青岛写字楼市场全面分析.doc

定位研究框架问题一：青岛写字楼市场的特点是什么？未来崂山区的写字楼市场是否存在机会点？问题二：核心城市综合体项目发展的的特点在哪里？问题三：本项目适合发展何种类型的综合体？物业配比比例如何？青岛总体写字楼市 崂山区域写字楼 典型项目分析 场概述 市场研究综合体项目研究青岛写字楼市场 案例研究 项目分析拟开发物业业态配比背景研究1. 青岛写字楼市场研究-分布特征-供需分析-租金售价及空置率-潜在供应甲级写字楼界定标准衡量标准 一般甲级写字楼标准区位 地理位置 位于中央商务区，交通便利、基础建设完善，包括公交线路以及轨道交通设施规模 建筑规模 拥有较大的的建筑体量和规模化的配套设施建筑类型 框架或钢结构，抗震在8级地震以上办公空间 能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间，有绿化生态空间布局 ，以增添写字楼内部景观标准层高 3.3米以上供电系统 双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上硬件设施标准承重 标准承重：楼板承重在2.5KN/m2以上空调系统 国际知名品牌中央空调系统，新风量在30立方米/人/小时以上。电梯 国际知名品牌，每部电梯服务面积小于3900平方米/吨台,候梯时间不超过30秒钟停车位 每100平方米出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理智能化系统 达到5A级标准电话线 平均每20平方米有一根电话线并提供ISDN，DDN，T1等通讯电缆外立面 铝板/玻璃幕墙,或高档石材大堂 大堂地面为大理石/花岗岩/天然石材等，墙面为大理石/花岗岩/高级墙纸等材料，有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等装修标准电梯厅及走廊 采用高档装饰材料，地面应采用石材；应有不锈钢、大理石或木门套；高档吸音材料吊顶卫生间 进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、 电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理容要求办公间 墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯地面商务配套 商业配套 完善管理服务 物业管理 丰富经验的国际知名物业管理公司运营状况 租或售 基本不出售青岛甲级写字楼界定标准衡量标准 青岛的甲级写字楼区位 地理位置 位于中央商务区或香港路CBD区，交通便利、基础建设完善规模 建筑规模 拥有较大的的建筑体量和规模化的配套设施建筑类型 框架或钢结构办公空间 能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间标准层高 室内静高2.6米以上供电系统 双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上标准承重 标准承重：楼板承重在2.5KN/m2以上硬件设施空调系统 品牌中央空调系统电梯 进口高度电梯,3米/秒以上停车位 充裕,车位比较低智能化系统 有智能化管理青岛甲级写字楼并没有明确的行业标准，我行在进行市场研究时，一般采取左侧标准进行界定。电话线 宽频信息点接口多我项目所在外立面 铝板/玻璃幕墙,或高档石材区域，目前大堂 大堂地面、墙面为大理石/花岗岩/天然石材等，有吊顶，柱应包大理石/不锈钢等达到甲级标装修标准商务配套 商业配套 完善电梯厅及走廊 采用高档装饰材料，地面应采用石材；应有不锈钢、大理石或木门套；高档吸音材料吊顶卫生间 进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，通长面镜、洗手液盒、 电动干手机/手纸等办公间 墙面壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，高级乳胶漆，地毯地面或平整的水泥地面准的写字楼为青岛金融广场和国展财富中心。管理服务 物业管理 知名物业管理公司运营状况 租或售 以销售给大客户为主青岛写字楼市场分布特征青岛写字楼市场分为四大板块，香港中路CBD板块分布最为集中青岛写字楼市场板块分布青岛规划有四个商务功能区：市南区香港中路CBD，崂山区海尔路商务区，市北区山东路商务区和开发区。开发区从分布来看，青岛的甲级写字楼物业主要分布在商务活动最频繁、商务氛围最浓厚的香港中路CBD海尔路山东路区域，这一区域的写字楼总体量占青岛甲级写字楼市场的90%，而其他三个功能区的甲级写字楼市场发展尚不成熟。香港中路 CBD板块 板块特征香港中路CBD 交通方便，设施完善，处于沿海一线，写字楼档次较高，虽然租金较高，但对跨国公司分 支机构和当地大型金融/贸易公司有吸引力。山东路商务区 地理位置处于城市腹地，产品以乙级写字楼为主，租金相对较低，对金融公司，贸易和海 上运输等发展型企业有吸引力。海尔路商务区 区域定义为东部城市副中心，IT产业，高新技术产业，房地产业和金融业，企业总部较为集