房地产经济学(第二版)PPT课件

1 第九章房地产税收制度 重点问题我国房地产税收的现状和未来发展趋势海外房地产税收房地产保有税与房地产流转税 2 第一节税收基本知识 一 税收的基本原理 一 税收的概念税收是国家运用政治权力 向公民强制性地 无偿地收取一定比例的财富 它是任何国家存在的经济基础 二 税收的特性税收具备三性 强制性 无偿性 固定性 3 二 税收术语 一 纳税人 又称为纳税主体 它是税法规定的负有纳税义务的单位和个人 二 负税人 指最终负担税款的单位和个人 三 课税对象 指税法规定的征税的目的物 是征税的依据 四 课税标准 指国家征税时的实际依据 五 税率 是应纳税额和征税对象之间的比例 是征税的依据 4 三 税收的效应和原则 一 税收的效应税收的转嫁效应税收转嫁是指在商品交换的过程中 纳税人通过提高销售价格或压低购进价格的方法 将税负转嫁给购买者或商品提供者的一种经济现象 转嫁有两种基本方式 顺转和逆转 税收的经济效应指纳税人因国家课税而在经济选择或经济行为方面作出的反应 它是税收调节作用的具体表现 可以分为收入效应和替代效应 5 二 税收的原则亚当 斯密原则平等原则便利原则确切原则最小征税费用原则 6 我国的税收原则兼顾国家需要和纳税人能力的原则调节市场 促进经济发展的原则公平税负 合理负担的原则统一领导 分级管理和照章纳税原则税制简化原则 7 四 我国目前的税收体系 一 我国目前税收体系的特点 复税制 以流转税和所得税为主 中央税和地方税相结合 二 我国现行的税制 8 第二节我国的房地产税收 一 我国房地产税收的历史沿革房地产税收是指以房地产 包括土地和房屋 为课税对象的诸多税种的总称 一 民国及以前的土地税制 二 新中国成立以来我国的房地产税制 9 二 目前我国房地产税收现状目前我国在房地产开发 经营 交易和使用过程中涉及的税收有以下九种 一 城镇土地使用税该税是国家为促进城镇土地的合理使用 按照土地的等级和数量 对城镇范围内的土地使用者征收的一种税 应纳税额 纳税人实际占用的土地面积 适用税额标准城镇土地使用税每平方米年税额标准具体规定如下 大城市l 5 30元 中等城市1 2 24元 小城市0 9 18元 县城 建制镇 工矿区0 6 12元 10 二 耕地占用税该税是为保护稀缺的耕地资源 通过提高占用耕地成本的方式而达到减少耕地占用的目的 向耕地占用人征收的一种税 应纳税额 纳税人实际占用的耕地面积 适用税额标准人均耕地不超过1亩的地区 以县级行政区域为单位 下同 每平方米为10元至50元 人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区 每平方米为8元至40元 人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区 每平方米为6元至30元 人均耕地超过3亩的地区 每平方米为5元至25元 11 各省 自治区 直辖市耕地占用税平均税额 12 三 土地增值税土地增值税的计税依据是以纳税人在转让房地产后得到的收入增值额为基础的 应交税额 各部分增值额 相应税率 四 城市维护建设税开征此税的目的在于扩大和稳定城市维护建设资金的来源 加强城市的维护建设 该税采取地区差别比例税率 应纳税额 增值税 消费税 营业税 适用税率税率按纳税人所在地分别规定为 市区7 县城和镇5 乡村1 大中型工矿企业所在地不在城市市区 县城 建制镇的 税率为1 13 五 房产税房产税是以房产为征税对象 依据房产价格或房产租金收入向拥有房产的单位和个人征收的一种财产税 房产税应纳税额 计税依据 适用税率2011年1月重庆市 上海市试点开征 六 契税契税是房屋所有权或者土地使用权发生转移时 向产权承受者征收的一种税 应缴税范围包括 土地使用权出售 赠与和交换 房屋买卖 房屋赠与 房屋交换等 14 七 营业税营业税是对我国境内从事交通运输 建筑 服务业等第三产业的单位 企业 组织和个人 就其经营业务征收的一种税 建筑工程业税率3 转让土地使用权税率3 销售不动产税率5 八 企业所得税中国的企业所得税是对中国境内所有企业的经营收入征收的一种税 一般企业所得税的税率为25 应税额 应纳税所得额 税率应纳税所得额 收入总额 准予扣除项目金额 15 九 城市房地产税 废止 是对属于中外合资经营企业 中外合作经营企业 外国企业和外商的房屋 土地征收的一种税 自2009年1月1日起 外商投资企业 外国企业和组织以及外籍个人 依照 房产税暂行条例 缴纳房产税 十 其他税费 16 2011年12月1日武汉普通住宅标准商品房契税标准 2010年10月1日至今 案例 王小姐2011年4月在硚口区买一套商品房 容积率3 0 面积100m2 价格80万 楼层8 11 办理两证大概需要多少钱 17 案例 王小姐2011年4月在硚口区买一套商品房 容积率3 0 面积100m2 价格80万 楼层8 11 办理两证大概需要多少钱 应缴税费金额如下 单位 元 契税 首套普宅 面积大于90m2 契税1 5 800000 1 5 12000 维修基金 11楼为电梯房 低于14层 个人按61元 m2和开发商按25元 m2 个人 61 100 6100 开发商25 100 2500 不计算在最后缴纳的费用内 交易手续费 3元 m2 3 100 300 房屋登记费 80元 本 证照印花税 5元 工本费 10元 测绘费 1 36 100 136 合计 18631元 18 二手房税费 营业税及附加和契税是比重最大的 案例 张先生2004年6月在武昌区60万购买了一套房产 面积100m2 并于当年办理两证 现在想转卖这套房产 大概80万 不是家庭唯一住房 过户费用大概是多少 19 案例 张先生2004年6月在武昌区60万购买了一套房产 面积100m2 并于当年办理两证 现在想转卖这套房产 大概80万 不是家庭唯一住房 过户费用大概是多少 应缴税费金额如下 单位 元 契税 首套房普宅契税1 5 800000 1 5 12000 营业税及附加 普通住宅 且满5年 免 土地增值税 普宅 免 个人所得税 1 800000 1 8000土地收益金 免交易手续费 5元 m2 5 100 500 交易印花税 免房屋登记费 80 证照印花税 5 工本费 10元 测绘费 1 36 100 136 合计 20731 20 三 对我国房地产税收体系的展望完善房地产税收体系 不断克服房地产税收体系中存在的问题 应考虑设置以下税种 各地根据当地房地产市场存在的问题 恢复并提高原固定资产投资调节税中相应的房地产投资的税率开征更具财产税属性的房地产税增设空地税和包括房地产价值在内的遗产税 21 第三节海外房地产税收 一 海外土地课税 一 以财产税为主的土地税从量征收的土地财产税从价征收的土地财产税 二 以所得税为主的土地税按总收益课征的土地税按纯收益课征的土地税按租赁价格课征的土地税按估定收益课征的土地税 22 二 房屋课税 一 房屋财产税 以房屋的数量或价值为计税标准而征收的房屋税 可以分为从量和从价房屋税 二 房屋收益税 对出租房屋按其租金的一定比例征收的税 三 房屋消费税 以房屋使用者对房屋的消费为计税依据征收的一种税 23 三 海外房地产税收 一 房地产保有税政府对房屋的所有者按期 经常性征收的一种财产税 一般房地产保有税政策型房地产保有税混合型房地产保有税 二 房地产流转税在房地产发生买卖 赠与 继承等转移行为时 大多数国家都对其转让的收益课税 房地产有偿转移课税房地产无偿转移课税 24 四 海外房地产税收发展的特点 一 以征收财产税和所得税为主 二 房地产税多为地方税 三 房地产税收体现政府的政策和意图 25 目前我国税收体系中有哪些项与房地产有关 你认为当前我国房地产税收体系