行业标杆房企经营指标对比分析报告.doc

行业标杆房企经营指标对比分析报告一、上市房企经营情况分析（一）2011年上市房企情况通过2011年沪深两市134家的披露的财务报表来看：1、从经营业绩来看，134家上市房企2011年平均营业收入为31.66亿元，平均净利润为4.49亿元，平均净利润率为14.2%。其中，主营业务收入实现同比增长的有84家（其中，增长率超过30%的有46家，增长率超过房产公司2011年同比增长率10.2%的有71家），下降的有48家（下降率超过30%的有28家），另2家无同期数据；净利润实现同比增长的有70家（其中增长率超过30%的有47家，增长率超过房产公司2011年同比增长率21.28%的有56家），下降的有55家企业（下降的超过30%的有32家），9家无同期数据。其中，广汇股份的地产业务在2011年实现收入为45.6亿元（在上市房企排名为21位），净利润为9.77亿元（排名14位），同比增长分别为20.36%和40.26%；房产公司2011年收入在这些企业中排名为94位，净利润排名为85位。在2011年一些小上市房企的销售业绩锐减的同时，一些大的公司却实现大幅增长。如万科2011年营业收入为717.8亿元，净利润为96.25亿元，分别同比增长41.54%和31.22%。2、从盈利能力来看，134家上市房企2011年平均毛利率为39.2%,其中62家企业的毛利率在平均水平以上，毛利率在28%（2011年房产公司毛利率）以上的有101家；上市房企的平均净利率为14.17%,其中净利率在平均水平以上的有62家，净利率在15%（2011年房产公司净利率）以上的有59家；上市房企2011年的净资产收益率在25%以上有11家，在15%（房产公司2011年净资产收益率为15%，若考虑集团公司背负的3127万元的财务费用，实际净资产收益率为10%）以上的有42家，在10%以上的有67家，在5%以下的有32家（含6家净资产收益为负的企业）。3、从资产增长来看：上市房企共98家企业的总资产实现正的增长，36家企业的总资产出现负增长。其中总资产增长率在50%以上的有12家，比房产公司2011年总资产增长率63%（因集团2011年注资导致增幅较大）还高的企业有9家。另外，22企业的净资产出现负增长。总体来看，总资产增长率快于净资产增长率的企业有61家，占45.5%。4、从营运效率来看，房产公司2011年存货周转率为0.93（对应周转天数为392天），较上市房企而言周转率较高（与开发规模小与开发节奏慢有一定的关系）。2011年上市房企的存货周转率在0.93以上的仅17家，约50%的上市房企的存货周转率维持在0.2-0.5水平。其中，万通地产、万科和中粮地产的周转率分别为0.48、0.25和0.18，而广汇的存货周转率为4.93（在上市房企排名第2位，与其营销模式有一定关系）。5、从负债率来看，134家上市房企中有46家负债占总资产的比例超过70%，超过50%的有111家（占比为82.84%）。（二）2012年第一季度上市房企整体情况2012年一季度，沪深两市涉及房地产开发业务的企业共135家。截止2012年一季度末，上市房企的平均总资产为146.86亿元，净资产为34.56亿元，平均主营收入为6.91亿元，平均净利润为0.99亿元，平均主营业务利润率为20.39%，平均负债率为66%，存货累计达到9776.69亿元。其中一季度亏损的企业33家。对比房产公司2012年一季度财务报表数据，房产公司的总资产为22.74亿元，净资产为8.35亿元，收入为1.02亿元，实现利润为0.23亿元，净利润为0.19亿元。从效率指标排名来看，房产公司目前除经营规模与上市房企有较大差距外，其盈利能力（总资产收益率、净资产收益率）和偿债能力（资产负债率和现金比率）在135家上市房企中排名较靠前，而运营能力（如主营业务利润率和存货周转率）相对处于中等水平。房产公司的具体效率指标及在上市房企中排名的具体情况如下表（排名均为从大到小）：指标总资产收益率净资产收益率主营业务利润率存货周转率资产负债率现金比率房产公司0.84%2.27%24.27%0.0863.260.35排名364567668535二、2009-2011年标杆房业的财务数据对比分析为使标杆企业对比分析具有针对性，选择行业龙头企业万科、以快建快销为经营之本的恒大地产和母公司具有多元化产业背景的中粮地产作为标杆，进行财务指标分析。 1、经营能力分析（1）成长速度方面：从下表可以看出，各标杆企业的经营规模在已经很大的情况下，近两年仍然保持了较高的增长速度。（2）盈利能力方面1）从毛利率来看：2011年，万科、中粮地产、恒大的综合毛利率分别为28%、40%、41%和33%。可以看出，标杆房企的运作模式，多数房企实现较高盈利的关键因素之一，源于其所有开发环节全价值链的精益生产水平。从毛利的差距方面可以看出，我们在土地及建安成本方面的控制能力较标杆企业有差距：以万科较房产公司毛利率高出12个百分点为例，实现10亿元的收入，将较万科多支付1.2亿元的成本。这虽然与经营区域的销售毛利率有关，但更体现出对成本控制的能力。2）从期间费用来看：下表数据表明，具体数据如下表： 单位：亿元、%企业年份经营数据毛利率收入增长率三项费用三项费率收入成本毛利净利润销售费用管理费用财务费用销售费用管理费用财务费用合计费率万科2009年488.8 345.1 77.6 64.3 29%15.114.45.73.1%3.0%1.2%7.2%2010年507.1 300.7 111.3 88.4 41%3.7%20.818.55.04.1%3.6%1.0%8.7%2011年717.8 432.3 150.7 116.0 40%41.5%25.625.85.13.6%3.6%0.7%7.9%中粮地产2009年20.1 12.9 7.3 3.7 36%0.61.80.63.1%8.8%2.9%14.8%2010年27.4 14.4 13.0 5.8 47%36.2%1.32.42.44.7%8.8%8.7%22.2%2011年55.4 32.9 22.5 4.2 41%101.9%2.52.93.44.6%5.2%6.1%15.9%恒大地产2009年57.2 37.8 19.5 11.2 34%10.87.50.018.8%13.0%0.1%31.9%2010年458.0 324.3 133.7 80.2 29%7倍15.713.8-3.4%3.0%-6.5%2011年619.2 413.1 206.1 117.8 33%35.2%27.221.6-4.4%3.5%-7.9%2、运营效率分析（1）从净资产收益率方面看：房产公司前两年净资产收益率较高。2011年由于注资，导致净资产收益率大幅下降，与标杆企业基本持平（若考虑2011年集团背负的3127万元财务费用，净资产收益率仅有10%）。恒大地产的净资产收益率近两年大幅提升，主要是其大幅扩张，通过高负债充分利用财务杠杆作用来提高盈利效率。（2）从总资产周转率方面看：房产公司的周转率要高于标杆企业，但也是处于下降状态。标杆房企的资产负债率基本都超过了75%（绝大多数为预收款）。（3）从存货周转率方面看：2010年房产公司的周转率远高于标杆企业，但2011年由于土地储备大量增加，周转率下降，虽然高于万科和中粮，但低于恒大地产。恒大地产在大量的土地储备（远高于万科等企业）的情况下，还能有如此高的周转率，充分体现了其快建快销的经营策略。具体数据如下表：单位：亿元、%分类总资产净资产存货无形资产收入净利润净资产收益率总资产增长率总资产周转率存货及无形资产周转率万科2009年1376 454 901 175.0 489 64.3 14%15%0.382010年2156 546 1333 3.7 507 88.4 16%57%0.290.42 2011年2962 678 2083 4.4 718 116 17%37%0.280.42 中粮地产2009年133 59 64 0.3 20 3.7 6%47%0.182010年208 52 131 0.3 27 5.8 11%57%0.16 0.28 2011年326 45 245 0.3 55 4.2 9%57%0.21 0.29 恒大地产2009年631 129 385 0.0 57 11.2 9%121%0.09 2010年1045 206 553 0.4 458 80.2 39%66%0.14 0.98 2011年1790 327 998 2.8 619 118 36%71%0.11 0.80 （4）在人均效率方面，2011年房产的人均收入和人均净利润分别为150万元和22.6万元，远低于同行的万科和恒大等房企的人均利润，具体如下表： 单位：万元、万元/人2011年企业收入净利润员工数量人均收入人均净利润备注万科7180000116000027951256.88 41.50 恒大地产6190000118000019951310.26 59.14 注：1、上表在统计员工数量时，未剔除各房企的物业管理人员数量；2、因万科、恒大的历史项目开发较多，其物业管理人员的比例较大，如剔除物业管理人员的数量来计算人均效率时，其实际人均收入和人均净利润数值将远大于房产公司。三、2012年一季度标杆房企的销售数据对比分析根据2012第一季度前50名房企销售排行榜中前15位房企的销售情况对比分析，房产公司今年1季度的签约销售额和销售面积无论在绝对值上还是在人均相对值上都有一定的差距，具体数据见下表： 单位：亿元、万平米、万元/人、平米/人公司名称人数销售金额同比增幅销售面积同比增幅人均销售金额人均销售面积备注房产公司5044.25336%6.44116.84%84.33127.78含物业人员3.28238.14%2.97-14%65.0858.93剔除股份住宅内部市场销售万科地产27951288.2-9.94%286.500.06%103.11102.50部分房企因统计员工数量中包含物业人员，导致人均效率较低，同时由于部分房企的项目属于合作开发或合作经营（如采取销售外包）等因素，导致人均效率与实际情况有偏差。中海地产96002031.00%141.000.51%211.46146.88绿地集团-153.8-17.75%169.000.17%-保利地产14880148-8.07%139.500.05%99.4693.75恒大地产1995191-36.81%146.000.01%45.6173.18龙湖地产580067.5-27.42%56.700.21%116.3897.76雅居乐600065-5.80%54.400.07%108.3390.67绿城中国175552-16.13%25.400.33%296.30144.73招商地产1004150-18.03%39.000.05%49.8038.84金地集团826241.3-31.17%37.100.31%49.9944.90首开股份199036.4-17.27%26.700.19%182.91134.17中南建设248035.8-10.50%42.000.40%144.35169.35融创中国248035-10.26%43.001.15%141.13173.39中信地产821334.8-8.42%45.600.34%42.3755.52越秀地产4404330.00%28.900.11%74.9365.62注：1、房产公司2012年1季度累计实现销售金额为4.25亿元，签约面积为6.44万平米，但剔除股份住宅楼内部市场项目的销售情况（1季度该项目累计实现销售金额9737万元，签约面积3.47万平米），实际外部市场销售金额为3.28亿元，实际签约面积为2.97万平米。通过上表标杆企业的销售业绩来看，虽然一季度房地产宏观调控政策对市场造成了明显的影响，导致大多房企一季度的销售额出现同比大幅下滑，但各房企通过采取有效的销售策略，使销售面积在逆市中实现同比小幅增长或持平。结合部分房企的当前销售策略和后期市场应对策略，具体企业的销售策略和市场策略如下：1、万科：针对当前房地产形势，万科坚持快速周转和合作开发两种模式。一方面，调整调控背景下依靠囤地捂盘的开发模式，尤其是在整个房地产行业净利率回报下滑的背景下，依靠快速周转来加快企业扩张；另一方面，在2011年61%（按面积计算）的项目合作基础上，继续加大项目合作开发比例，进一步缓解资金压力、分散风险和发挥品牌优势，提高市场竞争力。2、中海地产：2012年一季度中海地产实现销售金额203亿元，同比上涨26%，与企业的发展模式调整显然是分不开的。一方面把瞄准刚性需求客户、积极调整价格优惠作为提高去库存的主要策略，另一方面，则是依靠充裕现金流底价储备土地，为后期进一步扩张做足准备。这也与2008年中海地产在逆市拿地快速进驻合肥、宁波、武汉等二线重点城市，实现“弯道超车”的战略布局是一致的。3、恒大地产：与其它地产商采取的策略有所不同的是，恒大主要通过降低高速扩张的速度来提升项目盈利能力，以应对当前的调控环境，这也是企业在达到预定规模后转向内控以保持利润率的必经选择。4、华润置地：采取非投资物业和住宅销售的均衡销售策略，以二三线城市的新开盘项目来应对当前市场，通过二三线城市土地低成本来灵活制定项目价格，防止老楼盘的降价对老业主造成伤害。同时，在住宅产品的策略方面，一方面是增加首次置业和改善型居住套型分布（约占整个住宅销售的80%），着重发掘潜在的刚性需求；另一方面控制高端项目的比重（约占20%）。5、世茂房地产：从世茂房地产的成交情况来看，一季度的成交均价为11406元/平米，较去年同期下降9%，较去年全年下降12%，降幅明显（均价下降的另一个原因是主力销售楼盘由一线城市转向二线城市），价格的大幅让利直接导致世茂今年一季度的销售额和销售面积业绩大升。6、龙湖地产：龙湖地产一季度之所以能够取得这样的成绩，主要由于龙湖多个项目在区域内首先降价，成功抢夺区域内有限的客源；另外也取决于龙湖商铺、高层、花园洋房及别墅等丰富产品线的组合出击，高效的团队执行力和针对客