中小企业抵押融易贷操作规程

中小企业抵押融易贷操作规程 中国光大银行中小企业抵押融易贷操作规程第一章总则第一条 为落实监管部门关于建立和完善“六项机制”的要求，培育我行优质基础客户群，提高中小企业业务综合效益，根据中华人民共和国物权法、银行开展小企业授信工作指导意见、中国光大银行中小企业授信业务管理办法（试行）和中国光大银行中小企业授信政策指引（试行），结合我行实际，特制定本规程。第二条 抵押融易贷，是指授信申请人以我行认可的不动产作抵押或最高额抵押，向我行申请具有合法用途的单笔贷款或授信额度的授信业务，侧重于满足中小企业中长期、稳定的融资需求。第三条 本规程所称“中小企业”的划分标准按照中国光大银行中小企业授信管理办法（试行）（总行工作通知【2009】803号文）执行。第四条 经营单位应根据中国光大银行中小企业授信政策指引（试行）的规定，选择具有良好成长性的中小企业作为目标客户，重点支持“3+1”类目标市场客户，即配套型、集聚型和科技创新型三类中小企业，以及主营业务突出、内部管理规范、财务状况良好、具有成长潜力、在生产工艺、产品市场、经营模式等方面具有比较优势的单一中小企业。第五条 经营单位应注重对中小企业第一还款来源的评判，积极开展不动产抵押项下授信业务，提高该类业务占比，强化我行的风险控制能力。为有效扩大抵押融易贷业务占比，分行应在授信调查、授信审查审批和贷后管理过程中采取差别化措施，以充分体现中小企业授信业务的分类指导原则。第二章适用范围、准入标准第六条 适用范围符合中国光大银行中小企业授信政策指引（试行）的规定，并且能够提供不动产抵押担保的中小企业授信适用本办法。省外异地客户或以省外异地不动产抵押担保的授信不适用本办法。第七条 准入标准申请抵押融易贷业务的中小企业应具备以下基本条件：1、成立年限在1年以上，且原则上信用评级B级（含）以上的优质生产型、商贸型、科技型或服务型企业；2、生产经营符合国家法律法规、产业政策和环境保护要求；符合我行信贷政策；3、经工商管理登记机关登记注册的企业法人，企业管理基本规范，年检合格；依法进行税务登记，照章纳税等；4、有固定住所和经营场所，产品有市场、有效益；5、企业法人代表或实际控制人从业经历在3年以上，且信用良好、无不良记录，通过贷款卡年检；6、能提供我行认可的不动产作为抵押物，抵押物产权清晰，能办理有效的抵押登记手续；7、我行规定的其他条件。第三章 抵押物、抵押率第八条 抵押物应选择产权明晰、变现能力强、市场价格波动小的抵押物，主要包括：（一）借款企业、企业实际控制人或其他第三方（房地产开发企业除外）拥有完全产权的商品房（含普通住宅、高档住宅、别墅）、商用物业（含土地使用权，但不接受划拨和集体性质的土地使用权，不接受洗浴、娱乐性质的物业）、工业厂房。（二）商品房和商用物业交付使用年限应控制在15年以内，产权人为自然人的，该商品房不属于产权人及其直系家属生活所必须的居住房屋；（三）标准工业厂房交付使用年限应控制在10年以内；（四）以出让方式取得的国有土地使用权。抵押土地应位于县级（含）以上城区中心或省级（含）以上工业园区内，北京、上海、南京、苏州、宁波、杭州、广州地区的抵押土地可以不受此限制。第九条 抵押率参照总行有关规定执行。对升值潜力大、变现能力强的抵押物，可以在规定抵押率基础上最多上浮15个百分点，但需报总行中小企业业务部核准。1、土地使用权（以出让方式取得）抵押率原则上不超过70；2、商品房和商用物业抵押率原则上不超过60；3、办公楼、别墅、高档公寓抵押率原则上不超过50；4、厂房及土地使用权（以出让方式取得）综合抵押率原则上不超过60；5、其他物权按照总行规定执行。第四章贷款金额、用途、期限、定价第十条 贷款金额经营单位应根据中小企业的第一还款来源、抵押物所处位置和评估价值综合确定贷款金额，原则上单户贷款金额在500-5000万元之间。第十一条 贷款用途抵押融易贷主要用于中小企业生产周转需要，不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。第十二条 贷款期限经营单位可以根据客户资质、抵押物价值等因素确定综合授信期限，综合授信期限最长不超过三年，授信期限内借款合同一年一签，贷款额度可循环使用，授信产品为流动性强的短期信贷产品。综合授信期限超过一年的须同时满足如下条件：1、综合授信协议中明确我行有权随时终止授信额度；2、授信额度项下具体业务不超过一年；3、客户评级要求每年一次，对于低于原客户评级结果的，须对客户进行重新审批，根据审批情况再确定是否需要重新签定新综合授信协议。客户评级由风险经理或审查人员负责，按照总行有关规定执行。第十三条 贷款定价经营单位应根据市场环境、抵押物价值、企业综合回报率和同业定价情况，实行差别化风险定价，原则上不得低于基准利率。第五章业务操作流程第十四 条 客户申请（一）借款人填写借款申请表和抵押物清单；（二）提供企业营业执照、企业法人组织机构代码证、税务登记证、公司章程、贷款卡和最近一期财务报表原件；（三）以第三方资产提供抵押的，需提供第三方有效证明（有权机构同意抵押的决议原件）；（四）以自然人拥有的商品房抵押的，需提供自然人身份证、房产证等必要的证明材料；（五）我行认为必要的其他材料。第十五条 贷前调查符合以上条件的授信业务方能进入贷前调查阶段。调查内容包括但不限于下列所示内容：（一）授信申请人是否具有借款主体资格，授信用途是否合法合规；（二）授信申请人的历史信用记录。包括：银行结算记录、银行信贷记录、公共信息记录、企业往来信息等；（三）授信申请人是否属于成长型中小企业。包括：企业所处的行业和区域情况、企业竞争力状况、企业经营管理能力等；（四）抵押物的合法性。现场调查抵押物的坐落位置，保证抵押物权属清晰，无争议；抵押物没有其他抵押权或质权设立优先；核实抵押物是否在城市拆迁规划范围内，如在拆迁规划范围内，不得抵押。第十六条 贷款审查抵押融易贷的审查，可以适度弱化财务分析，在评价授信申请人第一还款来源外，应重点核实抵押物价值：（一）以土地使用权抵押的，应提供县级以上土地管理部门核发的国有土地使用证，审查国有土地使用证在土地使用期限内，未设定抵押、证内注明用途与实际用途一致。我行不接受下列土地使用权抵押：1、划拨土地使用权、集体所有的土地使用权；2、所有权、使用权不明或有争议的土地使用权；3、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体教育设施用地、医疗卫生设施用地和其他社会公益设施用地使用权；4、依法被扣押、监管的土地使用权；5、闲置土地处置办法(国土资发19995号)规定的闲置土地使用权；6、法律、行政法规规定不得抵押的其他类型土地使用权；7、已经抵押给其他债权人的土地使用权；8、房地产开发公司拥有的以商品房开发为用途的土地使用权等。（二）以房产抵押的，应审查房屋所有权证、国有土地使用证是否在房产使用期限内，未设定抵押，我行是否为第一受益人。（三）核实抵押物的权属是否清晰、是否有争议；抵押物是否有其他抵押权或质权设立在先；抵押物的价格波动幅度、变现能力；其他需要核实的事项。第十七条 抵押物的评估（一）抵押物自建成交付使用之日起，至借款人提出贷款申请之日止，未满一年的 ，买卖合同价可以视为抵押物价值，无需另行评估。但须满足以下条件：1、抵押物自非关联方买入、且抵押物自建成交付使用之日起不满一年；2、当地有较多同类财产交易记录，经办单位调查并确认，该抵押物的买卖合同价格符合近期市场行情，不存在虚高情况。（二）交付使用超过一年的，则必须由我行认可的专业评估机构进行评估、确认。（三）经营单位应对抵押物进行定期估值，每年不少于一次。第十八条 抵押、保险和公证（一）在放款前，经营单位客户经理应办妥抵押财产的保险、抵押登记等有效手续，费用由借款人承担。为降低客户财务成本，经营单位可以采取最高额抵押方式，以固定抵押物对授信期内连续发生的债权作抵押。（二）经营单位应要求借款人到我行认可的保险公司购买财产保险，保险金额可按照贷款金额或抵押物评估价值购买，我行为保险第一受益人（或被保险人），投保期限应大于贷款期限，保险单正本保险期内缴费发票（复印件）由贷款人保管。在债务债权关系存续期间，借款人不得以任何理由中断或撤销保险。（三）根据每笔贷款的情况和当地具体情况，我行原则上应要求借款人、保证人与经营单位到公证机关，就贷款合同等债务债权文书办理强制执行公证；经营单位认为必要的，可要求借款人的有关证明资料进行必要的公证，公证费由借款人承担。第十九条 抵押融易贷不需上报模式化方案，可以根据客户实际情况直接进入授信调查、审查和审批阶段。业务流程比照中国光大银行中小企业授信业务管理办法（试行）。客户评级在B级以下的授信业务需上报分行风险总监，由分行风险总监在权限内审批，超出其权限的上报总行中小企业业务部审批。第六章贷后管理第二十条 抵押融易贷授信后管理主要通过现场与非现场检查等手段，及时掌握客户的经营管理现状，分析和关注融资期间出现的异常情况，采取有效的风险防范和化解措施，确保我行融资安全。第一次贷后检查应在业务发生后两周内，每年应组织一次全面性贷后检查，均应形成专题检查报告。第二十一条 客户经理与企业要经常保持联系，至少每三个月实地跟踪走访一次，对于每次走访情况应在CECM系统中记载并打印归档；授信启用后每90天按规定进行五级分类。按月登录人行信贷咨询系统，查询分析客户是否存在异常、预警情况。每季度必须打印人行查询记录并归档保管。第二十二条 经营单位应按季对抵押物进行监控，加强风险预警的日常管理工作。客户经理应定期或不定期监测抵押物变化情况：（一）了解 抵押物的权属、价值是否发生变化，对于抵押物市场价值下降较快、超过担保能力的，要及时增加信贷抵押物；对于企业不能补充新的有效担保时，要及时采取保全措施；（二）了解抵押物是否被有关机关依法查封、冻结、扣押，抵押物的财产保险是否到期等情况；如抵押物发生意外损失，应要求借款人及时提供贷款人认可的其他担保方式。第二十三条 根据市场变化，我行和借款人均有权提出重新评估抵押物的要求，相关费用由