第一章-房地产经营管理概述PPT课件

房地产经营管理华中科技大学房地产研究所 2007年9月 课程简介 第一章房地产经营管理概述第二章房地产开发第三章地产经营管理第四章房地产市场营销第五章房地产投资第六章房地产筹资第七章房地产价格第八章物业管理第九章房地产制度第十章房地产开发投资可行性研究 第一章房地产经营管理概述 本章要点介绍与房地产经营管理基本理论 有关的概念 主要经济技术指标等 为学习后面章节打下基础 阐述房地产业在国民经济中的地位和作用讨论房地产经营管理的特点 原则与运行机制 第一节房地产业 1 房地产业 房地产业是指从事房地产开发 经营管理和服务的行业 包括土地的开发房屋的建设 维修 管理 土地使用权的有偿划拨 转让 房屋所有权的买卖 租赁 房地产抵押贷款 以及由此形成的房地产市场 2 房地产业的业务范围及性质 房地产业属于服务部门 其性质为第三产业 包括三大行业 房地产开发与经营业 房地产管理业 房地产经纪与代理业 其业务形态有 1 房地产开发组织业2 房地产经营业3 房地产中介 咨询及评估服务业4 物业管理业5 房地产行政管理 房地产业在房地产开发活动中主要起策划 组织 管理的作用 而不应将房地产开发的全部活动 特别是不能将建筑施工类属于建筑业具体行使的职能活动 归到房地产业中 不能将与房地产业有关的科研 人才培养归属于房地产业 3 房地产业在国民经济中的地位 房地产业是国民经济的基础性 先导性产业 房地产是国家的一笔宝贵财富 房地产业将 已 成为我国国民经济的支柱产业 4 房地产业特点 基础性先导性关联性地域性周期性高回报 高风险性对金融业的依赖性 财政积累土地资源的高效利用带动其他产业的发展优化产业结构提供就业机会城镇化水平的提高 第二节土地所有权及其实现 1 土地所有权法律意义 土地所有者将土地当作自己的财产 对其实行占有 垄断 拥有对土地支配的权利 经济意义 土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入 2 土地所有权的经济实现 地租或土地使用税绝对地租 只要有土地所有权存在 租用任何一块土地 包括最劣等的土地都必须绝对交纳的地租 级差地租 由于土地位置差别和不同投资差别所引起的超额利润 其产生是由于对土地经营的垄断 级差地租 级差地租 第三节房产 房产的概念 狭义 是指房屋产品归谁所有 亦即对于房屋的占有 使用 收益和处分的权利 房产的商品经济属性和特点 价值和使用价值价值 房产是商品 具有商品属性 在建筑在一定地段上的劳动产品 凝结一定的社会必要劳动时间 使用价值 向人们提供生产和生活的空间与场所 第四节房地产经验管理的特点 原则和运行机制 1 房地产经营狭义 主要指建筑地块和房屋的流通过程和售后服务 其实质是营销策略的研究和实施 广义 包括房地产生产过程经营和流通过程的经营 即是指房地产企业根据经营目标 在分析自身条件和市场需求的前提下 对房地产开发经营的全过程做出科学的决策 并组织有效的实施 2 房地产经营的特点 1 经营风险大 获得收益的机会也多 投资成本高变现周期长受宏观经济 政策影响大 高风险高回报 影响房地产经营高收益的因素 a 房地产市场经常处于卖方市场环境中b 在社会主义市场经济条件下级差地租的存在c 垄断地租的收益 2 房地产经营的对象具有消费和投资的双重性 3 房地产经营中的垄断和竞争同时存在 3 房地产经营原则掌握信息 分析预测 争取主动适应需求 调整结构 站稳脚跟齐全功能 配套服务 创社会 环境效益 4 房地产经营管理运行机制及其实现条件房产 包括住房 是商品 与之相连的土地也有商品属性 因而房地产经营管理运行机制是商品经济运行机制 要按商品经济原则进行经营管理 实现条件 1 建立现代企业制度 2 实行和不断完善城市土地有偿使用制度 3 开放和完善房地产市场 4 改革工资制度 住房消费纳入工资 5 要多渠道融资 建立和完善房地产金融业 6 减轻房地产开发企业的税费和社会负担 7 加强和完善房地产开发经营的宏观管理 第五节房地产经营管理基本概念和主要技术经济指标 1 房地产经营管理包括房地产经营和对房地产经营进行管理两部分 目标 取得良好的经济效益 社会效益和环境效益的有机统一 2 土地产权的含义地上权 是指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利 地役权 是指利用他人土地供自己使用的便利 抵押权 是指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利 典权 是指通过支付典价而占有他人的不动产 从而获得使用和收益的权利 租赁权 是指土地使用权获得者在其有效使用期限内有权将土地出租给他人使用获得收益 承租人即取得改土地的租赁权 3 房地产经营管理主要技术经济指标居住小区技术经济指标 居住小区总用地住宅总用地公建总用地道路广场用地庭院 绿化面积人均总占地面积人均住宅用地面积总建筑面积住宅建筑面积人口毛密度建筑密度建筑容积率居住建筑密度居住建筑面积毛密度居住建筑面积净密度住宅间距 居住小区总用地 包括住宅总用地 公共建筑设施总用地 道路 广场用地 庭院 绿化用地的总和 总建筑面积 指小区内住宅 公建 人防地下室面积总和 建筑密度 小区内全部建筑的基地面积之和 小区内总占地面积 建筑容积率 小区内总建筑面积之和 小区总占地面积住宅间距 两栋住宅间距 外墙皮与外墙皮 与前面 一般指南面 住宅高度的比值 4 单体住宅建筑设计技术经济指标 建筑面积层高平均每平方米造价使用面积系数居住面积系数结构面积系数使用面积辅助面积结构面积套内使用面积套外使用面积 建筑面积 指建筑物各层展开面积之总和 每层建筑面积按建筑物勒脚以上外围水平截面面积计算 层高 指主要卧室的下一层结构顶面至上一层结构顶面标高之间的距离 套内使用面积 指套内住户独自使用的面积 一般包括卧室 厨房 卫生间 过厅 起居室 内走道 阳台 壁柜等净面积的总和 在购置土地时 所说的地价一般指单位土地面积的价格 房地产开发经营商高度关注容积率 即在单位土地面积上能盖多少建筑面积的房子 楼面地价多少 在购买商品房时 一般所说的面积都是指建筑面积 所说的价格也是指单位建筑面积的价格 第二章房地产开发 本章要点阐明房地产开发是一个影响深远的复杂的系统工程 阐述房地产开发的概念 基本特征 主要程序及主要内容 分析影响房地产开发的主要因素 房地产开发的意义和作用 综述房地产开发的历史 现状及前景 并对房地产综合开发的有关问题及房地产开发管理的问题进行探讨 第一节房地产开发的作用和任务 1 房地产开发的概念开发 通过人力加以改造 达到为人类利用的目的的一种活动 房地产开发 是指依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施 房屋建设的活动 包括聪寻找开发场地 征地拆迁 地质勘察 规划设计 土地改造到房屋建设全过程 房地产开发是一项综合性的生产活动 也是一个庞大的系统工程 土地开发 房屋建设 方案设计初步设计施工图设计工程招标及施工 规划设计征地拆迁 七通一平 2 房地产开发的特殊性 1 房地产开发是政府有关部门 金融商 投资商 发展商地产开发商 建筑承包商等众多部门 单位参与的活动 2 房地产开发是一个投资大 建设周期长 影响时间长 影响面广的活动 政策法律性很强 国家一般都进行比较严格的管理 3 房地产开发重视 开发 对于未经开发的炒地投机行为 大部分国家都加以限制 甚至禁止 4 土地是房地产开发的基础 国家的土地所有制 土地政策 土地使用方式 对房地产开发有巨大的影响 5 房地产开发具有投资风险大 收益高 增值快的特点 房地产投资风险来源 市场风险购买力风险拖欠风险经营风险由于自然灾害和意外事件的发生而给投资者造成损失的可能性 3 房地产开发企业 1 房地产开发企业的类型及设立房地产开发企业 是指在城市及村镇从事土地开发 房屋及基础设施和配套设施开发经营业务 具有企业法人资格的经济实体 设立条件 注册资本从业人员 2 房地产开发企业的资质等级及业务范围 我国房地产开发主管部门 建设部 根据房地产开发企业的资产 专业技术人员和开发经营业绩等要素 对房地产开发专营企业划分为五个资质等级 房地产开发企业资质等级标准 人员 建筑师 工程师 组织计划人员 律师 财会人员 房地产估价师 市场分析人员 市场营销人员 规划师 测量师 决策者 主要职能部门 经营部 开发部 计划部 工程部 财务部 3 房地产开发企业的人员组成及组织结构 职能制 ChiefExecutive FunctionalManager FunctionalManager FunctionalManager Staff Staff Staff Staff Staff Staff Staff Staff Staff ProjectCoordination 项目制 ChiefExecutive ProjectManager ProjectManager ProjectManager Staff Staff Staff Staff Staff Staff Staff Staff Staff ProjectCoordination 第二节房地产开发程序 1 投资机会选择与决策分析 投资机会选择 选地 投资决策分析 市场分析和财务评估 项目可行性研究 初步方案 2 前期工作 1 签定土地使用权出让合同 缴纳土地出让金 领取土地使用权证 2 取得土地使用权后 向市计委申请商品房开发项目的立项 同时申请商品房销售计划 3 委托设计单位 根据规划局确定的规划经济技术指标确定设计方案 4 由市建委组织方案会审 5 由规划局勘测设计院进行土地定位 6 向消防 环保 人防 绿化 卫生防疫 交警等部门报批施工图 7 与 四源 供应单位签定供源协议 按规定支付有关费用 8 向规划局申请领取建设工程规划许可证 9 办理施工单位的招投标 10 向建委缴纳规费 小区配套费 人防建设费 墙改费 散装水泥保证金等 领取施工许可证 3 建设阶段 1 部分建设及分工协作前期开发部工程部预审部采购部 2 工程部的工程管理工程施工的前期准备工程施工过程的管理现场施工管理工作程序工程经济签证管理办法工程投资管理工程质量控制开发工程的拖期交工的原因危害及防治 4 房地产的销售 项目投资策划项目规划设计的策划营销项目形象策划营销项目营销推广策划制订推广费用计划项目销售的策划