新时期如何做好房地产开发企业成本控制工作.doc

新时期如何做好房地产开发企业成本控制工作 摘 要：社会经济快速发展的大背景下市场体制逐渐完善，国家对房地产市场调控力度不断增加，这让房地产开发企业的市场形势处于不断变化的状态。现如今房地产开发企业如何通过成本控制的方式降低开发成本以增加企业在激烈市场竞争中的优势，是企业需要面对的现实问题。本文从实际案例出发，重点阐述房地产开发企业成本控制工作的现状。 关键词：成本控制；项目构成；管控模式；方案优化 引言 改革开放以来在市场经济体制下，房地产行业经过一个异常繁荣的发展阶段后慢慢趋于正常。近年来国家面对持续暴涨的房价出台了一系列调控政策，这种形势下房地产暴利时代已经远去，未来市场竞争将更加激烈残酷。面对这种形势，房地产开发企业如何提高市场竞争力成了企业生存发展的关键。因此做好成本控制工作具有重要意义。 1、新形势下房地产企业成本控制必要性 企业财务管理的一项重要内容就是成本控制，有效的成本管理工作可以提高企业经济效益。随着我国市场经济体制的完善，房地产行业环境也需要产生改变。 我国房地产行业形成虽然仅有20多年的时间，但其已经成为国民经济的支柱产业。随着国家调控政策的实施，房地产行业竞争愈发激烈，房地产企业想要在竞争中获胜，就需要做好企业成本控制工作。房地产企业降低成本是增强企业竞争力的有力手段，如何在规定时间内以最低成本开发出满足市场需求的房地产产品，这时企业在每个项目开发中需要关注的问题。 2、某房地产开发企业概况 该房地产开发企业经营范围较广，包括房地产项目开发、小区物业管理以及销售建筑材料等。企业目前有员工2000余名，服务业主10万人，目前该企业储备土地面积超过2000完平方米，土地资源较为丰富。企业采用全面预算法进行成本控制。该企业成本管理部门及其职责划分。 该企业的工作流程为：项目管理部对项目施工进度及质量进行审核，同时与材料部门相互合作共同审核材料数量及质量，接着材料部门负责将采购计划及方案提出；这之后预算部门需要审核款项与合同约定条款是否相吻合，确定吻合后通过审批，采购部门进行采购。而这个过程中需要财务部门监督资金计划的进行与报备，而财务部门在此仅仅是简单的成本核算，并没有进行相应成本控制。该开发企业的项目成本构成如表2所示。 3、房地产开发企业成本控制中的问题 大部分房地产开发企业成本控制工作不力，实际中存在预算超支、工期延迟等现象。 3.1.没有系统成本控制理念 该企业存在严重的人治问题，这也是我国大部分房地产开发企业存在的问题。人治问题严重就会造成企业内管理层抓权不放，大小事情都要过目，造成工作效率不高；企业没有建立全面系统的成本控制理念，看似监控了所有流程，但却没有完善的设计监督机制，施工过程中各部门站在自己角度审视问题，造成企业效益受到损失。设计阶段开始时就要秉承降低成本的理念，设计合理符合需求但却低成本的方案。因此企业内部建立系统成本控制理念势在必行。 3.2.成本控制的方法不合理 成本控制方法直接决定项目开发的成败，实际中房地产开发企业若不重视市场规律，项项目决策前没有进行实地考察，坐在办公室中靠想象力决定是否投资或没有经过科学论证预估项目风险及收益，不了解当地市场的具体情况，高估或低估当地消费者的消费能力，最终都会造成项目开发失败的后果。现代社会是一个分工合作的社会，房地产项目开发中不能忽略其中任何一个因素，为实现效益最大化需要将成本控制在合理的范围内。 3.3.各阶段成本控制不系统 房地产公司从投资拿地开始到工程竣工，其成本控制大致可以分为：事前控制、事中控制和事后控制三个部分。但是具体成本控制上没有系统成本控制，导致很多职能部门或者在职责上是重叠的，或者是都参与却无人负责的现象。没有主导部门或者主要负责人去推动或者承担责任。这样就必然会导致工程项目进度的延迟或者其他环节实施的延迟、无法进行。 3.4.企业成本控制意识不足 企业的成本意识普遍淡薄，存在着先入为主的意识：认为只有专业人员才能进行成本控制的工作，不了解成本控制的关键及控制方式的运用。企业里有很多员工有着传统成本先入为主的观念，觉得运营管理部是成本控制的关键部门，从而缺乏部门成本管理的职责意识。只关注自身利益和注重效果及效率，忽视整体效果与目标的实现，明面上团结协作，其实各行其是。工作落实不到位，成本管理则缺少整体性，未能更好地进行合理化的成本控制。 4、房地产开发企业成本控制的完善措施 在竞争激烈的形势下，房地产开发企业必须以最低成本在最短时间内开发出满足消费者需求的产品。房地产开发企业成本控制工作主要针对实施以及施工两个方面，同时包括建造与装修成本管控，最终实现减少企业开发成本以增加企业效益的目的。 4.1.制定合理成本控制目标 作为企业的管理者，要从全局的角度管理企业的成本体系，加强对成本控制的指导力度。监督管理其开发项目实施的全过程，完成企业既定的业绩目标，实现利润的最大化。在项目确定前，要从实际的角度出发，认真分析产品的相关市场、技术支持、政府各项限制政策等综合因素，凭借以往的经历，明确成本控制目标，并按计划控制开发成本的关键。 4.2.设计和招投标阶段控制 前期工程的费用主要是开发项目设计阶段的成本和招投标阶段的成本，成本控制的关键是对设计阶段进行成本控制，使开发项目的设计方案不仅能够节约成本， 提高效益，而且能够适应市场的需求，获得更大的社会效益；在招标阶段也可以进行成本控制，招标时，要做好相应的准备工作，对施工单位的情况要做详尽的了解，招标时要编制好招标文件，把影响工程造价的因素考虑在内。 4.3.合理优化项目施工方案 充分对比各个方案，计算各方案的相关财务指标，全面分析各方案的优缺点，最后从中选出最合适的方案。在施工过程中，积极使用各种降低损耗的科学手段，寻找施工时有较大节约空间的项目，对其进行科学的分析，明确预期目标。合理施工，降低损耗，减少不必要的开支，减少临时设施费等以节约成本。对施工方案进行优化，加强工程施工管理，把控相关部门的操作流程，强化施工时的安全意识。 4.4.提高企业成本管理意识 企业内的运营部门如果高效运转会在很大程度上帮助企业的管理者控制成本，所以企业的管理者要支持运营部门的工作，给予其一定的权限，使其能够在控制成本时有更大的施展空间。要经常对员工进行成本控制方面的知识培训，让员工在了解企业的同时增加对企业的认同感，让其认识到成本控制的重要性。真正把成本控制重视起来，实现成本控制需要每位员工的努力，要让所有员工都加入进来。设立合理的成本考核制度，把成本的目标进行分解，以便每一个员工的理解。不定时的抽查，使员工有危机意识，把员工节约成本的积极性调动起来。 结束语 国家政策调控的背景下房地产行业竞争日趋激烈，低成本高质量的项目运行方式能显著提高企业市场竞争能力。当前房地产开发企业需要迫切解决的问题就是如何降低开发成本，制定完善的成本管理措施，影响成本控制效果的因素有很多，但重点重视项目初期阶段的成本管理。唯有如此，方能保证房地产开发企业得到进一步发展壮大。 参考文献 1邢桂英.基于新形势下的房地产企业成本控制问题及措施分析J.山东工业技术.2015（15）：102-104. 2张吉林.房地产开发企业成本控制问题和应对对策探析