部分 工程篇：主体建筑各部分材料说明1、主体建筑各部分材料说明（1）、屋面防水： 自粘卷材防水 （2）、地下室防水： 无地下室 （3）楼地面： 钢筋混凝土楼板 （4）外墙： 防水砂浆、保温砂浆、墙面砖 （5）内墙： 砖砌体、砂浆抹平 （6）顶棚： 腻子刮白 （7）门窗： 钢制入户门、防火门、 塑钢窗，首层局部为铝合金门窗 （三）设计篇1、建筑设计的总体风格：现代2、外立面特点：以现代建筑手法和线条加以诠释，配以简洁、亮丽墙身色彩，局部结合暖色点缀，营造出现代化，简约而不简单的居住建筑。3、组团布局： 4、总体规划：设计以城市发展观为基本思考，着重于对城市空间的贡献，贯彻“以人为本”的建筑理念，力图解决高强高密、城市形象、功能需求、经济效益等综合性问题。1、合理组织人流、车流，并考虑到管理、安全等问题，小区内部交通流线做到人车自然分流，使用便捷，并与小区景观设计和消防要求相融合。2、建筑单体设计以人为本，以居住舒适性为出发点，充分考虑采光、日照、景观等因素，力求最大限度使住户享受东北面的城市规划绿地景观。3、在外观设计上，我们以现代建筑手法和线条加以诠释，配以简洁亮丽的墙身色彩，局部结合暖色点缀，营造出现代化的居住建筑。立面材质以涂料为主，同时辅以玻璃、钢材、百叶等点缀在居住使用功能的飘窗、阳台等细节处，使整个建筑都体现着强烈的的现代建筑气息。（四）建筑材料（清水房配置）1、项目建筑外立面采用何种材料、颜色，其特点？ 2、住宅室内窗户是什么材质？是那种推开方式？ 塑钢窗，推拉窗、平开窗 3、阳台栏杆选用何种材料？ 铁艺栏杆 4、住宅室内玻璃使用何种材质？临街的窗户是否是中空玻璃窗？哪些窗户是单层玻璃？ 中空玻璃 5、上下水使用的管道品牌？ 联塑 6、供电采用的电线规格？电线品牌？ 经当地供电局审核，满足负荷要求 7、入户钢质门的品牌？尺寸？ 8、落地窗是否侧面开有小窗？小窗的尺寸？ 9、住宅室内的飘窗距离地面有多高？多宽？ 10、是否考虑护窗栏杆？采用何种材质？ 不锈钢护窗栏杆 11、房间隔墙采用什么材料？厚度是多少？ 砖砌体，厚度100mm 12、交付使用时，跃层的楼梯是否搭建？采用何种材质？13、单元大门是否采用可视对讲系统（门禁系统）？ 有可视对讲系统 14、小区围墙采用何种材料,高度多少？ 砖围墙，贴花栏杆 15、一层私家花园围墙采用何种材料？高度? 16、交房时屋顶花园是否由开发商进行分割，采用何种材料分割?高度？ 17、室内楼梯为何种材料？如何设计？ 18、小区内道路地面采用何种材料？ 行道砖 19、项目的建筑结构是什么？楼板是否全现浇？屋顶防水怎样做的？有什么优势？ 框剪结构，全现浇楼板，屋面未自粘卷材防水 20、架空层有过高？墙面采用何种材质？地面采用何种材质？ 21、电梯是那种品牌，运行速度、载重？电梯设计C5-C8、D1为客梯，B6-B8、E7-E9为一个部消防电梯和一部客梯，额定载重量为1000KG，额定速度为1.75s。（五）小区内部景观设计1、景观设计理念、特点：现代自然主义，流畅的生活体验空间，崇尚绿色、自然，尊重当地的自然资源和生活习俗，提倡交流、散步、运动、亲水、娱乐等多种功能的生活方式。2、主景观分布区域：锦绣风尚街/锦韵庭/ 锦绣桃源/ 锦绣高山花园/ 高山茶室/ 花街 / 翡翠岛/ 四季岛 / 香醺花园/ 儿童乐园/ 成人活动广场/ 滨水广场以人为本，营造身心舒适香江环境，先育林子，大气森林，复合营造，精致景观，诗意栖居。在住宅周围种植当地最速生树种，以形成地块周围森林效果，香化以休闲景观为追求目标，把握“人流居中，绿地靠窗”的原则，即将人流限制在平台中部，以防止对平台首层居民的干扰，绿地靠窗设置，并种植一定数量的灌木和乔木，减少户外人员对室内居民的视线干扰。植物配置尽量自然，采取复合群落配置方式，尽量减少人工痕迹。居住区内以营造森林般的环境为目的，考虑人在园路上的视觉效果，高层同时考虑鸟瞰效果。而休闲步道根据道路的导向性作出植物的布局，从而加强其方向性 通过框景指引 框景亦是营造视觉指引的方法。在主要的休息场地布置树冠舒展的大乔木可以有意识地引导视线，另外，树干亦能形成视觉的通道。 通过障景指引视觉，例如采用小乔木或者多分枝高灌木在视觉高度进行障景，可以引导视觉向另外一边。 干静的草坪亦带有指引的作用，所以，经常在低坡地的休闲步道上安排草坪，并用地被进行围合，暗示空间的走势。香江景观以花境而著称，花境在绿化设计种至关重要，选择寿命较长、病虫害少、无针刺、无落果、无飞絮、无毒、无花粉污染的植物种类。除用于计算居住区绿地率指标的停车场按相关规定执行外，停车场在主要满足停车使用功能的前提下，进行充分绿化，树木间距应满足车位、通道、转弯、回车半径的要求，庇荫乔木分枝点高度的标准。3、景观建筑小品有哪些？其特点分别是： 4、景观构建的主要元素：锦绣山居，花团锦簇，四季缤纷，鸟语花香，闲庭漫步。 5、小区景观主要采用哪些植物？ （六）小区内公共设施1、小区的防盗系统是什么？包括了哪些？具体功能是什么？小区设置智能化系统，包括楼宇可视对讲系统、小区监控系统、小区安全管理系统、消防报警系统、剩余电流自动检测系统、备用电源自动投切系统等；2、小区的水网和电网是属于何种性质？如何供应？能否保证？ 水网由当地自来水提供给水点，集中操表，电网由当地供电局 指定点接入，满足当地户表要求 3、小区防雷系统设置本工程属于三类防雷建筑物，建筑物内的信息系统、防雷击电磁脉冲等均有设置保护，并于电源和信息的入线侧装设电涌保护器。4、小区是否配备备用发电机？品牌？功率？在小区什么位置？在E9栋首层设置高压开关房，2个公变配电房，分别设置在E8和D1栋的首层，备用发电机设置在E7栋首层。品牌？功率 经当地供电局审核后，满足使用要求 5、电表是否为一户一表？功率多大？水、电是否为远程抄表？一户一表，照度要求2房2厅一般照明6KW，3房2厅8KW，4房2厅10KW，照明，插座分别由不同的支路供电，插座回路均设漏电断路器保护。远程抄表又供电局确定。6、小区的污水和生活垃圾如何处理？小区不设化粪池，生活废水直接排入市政污水管网，7、小区使用什么网络?如何收费？ 推存使用联通网络，按联通公司要求收费 8、小区外部（商业部分）的地面车位如何划分，收费标准？ 9、小区内的垃圾站设在什么位置？ 10、小区内是哪些运动设施？设在什么位置？ 400KW发电机，在小区E7首层 （七）交房标准1、清水房交房配置： 2、强电系统配置？采用几回路？每户的电表容量是多大？本工程为二类用电负荷，采用10KV高压环网供电。设备装置容量为5201KW，计算容量为3163KVA，选用4台1000KVA的干式变压器，高压开关房设置在E9栋首层，在E8和D1栋首层分别设置一个公变变配电房。根据负荷计算以及二期负荷预留，选用一套1000KW额定连续不超载自起动发电机组，消防用电设备，消防水泵、消防电梯及应急照明等采用双回路电源供电，并在最未端配电自动切换。3、弱电系统包括哪些？ 智能化系统、有线电视系统、消防联动系统等 楼宇可视对讲系统、门禁管理系统、4、室内是否安装安全报警系统（如煤气报警系统）？分布位置？煤气泄漏报警系统、闭路监控系统、5、私家花园交房标准？ 6、房间内的宽带、电话接口在什么地方？ 敷设到每层弱电井 7、光纤的接口有多少个？接口分布区域？ 由当地有线广播电视网络接入 8、室内空调安装位置？空调外机放置于何处？ 每个房间均设有空调位置