外经价格报告PPT课件

外经 钻石广场二期价格策略报告 2017年8月XX日 谨呈 安徽省外经建设 集团 有限公司 1 STEP01 STEP02 STEP03 STEP04 市场环境 项目扫描 本体分析 价格策略 目录 CONTENTS 2 01 市场环境 商业现状商业格局 3 PART 1商业现状 商业量价走势 2016年商业市场受整体房产市场影响经历了小幅波动快速上涨的阶段 到2017年住宅市场依旧火爆但商业市场呈现出量价走低的态势 整体商业投资趋于理性 4 PART 1商业现状 商业市场增量 根据2016 2017 8 1亳州土拍市场统计数据 从2016年 2017年7月底增加约236万方商业量 以2016年商业去化约56万方计算 去化周期约4 2年 其中城南区域约153万方商业 5 PART 2商业格局 商业发展趋势 亳州商业由最初的新华北路商圈 经历老城区商业中心正逐步向城南新城商业中心转移 同时呈现出三个商业梯队 第一梯队是盒子商业 第二梯队是底商街区 第三梯队是专业市场 6 PART 2商业格局 商业梯队价格表现 第一梯队表现为老城区盒子商业 价格约2 2 6万 第二梯队主要表现为底商街区 价格约2万 第三梯队主要表现为专业市场 价格约5500 6700元 其中底商街区相对去化较快 投资关注度较高 7 亳州商业市场整体表现平稳 2017年量价有走低的趋势 市场热度有所降低 从2016 2017年土拍结果看 未来一两年内商业存量较大 商业竞争愈加激烈 小 结 商业现状 商业格局 亳州商业整体南向发展 且城市规划利好 项目区属优势明显 亳州商业表现三个梯队 其中底商街区去化相对较快 存在市场机会点 8 02 项目扫描 典型项目租金调研 9 PART 1典型项目 大行广场 亳州老城区新建大型商场 在原小批发市场基础上再建 采取统一规划 招商 管理 推广的经营管理模式 6月份项目启动 开盘时间未定 10 PART 1典型项目 万达广场 打造成为亳州首席商业圈层和城市新地标 含约8万方购物中心 约7 8万方金街 约44 8万 住宅 约3 5万 写字楼 约3 2万 酒店 业态完善 目前商业余量约3 4万方 285套商铺 价格约2 2万 11 PART 1典型项目 碧桂园平侯府 亳州城南新区38万方城市综合体 含购物中心 社区底商两种商业形态 以住宅销售为主 商业销售为辅的销售模式 目前剩余约2 4万方商业 160套商铺 价格约2万 12 PART 1典型项目 高速时代华府 亳州城南新区约41万方低密度住区 含1 5万方社区底商 目前商业余量约4500方 11套商铺 价格约1 6万 13 PART 1典型项目 珍宝岛雍景和府 亳州城西板块26万方精品改善型社区 约3万方社区底商底商配套 目前剩余少量商铺 价格约11000元 14 PART 1典型项目 新发地 亳州城南新区约50万方专业农产品批发市场 含公寓 大棚商铺等建筑结构 2017年入市 目前已推售二期 剩余约768套商铺 价格约5500元 15 PART 1典型项目 神农谷 亳州城南最大体量药材市场项目 建筑面积高达1500000 目前剩余121套商铺 价格约6700元 16 PART 1典型项目 亿都国际城 亳州城西约100万方建材专业市场 建筑结构与本项目相同 街区商业 连廊 剩余约54套商铺 价格约7000元 17 PART 2租金调研 万达金街 地段 万达金街市调门面 17家营业面积 80 120 租金水平 90 130元 18 PART 2租金调研 京皖财富中心 地段 京皖财富中心沿希夷大道市调门面 6家营业面积 100 130 租金水平 30 70元 19 PART 2租金调研 国购名城底商 地段 国购名城 嵇康路与紫苑路市调门面 10家营业面积 50 200 租金水平 45 60元 20 PART 2租金调研 鲁班紫荆花园底商 地段 鲁班紫荆花园 桐花路市调门面 8家营业面积 50 80 租金水平 40 50元 21 PART 2租金调研 百合星城底商 地段 百合星城 希夷大道市调门面 9家营业面积 50 80 租金水平 40 50元 22 亳州商业市场以住宅底商为主 少量购物中心盒子商业 项目周边商业价格价格区间约1 1 2 2万 受地段影响较大 从周边市场租金调研看 除万达金街除外 租金水平基本保持在40 60元 小 结 23 03 项目本体 二期简述二期现状 24 PART 1二期简述 二期商业共含13栋商业体 有连廊相接 共计约231套商铺 约3 8万方 含一拖二 一拖三 单铺等多种商铺形态 25 PART 1二期现状 二期商业防护网已拆 正在准备外墙粉刷等工作 26 04 价格推导 商业价值模型二期价格推导二期商业估值 27 PART 1商业价值模型 租金还原法 本体推算法 市场比较法 住宅反推法 通过与项目条件相似的在售商业售价及二手商铺为参考的售价测算方法 通过项目区域周边现有商业价值体现出租金为基础 测算能支持的项目售价 根据项目周边住宅售价 得到本项目商业预测参考价格 根据项目前期商业售价 推算当前商业参考价格 备注 鉴于本项目住宅价格低于市场价格 且住宅及商业价格价差明显不符合市场规律 暂不作考虑 因素修正法 考虑其他动态因素及不可预估原因 进行价格调整 28 PART 2二期商业价格推导 市场比较法 参考周边竞品及二手商铺 主要考虑产品类型及结构 考量市场接受度因素根据市场竞品比较 推测二期商业均价为10684元 29 PART 2二期商业价格推导 租金还原法 根据距项目较近商业租金水平推测本案商业租金水平 选择京皖财富中心 国购名城 鲁班紫荆花园及百合星城等4个项目的底商进行租金测算 根据年化收益率5 20年的投资回报率进行推算 45 12 20 10800元 按照年化收益率5 进行测算 推导商业价格约10800元 30 PART 2二期商业价格推导 本体推算法 根据项目一期商业价格 基于一二期商业各类系数比对 对项目二期价格进行推算 31 PART 2二期商业价格推导 均价定价 二期商业定价 以市场比较 本体推算法为主 辅以租金还原法和住宅反推法 具体计算如下 根据以上四种方法加权得出均价 10766元 32 PART 2二期商业价格推导 因素修正法 考虑市场动态因子及其他影响因素 对项目定价进行调整 根据现行市场情况 考虑去化因素 通过营