第二章-消费支出规划PPT课件

0 第二章消费支出规划 2012年个人房贷余额超过2万6千亿元54 月供占收入20 50 32 月供占收入50 以上 如何可以均匀地享受一生的财富 预期中国汽车销量每年增速至少10 金融市场与消费支出的关系 金融市场发达 才能融资或投资结合方式 1 融资 从金融市场借贷调整消费模式 住房消费信贷 汽车消费信贷和信用卡消费信贷2 投资 投资于金融产品 股票 债券和基金来获取收益 增强可消费能力 第一节制定住房消费方案 一 住房支出的分类 1 住房消费 租金价格衡量 购房 租房 2 住房投资将住房看成投资工具 二 购房的目标 1 购房面积需求 不必盲目求大 面积闲置问题 无需一次到位 时尚 人口调整问题 在一套房子里住一辈子的可能性越来越小 量力而行 考虑首付款金额 2 购房环境需求房价取决于区位和面积 购房目标 购房目标三要素 客户家庭计划购房时间希望的居住面积届时房价例如 我希望 年后购买120平米左右 价格为5000元每平米的房屋 注意 购房目标必须明确 不能模糊 现在和未来负担能力 居住地点变迁和年限 自己房屋的依赖性 房租增长率 未来房屋价格的预期 购房租房 房屋居住需求 家庭人数 生活品质 购房租房 购房规划 租房 地段环境 价格 内部设施 房屋总价 地段 环境 户型 类别 品牌 管理 保值增值潜力 首期付款 偿还贷款 购房规划的流程 三 购房的财务决策 1 购房财务规划的基本方法 1 以储蓄及还贷能力估算负担得起的房屋总价 可负担首付款 目前净资产在未来买房时的终值 以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值 年收入中可负担首付比例的上限 可负担房贷 以未来购房时年收入为年金的年金现值 年收入中可负担贷款的比率上限 可负担房屋总价 可负担首付款 可负担房贷 可负担房屋单价 可负担房屋总价 需求平方米数 例2 1王先生年收入10万元 预计收入每年增加3 每年的储蓄比例为40 目前有存款2万元 打算5年后买房 假设王先生的投资报酬率为10 准备房贷20年 假设房贷利率6 首付部分 29 万元 贷款部分 53 19 万元 可负担房屋总价 82 19 万元 房屋贷款占总价的成数 53 19 82 19 64 72 若王先生计划购买100平方米的房子 则可负担房屋单价 821900 100 8219 元 平方米 1 购房财务规划的基本方法 2 按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用 欲购买的房屋总价 房屋单价 需求面积 需要支付的首期费用 欲购买的房屋总价 1 按揭贷款成数比例 需要支付的贷款部分 欲购买的房屋总价 按揭贷款成数比例 每月摊还的贷款本息费用 以月为单位的准年金值 例2 2 张先生要购买100平方米的房子 目前市面上一般价格是3000 6000元 平方米 假设按7成按揭 贷款期限20年 贷款利率6 等额本息还款 30万的房屋首付及贷款情况 需要支付的首期款 30 30 9 万元 需要支付的贷款数额 30 70 21 万元 每月需要摊还的贷款本息费用 1505 元 60万的房屋首付及贷款情况 每月需要摊还的贷款本息费用 3009 元 购房相关税费 契税 普通住宅一般按房屋成交价1 5 缴纳 现统一下调为1 非普通住宅按房屋成交价3 5 缴纳评估费 抵押品评估 各银行有自己的规定律师费 公积金贷款不付商业贷款收取 各银行有自己的规定 商业贷款二手房要办理公证 每件200元 保险费 额度最大费用 主要是抵押物财产保险及贷款信用保险公积金贷款可不买保险商业贷款 财产抵押担保时 购买房屋综合险 财产抵押和连带担保的 购买房屋险 购房相关税费 抵押登记费 80元每套印花税 商品房买卖合同 5 个人购房贷款合同 0 5 领取房屋产权证时 每件贴花5元2008年11月1日起 个人自售或购买住房免征印花税装修费用 经济型 舒适型 豪华型购置家具和电器费用以上开支形成了住房规划的财务目标 3 购房财务规划的主要指标 住房负担比 房屋月供款与税后月总收入的比率 一般不应超过25 30 财务负担比 所有贷款月供款与税后月总收入的比率 一般应控制在40 以内 四 购房消费信贷 1 住房消费信贷的种类 1 个人住房公积金贷款个人公积金贷款 以住房公积金为资金来源 向缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买 建造 翻建 大修自有住房的专项住房消费贷款 特点 期限 最长30年利率低需要提供担保贷款对象有要求 当地系统公积金缴存人还款灵活度高有贷款额度 一般70 不超过购房合同 各地最高限额不同 例如 某职工已经存有公积金20000元 上月公积金汇储300元 还有10年退休 该职工在退休年龄内可交存的公积金总额 20000 300 10 12 56000能够借入的总额为以下三者中最低者 1 借款人在退休年龄内可交存的公积金总额56000元2 住房价格的70 设住房评估价90000元 90000 70 630003 该市住房公积金管理中心的最高额度设为30000元 该职工的借款额度为30000元 1 住房消费信贷的种类 2 个人住房商业性贷款 按揭 个人住房商业贷款的条件 具有完全行为能力的自然人 购买本市城镇自住住房时 以其购买的产权住房为抵押 作为还款保证向银行申请的住房商业性贷款 俗称按揭 贷款额度根据申请人的资信程度确定 同时不超过住房售价的80 期限不超过30年 1 住房消费信贷的种类 3 住房组合贷款是指住房公积金中心和银行对同一借款人所购的同一住房发放的组合贷款 例如 房产价格80万元 两边贷款的总金额为房价的70 即56万元 1 公积金贷款15万元 期限15年 180个月 利率5 计算出每月还款额 即计算准年金 2 商业贷款41万元 20年期限 利率6 即计算准年金 1 住房消费信贷的种类 4 经济适用房是指已经列入国家计划 由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造 以比较微利价向城镇中低收入家庭出售的住房 它是具有社会保障性质的商品住宅 具有经济性和适用性的特点 经济性 是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的 适合中等及低收入家庭的负担能力 适用性 是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低 要达到一定的使用效果 2 还款方式和还款金额 1 等额本息还款法它是指在贷款期限内每月以相等的还款额足额偿还贷款本金和利息 适用于收入处于稳定的家庭 如公务员 教师等 每月还款额R P0 1 r n r 1 r n 1 其中 P0 贷款本金 r 月利息 n 还款期数 等额 本息 还款法 等额还款法即每期摊还相等数额贷款 但是其中每期还款本金和利息是不一样的 等额本息还款法 每月相同 利息较多 例 小张准备买房 房价60万元 首付款3成 贷款7成 贷款20年 房贷利率6 请问按照每月等额本息还款法 小张每月底需要还款多少 用EXCEL可以算出3009运用PMT函数rate 0 06 12 NPER 12 20 PV 420000问 小张在了解了每月需要还款3009的时候 想知道偿还了多少本金 偿还了多少利息 你能帮帮他么 第一个月 利息 420000 0 5 2100本金 909第二个月 利息 420000 909 0 5 2095 45本金为913 55 以此类推 2 还款方式和还款金额 2 等额本金还款法它是指在贷款期限内按月偿还贷款本金和利息 其中每月所还本金相等 适用于目前收入较高但将来收入会减少的人群 如面临退休的人员等 每月还款额R P0 n P0 P1 r其中 P0 贷款本金 P1 累计已还本金 r 月利息 n 还款期数 等本还款法 等额本金还款法 每月摊还的本金固定 但总额随房屋贷款余额减少 利息额也跟随着减少 等额本金还款法 逐月递减 利息较少 例题 张小姐刚买了一套房子 房价100万 首付30万元 贷款70万元 采用20年按月等额本金还款的方式 贷款利率为6 5 请帮她计算一下每月需要还多少钱 每月的还款额中有多少是本金 有多少是利息 分析 等额本金还款方式下 PRN PV n 700000 240 2916 67第一个月的利息偿还额为INT BAL i 700000 6 5 12 3791 67第一个月的总还款额为2916 67 3791 67 6708 34第二个月的本金偿还额是一样的但是第二个月的利息偿还额为 700000 2916 67 6 5 12 3775 87第二个月的还款总额为2916 67 3775 87 6692 54 讨论 1 等额本金还款 按月递减 每期本金相同 利息逐渐减少 每期还款额递减 2 等额本息还款 等额本息和 每期本金逐渐增多 利息逐渐减少 每期还款额相同 3 两种还款方式所付总利息比较 比较两种还款方式 2 还款方式和还款金额 3 等额 比 递增还款法即把还款期限划分为若干时间段 每个时间段内还款额相同 下一个时间段的还款额按一个固定金额 比例 递增 适用于目前收入一般 但未来收入会逐渐增加的人群 如毕业不久的学生等 2 还款方式和还款金额 4 等额 比 递减还款法即把还款期限划分为若干时间段 每个时间段内月还款额相同 下一个时间段的还款额按一个固定金额 比例 递减 适用于目前还款能力强 但未来收入将减少的人群 如中年人或未婚的白领人士 3 提前还贷的选择权 1 提前还贷发生的三种情况 借款人在贷款时对自身的偿还能力估计不足 借款人调整投资组合后而提前偿还贷款 借款人在贷款一段时间后收入增加 有能力提前还贷 无论出于何种还贷目的 动用提前还款选择权的决策原则仍然是成本效益原则 3 提前还贷的选择权 2 提前还贷的方法 全部提前还款 剩余的贷款一次性还清 部分提前还款 保持每月还款额不变 将还款期限缩短 节省利息较多 部分提前还款 每月还款额减少 保持还款期限不变 节省程度低于第二种 部分提前还款 每月还款额减少 同时将还款期限缩短 节省利息较多 3 提前还贷的选择权 3 如何还贷更经济 如果客户选择的是组合贷款 提前还贷时可考虑先还商贷会 优惠 很多 如果客户现在资金较为雄厚 又不打算提前还款 建议采用 等额本金还款法 较为有利 两种还款法相比较 等额本息还款法 支付的利息高于 等额本金还款法 支付的利息 3 提前还贷的选择权 4 提前还贷需注意的问题 原则上必须是1年以后 银行允许 银行对提前还贷起点金额有要求 提前还贷的前提是以前贷款不拖欠 借款人一般须提前15天或1个月提出书面申请 贷款期限在1年以内的 不能部分提前还本 贷款期限在1年以上的 可以部分或全部清偿 借款人提前偿还全部贷款后可到保险公司退还提前期内的保费 组合贷款不必先还公积金贷款 办理抵押注销 4 延长贷款 1 借款人应提前20个工作日向银行提交申请和相关证明 2 延长贷款条件 一是贷款未到期 二是先清偿应付的本息及违约金 3 借款人申请延期只限一次 4 原借款期限与延长期限之和最长不得超过30年 5 利率调整对还款总额的影响 1 贷款期间的利率变动按中国人民银行的规定执行 1年之内不调整 1年以上的在下一年1月1日调整 2 签订借款合同后与银行发放贷款期间 如遇法定贷款利率调整时 贷款账户开立时执行最新贷款利率 五 租房的选择 1 适合租房的人群 1 刚刚踏入社会的年轻人 2 工作地点与生活范围不固定者 3 储蓄不多的家庭 4 不急需买房且不清楚房价走势者 2 租房和购房的比较 购房和租房的优缺点对比 租购房决策影响因素 房价成长率 房价成长率越高 购房越划算 房租成长率 房租成长率越高 购房越划算 居住年数 居住时间越长 购房越划算 利率水平 利率水平越高 租房越划算 房屋的持有成本 房屋持有成本越高 租房越划算 租房押金 押金水平越高 购房越划算 1 2租房或购房的决策方法 年成本法 净现值法 年成本法 租房年成本 押金 机会成本率 年租金购房年成本 首付款 机会成本率 贷款余额 贷款利率 年维修费及税金 折旧比较租房或者购房的年成本 成本小的更为划算购房后总价固定 如果贷款利率不变 随着每年还款 贷款余额逐渐减少 因此 购房年成本逐渐降低 如果将来房租不断上涨 则租房年成本逐渐上升年成本法只是基于当前状况的一个比较 在租房或者购房决策时还应该考虑将来的其他因素的改变 比如房租是否呈增长趋势 房价是否呈增长趋势 年成本法案例 汪小发看上了一套100平米的住房 位于广州市珠江新城附近 该住房可租可售 如果租房 房租每月5 500元 以1个月房租作为押金 如果购房 总价120万元 可申请60万元贷款 房贷利率为6 等额本息还款 20年还清 自备首付款60万元 假定房屋的维护成本为5000元 年 年折旧率为2 押金与首付款机会成本均为3 问 该房屋应该租还是购 年成本法案例 租房年成本 5 500元 12 5 500元 1 3 66 165元购房年成本 60万元 3 60万元 6 5000元 120万元 2 83000元购房的平均年成本为83 000元 比租房年成本66 165元高25 44 年成本法其他考虑因素 未来房价上涨若房价在未来看涨 那么即使当前算起来购房年成本高一点 但是 未来出售房屋的资本利得也可能弥补居住期间的成本差异 以上例而言 租房年成本率 66 165元 1 200 000元 5 5 购房年成本率 83 000元 1 200 000元 6 9 差距只有1 4 若计划住5年 1 1 4 5 1 7 2 只要房价可能在5年内涨7 2 以上 购房仍然划算 若大家都预期房价会进一步下跌 而宁可租房不愿购房 则租房年成本高于购房年成本的情况也有可能会发生 因此 比较租房与购房哪种划算 决策者对未来房价涨跌的主观判断也是重要因素 净现值法 NPV 考虑在一个固定的居住期间内 将租房及购房的现金流量还原成现值 比较两者的净现值较高者为划算 可以使用excel中的NPV函数计算 NPV计算时只考虑现金流量 在年成本法中计算的租房押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出 所以不用作为现金流出 在年成本法中房贷只计利息 净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额 比较租房和购房的净现值 净现值大的更为划算 净现值法案例 若汪小发已确定要在该处住满5年 如果租房 月房租每年增加500元 第五年底将押金5 500元收回 如果购房 房价120万 维护成本第一年5 000元 以后每年提高5 000元 假定该住房在第5年末能以125万价格卖出 假定折现率为3 租房NPV的计算 租房的净现值 假定租金每年支付一次 期初支付 CF0 押金 第一年租金 5 500 5 500 12 71 500 1CFj 第二年租金 5 500 500 12 72 000 2CFj 第三年租金 5 500 2 500 12 78 000 3CFj 第四年租金 5 500 3 500 12 84 000 4CFj 第五年租金 5 500 4 500 12 90 000 5CFj 取回押金 5 500 租房NPV 367 016 78 购房NPV的计算 购房的净现值 假定维护成本期初支付 房贷每月还款一次 期末还款 经计算得到每月还款额4298 59元 按3 折现率折现至年初为 50754 54元 CF0 首付 第一年房贷 第一年维护成本 600 000 50 754 54 5000 655 754 54 1CFj 第二年房贷 第二年维护成本 50 754 54 10000 60 754 54 2CFj 第三年房贷 第三年维护成本 50 754 54 15000 65 754 54 3CFj 第四年房贷 第四年维护成本 50 754 54 20000 70 754 54 4CFj 第五年房贷 第五年维护成本 50 754 54 25000 75 754 54 5CFj 卖房所得 偿还剩余本金 1 250 000 513 696 18 736 303 82购房NPV 273 634 70 讨论 房子和家 一 汽车消费概述 汽车行业是中国经济发展的一大支柱 在住房需求得到基本满足后 消费热点必然转移到汽车上 据中国汽车工业协会统计分析 2013年12月 汽车产销保持稳定增长 当月产销再创月度新高 2013年 汽车产销双双超过2000万辆 增速大幅提升 高于年初预计 并且再次刷新全球记录 已连续五年蝉联全球第一 一般而言 购车交纳费用如下 购置税 上牌费用 交通事故责任强制保险 车船使用税 以及保险费 额外变动费用包括汽油费 停车费 路桥费等 所有这些费用总计可以达到15000 20000元以上 几乎占到购车款的15 20 并且这些费用中大部分都是要每年必交的 第二节制定汽车消费支出规划方案 如何看待上海车牌拍卖价格连创新高 新华社北京3月23日新媒体专电 新华社 中国网事 记者陆文军叶锋 近段时间来 上海私车牌照拍卖价格持续快速走高 在23日进行的最新一次拍卖中 一张上海车牌的成交价已经突破9万元大关 让不少购车者感叹 最贵铁皮 难以承受之重 针对这种情况 上海有关部门已经明确表示 将出台相关措施 抑制车牌价格过高过快上涨 二 自筹经费购车与贷款购车决策 银行大都规定 贷款买车人必须购买指定经销商的汽车 并提供银行认可的财产抵押 质押或第三方保证 个人汽车消费贷款的年限是3 5年 汽车消费用贷款的首期付款不得低于所购车辆价格的20 如贷款12万 期限5年 按年利7 38 计算 月还贷2398元 5年支付利息23880元 闲置的12万元投资年收益率为6 的平衡性基金 5年后 12万元将产生40587元的收益 三 汽车消费信贷 一 个人汽车消费信贷 原则 部分自筹 有效担保 专款专用 按期偿还 1 贷款对象和条件 1 必须具备完全民事行为能力 2 具有稳定的职业和偿还本息能力 信用良好 3 能提供有效抵押物或质物 或有足够代偿能力的个人或单位作保证人 4 能支付购车首期款项 三 汽车消费信贷 2 贷款期限 利率和金额 1 贷款期限 一般为3年 最长不超过5年 2 贷款利率 1年 6 56 3年 6 65 5年 6 90 3 贷款金额 以质押方式首付不少于车款的20 以抵押方式首付不少于30 以保证方式首付不少于40 3贷款担保 可采用权利质押担保 抵押担保或第三方保证 4贷款保险 银行要求客户办理抵押物保险 保险期不能短于借款期限 三 汽车消费信贷 5 还款方式及案例分析 1 等额本息和等额本金 2 按月还款和按季还款 3 递增法和递减法 4 智慧型还款 智慧型还款 智慧型 还款是汽车金融公司的一种颇受欢迎的方式 以售价为11 78万元的凯越为例 如果采取标准型贷款 首付3成 贷款3年 每月还款金融为2585元 如果采取智慧型贷款 首付2 5成 贷款三年 每月还款金额为2199元 同时在最后一月支付尾款2 314万元 汽车金融公司销售部经理李小姐介绍 智慧型还贷方式可以降低每月还款压力 比较适合年底双薪和奖金分红的消费者 三 汽车消费信贷 例题2 11 购买一辆10万元的汽车 计算贷款购车费用 三 汽车消费信贷 贷款购车费用 三 汽车消费信贷 贷款购车费用 案例 小王毕业5年 在合资药厂担任经理助理 月收入5500元 贷款10万元买车 期