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全国智能化养老实验基地老年宜居社区可行性研究报告 全国智能化养老实验基地全国智能化养老实验基地 老年宜居社区老年宜居社区 可行性研究报告可行性研究报告 全国智能化养老实验基地老年宜居社区可行性研究报告 目目 录录 第一章第一章 总论总论 1 1 1 1 项目背景与概况 1 1 2 报告编制依据和内容 6 1 3 问题与建议 7 第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性 9 9 2 1 项目建设背景 9 2 2 项目建设的必要性 13 第三章第三章 市场需求分析市场需求分析 1919 3 1 项目市场定位 19 3 2 区域房地产业分析 19 3 3 养老地产行业分析 21 3 4 文化产业园分析 26 第四章第四章 建设地点与建设条件建设地点与建设条件 3333 4 1 建设地点 33 4 2 建设条件 33 第五章第五章 项目建设方案项目建设方案 3636 5 1 项目建设指导思想和基本原则 36 5 2 设计依据 38 5 3 总体规划 39 全国智能化养老实验基地老年宜居社区可行性研究报告 5 4 建筑结构 39 第六章第六章 智能化系统工程设计方案智能化系统工程设计方案 4747 6 1 项目概况 47 6 2 项目需求分析 48 6 3 设计原则和依据 50 6 4 系统设计说明 55 第七章第七章 公用工程及辅助设施公用工程及辅助设施 7171 7 1 电力工程 71 7 2 给排水工程 75 7 3 供热工程 78 7 4 消防工程 79 第八章第八章 节能 节水措施节能 节水措施 8181 8 1 节能节水的必要性 81 8 2 设计依据 81 8 3 建筑节能 82 8 4 节电措施 82 8 5 节水措施 83 8 6 能源管理 84 第九章第九章 环境保护与消防环境保护与消防 8585 9 1 环境保护 85 9 2 消防 91 全国智能化养老实验基地老年宜居社区可行性研究报告 第十章第十章 组织机构及劳动定员组织机构及劳动定员 9393 10 1 组织机构 93 10 2 机构设置 93 10 3 人力资源开发 94 第十一章第十一章 项目管理与实施进度项目管理与实施进度 9696 11 1 项目建设期管理 96 11 2 项目实施进度 97 第十二章第十二章 项目招投标方案项目招投标方案 9898 12 1 招标依据 98 12 2 招标组织原则 98 12 3 招标范围 99 12 4 招投标程序 99 12 5 招标的具体情况 101 第十三章第十三章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 103103 13 1 编据依据 103 13 2 估算范围 103 13 3 编制办法 103 13 4 投资估算 105 13 5 项目资金筹措及资金来源 112 第十四章第十四章 财务评价财务评价 113113 全国智能化养老实验基地老年宜居社区可行性研究报告 14 1 财务评价依据 113 14 2 财务评价基础数据选择 114 14 3 收入估算 115 14 4 财务评价指标计算 116 14 5 盈亏平衡分析 117 14 6 财务评价结论 117 第十五章第十五章 社会效益评价社会效益评价 119119 15 1 社会影响分析 119 15 2 互适性分析 120 15 3 社会风险分析 121 第十六章第十六章 结论与建议结论与建议 123123 16 1 结论 123 16 2 建议 124 全国智能化养老实验基地老年宜居社区可行性研究报告 1 第一章第一章 总论总论 1 11 1 项目背景与概况项目背景与概况 1 1 11 1 1 项目名称项目名称 某老年宜居社区 1 1 21 1 2 承办单位承办单位概况概况 单位名称 单位名称 某市城泰实业集团有限责任公司 单位概况 单位概况 某市城泰实业集团有限责任公司是一家民营企 业 成立于 2011 年 现有资产 20 亿元 母公司成立于 2006 年 注册资金 1 亿元 通过不断的探索创新 历经多次变革 公司 现有十个子公司 经营范围拓展到房地产开发 文化传媒 信 用担保 信息产业 煤化工 装备制造业等多个领域 公司及 子公司现有员工 300 人 其中 30 岁以下占 60 31 50 岁的员 工占 34 年龄结构合理 本科以上学历占 70 大专及其以下 占 30 2011 年初某城泰集团对原有的组织结构进行了调整 确定 总部与子公司的基本构架与职能 总部下设 企管部 财务部 投资发展部 造价管理部 工程部及综合办公室 保留 改组 新建成立了陕西城泰房地产开发有限责任公司 陕西城泰房地 产建筑有限责任公司 陕西城泰房地产策划有限责任公司 某 全国智能化养老实验基地老年宜居社区可行性研究报告 2 市金莳工贸有限责任公司 某市创新软件有限责任公司 亚洲 传媒陕西分公司 府谷县泰达煤化有限责任公司 陕西万诺空 调设备有限责任公司 陕西某兴煜通用机械制造有限责任公司 9 家子 分 公司 组织机构进一步优化 职能与分工进一步 明确 为某城泰集团的发展奠定了基本的组织基础 公司自成立以来 主要从事政府统建代建项目等相关业务 几年来在工程管理等有关方面积聚了一定的专业人才 某城泰 集团按照 融资多样化 股权多元化 运营市场化 发展产业 化 的经营理念 着力打造三大主营板块 房地产开发及基础 设施建设板块 煤 煤化工 轻工业板块 金融服务与资本运 营板块 努力实现三大目标 一 实现更大的社会效益和担负 更大的社会责任 二 壮大公司资产 二 充分发挥公司融资 平台 某城泰集团愿以一流的服务 一流的质量和加倍的努力 携手社会各界同仁团结奋进 高标准 严要求 为某经济的发 展做出贡献 1 1 31 1 3 拟建地点拟建地点 本项目拟建地点位于陕西省某市榆阳区芹河乡某海则村 全国智能化养老实验基地老年宜居社区可行性研究报告 3 1 1 41 1 4 项目建设规模项目建设规模 1 1 51 1 5 项目项目整体定位整体定位 依据全国老龄办及全国智能化养老工作委员会相关文件精 神 本项目的整体定位为 中国老龄服务产业的示范性工程 国家智能化养老实验基地 老年宜居社区 专为老年人设计 的智能化老年住宅与之配套的子女住宅 配套齐全的三甲医院 护理中心 中小学校 幼儿园 商场 剧院 银行 加油站等 以及独具特色的民俗风情园 红色文化教育基地 陕北四合院 等文化旅游基地 创立集居住 疗养 康复 保健 文化 娱 乐 休闲等功能为一体的现代养老服务综合社区 引进国外先 进养老理念和服务方式 吸引中高端老年客户群体 成为国内 知名的 智能化养老示范工程 1 1 61 1 6 项目的实施进度项目的实施进度 1 1 71 1 7 总投资及资金筹措总投资及资金筹措 1 1 81 1 8 主要技术经济指标主要技术经济指标 1 21 2 报告编制依据报告编制依据和内容和内容 1 2 11 2 1 编制依据编制依据 1 中华人民共和国老年人权益保护法 2 社会养老服务体系建设规划 2011 2015 年 全国智能化养老实验基地老年宜居社区可行性研究报告 4 3 中国老龄事业发展 十二五 规划 4 全国老龄委办公室和发展改革委等部门 关于加快发展 养老服务业意见的通知 5 陕西省老龄办等部门 关于加快发展养老服务业意见 6 陕西省社会养老服务体系建设规划 2011 2015 年 7 某市人民政府 关于印发某市老龄事业发展十二五规划 的通知 榆政发 2012 65 号 8 某市人民政府 关于印发某市老年人优待规定的通知 榆政发 2012 66 号 9 全国智能化养老实验基地建设标准 试行 10 国家康居示范小区智能化系统示范小区建设要点与技 术导则 11 养老住区智能化系统建设要点与运营标准 12 老年公寓和养老院设计指南 13 城市道路和建筑物无障碍设计规范 14 老年人建筑设计规范 15 方便残疾人使用的城市道路和建筑设计规范 16 项目业主提供的其它相关基础数据和材料 1 2 21 2 2 编制内容编制内容 本项目是某老年宜居社区建设项目 主要编制内容包括项 全国智能化养老实验基地老年宜居社区可行性研究报告 5 目建设的背景及必要性 市场分析 建设内容及规模 建设地 点与建设条件 总体规划 建筑结构 公用工程和辅助设施 环境保护与消防 安全卫生 节能 组织机构及劳动定员 项 目管理与实施进度 项目招投标方案 投资估算与资金筹措 经济与社会效益评价 结论与建议等 通过对各个方面进行合 理性及可行性分析 为项目承办单位和项目建设主管以及审批 单位提供科学 准确的决策依据 1 31 3 问题与建议问题与建议 1 虽然本项目拥有良好经济与社会效益 但项目投资巨大 项目建设自筹资金比例较大 因此管理好资金使用流程 提高 资金使用效率 降低资金使用成本 有效而合理的利用资金有 利于项目总投资额的降低 是保证项目稳定收益的首要因素 2 目前 我国养老地产行业仍处于初级发展阶段 行业经 验不足 传统养老观念将导致养老地产需要一定的市场培育期 本行业的建设投资额巨大 仅有部分发达城市个别开发商开发 了老年住宅 同时 现有老年社区主要为中高经济实力的老年 客户 受众群体有限 随着未来人口老龄化加剧 社会保障体 系逐渐完善 人们养老观念的改变 养老地产行业市场前景日 益广阔 总之 本行业机会与风险共存 整个行业总体市场前 景广阔 科学地吸收借鉴国内外同行业成功案例的建设 经营 与管理模式 并结合本项目的特点取长补短 是保证本项目成 全国智能化养老实验基地老年宜居社区可行性研究报告 6 功的主要因素 3 本项目属于大型公共建设项目 且为老年人休养身心之 地 所以在建设时需注意建筑物的宽敞简便 进出口应注意设 置无障碍防滑设施 在建筑物的通道及边缘应多采取圆滑的样 式尽量避免棱角样式 以此来避免老年人因腿脚不便而造成的 意外事故 建筑布局宜多采用适合采光的布局 各活动与休憩 区域之间 有相对的距离 但距离不应太远 既要给予老年人活动的相对 独 立性 又要具有互通性 让老年人体会通畅和便与全面接触生 活的空间 4 本项目投资巨大 根据项目现状相关条件和规划功能布 局的关系 结合本项目的特点 我们建议本项目实施滚动开发 组团排列 可按照三期来开发 总建设工期约为 10 年 全国智能化养老实验基地老年宜居社区可行性研究报告 7 第二章第二章 项目项目建设背景及必要性建设背景及必要性 2 12 1 项目建设背景项目建设背景 2 22 2 项目建设的必要性项目建设的必要性 1 1 本项目的建设是提高老年人生命生活质量 满足各类老 本项目的建设是提高老年人生命生活质量 满足各类老 年人不同需求的需要 年人不同需求的需要 本项目将按照全国老龄委办公室的要求 与国内最具影响 力的养老机构连锁联动 与加拿大 日本等国外养老机构互动 积极探索时下最受老年人仰慕的时尚生活方式 候鸟式养 老 模式 建设成为规模大 设施全 服务高 理念新的高端 智能化养老实验基地 基地建成后 将形成养生颐养 健康延 寿 快乐享年 人性智能化等几大板块 突出以人为本 整体 智能化平台 管家式服务 医疗联动绿色通道等特点 全力打 造满足各类老年人群需要的首善养老服务示范社区 本项目按照 养老住区智能化系统建设要点与运营标准 打造高标准 高规格的智能化老龄服务示范基地 项目总占地 约 2800 亩 总建筑面积 320 万平方米 其中 智能化老年住宅 62 7 万平方米 智能化老年住宅采用家居式养老住宅 即包括 卧室 客厅 厨房的配置 与普通居民住宅相同 老年住宅家 家设有洗衣房 地热供暖 可泡温泉 室温自动调节 窗帘自 动调节 空气自动净化 坐便器的所有操作按钮均在侧墙上 全国智能化养老实验基地老年宜居社区可行性研究报告 8 方便老人使用 厨房内没有燃气 只提供电力 以防老人忘记 关火 引发火灾 社区公园内不仅花草多 更有多处卫生间 方便老人就近如厕 公园内的座椅 步道均带有按摩功能 基 地内设有老年大学 提供管家服务 入住公寓的老人需佩戴 老人活动监测器 监测器可将老人的一日三餐内容 活动量 血压 脉搏等情况自动记录传输 护理中心就此对老人的身体 情况进行远程监控 并提供个性化的保健方案 本项目采用陪伴式养老模式 入住老人子女既可以选择与 父母同住 也可以选择单独居住 项目除筹建老年公寓外 还 配套建设还有康复中心 娱乐中心 老年大学 三甲医院 养 生会所 酒店 中小学校 幼儿园 银行 超市 加油站等 同时为了满足住户的精神文化等需求 还建设有剧院 艺术中 心 民俗风情园 红色文化基地 家庭农场等 整个基地空气 清新 绿树成荫 流水潺潺 环境优美 生活服务设施配套齐 全 不仅适合颐养天年 也是休闲旅游的好去处 2 2 本项目的建设 是我国转变养老服务发展方式 推进养 本项目的建设 是我国转变养老服务发展方式 推进养 老服务结构战略性调整 积极应对人口老龄化的必须选择老服务结构战略性调整 积极应对人口老龄化的必须选择 随着我国经济与社会的发展 目前 我国已进入人口老龄 化快速发展阶段 根据国家统计局与全国老龄办最新统计 2013 年我国 60 岁老年人口将超过 2 亿 2025 年将突破 4 亿 2050 年将达到峰值 4 83 亿 届时 我国每 3 个人中就有 1 个 老年人 与此同时 2010 年我国家庭平均人数为 3 1 人 2030 全国智能化养老实验基地老年宜居社区可行性研究报告 9 年将缩小到 2 6 人 2050 年缩到 2 51 人 独生子女家庭占家 庭总数的 37 4 2 1 家庭结构逐渐成为主流的结构 人口老龄化快速发展的同时 我国养老服务发展不平衡 不协调 不可持续问题日益凸显 养老服务劳动力资源结构性 短缺 劳动密集型的养老方式难以为继 传统养老服务技术水 平比较低 服务难以满足老年人需求 破解当前养老服务发展 难题 获得可持续发展的动力 必须加快转变养老服务发展方 式 推进养老服务结构战略性调整 所谓智能化养老 就是运用智能控制技术提供养老服务的 过程 是以互联网 物联网为依托 集合运用现代通信与信息 技术 计算机网络技术 老年服务行业技术和智能控制技术 为老年人提供安全便捷健康舒适服务的现代养老模式 智能化 养老是现代科技与养老服务有机结合的现代养老模式 代表先 进养老方式的发展方向 具有以下特点 一是科技集成 智能 化养老是现代科技的集成平台 集合了通信与信息技术 计算 机网络技术 老年服务行业技术 现代医疗保健 智能控制技 术等 实现了养老方式的革命 二是以人为本 以老年人的需 求为出发点和立足点 通过高科技的技术 设备 设施和管理 最大限度地满足老年人的需要 三是绿色环保 应用先进的科 学技术和产品 实现节能减排 绿色低碳 为老年人营造一个 适宜养生养老的生态环境 四是优质高效 科学技术的应用 提高工作效率 降低了人力成本 减轻了劳动强度 提高服务 全国智能化养老实验基地老年宜居社区可行性研究报告 10 质量 五是整合资源 通过智能化的科技集成平台 整合了养 老服务所需要的各种资源 如互联网 物联网 医疗卫生 护 理康复 物业管理 建筑设计 社工方法等等 从应用范围看 智能化养老系统通过对老年人家庭的智能 化改造 让老年人在自己家里享受智能化的养老服务 通过对 整个社区的智能化建设 使智能化养老系统覆盖到每一个家庭 每一个老人 还可以应用于养老机构或者老年服务机构 使生 活在机构里的每一位老人都能享受到智能化的服务 从服务对 象看 可以面向老年群体提供共性化的养老服务 比如物业管 理 康乐活动 教育服务等 还可以针对老年人的特殊需求提 供个性化的养老服务 比如护理服务 康复服务 精神慰藉服 务等 从服务内容看 可以根据服务对象需求和消费能力的不 同 提供内容有别 程度不同 各具特色的智能化养老服务 智能 以人为本 绿色环保可持续 智能化养老这些特点 正是代表着先进养老方式的发展方向 作为全国智能化养老实 验基地建设项目 本项目建设完成后 将成为探索我国养老住 区智能化系统建设的典型试点 必将推动智能化养老模式的发 展 推进我国养老服务结构战略性调整 3 3 本项目的建设是适应社会经济发展 构建和谐社会的必 本项目的建设是适应社会经济发展 构建和谐社会的必 然要求 然要求 全面建设小康社会和构建和谐社会成为我国在新时期社会 发展的重要战略 让包括老龄人口在内的全体社会成员共享经 全国智能化养老实验基地老年宜居社区可行性研究报告 11 济和社会发展带来的成果 是全面建设小康社会和构建和谐社 会的重要内容 经过多年的改革开放 我国经济发展和医疗技术水平得到 了很大的提高 人们的生活水平也相应得到极大的提升 人均 寿命显著延长 高龄老人明显增多 在未来的 15 年间 我国老 年人口将净增 1 亿 特别是新中国成立后五六十年代生育高峰 出生的认可 在今后 5 15 年将陆续进入老年期 这将进一步加 剧我国人口老龄化的进程 老龄化步伐的快速迈进对原有养老模式提出了严峻的挑战 单靠政府和福利机构的能力已经不能满足社会成员的养老需求 一是传统养老机构的数量不足 二是传统养老服务的内容和质 量也不能满足老年人群的需要 这些问题不解决 将直接影响 到我国构建社会主义和谐社会的大局 通过养老服务社会化的推行 可以很好的解决广大老年朋 友和家庭的实际问题 养老服务社会化的良好运作必然会让老 年朋友拥有稳定 良好的心理状态和生活状态 并消除年轻一 代关于家里老人的养老问题的担忧 让他们能精力充沛地投入 到社会建设中去 老年朋友安享晚年 代际关系良好 家庭和 谐幸福 社区氛围安宁祥和是构建和谐社会的有效途径 4 4 本项目的建设 是扩大消费和促进就业的有效途径 本项目的建设 是扩大消费和促进就业的有效途径 庞大的老年人群体对照料和护理的需求 有利于养老服务 消费市场的形成 据推算 2015 年我国老年人护理服务和生活 全国智能化养老实验基地老年宜居社区可行性研究报告 12 照料的潜在市场规模将超过 4500 亿元 养老服务就业岗位潜在 需求将超过 500 万个 本项目建成后 预计需要各类医务人员 管理人员 服务 人员等约 2000 人 随着项目正式运营后所带来的产业乘数效应 预计将带动超过三千人的就业 这将能够有效地促进当地的劳 动就业 全国智能化养老实验基地老年宜居社区可行性研究报告 13 第三章第三章 市场需求分析市场需求分析 3 13 1 项目市场定位项目市场定位 3 1 13 1 1 整体定位整体定位 项目将采用 国家智能化养老示范基地 文化产业园 结合 的经济发展方式 3 1 23 1 2 项目内容项目内容 3 23 2 区域房地产业分析区域房地产业分析 房地产业是我国国民经济的支柱产业 素有永远的朝阳产 业之称 其关联度高 带动力强 在推动国民经济增长方面起 到了积极的作用 是扩大社会就业途径 促进投资和消费的多 用利器 随着经济的飞速发展 人民生活水平不断提高 城镇 化速度加快 带来了房地产需求的持续增长 此外 城市拆迁 及外来人口的增加 都成为住宅需求旺盛的有力支撑点 中国 房地产业处于向规模化 品牌化 规范化运作的转型时期 房 地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重品质 效益的市 场细分转变 从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调 节的方式转变 总的看来 我国的房地产呈现出一个健康 稳 定 持续发展的良好趋势 某市作为陕北区域的中心城市 拥有丰富的矿产资源 并 全国智能化养老实验基地老年宜居社区可行性研究报告 14 依靠资源带动了区域经济和相关产业的发展 在能源及政策的 带动下 某城市规模不断扩大 政府加快了城市新区建设和市 区道路改造的步伐 城市环境越来越好 因此吸引了大量的周 边人口入住某 随着城乡结构被瓦解 城市化进程和城乡一体 化发展加快推进 第三产业的快速发展 市区非农业人口不断 在扩大 市场需求逐步加大 同时周边城市房价大幅度提升 某房价在需求的刺激下大幅上升 特别是商品房的需求一直呈 上升趋势 2009 年某市商品房销售面积 15824 平方米 销售额 3245 万元 到 2010 年 销售面积 611456 平方米 实现销售额 15 亿元 商品房销售面积增长 38 倍 商品房销售额增长 44 倍 商品房平均价格增长 17 3 33 3 养老地产行业分析养老地产行业分析 3 3 13 3 1 市场现状市场现状 我国养老地产较欧美发达国家而言尚处于起步发展阶段 市场发展还不成熟 第一 从养老地产市场需求看 一方面 家庭结构的小型 化发展 空巢老人的增加 养老观念的逐渐改变等形成了养老 地产消费者的消费意愿 另一方面 中国人的传统的消费习惯 通常是先积累后消费 多数人进入老年阶段后 都已经完成了 一定的经济积累 且国家不断完善养老保障制度 使得老年消 费群体具备了养老地产的实际消费能力 全国智能化养老实验基地老年宜居社区可行性研究报告 15 第二 从养老地产开发类型上看 我国养老地产尚处于起 步阶段 开发类型以老年福利中心 老年公寓 养老院 敬老 院等政府兴办的各种福利性养老地产为主 房地产企业 机构 社会和个人资本参与的养老地产在市场中比重较小 市场缺口 较大 随着养老模式的社会化发展 企业 机构不断参与养老 地产的开发运营 尤其在经济较发达地区逐渐出现商业性老年 居住地产项目 并以老年公寓 民营养老院 老年社区等为主 要类型 较为典型的案例有北京东方太阳城 嘉兴江南太阳城 成都夕阳红 三亚清平乐等养老地产 各类型项目的不断涌现 实现了养老居住的巨大市场需求 但因其开发经营仍不成熟 模式单一 现阶段的发展面临着诸多困难 如有效需求不足 供给滞后 居住模式陈旧 项目软硬件配置水平低 产业发展 政策不全面 社会管理缺失 开发运营成本高 利润低 投资 回收期长等 第三 从养老地产市场需求特征上看 养老地产市场需求 可划分为自住型需求 改善型需求 投资型需求及投机型需求 但由于目前国内养老地产业未真正全面发展 养老地产暂时还 不是社会资本的重点关注方向 因此养老地产市场需求类型以 自主型需求 改善型需求为主 投资投机型需求为辅 自住型 与改善型需求是普通老年消费人群为了实现或改善自己的养老 居住需要 通过购买或租赁等多种方式实现养老地产产品消费 投资投机型需求是指经济状况较好的中老年消费人群将养老地 全国智能化养老实验基地老年宜居社区可行性研究报告 16 产作为投资产品 充分利用其保值增值特性 在价格上涨时出 售或出租以获得差额利润和租金收入 随着市场的进一步发展 人们养老居住观念的改变以及经济收入的不断提高 养老地产 市场需求将增加 通过需求带动供给 促进养老地产市场的发 展 第四 从养老地产市场供给上看 伴随着人口老龄化进程 及近两年国家房地产调控政策的出台 诸多大型房地产企业积 极寻求新的开发领域 在政府完善老龄产业发展政策及养老保 障措施的过程中 企业资金甚至机构资金逐渐进入养老地产市 场 如 2010 年底 以万科为首的大型房地产企业先后进行养老 地产项目的开发 主要以高端养老地产项目为主 创新了商业 养老地产的开发模式 完善了市场产品结构 但是 区域经济 发展的不平衡性决定了养老地产市场发展的区域不均衡 消费 群体的收入差异与养老观念差异也使得当前国内养老地产市场 的总体状况是市场发展不成熟 尚未全面启动 其症结就在于 养老地产潜在需求量巨大而有效需求不足 3 3 23 3 2 养老地产市场需求影响因素养老地产市场需求影响因素 养老地产市场需求是指在某一特定时期内特定消费群体愿 意购买而且有能力购买的养老地产商品的数量 由于影响养老 地产市场需求的因素众多 本报告从市场供需主体两方面进行 分析 全国智能化养老实验基地老年宜居社区可行性研究报告 17 1 市场供给主体层面 养老地产市场的供给主体主要是城市政府及房地产开发企 业 首先 城市政府主要是通过政策措施影响市场需求 养老 地产属于老龄产业与房地产业的有机结合 为缓解政府养老资 金压力及提供开发利润率以吸引企业参与建设 就必须给予企 业政策支持 如 在供地上 由于地价与房价互动攀升 养老 地产作为房地产业的细分领域 地价与养老地产商品的价格也 相互影响 地价高 则会拉升养老地产商品价格 影响消费群体 的支付能力 进而影响市场需求 在信贷上 信贷优惠将提升 房地产企业的项目运营能力 相对较低的贷款利率利于保障项 目的可获利性 刺激房地产企业开发建设 在财税上 减免税 收有利于提高企业开发的积极性 各项优惠政策的实施 能促 进房地产企业投资开发 直接增加有效供给 也能辅助城市政 府解决养老居住问题 缓解养老压力 部分城市在老年公寓的 建设中 政府给予了一定的政策支持 如土地属于政府划拨性 质 但至今关于全面促进发展的政策文件或措施未出台 仅是 个别项目获取一定的政策优惠 不利于整个市场的蓬勃发展 其次 房地产开发企业对于养老地产市场需求的影响主要 是通过供给影响需求 由于商品住宅 商业地产市场的高利润 房地产开发企业偏向其二者的投资开发 忽视开拓养老地产领 域 导致长久以来房地产市场产品结构不均衡 近两年 国家 严厉的房地产市场宏观调控措施接连出台 国内已有部分房地 全国智能化养老实验基地老年宜居社区可行性研究报告 18 产开发企业向房地产业其他领域扩展 养老地产将成为新一轮 的投资开发热点 养老地产的市场供给将增加 逐渐与市场潜 在需求实现平衡 保持养老地产商品价格在一定水平合理波动 2 市场需求主体层面 养老地产的市场需求主体主要是自住型及投资型的中老年 人群 自住型需求是通过购买或租赁养老地产产品以实现自住 养老需要 投资型需求是将房屋产权或使用权转租给第三人以 收取一定的经济利益 由于市场需求由经济支付能力与需求意 愿共同构成 因此将市场需求主体的影响因素分为经济性因素 与社会性因素 其中 经济性因素主要包括 消费支付能力 经济发展水平 家庭居住水平 利率 消费支付能力包括工资 水平 可支配收入 子女赡养资金水平 愿意承担的养老地产 租售价格 经济发展水平用 GDP 表示 家庭居住水平主要是人 均居住面积 利率是指一年期的贷款利率 社会性因素主要包 括 人口年龄与结构 消费欲望 对养老地产市场的未来预期 政府政策等 人口年龄与结构指老年人口的数量与其在总人口 中所占比重 消费欲望是消费群体的养老观念 消费观念及对 养老地产的环境规划 建筑设计 设施设备 服务管理等的看 法 对养老地产市场的未来预期是从投资型消费群体角度 对 未来预期乐观 则会选择投资行为 政府政策是城市政府在养 老 土地 财税 信贷等各方面的政策措施 各项经济性因素 全国智能化养老实验基地老年宜居社区可行性研究报告 19 直接影响消费群体的需求支付能力 社会性因素则影响消费群 体的需求意愿 二者共同作用于市场需求主体 3 3 33 3 3 市场前景市场前景 相关数据显示 预计到 2050 年 中国的老年人口总量将 超过 4 亿 占总人口的 1 4 以上 但现阶段 我国养老产业和 养老服务的发展还相对滞后 目前中国每千名老年人拥有的养 老机构床位数只有 11 6 张 即只有 1 16 的老年人能入住养 老机构 2010 年 我国老年市场需求近 1 万亿元 但每年为 老年人提供的产品还不足 500 亿 尤其在养老住宅的供应方面 全国才刚刚起步 其长远的经济和社会效益不容忽视 中国的老年住宅市场长期处于供求严重不平衡的状态 不 论是面向中端的老年公寓 还是近些年出现的高端老年别墅 一经推出市场就抢购一空 而目前许多老年住宅虽打着 老年 的旗号 但真正实现提供完善的养老服务还需要很长一段时间 的摸索 近年来 之所以国内众多开发商在最近几年纷纷涉足 老年公寓的开发 除了巨大的潜力市场因素以外 更为重要的 是 这一开发业态早已成为了国际投资机构的关注焦点 以美国为例 上世纪 90 年代中期 随着美国众多房产公 司纷纷涉足老年公寓的开发 华尔街也似乎于一夜之间 迷恋 上了这一全新的领域 众多投行相信 老龄化的人口会热衷于 购买新的退休物业 大批老年公寓开发公司在收到资本市场认 全国智能化养老实验基地老年宜居社区可行性研究报告 20 可的同时 纷纷开始上市并销售股票 此举带来的直接影响则 是蜂拥而至的开发商开始在全美范围内大规模建造老年公寓 如今 这样的开发热潮似乎在中国有着进一步蔓延的趋势 中 国庞大的老龄化人口 日益增强的消费能力正是我国养老地产 行业前景广阔的重要原因 3 43 4 文化产业园分析文化产业园分析 3 4 13 4 1 建设文化产业园的战略意义建设文化产业园的战略意义 3 4 23 4 2 某文化产业发展情况某文化产业发展情况 2010 年 在某市建设 西部文化大市 推动下 以打造 书香某 为目标 文化产业开始进入新的发展阶段 1 产业规模不断扩大 2010 年 某文化产业得到了进一步发展 规模继续扩大 从经济规模看 全年实现文化产业增加值 10 34 亿元 占生产 总值的比重为 0 59 较 2009 年降低了 0 02 个百分点 文化 产业总资产 13 8 亿元 较上年增长 32 7 从单位规模看 2010 年底 全市共有文化产业法人及产业活动单位 1007 个 单位从业人员 1 07 万人 分别较上年增长 9 2 和 2 76 平均 每个单位拥有从业人员 11 人 与上年基本持平 有文化产业个 体经营户近 4051 户 从业人员 8728 人 分别较上年增长 3 1 和 4 8 全国智能化养老实验基地老年宜居社区可行性研究报告 21 2 发展速度有所加快 作为重点发展的产业之一 文化产业发展步伐快于全市经 济发展 2010 年全市文化产业增加值同比增长 28 7 高于地 区生产总值增速 10 4 个百分点 高于第三产业增加值增速 10 5 个百分点 有力的推进和支撑了全市经济的增长 3 经济效益稳步提高 在全市文化产业规模扩大 增长速度加快的同时 经济效 益有了明显的提高 文化产业劳动生产率达到 11 6 万元 人 较上年增长 14 9 从 2010 年文化产业重点单位调查情况看 调查的 102 家企业和事业机构营业利润率 11 2 较上年提高了 0 2 个百分点 资产利润率 5 8 较上年提高了 0 8 个百分点 102 家企业中 2010 年全年收入过千万的企业有 14 家 其中收 入合计占全部调查企业收入的 56 年末资产合计过千万的企 业有 16 个 其资产合计占全部调查企业资产的 58 从业人员 过百人的企业有 9 家 其人员合计占全部调查企业的 48 4 产业投入依然较弱 虽然文化产业对于经济发展的促进作用得到了社会各方面 的认同 单于某市提出建设 西部文化大市 的目标地位相比 2010 年文化产业投入仍然较弱 2010 年全市财政一般预算支出 中 文化体育与传媒支出 4 9 亿元 较 2009 年增长了 2 9 占财政一般预算支出的 2 1 增速较 2009 年低 27 1 个百分点 比重较 2009 年低 0 7 个百分点 全国智能化养老实验基地老年宜居社区可行性研究报告 22 5 文化事业全面推进 经济效益与社会效益相结合 是文化产业的一个重要特征 某文化产业在取得良好经济效益的同时 也对全市文化事业发 展 人民生活改善起到了积极的促进作用 市县区组织开展了春节文化系列活动 举办了文艺演出 民俗文化展演 秧歌表演 书画展览 焰火晚会等 30 多活动 成功举办了第五届某国际民歌艺术节 欢乐中国行 魅力某 陕北民歌校园行 农民歌手擂台赛 陕西音乐奖 大赛等活动 特别是农民歌手擂台赛 欢乐中国行 魅力某 世界三大民 歌演唱会 突破了以往文化活动的模式 促进陕北民歌走向了 全国 从文化设施看 公共文化活动 传播设施得到增强 2010 年末 全市公共图书馆总藏量 101 万册 较上年增长 10 5 每 万人拥有公共图书 3011 册 增长 10 4 每百万拥有公共文化 设施 3 33 个比 2009 年增加了 2 53 个 全市文物点数 338 个 比 2009 年增长了 9 7 馆藏文物总件数 26142 个 比较 2009 年增长了 12 7 截止 2010 年底 全市广播 电视人口综合覆 盖率分别达到 92 6 和 94 1 有线电视入户率 51 每百户家 庭互联网宽带用户数从 2009 年的 31 9 户增加到 2010 年的 35 6 户 增长 11 6 阳光广场 滨河公园等大型文化主题公 园的建成开放 为市民文化活动提供了更多的空间 从文化市场看 演出 馆点参观日趋活跃 呈现快速增长 全国智能化养老实验基地老年宜居社区可行性研究报告 23 2010 年 全年艺术表演团体演出 2086 场 较 2009 年下降了 24 图书馆接待读者 25 万人次 比去年有所下降 举办各类展览次 数 533 次 比去年增长了 173 组织文艺活动次数 1089 次 比去年增长了 51 7 馆藏参观人数 195 万人次 比去年增长 了 15 4 虽然某近年来经济发展取得巨大成就 但当前某文化仍处 于起步 探索 培育的初级阶段 还没有形成规模优势 更谈 不上成为支柱产业 与周边地区及全省先进城市相比差距较明 显 本项目结合城市规划 配置相应的公园文化广场 学校 医院等公益设施 规模较大 改变了某市文化产业种类不够多 文化层次比较单一的现状 为周边企业和居民提供服务平台 全国智能化养老实验基地老年宜居社区可行性研究报告 24 第四章第四章 建设地点与建设条件建设地点与建设条件 4 4 1 1 建设地点建设地点 4 24 2 建设条件建设条件 4 2 14 2 1 自然环境自然环境 4 2 24 2 2 地质构造地质构造 4 2 34 2 3 气候气候 某市属温带半干旱大陆性季风气候 四季分明 冷暖有序 日照充足 春季干旱多风 风向西北 俗称四月风 常伴有大 风降温 夏季高温炎热 降水集中在 7 月 多为暴雨和雷阵雨 且有冰雹 秋季清爽湿润 降雨较多 霜降较早 冬季干旱寒 冷 冰封期长 常年风向西北风和东南风 夏季多为东南风 冬季多为西北风 平均风速 3 2 米 秒 极端最高气温在 7 月达 37 8 极端最低气温在 1 月达 29 1 最大日温 27 年 平均降水量 354 8mm 最大 456 1mm 年沙尘暴日约 10 天 年 雷暴日数 29 天 4 2 44 2 4 抗震设防抗震设防 根据 中国地震动参数区划图 GB18306 2001 及 建筑 抗震设计规范 GB50011 2010 规定 某市所在地抗震设防烈 全国智能化养老实验基地老年宜居社区可行性研究报告 25 度为 6 度 设计基本地震加速度为 0 05g 所有建筑物均需按规 定要求抗震设防 在建筑群体和总平面布置中 应严格执行有 关方针间距及其它规定 4 2 54 2 5 基础设施基础设施 4 2 64 2 6 场地条件场地条件 拟建场地四周地形平坦开阔 平缓 不存在滑坡 崩塌等 不良地质作用 本项目场地相对较为平坦 有足够的场地供施 工时堆放材料及搅拌物料 施工队伍的用地也很容易解决 全国智能化养老实验基地老年宜居社区可行性研究报告 26 第五章第五章 项目建设方案项目建设方案 5 15 1 项目建设指导思想和基本原则项目建设指导思想和基本原则 5 1 15 1 1 设计指导思想设计指导思想 1 保护现有生态环境为前提 注意与周围环境的协调性 实现环境与文化的溶合 2 充分利用地形 地貌 坡度等自然环境资源 在总体 规划前 应对全部场地进行精心调查 对自然环境资源调查清 楚 根据具体位置的地形特点 精心组织建筑空间 不仅可以 减少土石方量 而且可以统一考虑日照 通风 防火 环境及 道路 绿化等 从而创造出一个建筑造型丰富 高低错落有致 重点突出 并与自然地势起伏一致 有机融入周围整体环境与 文化产业聚集区 3 体现独具特色的文化产业园 深入把握空间环境和建 筑的特点 既要为聚集区创造出文化产业园的氛围 又要体现 与众娱乐 的特点 注意营造大环境 精心创造小环境 在 环境中体现出文化品位 5 1 25 1 2 设计原则设计原则 1 符合某市的有关规划要求 全国智能化养老实验基地老年宜居社区可行性研究报告 27 符合某市总体规划要求 要充分体现和展示总体规划的指 导原则和思想 2 功能分区与空间组合 1 应根据选址的地形特征确定 根据不同文化功能组织 景点 2 总平面布置宜相对集中 不宜分散 总平面布置应布 局合理 构图均衡 疏密有间 空间组织有序 既要严谨规整 富有特点 又要活泼灵动 自由开放 充分体现公益设施与文 化旅游有机结合的特点 3 建筑风格与建筑设计 1 建筑风格应视不同文体弱功能做出定位 文化产业 园区应定位 要与周围的环境相协调 2 建筑要有代表性 体现某地区的民俗文化 3 注重建筑的整体性 在呈现不同建筑单位的个性的 同时 注意建筑群体意识 形散而神不散 建筑的总体风貌是 在和谐中求统一 统一中有变化 同时发挥建筑群体效应 提 高文化品位 4 实用性建筑 在体现文化品位的同时 要适当考 虑到实际工业和农业中的实用性 4 环境与景观设计 1 要尽可能依托 利用原有的自然景观资源 在设计中 体现 肯定 放大其价值及含义 对自然景观以恢复为主 局 全国智能化养老实验基地老年宜居社区可行性研究报告 28 部地区采用人工造景 但力图达到 虽有人做 宛如天开 的 效果 2 要充分利用现有的地形 地貌特征 利用其自然形 成的高低起伏 隐现自然 明暗开阔的环境空间 5 25 2 设计依据设计依据 5 35 3 总体规划总体规划 5 45 4 建筑建筑结构结构 5 4 15 4 1 设计原则设计原则 设计老人住房时 从目的性 方案及实际设施上要考虑到 他们的起居 日常事务 个人爱好习惯 社会接触及文娱体育 活动等方面 以体现他们早先生活方式的连续性 最重要的目 标就是尽可能长时间维持其独特生活能力 从生理学角度研究 发现 人进入老年后 身体机能退化 功能降低 这些都决定 了老人相对而言身体较虚弱 行动迟缓 体力下降 这就要求 老年人的住宅设计应从方便和经济角度出发 占地宜小 室内 空间紧凑 使老人平时的生活自理和日常活动的困难最少而且 省力 应使防火设计能保证最大安全 老人一般都喜欢宁静 怕吵 因此外界的环境及室内的环境也应高度宁静 而从建筑 心理学出发 老人 一般都较敏感 心理承受能力相对较差 容 易产生孤独感和被抛弃的消极心理 因此建筑室内布置应宽敞 全国智能化养老实验基地老年宜居社区可行性研究报告 29 明亮 居住舒适 建筑造型应富有生活气息 不应看上去像在 社会福利机构 因此 在老年人居住宅的规划与设计上 应遵 循以下原则 1 设计人性化 平面设计要方便老人出行 不能有过多的 台阶 有台阶处应有相应的轮椅通道 电梯前厅和电梯内要确 保担架及轮椅的活动范围 要保证充足的阳光入室 空间通透 有穿堂风 楼梯踏步高度不大于 140mm 跳面宽度不小于 300mm 泼到坡度小于 1 12 两侧要有扶手 每间隔 150m 应设 休息座椅 室内地面应采用防滑设计 防跌扶手 各种开关 按钮均采用大型号 避免老年人因视力下降而使用不方便 入 户阳光花园 阳台相通 便于串门和互相照应等等 总之 设 计要人性化 无障碍居住 满足老年人的特殊使用功能和要求 2 生活智能化 配备紧急呼叫对讲系统 安防系统 网络 系统 消防系统等保障老人安全 3 环境园林化 应有幽雅的环境 让老人充分享受阳光 接触自然 广阔的公共活动空间以及安全的娱乐 锻炼场所 4 户型合理化 应充分考虑不同年龄阶段 不同阶层 不 同居住人数等的不同居住要求 结合当地实际 老年公寓酒店 标准设计 人均面积按 20 规划 设置少量套间 方便家属探 视 团聚 5 配套完善化 中心需配有完善的医疗保障 商场 会所 全国智能化养老实验基地老年宜居社区可行性研究报告 30 健身房 阅览房 书画室 花房 老年大学 娱乐室 门球场 等生活配套设施 5 4 25 4 2 建筑说明建筑说明 1 1 主要配套建设内容 主要配套建设内容 2 2 节能技术 节能技术 1 每幢及楼梯间均有良好的自然采光通风 2 屋面采用新型隔热保温材料 3 采用传热系数较小的墙体填充材料 4 控制建筑各朝向的窗墙面积比 5 外窗采用传热系数小 本身遮阳系数高的玻璃和外框 型材 3 3 人防设计 人防设计 在地下按建筑物所需人防面积设置人防 等级满足人防部 门要求 平时用作车库 本项目地下建筑 1215833 平方米 5 4 35 4 3 结构说明结构说明 1 抗震设防 根据 中国地震动参数区划图 GB18306 2001 及 建筑 抗震设计规范 GB50011 2010 规定 某市所在地抗震设防烈 度为 6 度 设计基本地震加速度为 0 05g 所有建筑物均需按规 定要求抗震设防 在建筑群体和总平面布置中 应严格执行有 全国智能化养老实验基地老年宜居社区可行性研究报告 31 关方针间距及其它规定 2 基础方案 结构设计包括地基基础的设计和主体结构的设计 地基基 础设计等级为乙级 地基基础的设计应根据岩石工程勘察报告 场地的地震危险性作综合评价 正确确定地基承载力 基础埋 置深度应根据建筑设计 地质情况 土的冻结深度以及地下水 位等情况综合考虑后确定 3 结构选型 单层附属结构采用砖混结构 屋面采用预应力空心板 2 层 4 层的公共服务建筑物拟采用钢筋混凝土框架结构 楼面及 屋面采用钢筋混凝土楼板 9 层及 13 层的住宅建筑物均拟采用 框架 剪力墙结构 楼面及屋面采用钢筋混凝土楼板 4 主要结构参数 全国智能化养老实验基地老年宜居社区可行性研究报告 32 第六章第六章 智能化系统工程设计方案智能化系统工程设计方案 6 16 1 项目概况项目概况 6 26 2 项目需求分析项目需求分析 根据某老年宜居社区的建筑功能特点 在智能化建设方面 除与之相适应的各种设施外 主要有三方面要着重考虑 第一 定位在老年人生活社区 应当着重考虑老年人的实际需求和日 常使用的便捷性 第二 考虑到老年人身体因素 对于环境调 节的机电设备要求较高 从智能化角度来看 就是要求楼宇自 控系统的调节能力要求较高 另外 一个高档次社区不仅仅是 对设施的要求 更重要的是高档次的服务 针对这个特点为某 老年宜居社区配置了 可选择性 一系列辅助社区管理的软 硬件设施 一个好的社区建筑设计创造美观典雅的社区环境为社区的 服务提供了合理 舒适的服务空间 而配置完善的建筑机电系 统更是为日后社区服务中心提供了一个经济高效 安全舒适的 服务平台 使社区的各项服务功能成为可能 由此可见 社区 的建筑机电系统的合理配置在社区建设中显得尤为重要 建筑 机电系统是一个系统工程 涉及到建筑 通讯 计算机及网络 自动控制与管理 保安等多个领域的若干子系统 同时各个子 系统间又存在很多交叉和关联 一个良好的社区机电系统配置 全国智能化养老实验基地老年宜居社区可行性研究报告 33 应将这些相关的子系统有机的统一成为一个整体 充分发挥各 个子系统功能 提供一个功能完美 设备先进 操作方便 安 全可靠 投资经济的智能化建筑机电系统集成 作为专门为老年人建造的高档次社区首先应以老年人使用 的便捷性作为出发点 通过配置电气系统 暖通系统 给排水 系统