C13037地块规划设想优秀课件

1 2013年9月 C13037地块 规划思路 2 地块基础信息资料 联想科技城地块 总部经济产业园地块 3 成片住宅区 办公区 厂区 超市 商业区 绿地城市综合体 待开发土地 联想科技城地块 地块基础信息资料 大学市政配套 4 地块区域分析 1 净用地约136亩 地形呈东西条状 临街面长 东西长约650米 2 居主干道人民路东延段 向西距南大街仅5公里 距城市高架快速道路仅1 3公里 交通便捷 3 地块周边配套较全 正南侧是成片住宅小区 北侧均为待开发地块 东侧为办公 厂区为主 西侧有麦德龙超市 尚东国际 京扬数码城等商业 还有通大钟秀校区 校西公交车站等配套 此外绿地城市综合体目前已经动工建设 地块基础信息资料 4 地块西侧有南通大学钟秀校区 基督教堂 南侧有崇川学校 北侧规划为张江数字产业园 以高科技 研发 孵化为主要发展方向 以高素质的白领居多 人文氛围较浓 5 地块威胁点分析 庞大的规模带来的风险威胁 如果定位不当将会产生过量的无效供应 超出区域市场需求容量 而形成大量面积空置 大规模体量对资金要求更高 会导致开发周期较长 在整个开发过程中资金链条承受压力更大 会形成资金的风险威胁 大规模体量的开发对未来业态的持续经营管理提出更高要求 一旦经营管理不善 则项目开发可谓是功亏一篑 潜在竞争对手的威胁 目前以绿地新都会项目为首的竞争对手已经呈现 其在规模 定位 影响力都为本地块即将的定位以及今后的开发建设的带来巨大的竞争压力 地块基础信息资料 6 板块内商业短时期内可能出现需求不足状态 未来几年内板块内商品住宅区 总部经济办公区等的建设会大力发展 但单靠本区域的居民或商务人群提供的消费力可能不够有力支撑项目的发展 此外商业供应将加大 会导致区域内的商业项目迅速达到饱和状态 引发激烈的市场竞争 这种局面对于本项目的开发而言是相当不利的 市区商圈 区域内其他商业项目对本案的分流 市区成熟的商业氛围和商圈辐射力对本区域内的消费需求自然会形成分流 并且随着往来市区交通条件的完善 分流效果可能还会加强 区域内已经建成使用的商业设施和即将落成的商业供应 都会对本地块项目未来的市场需求产生分流 例如京扬数码广场 颐高数码 尚东国际 绿地城市综合体等等 地块基础信息资料 7 地块机会点分析强势的总部办公区 制造业区 成片住宅区为服务业提供了强力支撑 总部办公区 制造业区将为服务业发展提供强力支撑 居民居住与生活环境 生活方式的变化 将为服务业带来广泛需求 区域商业地产存有较大的市场空白点 东区的商业发展还处于初级水平 市场可以开始培育 留下了比较大的市场机会点和切入点 区域内的商业消费需求的释放 随着区域城市化进程的发展 区域内积聚的消费需求孕育了巨大的商业投资机会 不仅仅是商业网点数量上的增加 还包含了服务品质 消费档次 消费级别的提升 这些都蕴藏了新的商机 区域内大型商业项目的进驻推动区域商业配套的发展 大型商业项目一方面将改变南通东片区域原有的零散商业格局 另一方面也推动促进了当地商业配套条件的完善 地块基础信息资料 8 参考项目 星湖101广场及星湖街区 南通开发区 星湖101广场位于南通开发区未来的商业居住中心地带 与能达商务区相邻 是区内重要的商业娱乐配套项目 占地约8万平米 建筑面积约12万平米 迎合南通及其周边地区高端顾客对置业投资的需求及对休闲方式的追求 具有露天开放及良好环境的特征 多业态集合 以休闲为目的 包括高档洗浴旗舰店 中西餐饮 娱乐 游乐 健身运动 酒店等设施 通过环境 建筑及装饰的风格营造出别致的休闲消费场所 写字楼 外商公寓 产权式公寓 经济型酒店 餐饮主力店 品牌连锁餐饮 特色餐饮 传统美食 日本料理 韩国烧烤 休闲餐饮 风情酒吧 雪茄 红酒店 甜品 咖啡 茶室 中 高档洗浴休闲会馆 包含洗浴 足疗 按摩 SPA 室内温水游泳池 演艺中心 美容美体 形象设计 棋牌 KTV娱乐中心等 数码影音 多厅影院 亲子游乐园 室内游乐场 9 参考项目 星湖101广场及星湖街区 南通开发区 星湖街区占地约8万平米 建筑面积逾8万平米 由24栋建筑组成 它位于南通经济技术开发区星湖大道新开路路口 是未来城市商业副中心的核心部分 街区将建成一个集酒店 餐饮 休闲 娱乐 办公于一体的中高档休闲商业街区 目前进驻的企业有金陵能达酒店 吴地人家 火红灯笼 中国会馆 东方美家 迪欧咖啡 陆琴脚艺 量贩式KTV 品尚豆捞 海鲜会馆 御赏大酒店 丰创地 避风塘等 10 参考项目 深圳文化创意园 位于深圳市福田区新洲路与福强路交会处 原名深圳市世纪工艺品文化广场 是深圳市政府 福田区政府重点扶持的文化产业项目 园区占地6万平方米 总建筑面积近20万平方米 项目改造总投资4亿元 园区坚持 文化 科学 的发展方向 涵盖影视新媒体 创意设计 高端工艺品 文化软件四大重点领域 是集文化产业的原创研发 办公 展示 交易及配套服务为一体的高端文化创意园区 一期引领陶瓷 贵金属 珠宝 玉器 木雕 茶艺 字画等工艺品和文化艺术品 集展示 交易 研发于一体 并完善了金融 物流 公寓 快捷酒店 餐饮 停车场等配套服务 二期定位为数字新媒体 创意设计 文化软件及相关项目配套 创意园开业以来 连续六届成为文博会分会场 并荣获2012年第八届文博会优秀分会场一等奖 园区先后获得 中国传统知识与民间工艺美术精品展示基地 广东文化创意产业园区 深圳市文化产业基地 等多项荣誉称号 11 参考项目 老码头创意园 上海 老码头创意园低调呈现在黄浦江边 园区位于中山南路 近复兴东路 处在南外滩核心区域 原是由上海油脂厂改建而成 园区内还保留作为海派建筑经典之作的十六铺建筑 是一处结合创意办公 商业休闲的创意园 总建筑面积 20000平米标准层面积 600平米标准层高 4 0米净高 3 5米大堂层高 6 6米 12 参考项目 上海创智天地园区 上海创智天地园区 位于上海市杨浦区五角场地区 是上海市的大学密集区域 南邻五角场 北靠三门路 东联江湾体育场 西靠上海财经大学 园区规划占地1258亩 建成后总建筑面积100万平方米 将形成以信息产业为主的高新技术产业集群 形成了以创智天地园区为核心 辐射江湾五角场地区的杨浦区高新技术产业发展集聚区 成为杨浦区公共活动中心 创新服务中心和示范性功能区 创智坊 该区域以乙级办公楼和公寓式办公楼为主 重点引进具有自主知识产权的创业型企业 外包服务企业等 700米长的林荫道 沿街的特色商铺 是张扬个性的舞台 工作室 书吧 创意DIY零售店 中西式餐饮店 露天cafe等多种商业形态并存 实现个性商品与不同文化艺术元素的完美融合 无论是个性潮店 还是休闲餐饮 中小型面积的空间布局 都更加适合中小型特色创意商家的经营与管理 13 项目的定位建议 定位文化产业为核心功能 集文化 创意 展示 娱乐 购物 美食 运动 休闲 酒店 soho办公等多种功能于一体 在经营内容上涵盖了主题街区 文化展览 美食 休闲娱乐中心 酒店 百货 品牌专卖店 以及汽车2S店等热门行业 各种优势资源的全面汇聚 将吸引 时尚白领 中青年龄层 全天候 的消费群体体验一站式快乐消费 知识型SOHO空间为有想法的白领提供时尚便捷居住与微办公创业于一体的空间 营造白领专属社区 地块定位建议 14 土地135亩 约9万平米 按容积率2 85计算 总建筑面积25 7万