第3章--物业管理法律12.ppt

物业管理法律知识 第一节物业管理法律关系的主体 业主与非业主使用人 一 业主 国务院 物业管理条例 第6条 业主在物业管理活动中 享有下列权利 一 按照物业服务合同的约定 接受物业管理企业提供的服务 二 提议召开业主大会会议 并就物业管理的有关事项提出建议 三 提出制定和修改管理规约 业主大会议事规则的建议 四 参加业主大会会议 行使投票权 五 选举业主委员会委员 并享有被选举权 六 监督业主委员会的工作 七 监督物业管理企业履行物业服务合同 通过监督 八 对物业共用部位 共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 九 监督物业共用部位 共用设施设备专项维修资金 以下简称专项维修资金 的管理和使用 十 法律 法规规定的其他权利 业主在物业管理活动中 履行下列义务 一 遵守管理规约 业主大会议事规则 二 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用 公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 三 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定 四 按照国家有关规定交纳专项维修资金 五 按时交纳物业服务费用 六 法律 法规规定的其他义务 二 业主大会 由物业管理区域内全体业主组成 代表全体业主行使本区域物业管理权利的组织 另一种形式 业主代表大会一个物业管理区域成立一个业主大会 业主大会的职责 一 制定 修改管理规约和业主大会议事规则 二 选举 更换业主委员会委员 监督业主委员会的工作 三 选聘 解聘物业管理企业 四 决定专项维修资金使用续筹方案 监督实施 五 制定 修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用 公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 六 法律 法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责 三 业主大会会议 首次会议有定期会议三种形式临时会议 一 首次业主大会会议 开会条件 1 已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十2 百分之二十以上业主联名向街道办事处 乡镇人民政府提出成立业主大会书面要求 成立筹备组 符合前两款情形之一 街道办事处 乡镇人民政府三十日内会同物业所在地的区 县人民政府房地产行政主管部门指导 协助业主推荐产生业主大会筹备组 业主大会筹备组由业主代表 建设单位以及街道办事处 乡镇人民政府代表七至十五人组成 其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的百分之六十 筹备事项 1 确定首次业主大会会议召开时间 地点 形式和内容 2 拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案 3 确认业主身份 确定业主在首次业主大会会议上投票权数 4 确定业主委员会委员候选人产生办法及名单 会议内容 1 投票选举产生业主委员会委员 2 审议通过 管理规约 业主大会议事规则 会议 决议有效条件 业主大会召开 但应当有物业管理区域内持有1 2以上人数及投票权的业主参加 业主大会作出决定 必须达到业主人数1 2 所持投票权1 2以上通过 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金改建 重建建筑物及其附属设施应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意 二 定期会议组织召集 由业主委员会负责内容 1 听取业主委员会工作报告 2 管理公约 等的审议与修订 3 物业服务企业的续聘 选聘 改聘 4 重大维修等事项及专项维修资金使用 续筹方案决定 5 业主委员会换届与成员改选 补选 6 决定有关业主利益的其他事项 三 临时会议 召开条件 1 20 以上业主提议 2 发生重大事故或紧急事项须及时处理 3 业主大会议事规则或管理规约规定的情形出现 四 业主委员会 业主委员会 业主大会的执行机构 业主委员会的职责 1 召集业主大会会议 报告物业管理的实施情况 2 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同 3 及时了解业主 物业使用人的意见和建议 监督和协助物业管理企业履行物业服务合同 4 督促业主 物业使用人遵守管理规约 协调处理物业管理活动中的相关问题 5 配合街道办事处 乡镇人民政府 居民委员会做好物业管理区域的社区建设工作 6 业主大会赋予的其他职责 委员应具备的条件 1 具有完全民事行为能力 2 遵纪守法 热心公益事业 责任心强 具有较强的公信力和组织能力 3 遵守管理规约 履行业主义务 按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用 无损害公共利益行为 4 本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职 委员的产生 业主委员会委员候选人由业主联名推荐 业主自荐等方式产生 业主大会会议业主投票过半数当选 可以连选连任 委员资格终止 有下列情形之一 资格自行终止 1 因物业转让等原因不再是业主的 2 因疾病等原因丧失履行职责能力的 3 任职期间被依法追究刑事责任的 4 本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的 5 业主大会议事规则约定的其他情形 业主委员会会议 业主委员会会议按照业主大会议事规则规定定期召开 经1 3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要召开会议必须有过半数委员出席作出决定必须经全体委员过半数同意 并在物业管理区域的显著位置公布 业主委员会换届 任期届满换届不能顺利换届 业主可申请街道办协助 业主委员会经费 业主委员会日常工作经费全体业主承担经费的筹集 管理和使用由业主大会决定按季度公布使用情况 接受监督 五 业主大会议事规则与管理规约 一 业主大会议事规则 指由业主经过民主协商和表决通过 就业主大会议事方式 表决程序 业主委员会组成 成员任期及职务终止等事项作出的规则约定 是业主自治的规则 不得违反国家法律 法规 必须经过过半数业主表决通过 二 管理规约 管理规约是规范和约束业主 使用人 服务方权力义务与行为的共同制度约定 反映约定人共同意志和利益 具有道德和法律的约束力 有 临时管理规约 与 管理规约 之分 管理规约内容 有关物业使用 维护 管理的约定业主共同利益的约定业主应当履行的义务的约定违反规约应当承担的责任的规定 第二节物业管理法律关系的主体之一 物业管理经营人 物业管理经营人 从事物业管理的企业或组织 需取得 经营资格管理服务资格 一 物业管理公司的法律地位 一 物业管理公司是企业法人有一般企业法人的共同特征 二 物业管理公司与业主和非业主使用人的关系 总的关系 平等的民事法律关系 以合同的订立为基础 即合同关系 具体地说 与业主 聘用 委托被聘用 委托 服务被服务的关系与非业主使用人 服务被服务的关系 二 对物业管理公司的法律规制 一 物业管理企业的资质条件三级资质 一 二 三级资质要求 1 注册资本2 一定资质的管理 技术人员3 管理的物业类型4 服务质量 收费方面的制度 标准5 业绩等 二 物业管理从业人员应具备的条件 业务知识 工作经验 思想品德合格 建设主管部门 上岗培训考试劳动部们有 管理员 助理物业管理师考试住建部 人事部 注册物业管理师 第三节物业管理法律关系的客体 一 建筑物的所有权类型 一 专有部分私人独占的部分 其权力行使具有排他性 二 共用部分1 任何人不可将其改做他用 自用 特批除外 2 不干扰他人使用 不能给他人造成滋扰或危险 物业管理主要指的是对共用部分的管理 维修 养护等公共性服务 二 物业管理主体的行为规范 一 分散业主的行为规范依法依约 不侵害集体 不影响他人 二 非业主使用人的行为规范 几个方面 对业主对物业对公共 三 物业管理公司的行为规范 总体要求 依法守约 克尽职守 处事公正 服务到位不失职 失误 第四节物业管理法律关系的内容 权利和义务 一 业主的权利和义务 一 业主的权利1 财产权 占有权 使用权 收益权 处分权2 成员权 提议权 建议权 监督权 决策表决权3 业主权利的保留政府或有关组织的相关规定等 均不妨碍业主售卖 转让 租赁或以其他方式处置 处理其拥有的份数 二 业主的义务 遵章守规 交费 配合等 二 物业管理公司的权利和义务 物业管理公司应当具备的权利内容 1 有权采取完成委托任务所必须的行为 2 有权获得劳动报酬 3 有权根据物业管理合同制止违背全体业主利益的行为 一 物业管理公司的管理权 1 管理权问题的提出物业管理权产生的缘由 1 分散产权业主民主 统一管理物业的要求 2 社会分工与专业化的要求业主大会及业主委员会之所以可以采取或授权采取某些带有强制性的手段 其依据的是每个业主事先的授权 2 管理权的来源物业企业管理权的来源可归结为 1 业主承诺 合同体现 2 行政管理机关授权 二 物业管理公司的义务 基本义务 遵法守规应尽义务 依约尽责 第五节物业管理的法律基础 一 物业管理法律的渊源 一 宪法 二 法律物权法 公司法 民法通则 合同法等 三 行政法规 物业管理条例 城市私有房屋管理条例 等 四 地方性法规 广东省物业管理条例 等 五 部门规章及地方性规章 物业服务收费管理办法 等 二 物业管理法律责任 指由于违反物业管理法律规范而应当承担的法律后果 法律责任的前提 违法行为承担法律责任的结果 法律制裁