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地产基本知识类1、 房地产：房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。2、 房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场；一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；3、 国土局：代表国家行使土地所有者职权以及对房地产市场，房地产行业管理的一个政府部门。4、 商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。5、发展商：专门从事房地产开发和经营的企业。6、代理商：经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务。 7、土地权使用年限：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该主地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。现政府规定：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。8、五证”发证机关：建设用地规划许可证建设工程规划许可证由市规划委员会核发建设工程开工证由市建委核发国有土地使用证商品房预售许可证由市国土资源和房屋管理局核发二书：住宅质量保证书、住宅使用说明书 一表：商品房竣工验收备案表9、购房人可在市房产测绘服务大厅自行委托具有相应资质等级的房产测绘单位为自己进行面积测绘。取费标准是：住宅 1.36元/建筑平米 写字楼 2.04元/建筑平米。10、房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用杈，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。简单说就是拥有使用该房屋或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是小叫分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，房屋，开发商拥有产权并独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及公建，对购房而言，就不具备产权的概念。11、如何办理产权？每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理立契手续后，办理过户手续。可以委托中介机构或由开发商代办。12、房地产产权登记：指凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给房地产产权证。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效管理，并确定房地产权利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。13、国土局产权登记处：办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。14、公证处：是一个国家的证明机关，是法律公证的机构。15、房地产证：是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产权的法律凭证。16、房地产公证：公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公证。17、商品房预售许可证：按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需此证）。18、房地产买卖合同：是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。所有的商品房销售都须签订此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。19、房屋所有权：房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。20、房屋使用权：是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。21、银行接揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后，楼房所有权归己。22、公共维修基金：是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。23、契税：是指当房地产所有权发生转移时，就当事人所订立的契约按房地产交易价格的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。凡是国有土地使用权出让，土地使用权转让包括出售、赠与、交换都需要交纳契税。契税除了具有一般税收的性质和作用外，还具有证明房地产产权转移合法性的作用。24、印花税：是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。25、房地产开发企业应具备条件：有自己的名称和组织机构；有固定的经营场所；有符合国务院规定的注册资金；有足够的技术人员；法律，行政法规规定的其它条件。26、房地产开发企业的资质标准划分房地产开发企业按资质条件划分为五个等级。各级企业的资质标准如下：A. 资质一级企业自有流动资金2 000 万元以上，注册资金不低于2 000 万元。有职称的建筑。土木工程。财务管理。建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于40人，其中有中级以上职称的管理人员不得少于20人。设有高级工程师职称的总工程师。高级会计师职称的总会计师。经济师以上（含经济师）职称的总经济师。工程技术。经济、统计，财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。具有5年以上从事房地产开发的经历。近3年累计竣工30万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。连续4年建筑工程质量合格率达100，优良率达20以上。B. 资质二级企业自有流动资金1000万元以上，注册资金不低于1000万元。有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于10人。工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。具有3年以上从事房地产开发的经历。近3年累计竣工15万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。连续3年建筑工程质量合格率达100，优良率达10以上。C. 资质三级企业自有流动资金500万元以上，注册资金不低于500万元。有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于5人。工程技术。财务负责人具有相应专业中级以上职称，其它业务负责人具有相应专业助理以上职称，配有初级以上职称的专业统计人员。具有2年以上从事房地产开发的经历。累计竣工5万平方米以上的房屋建筑面积，或累计完成与之相当的房地产开发投资。建筑工程质量合格率达100。D.资质四级企业自有流动资金200万元以上，注册资金不低于200万元。有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于5人。工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员。资质五级企业。自有流动资金不低于100万元，具体标准由省、自治区。直辖市建设行政主管部门制定。27、十种情况不计入建筑面积根据新的国家级标准房产测量规范，10种情况下建筑面积不计算。10种情况包括：1、层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室； 2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；3、房屋之间无上盖的架空通廊；4、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；5、建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；6、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；7、利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；8、活动简易房屋；9、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。10、新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为0.26、0.6、1.4，而旧标准允许面积测量误差为1.4。28、土地使用权最高年限城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。城市房地产管理法规定：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用为国有土地后，该幅国有土地的使用权，方可有偿出让。29、住宅的层数划分的规定：低层住宅为1-3层。多层住宅为4-6层。中高层住宅为7-9层。高层住宅为10-30层。住宅的层数：一般按自然层计算，但应符合以下规定：住宅中间层有直通室外地面出人口时，其层数由该层起计算。住宅出入口层位于建筑物底部公共用房的屋顶平台上，并具有疏散信道时，其层数由该层起计算。顶层为两层一套跃层住宅，其跃层部分不计算层数。30、均价：将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。31、基价：经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以实价为基数增减楼层，朝向差价后两得出。32、起价：某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起步价。多层物业，以一楼或顶楼的销售价为起步价 高层物业，以最低层的销售价为起步价。33、建筑面积的计算范围和方法：（1）单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积：（2）多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外国水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算：（3）地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算：（4）用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积：（5）穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积：（6）电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙 等均按建筑物自然层计算建设面积；（7）住宅建筑内的技术层（放置各种设备和修理养护用），层高超过22米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积；（8）独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积：多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积；（9）突出房屋的有围护结构的楼梯问、水箱闷、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积；（10）两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积；（11）突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积；（12）封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积（包括阳台栏板）的一半计算建筑面积。挑网台按其水平投影面积约一半计算建筑面积；（13）住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积：楼内有楼梯，并设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。34、商品房销售面积：商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积套内建筑面积十分摊的公用建筑面积。35、商品房的销售面获如何计算？（l） 套内使用面积：住宅按住宅建筑设计规范规定的方法计算：其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照住宅建筑设计规范计算。（2） 套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）：共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积：非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。（3） 商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积：各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。公用建筑面积计算公式：公用建筑面积整栋建筑的面积一各套套内建筑面积之和一己作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室公用建筑面积分摊系数公用建筑面种各套套内建筑面积之和分摊的公用建筑面积各套套内建筑面积公用建筑面积分摊系数因此，商品房销售面积公式还可表达为：商品房销售面积套内建筑面积（卜公用建筑面积分摊系数）。36、使用率：住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率般高层塔楼在72至75之间，板楼在78至80之间。37、实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。38、怎样计算房屋的使用率？房屋使用率指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准。在使用率计算方法的选择上，有些采用轴线面积法。这种方法是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积，这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积，数值上显得较高，不能完全反映房产实际的使用面积情况令比较确切地计算方法是在建筑面积的垂础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”。它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。而多层住宅基本不存在上述问题，即便有些多层住宅有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。39、城市居住区：不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住户数（10,00015,000户）。居住人口规模（30,00050,000人）相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。40、居住小区：居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住户数（2,0004,000户）、居住人口规模（7,00015,000人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。39、居住组团：被小区道路分隔，并与居住户数（300700户）。居住人口规模（l,0003,000人）相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。41、居住区用地：住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。42、申请办理建设用地规划许可证的程序：审批要求： 在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向规划部门提出定点申请。 市规划部门根据用地项目的性质。规模等，按照城市规划要求）初步选定建设用地的位置和面积。 根据项目需要，规划部门征求有关行政主管部门对用地位置和界限的具