存抵终止,楼市会否进入裸价时代.doc

后存抵时代的杭州楼市 会否进入裸价时代? 房地产门户-搜房网 2011-08-11 07:11:00 来源：今日早报 提要作为一种房产销售领域惯用的蓄客手段，“存抵”方式最早来源于深圳一带，后来逐渐被杭州开发商引进，并渐渐风靡整个杭城。特别是在楼市调整的大背景下，这种方式更是成为几乎每一个楼盘用来招揽客户的“杀手锏”。作为一种房产销售领域惯用的蓄客手段，“存抵”方式最早来源于深圳一带，后来逐渐被杭州开发商引进，并渐渐风靡整个杭城。特别是在楼市调整的大背景下，这种方式更是成为几乎每一个楼盘用来招揽客户的“杀手锏”。可是上周，它被有关部门明令取消。这对开发商来说，不啻是重重的一击。何去何从？直接降价将大行其道取消存抵活动，开发商的第一个反应，是无奈。比如新开楼盘丽晶湾，在领取预售证的时候，开发商得知要取消存抵活动，他们在第一时间中止了原来的优惠方式，并采用了新的五重优惠方式，包括总价优惠5万元、车库优惠7万元、一次性付款97折、按揭98折等等。一些楼盘打起擦边球，将优惠方式由“存抵”，变成了“不用存直接抵”。一些楼盘比较诚实，选择以“裸价”方式销售，即将优惠幅度，直接算在房价身上。比如位于丁桥的昆仑天籁将于8月13日推出3号、6号楼，户型面积为88-124平方米，折后起价9999元/平方米，单价不足11000元/平方米的房源非常多，均价12600元/平方米。存抵取消后，寻求和存抵有相似功能的蓄客手段，正被开发商苦苦索求。比如尽量让客户进行诚意登记，透露真实的个人信息，根据填表信息的完整性，来看意向程度。又比如要求购房者提供身份证、户口本、社保纳税证明复印件等等，让愿意提供这些信息的购房者，参加优惠活动等等。开发商的工作无疑更加复杂和繁复。【话题:传房管局叫停存抵 限制房企操纵房价?】降价潮或许就此拉开序幕对于风靡楼市的存抵活动被取消，业内人士也有不少话说。锋芒地产营销机构总经理杨怀东认为，开发商搞存抵活动，作为一种积蓄诚意客户的手段，它的空间还是很大的。因为搞活动距离正式开盘前，还是有一个缓冲的阶段，很多开发商可以根据蓄客情况来制定价格，价格策略也才能更准确。存抵活动取消，开发商会更实在地定出价格，对于政府来说，也可以更好地统计房价，准确把握市场真实状况。而房地产资深策划人、双赢置业营销机构总经理章惠芳表示，存抵活动这段时间之所以盛行，主要是因为在市场不是很明朗的前提下，很多开发商还是“犹抱琵琶半遮面”，不愿意把价格的底牌亮给市场，而是采取迂回策略。但存抵取消后，很多楼盘将不得不亮出底牌，大规模的降价潮很有可能就此拉开序幕存抵活动取消开发商忙应付 房地产门户-搜房网 2011-08-11 07:11:00 来源：今日早报 提要作为一种房产销售领域惯用的蓄客手段，“存抵”方式最早来源于深圳一带，后来逐渐被杭州开发商引进，并渐渐风靡整个杭城。特别是在楼市调整的大背景下，这种方式更是成为几乎每一个楼盘用来招揽客户的“杀手锏”。上周，杭州房管局实施“新禁令”，规定未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动等。这就意味着，之前在杭州楼市盛行已久的开盘前“存抵”活动，被正式取消。作为一种开盘前的蓄客活动，“存抵”这一销售方式，已经被开发商玩得炉火纯青，特别是在目前低迷的市场行情中，它更是成为开发商用来给购房者优惠的重要手段。那么，存抵取消后，开发商会通过什么样的新方式卖房？存抵活动紧急取消位于大申花板块的丽晶湾是取消存抵活动后的首个上市新盘，所以备受各方关注。丽晶湾项目相关负责人表示，在领取预售证的时候他们已经得知要取消存抵活动的消息，在第一时间已经终止了原来的优惠方式。“我们本次开盘严格遵照政府最新要求，遵循低开高走的原则合理定价。”这位负责人表示，新的优惠方式包含了五重优惠，包括总价优惠5万元，车库优惠7万元，一次性付款97折，按揭98折等等。据了解，上周末丽晶湾强势登场，首次开盘当日认购逾110多套。据了解，8月6日当天，实际推出房源150多套，共有180多组客户到场，截至当天下午4点，认购110余套。在目前这样的行情中，这样的预定成绩算是非常理想，但最终的具体成交数字，还要看接下来的签约情况。“存抵”变成“不存直接抵”，还有一些将开楼盘的优惠方式由“存抵”，变成了“不用存直接抵”。位于杭州市国际会展中心以北的华盛达阅城预计8月上旬开盘，首推“宽景90”高层公寓，户型面积为89130平方米。13号楼为平层89和114平方米户型，预计价格区间定在1400018600元/平方米。12号楼为跃层房源，主力户型为107、125平方米，预计价格1470019990元/平方米。原先的优惠为预存5万元，单价减1000元/平方米。现在存抵活动已经中止，但单价减1000元的优惠依然保留，也就是说存就抵变成了直接抵的活动。另外，华盛达项目相关负责人透露，在开盘当天，还会有另外优惠推出。一些楼盘开始裸价销售当然，也有一些楼盘在存抵取消后，选择以实际价格“裸价”销售。位于丁桥的昆仑天籁将于8月13日首次推出3号、6号楼，户型面积为88-124平方米，折后起价9999元/平方米，单价不足11000元/平方米的房源非常多，均价12600元/平方米。目前凭身份证到现场售楼部办理会员卡，开盘当日100平方米以上减13万元旅游基金，100平方米以下减10万元旅游基金，或全额抵扣房款。昆仑集团副总裁蔡阳表示：“现在的优惠方法那么多，我们不妨直接采用裸价的方式，价格多少一目了然，或许可以更为直接地刺激销售。” 此外，三墩板块的运河协安蓝郡计划于8月下旬推出96套房源，主力户型为90平方米可变三房、125平方米舒适三房，这批房源的价格区间在12000-15000元/平方米之间，预计折后价格区间为11800-14800元/平方米。其中位于一楼的户型，赠送超过30平方米的地下夹层空间，南向带下沉式庭院。开发商纷纷酝酿新优惠在取消存抵活动之前，这一优惠方式已经是目前开盘的新盘普遍采用的优惠方法，而在取消存抵活动后，采用其他新的优惠方法也成了开发商琢磨的问题。据了解，之前杭州有10多个楼盘在进行“存抵活动”的优惠措施。在收到相关部门通知后，一些楼盘已经停止了类似活动，其中包括中国铁建国际城、方正荷塘月色等楼盘。而取消原有优惠后的将开楼盘也纷纷在想新招。下城区华丰板块嘉里桦枫居即将推出二期新房源，为南区6号、10号楼，户型面积为84-119平方米，其中84-85平方米为两房，89、104、119平方米三房户型，预计均价16000-17000元/平方米。目前，售楼处透露的消息为开盘当日有特别优惠，参加预约还有折上折，预计折后起价14000多元/平方米。还有开发商认为，存抵优惠最直接的作用是可以提前蓄客，改成打折或其他优惠方法后，价格是下来了，但是提前蓄客的作用不大，因此，开发商的蓄客阶段必须往后拖延，只能放在领出预售许可证之后。业内人士称，这样一来，以往开盘热销、开盘被抢这样的火爆场面就很难再现。所以，接下来和存抵优惠有同样蓄客功能的其他方式可能将出现。老盘也避开存抵活动跟即将要开盘的新盘相比，一些已经拿出预售证的老盘，明显受影响要小一些。不过，他们显然也不敢在风口浪尖上做很多尝试。丁桥一位开发商表示，老盘存抵活动是合法的，但是为了避开风头，目前楼盘也自觉取消了存抵活动。那么，楼盘采取什么样的方式来优惠，他说，只能根据之前浙江省物价局公布的一份浙江省商品房销售明码标价实施细则来做，对符合下列三类情形之一的购房者，给予优惠折扣：购房者一次性支付购房款的；购房者已在该商品房经营者处购买过商品房的；其他符合商业惯例的优惠情形。其中第三类情形包括年庆等一般的商业惯例等，然后去房管局作个备案。事实上，在存抵活动取消后，开发商采取买就送的方式越来越多。比如毗邻良渚博物馆的新楼盘美丽洲在售25套城市双拼别墅，就赠送两个车位和100平方米左右的庭院面积。一位开发商表示，目前影响销售最关键因素还不是价格，而是限购限贷。“现在价格上来说已经很有吸引力，但很多人还是不能买，所以还不如把产品的品质做好。”楼市流行实名登记“超级精装LOFT样板房正式对外开放，主城罕有超低起价，活动期间进行实名优惠登记，欢迎前往亲临体验！”这是滨江某楼盘给意向客户发的短信。其中没有涉及到一句关于存抵活动的话，不过却提到一个词“实名”。临平一个楼盘8月3日给客户发短信，之前曾经推出客户升级活动，存2万元最高享单价减300元/平方米的优惠。记者日前再次打电话过去，销售小姐说，我们马上要开第二期，之前两万元也不用去存了，你以谁的名义买，就把谁的身份证拿过来，领一张选房优惠单，就可以享受之前的活动。“因为现在存抵活动取消了。”城北某楼盘负责人告诉记者，楼盘即将开盘，原本定好的存抵活动被取消，让公司觉得措手不及。现在只好让客户进行诚意登记。比如透露真实的个人信息，根据填表格信息的完整性，来看意向程度等等。“实在没办法了，只能这么先做着。销售人员也会告诉客户，他们最终得到的价格，肯定会与之前存抵的优惠幅度相当，但具体优惠形式要等到预售证领出来以后才能定。”他说。除此之外，开发商为了甄别有效客户，还有一些其他方式，比如要求购房者提供身份证、户口本、社保纳税证明复印件等等，让愿意提供这些信息的购房者，参加优惠活动等等。如何准确定价已成难题值得一提的是，开发商正遭遇前所未有的定价难题。一位开发商说，现在商品房销售实行一房一价明码标价，之前通过存抵活动，可以大致清楚定什么样的价格，市场能够接受，但现在，这条蓄客的路被卡死了。更糟糕的是，现在房管局原则上规定定价后优惠总幅度不能低于5%，也就是说，跟房管局上报的A、B、C类所有的幅度加起来，都要在5%的幅度内。比如一套房子定价2万元/平方米，最低售价不能低于19000元/平方米。这就迫使开发商非常准确地明码标价，对他们的定价能力提出了非常高的要求。因为一旦定价不符合市场的要求，那就会骑虎难下，涨价不可能，降价也不行，资金也回笼不了。“到底什么样的价格购房者才会买账，这真的很难衡量。”正因为如此，不少楼盘已经纷纷推迟了开盘时间，比如城北某楼盘原定于7月底开盘，但销售人员目前表示，开盘时间还没有最终定，可能要到8月底。楼市会否进入裸价时代？有开发商认为，在存抵禁令后，杭州开发商真枪实弹的裸价销售，即将开始。裸价促销对楼市的拉动作用，是否足以让购房者的切实需求在一定程度上得以释放，是否让房地产传统淡季也成为购房好时机？尽管这一切目前尚难定论，但至少有一点是肯定的，普通老百姓还是十分欢迎开发商直接降价，裸价时代能让买房者得到更多实惠。楼盘开始“被”实在定价锋芒地产营销机构总经理杨怀东认为，存抵活动被取消，其实相关的规定去年4月份就已经出来，为什么现在要再强调一下，可能是政府看到近期许多楼盘搞这样的活动太多，场面过于火爆，最近一些楼盘的产品说明会都很火爆，担心市场上扬，整体反弹，影响调控结果。开发商搞存抵活动，作为一种积蓄诚意客户的手段，它的空间还是很大的。因为搞活动距离正式开盘前，还是有一个缓冲的阶段，很多开发商可以根据蓄客情况来制定价格，价格策略也才能更准确。存抵活动取消，开发商会更实在地定出价格，对于政府来说，也可以更好地统计房价，准确把握市场真实状况。取消存抵，能让开发商被迫亮出价格底牌吗？房地产资深策划人、双赢置业营销机构总经理章惠芳表示，存抵活动杭州之前比较少，主要流行于深圳等南方城市，后来随着外来公司大量进入，所以从去年开始也慢慢盛行。刚开始，存抵活动的幅度比较小，比如“存1抵2”，后来采用这种方式的楼盘越来越多，幅度越来越大，甚至达到了“存5抵30”、“存5抵50”，给人的感觉有点夸张了，这估计也是政府出手干涉的主要原因。存抵是开发商一种比较好的蓄客手段。因为很多开发商会要求一开盘就销售多少，所以前面要有一定时间的蓄客周期和蓄客量，以保证开盘时有轰动的开盘效应，并吸引部分购房者跟风进场。存抵活动看起来能够给客户很大的优惠，比如“存5抵30”，看起来客户一下子就享受到了25万元的优惠，但事实上，因为价格不明朗，也算不上给客户得了多少便宜。现在很多楼盘搞多重优惠，折上折，花头花脑一堆优惠下来，还不如实实在在定个价格。 存抵这段时间之所以盛行，也主要是因为在市场不是很明朗的前提下，很多开发商还是“犹抱琵琶半遮面”，不愿意把价格的底牌亮给市场，而是采取迂回策略。但存抵取消后，很多楼盘将不得不亮出底牌，接下来，在博弈拉锯战中逐渐占据主导地位的购房者，将触发开发商甩出更多折扣优惠。价格透明才能吸引下单昆仑集团副总裁蔡阳表示，在宏观调控及信贷收紧等因素的影响下，在严峻的政策背景和低迷的市场环境下，裸价促销是不是能冲破购房者仍然浓郁的观望情绪，重庆的房地产市场近期的表现有一定的参考价值：最近重庆一手房打折促销见成效，交易量涨四成，在最近一周，无论是成交面积还是成交套数，环比前一周均增加了近40%。一位名为“纠结77的购房者网友”认为，现在几乎所有的楼盘都在搞这种存抵活动，都是个噱头，遮遮掩掩的，其实开盘前确切的价格都不知道，很浪费买卖双方的时间和精力，还不如实实在在标明价格，买就买，不买就不买。要不然开发商老是用这一招试探买房者的底线，哪里搞得过他们，价格应该透明，才能真的吸引有效客户，对买房者来说，也才会真正下定决心下单，价格都说不清楚，会更加犹豫的。而对于“存抵禁令”，还有一些业内人士认为政府实际用意可能是想杭州房价更加稳定。目前杭州市场上打折优惠频出，力度越来越大，而且在新“国五条”定下下半年调控基调后，购房者对下半年房价的心理预期是大幅下跌。在博弈拉锯战中逐渐占据主导地位的购房者，将触发开发商甩出更多折扣优惠，这样更加速杭州房价大幅下跌。依据一些业内人士的判断，作为地方政府不会希望管辖内的房价大起大落，而此次出台的“禁令”极有可能是为保杭州房价能维持在一个平稳的水平线上。如此一来，开发商在定价上要更加理性，特别是老盘，想要促进成交，价格必须往下走，但开发商要考虑盈利目的，又不可能降很多。那么，在这样一个相互牵制的制衡力下，反而会让房价趋势平稳。有业内人士认为，之前大规模的“存抵”优惠已使楼市出现降价苗头，现在，开发商不得不通过更大力度的打折来换取销量。这是由于目前存量房过多，市场供需规律起作用了。不过，存抵优惠这种方式被取消后，可能会间接促使开发商直接拿价格来动刀。一位购房者表示，“之前听到很多楼盘有过存抵优惠，但是我还没有下单，相比起来我还是想要他们在价格上降一些，这样比较实在。”还有购房者则说：“存抵优惠我觉得没有实际意义，对我影响不大，而且我相信肯定会有其他的优惠出来。还是透明点好。这种存抵，还得让购房者花时间去计算、比较，太不方便了。”对于购房者而言，无论是以前的存抵还是现在的直接降价，开发商最终的目的都是把房子卖出去。存抵取消了，还会有其他的替代方式，而购房者只要享受到了实是在在的实惠就可以。营销模式有待创新而取消存抵后，采用何种新的营销方式，成了许多开发商思考的问题。浙江郡原地产市场总监赵春蕾分析说，存抵活动是开发商为了保证蓄客的有效性，进一步圈定强烈意向客户而推出的活动。因为在开盘前阶段，一般都伴随大量的推广与宣传，尤其是新楼盘首次亮相时，往往会引起购房者和业界的关注，到开盘前，甚至会吸引上千人到访登记。这里面有真正要买房的客户，有同时在周边好