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1 第七章房地产定价策略 2 第一节影响产品定价的因素 一 房地产价格构成理论价格 房屋建造全过程的造价 流通费用 利润 税金 3 房屋建筑安装工程费 1直接费 直接工程费 措施费 2间接费 规费 企业管理费 3利润 4税金 营业税 城市维护建设税 教育费附加 勘察设计费 对工程建设项目进行勘察设计所发生的费用 勘察设计费包括 项目的各项勘探 勘察费用 初步设计 施工图设计费 竣工图文件编制费 施工图预算编制费 以及设计代表的现场技术服务费 土地开发使用费经营管理费利润和税金 4 5 二 影响房地产定价的因素 一 房地产企业的定价目标维持生存当期利润最大化市场占有率最大化 二 竞争 三 政治法律因素 6 四 经济因素物价土地价格利率经济增长率 五 非相关因素土地计划不动产税制交通建设城市规划 六 社会因素 人口状态 社会福利 七 自然因素 7 第二节房地产定价目标 一 利润导向的定价目标利润最大化目标 企业长期目标的最大总利润预期利润目标适当利润目标二 销量导向的定价目标保持或扩大市场占有率增加销售量三 竞争导向的定价目标 8 第三节房地产定价方法 一 成本导向定价法1 成本加成定价法2 盈亏平衡定价法3 目标收益定价法4 边际成本定价法 9 二 需求导向定价法理解价值定价法需求差别定价法最优价格定价法三 竞争导向定价法随行就市定价法主动竞争定价法 10 第四节定价的基本策略 一 新产品定价策略 1 撇脂定价策略 新产品上市采取高价优点 缺点 2 渗透定价策略 新产品上市采取低价优点缺点3 满意定价策略 11 二 折扣与折让定价策略数量折扣功能折扣现金折扣季节折扣 12 三 心理定价策略整数定价策略尾数定价策略声望定价策略招徕定价策略 13 四 差别定价策略质量差价朝向差价楼层差价面积差价视野差价边间差价 14 第五节房地产市场竞争中的价格调整 一 房地产价格调整的原因 一 内部因素 二 外部因素 15 二 运用房地产价格调整策略时需要考虑的因素 一 消费者对价格变动的反应 二 竞争者对价格变动的反应 16 三 房地产价格调整的方式 一 主动调整方式1 调高价格策略调高价格策略的原因调高价格的方式和技巧 17 2 调低价格策略调低价格原因调低价格的方式和技巧 18 3 被动调整方式是指在竞争者率先调价以后 房地产开发企业在价格方面被迫所作出的相应反应 对竞争者的研究 变动价格的目的 价格调整是长期还是暂时的 其他竞争者可能的反应对本企业的研究 竞争实力 本企业产品的生命周期以
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