赣江之星营销策划案PPT课件

赣江之星营销策划案 项目策划大纲 项目研究 项目研究 地理位置 南昌赣昌水产品综合大市场地块位于沿江北路以南 洪都大道以西 总用地约为2 44公顷 赣昌大厦为南昌赣昌水产品综合大市场最后一个子项 因重点项目洪都大桥的建设 凸现该处地理位置的重要 城市规划对本项目也有了新的调整 要求建筑规模及建设标准必须调高以适应新的形势 项目情况 占地面积 2544 24平方米总建筑面积 约44551平方米地下2层面积 6599 50平方米地上27层面积 37951 50平方米楼高 99 9米层数 1 27层地上停车数 30个 可拓展空间极大 停车便利 项目情况 技术指标 功能分布 地下室 停车场首层 写字楼大堂 商务中心二层 商场三层 商场四 二十七层 商务式写字楼 可售房源套数大约为500套 单套户型面积在60 左右 项目情况 SWOT分析 区位优势 南昌市老城区与红谷滩和英雄开发区交汇所在 站在城市发展的高度看 本项目位于一江两岸过渡地带 青山湖风景和赣江风景是稀缺优势资源 这意味着项目在具备传统老城区商圈优势的同时 既可充分利用东湖区青山湖区商圈的配套资源 又可紧握红谷滩和英雄开发区持续发展优势距离机场及外环城市路网最便捷 SWOT 区位优势之稀缺性的写字楼区域翻开城市的版图 项所处位置周边1公里内缺乏商业写字综合楼 利弊相彰 专业市场集中 商业写字楼缺乏 客户需求量大 这意味着项目位于城市所在区域独特性和唯一性的特质 SWOT 时机优势之 掌握先机 南昌经济增长势头迅猛 国际资金 周边企业加速向南昌流入 外向型企业不断增加 南昌写字楼市场明显回暖 城市运动会 中博会成功提升南昌国际影响力 大小企业抢滩南昌市场 专业写字楼物业已成为新企业工商注册的首位条件 SWOT 交通优势之 畅达交通 掌握第一商务时机 距离机场道路畅通无阻 30分钟车程内即可到达 距离火车站仅20分钟车程 多路公交可以直达 距离高新区和英雄开发区仅15分钟路程 道路顺畅 距离市中心区域多路公交直达 10分钟车程 SWOT 客户群优势之 商务终端客户所在地 中小型企业商务办公选择地段紧靠家具 水产 二手车 果蔬等专业市场 相关企业可进驻洪都西大道和青山湖东大道周边商业私企客户首选入住目标外地来昌私企业主选择易商易住 自用投资两相宜 SWOT 环境劣势周边配套和居住环境没有形成 人气有待提升 商业氛围不集中交通劣势直达本案的路网因洪都大桥桥基所限 需绕行产品劣势建筑单体规模较小 规模上难以形成标志性效应 产品需亮点提升 SWOT 青山湖区重点打造工程市政规划将把青山湖周边打造成一流的人居环境 有助于提升本地块的商业价值南昌经济的强劲增长南昌写字楼市场兴旺的基础南昌城市地位不断提升提高写字楼市场的外延辐射力 周边县市企业私营业主等加速入住南昌项目的稀缺性目前阶段区域内同类项目不多 SWOT 区域竞争势头突现扬子洲 红谷滩 青山湖区板块的快速发展 未来竞争能力的优势已经显现后期市场供应量激增写字楼市场竞争加剧 未来三年内南昌市区将有约150万平方的推货量 SWOT 市场分析 市场分析 八一广场商务带洪城商圈商务带红谷滩商务带 八一广场是南昌传统的城市中心区域 南昌城市主干道八一大道和南昌城市中轴线 北京路 中山路 在八一广场交汇 恒茂国际中心 财富广场 江信国际大厦中高端写字楼和百货大楼 万达广场 丽华购物广场等商业中心共同形成了南昌最初的CBD 洪城商圈包括洪城路及其周边区域作为南昌市的服装五金批发物流等综合大市场 也是南昌市重要的优质写字楼聚集区 随着城市的不断扩张 以新迁市政府为中心的红谷滩 同时拥有便利的公共交通和和酒店等配套的写字楼新兴市场不断崛起 4 高新产业园 此区域缺乏优质写字楼 但也是南昌写字楼主要集中区域之一 由于片区的开发以政府规划为主导 办公物业的市场化程度并不高 入住企业结构单一 并以租赁为主 自成一体 对南昌写字楼市场整体格局影响不大 分布特征 发展历程 未来供应 1 未来供应 2 未来供应中 项目的开发商以全国范围内的品牌开发商为主 同时由于这些地块所处位置的商业价值 将确保这些物业的开发品质 写字楼租金价格分析 南昌写字楼市场分析 单位 元 m2 写字楼租金价格分析 南昌写字楼市场分析 单位 元 m2 2010年 南昌优质写字楼目前的租金平均水平约为49 5元 平米 月 租金水平处于合理水平 南昌优质写字楼市场在2003年以前 由于供应量非常有限 多数跨国企业和国内优质企业没有选择 他们一般在高星级酒店内办公 其租金相对较高 达到60 90元 平米 月 2004年开始 标准优质写字楼开始不断进入市场 租金也开始回归到正常供求关系下的水平 45 55元 平米 月 租金水平至07年都没有较大的变动 从2008年开始 伴随着南昌整体房地产市场以及优质写字楼市场销售价格的增长和新写字楼的落成投入使用 写字楼的租金也开始有所增长 从2008年开始 新建写字楼的建设标准也在不断的提高 提高主要表现在外立面等方面 而真正体现办公品质的电梯速度 架空地板 新风系统等 只有09年后的优质写字楼产品进行了应用 租户特征 优质写字楼租户中 实际需要的租赁面积 主要集中在三个面积段 1 000平米以上 500 1 000平米 200 300平米楼宇品质是决定租户结构的关键因素 品质高的楼宇中 大型公司 大面积租户比例较高 租户特征 优质写字楼租户中 南昌本地或者江西本地企业的比例只有39 外地公司的比例占到了51 外资企业主要集中在一些八一广场周边的项目中 2003 2010 年平均供应量为69 875平米 相对于南昌的城市规模和GDP规模 优质写字楼供应略高 数据来源 江西易居 备注 南昌现有非优质写字楼较多 规模和硬件水平不能达到优质写字楼标准标 多为05年前的产品 以商住楼居多 未来写字楼分析 南昌未来写字楼项目分布图 本项目 现有竞争项目分析 西格玛国际商务中心 项目现有卖点 区域市场上唯一的优质写字楼临近青山湖 可观湖景洪都北大道连接洪都大桥通达机场钻石立面 关注度较高缺陷 临近铁路 噪音污染规划停车位严重不足物业管理水平一般商业裙楼空置 招商尚未成功 市场表现 租金达到八一广场周边写字楼的平均水平租户相对固定07年南昌写字楼市场标志性个案目前报价 11 000元 平米实际成交案例 4楼定邦投询不详元 平18楼万科地产1300平米 现有竞争项目分析 西格玛国际商务中心 客户分析 客户分类 针对写字楼物业的客户特色 我们将目标客户群分成两类进行分析 客户分析 客户分类 使用者分析 他们的需要 对办公地点有较高的要求 整层销售 对于交通 配套有相当要求 解决商务性临时需住要求 可做酒店式公寓使用 对办公使用成本要求 分割销售 希望使用低成本 健康的办公物业 客户分析 客户分类 投资者分析 他们的特征 考虑物业所在区域经济发展前景以及政府相关政策的实施会考虑物业的配套设施设备功能性考虑物业的升值保值能力主要关心物业客户定位 投资回报等问题 形象定位 市场定位 价格策略 价格策略 11年08 11年10月 12年12月 12年1月 4月 12年4月 12年8月 11年10月 12月 销售计划 销售计划 推售节点 销售计划 销售计划 推售策略 销售计划 销售计划 推售策略 49 11 02 2010 酒店 以小单间 套间为主 装修风格简单而富有个性 可有三到四种选择方案 装修单价在1000 1500元 平方米 可先联系酒店 经济型品牌连锁酒店进驻 统一经营管理 带租约销售 公寓式酒店 50 11 02 2010 写字楼 服务式写字楼 以最小面积60 发售 创业者承受得起的写字楼 为新锐公司服务 将他们从琐碎的日常行政工作中解脱出来的 将建筑同服务打包在一起的结合体 独立的空间 51 11 02 2010 自由的 最小的产权单位可随意组合 合伙人一人买一套 打通就是大公司 关系好继续干 出现问题一人一套清晰明了 专业的 专业的公共秘书服务 专业的律师咨询 专业的会计师建议 您的周围有一个专业队伍随时准备为您服务 在你直奔主题的时候 处理好一切繁杂 节约的 不再为低使用频率的空间付费 不必再为高成本的办公设备占用固定资产 最大化的资源共享 所有人都收益 写字楼 服务式写字楼 52 11 02 2010 公寓 面积约为50 70平方米 以一房和小两房为主 低总价 未来的都市主义生活享受 提供精装修菜单 单价在1000 1500元 平方米 实现 贵族 生活 精装修公寓 53 11 02 2010 理性型 RationalModel 生活独立 但又亲密 生活区和工作区分开 有双洗漱洁具体现亲密生活 男主角 投资分析师 女主角 医生 公寓 54 11 02 2010 感性型 SensitiveModel 一切布局以围绕两人亲密享受为前提 一切细节均被放大 距离感几乎不存在 男主角 软件工程师 女主角 美容师 公寓 55 11 02 2010 现代型 ModenModel 周末夫妻 前卫 独特 有个性 最好自己DIY 男主角 摄影师 女主角 设计师 公寓 1 3层整体招商 提升形象和资金回笼针对市场大手买家 主要是需求大面积并购买自用的客户 建议以整层为销售单位进行前期销售我们紧抓 新生商务 把一些新生的商业形态集中在此办公 如 拍卖业 评估业 典当业 艺术品代理业 期货与证券等 销售计划 推售策略 前期销售 针对相关行业的重点大客户 行业管理需求 建议以 化零为整 的形式 以 层 为销售单位对此部分客户进行意向登记 吸引行业内的中小型企业跟进 推广策略 广告主题建议 便捷 穿梭快速交通网络 轻松到达城市每一角商务需要 就在身边 政府机构 商业行会 酒店 餐饮 建筑 新生业 大空间 大发展 南昌新生业商务核心 核心 核心代表着一切的中心 它既是地理位置的体现 也是商务地位的体现项目处于洪都大道 是洪都大桥段的地标性建筑 周围政府机关林立 众多各类经济主管部门 商业行会围绕 新生代 成就未来南昌新兴产业基地掌握城市的核心脉搏 掌握人生的成功机遇 掌握全城最优的商务配套资源 掌握便捷交通带来的高效商务 成功者掌握一切 广告主题建议 媒体策略 铺垫 市场渗透与消息发布DM 对洪都大道 青山湖大道沿线写字楼进行邮寄通过DM的邮寄对市场进行初步渗透 把项目信息发送到附近的目标使用者手中媒体投放 通过在商务杂志 网络 报张等刊登通过报纸新闻和缮稿的炒作增加项目的市场影响力 吸引投资买家注意搜房网站和客户短信 利用搜房网利用搜房网上宣传平台和长期积累的客户资源进行咨询发布 吸引投资买家注意 产品特征 产品特征 大堂楼梯 踏步铺高级石材 栏杆采用实木扶手及钢化清玻璃 首层大堂 地面铺高级石材 墙身铺高级大理石到天花底 吊造型天花 配灯饰 安装空调设备 装修标准 公共部分 消防楼梯 梯级面铺耐磨防滑砖 并配踢脚线 墙身扇灰扫高级乳胶漆 天花装吸顶灯 电梯 设高品质电梯 提升高层垂直交通速度 停车场 采用新型的机械式双层停车场 增加停车位数 可以获得政府补助资金 装修标准 公共部分 办公室前厅及走廊 每层电梯前厅地面及墙身铺贴高级石材 走廊地面铺优质抛光耐磨砖 墙身扇灰刷高级乳胶漆 吊轻钢龙骨方块天花 天花安装不锈钢格栅灯盘 并设公司名称指示牌 公共卫生间 墙身铺贴精美瓷砖 铝质扣板天花 地面铺优质陶瓷地砖配高级石台面洗手盆 名厂蹲厕及小便盆等 地面 室内为原结构楼面 墙身 墙身为水泥石灰砂浆批荡 户门 户门为双面夹板门及门套 只设入户大门 天花 铺设空调风机盘管 铝塑天花吊顶 水电设施 每套写字楼单元均设独立水 电表 配电箱一个 配电线齐全 消防设施 安装喷淋 烟感等消防装置 电视及电话 每套写字楼单元内预留电话线及公共有线电视接口 宽带网 每套写字楼单元内预留宽带网的接口 装修标准 室内标准装修 大楼安防系统 整栋大厦设彩色闭路监控系统 访客追踪系统 对进入大厦内的每一个访客进行自动识别 各监控探头 视点自动追踪 高危保安系统 对于火灾 地震等高危情况有一套自动感应及报警系统 防盗报警系统 对每套办公单元的入户门设置自动监测报警系统与大厦管理中心相连 下班后开动自动监测系统 就可以有预警的作用 停车场管理系统 利用一卡通系统对地下车库进行管理 进入电梯要通过读卡系统的身份识别 然后与访客追踪系统相连 确保大厦安全 配套设施 智能化标准 写字楼层 选择性地隔层或者隔几层设置一个小型的园林绿化空间 既可以控制层面积的损失又可以树立新一代环保写字楼的形象 提升项目的整体价值 配套设施 生态环保 1个市级商业中心 以八一大道 阳明路 青山路作为辐射圈 带动南京西路 文教路 贤士一路 贤士二路 二七北路 滨江路 洪都北大道等周边纵横商业街道建设 以现有的商业零售业态为基础 逐步形成购物 商务 大酒店 休闲 娱乐 旅游 居住 专业批发市场等功能于一体的东北部商圈 2个 水景 经济增长带 沿江北大道和湖滨西路3个商业商务广场 沿江路南端半边商业街 沿江北大道临江边的半边商业街 湖滨西路临湖半边商业街4个批发市场 二七北路的汽配市场将向城市北部地区迁移 取消千花伴购物公园内花卉批发市场 由6个缩减为4个 汽配和汽车贸易市场 赣昌水产品批发市场 香江家具城 图书批发市场5个展览交易中心 二七北路的电子消费品展览交易中心 青山北路的创意设计 动漫 软件展览交易中心 青山路铁路西货场的电子原料展览交易中心 阳明东路的国际文化和旅游展览交易中心 洪都北大道的文化 体育 办公用品展览交易中心 6条商业街 待定 东湖区发展规划 招商一 百安居 B Q是世界第三 欧洲第一的大型国际装饰建材零售集团 隶属于世界500强企业之一的英国翠丰集团 1999年6月18日 B Q第一家大陆连锁店 上海沪太店开业 百安居正式开始了在中国大陆地区的发展之路 18个城市占有率 目前 百安居已经拥有了B Qcolor 百丽彩 Eco经济装和Value超惠三大自有品牌 旗下产品基本可以涵盖建材家居的所有领域 021 66346611 上海总部 021 50590088 中国总部 百安居 招商一 家得宝 全球领先的家居建材用品零售商 美国第二大零售商 HomeDepot于1978年创立 全球最大的建材家居零售企业美国 家居货栈 是排在沃尔玛 家乐福之后的全球第三大零售集团 它遍布全美1800p多家连锁店 2004年750多亿美元左右的销售额 目前 家得宝 在国内共有50多名工作人员 主要任务是在中国采购家居建材用品 并从事该行业的市场调查工作 这些工作是否为 家居货栈 全面进入中国并开设连锁店做准备公司业绩 家得宝在2006年底成功收购家世界家居在北京 天津 青岛 西安 郑州 沈阳6个城市共12家连锁商店 家得宝正式登陆中国市场 家得宝 招商一 乐华梅兰 乐华梅兰是法国第一 欧洲第二 世界第四的跨国装饰建材零售集团 现已在全球开设800余家连锁店 乐华梅兰与欧尚 迪卡侬同属穆里叶家族 系世界500强企业 2004年 乐华梅兰在中国的首家建材超市 北京科兴店的隆重开业 标志着 乐华梅兰 品牌正式进入中国建材零售市场 2006年 乐华梅兰正式更名为安达屋集团GROUPEADEO 2007年 乐华梅兰中国第二家店 北京大郊亭店盛大开业 2008年 安达屋集团成功收购翠峰集团在意大利开设的B Q31家门店 并接纳其员工近2000名 乐华梅兰 招商一 宜家 IKEA 宜家 IKEA 是瑞典家具卖场 截至2008年12月为止宜家在全世界的36个国家和地区中拥有292家大型门市 其中有8家在中国大陆 分别在北京 上海 广州 成都 深圳 南京 沈阳和大连 根据规划 至2010年 宜家在中国内地的零售商场将达到10家 所需仓储容量将由现在的10万立方米扩大到30万立方米以上 中文的 宜家 除了是取IKEA的谐音以外 也引用了成语中 宜室宜家 的典故 来表示带给家庭和谐美满的生活 宜家 IKEA 招商二 儿童体验馆 儿童职业体验馆就是让在一个封闭的大环境里 1万平米左右 设立消防站 警察局 医院 银行 飞行训练中心 电影院 电视演播室 电台 蛋糕房 电力局 考古山洞 太空总署等 让孩子扮演社会上大人的职业角色 比如当飞机驾驶员 空姐 蛋糕师 警察 医生 播音员 银行职员 消防队员 宇航员 售货员 老师 邮递员 工程师等等 一般都70个左右的体验项目 在这封闭的环境里 孩子们有自己的银行 护照 卡 孩子们要赚钱要花钱 所以 项目本身就要设计成能赚钱的角色和能花钱的角色 儿童职业体验馆的诞生的确颠覆和传统的教育模式 非常吸引人 针对3岁 15岁之间的客户群 招商二 儿童体验馆 kidzania墨西哥 日本 印度等wannadocity美国宝贝当家BabyBoss台湾 大陆Do都城杭州欢乐之都北京比如世界北京星期八小镇上海wee world苏州属相国南京爱儿时代 筹 南京酷贝拉长沙开迪树天津宝贝梦想城昆明泡泡城 筹 深圳育乐湾上海柠卡王国南京奇e国宁波点点梦想城郑州 招商二 儿童体验馆 儿童职业