湖南省长沙市芙蓉区房地产项目可行性分析.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除1.项目概括1.1基本情况项目名称：东岸湘府本项目位于湖南省长沙市芙蓉区东岸乡张公岭村地块，属于尚东板块处于二至三环之间。东至长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司（望龙路），南至人民东路，西至望龙村，北至望龙村。经长沙市规划国土局批准，用地功能为商往及配套设施，总用地面积52.622，总建筑面积157.781。1.2各项经济指标表一序号项目单位数值1总用地面积52,6222规划总建筑面积157,7813住宅面积1419004商业面积12005地下室面积8036.54建筑密度%354容积率2.635绿地率%356项目总投资万元64818.4根据上述规划经济指标，不计容积率之地下室建筑面积8036.54m2，共800个车位，项目总建筑面积157781m2，拟建12栋15层商住楼，25栋别墅。其中可销售的住宅建筑面积为148620,可销售的商业用房的建筑面积为1200，可销售使用权的停车车位数为800个2. 投资环境和市场分析2.1投资环境分析2.11宏观环境分析2010年国内经济及房地产回眸投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。2010年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。 同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示，2010国房景气指数”值达到204.6，比上年增加4.6。快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长；商品房销售面积与销售收入增势强劲；商品房平均销售价格稳中趋升；商品房施工总量不断扩大；新开工项目快速增加（如下表），各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，投向房地产的资金明显增加，投资结构进一步改善，房地产业呈现强劲的增长势头，房地产市场也呈现出以下主要特征： 全国房地产开发及销售情况表 2010 年实际比上年同期 住宅投资（亿元） 3318.7 25.8 商品房新开工面积（万平方米） 28295 30.6 商品房竣工面积（万平方米） 23027.9 16.4 商品房销售建筑面积（万平方米） 16984.1 26.9 商品房销售额（亿元）3571.0 30.1 其中：销售给个人（亿元） 2840.3 51.9 占总销售额的比重（%） 79.5 - 1 开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。2000年全国房地产开发完成投资4901.73亿元，与上年同比增长19.5%，占固定资产投资的20.2%。其中：商品住宅开发完成投资3318.74亿元，与上年同比增长25.8%。 2 消费主题发生变化，销售总量逐年上升。2000年，个人购买商品住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积的87.51% ，比上年提高7.9个百分点。 3 销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。2000年商品房每平方米平均售价2105元，较上年上涨5.98%，商品住宅平均售价1951.6元，上涨8.14%，办公写字用房平均售价4437元，下跌7.95%，商业营业用房平均售价3221.18元，上涨3.47%。个人住房贷款逐年翻番。四家商业银行个人住房贷款余额三年累计增长17.4倍。其中建设银行2000年末个人住房贷款余额达1390亿元，占该行全部贷款余额的10.6%，当年新增个人住房贷款占该行当年全部贷款新增额的40%。 4 二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣。 5 需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房（90平方米左右）总体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。2011年是中国国民经济和社会发展第十二个五年规划的开局之年。房地产市场走势与宏观经济走势密切相关。加强房地产市场调控，不仅有利于房地产市场自身平稳健康发展，也有利于宏观经济平稳运行和全面建设小康社会目标的实现。因此，为了继续巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投机投资性购房，促进房地产市场平稳健康发展， 经国务院同意，国务院办公厅于1月26日印发了关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（即国8条）。以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的2.12长沙的经济环境长沙市对接珠三角、长三角的交通枢纽，也是国家中部崛起中的三个机翼中的一个枢纽，长沙承担着东西南北独特区位的交汇，在中部崛起中起到了重要的作用。大家应该听到，最近有一个说法，“长株潭城市群”，是以长沙为核心，由周边岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳、等等城市组成的一个核心磁场，它的交通非常便利，到周边最近就半个小时，最长时间也在一个半小时以内。整个长沙市发展规划为一轴两带，沿江建设，跨江发展。在长沙以前的建设中一般是沿着湘江的东面进行开发，把长沙已经打造成一个颇有知名度的文化娱乐之都。目前，长沙GDP已经超过4500亿元，排在第二，年增长率排在第一，全年完成固定投资320个亿，房地产投资超过了380个亿，这是去年的数据。各位开发商关心房地产市场，在去年以前的统计，整个长沙房地产的开工面积居中部六省第二位，销售面积居中部六省第一位，增长势头非常明显。那么，特别是房价提升在这几年非常快，也早就了地价的上升。以前，长沙是价值洼地，现在在慢慢追上来，也就意味着开发商有更多的利润。大家知道，有几个典型项目，保利地产销售价格已超过16000元/平方米，北辰三角洲也达到了比较好的价位。在湖南就是只有一个政治经济文化中心，即长沙，人口6700多万的人口。整个长沙是湖南人的长沙，特别是武广高铁开通之后，很多人到广州投资置业，也会来长沙看一看是否有投资的机会。那么，以前的长沙在中部城市中发展稍微之后一点，这几年发展迅速，地价、房价在目前还是比较低的，均价在全国省会城市中目前排在倒数后几位。作为一个GDP在湖南排在第一的城市，房地产还有很大的发展空间。从长沙人的角度来看待长沙的话，从目前的大经济形势来讲，这个城市发展的潜力和活力肯定比其他大城市潜力要大。城市有山有水有资源，交通、经济各方面都很好，长沙的潜力和中部六省其他城市相比，机会是非常大的，不光是山水资源，交通经济，现在还处于高速发展时期。所以，我个人在业内抛出一个观点，我认为长沙有可能是继广州、深圳之后的又一个南部第三城。也就是说，深圳、广州之后还有什么城市可以成为一个一线城市的储备机会？我认为，长沙具备这样的潜力，它的土地资源、它的城市发展潜力以及它的经济结构，包括它的成长速度，我们认为有这样的一个机会，再加上政府在这方面做得非常不错。比如说，600万人口的规划，港口的规划，过江隧道、地铁、高铁，交通改善等等，从我这个信长沙人的角度来看，我认为这个城市在后十年的发展比其他城市的动力要强劲一些。2.2市场分析2.21、市场房地产政策以落实为主，不排除更严厉政策出台。 通过对全市100名营销总监的调查，45%的被调查者认为下半年长沙市房地产市场宏观环境 将保持现有宏观调控政策不变，36%的被调查者认为更加严峻，仅19%的人认为将会更加宽松。物价上涨压力基本可控，但金融政策继续收紧 。76%的被调查者认为金融限贷政策对房地产开发企业影响最大，其中，在连续上调存款准备 金率对企业影响看法上，45%的被调查者认为企 业贷款额度明显减少，35%的被调查者认为企业销售资金 难以及时到位，20%的被调查者认为开发贷款申请困难。 2.2.2市场供应呈现区域差异，但总体供应充足。房地产开发企业将加快存量房销售快速回笼资金，加之存在大量待售商品住房，将使得下半年全市房地产市 场继续供给充足。88%的企业在售楼盘的施工进度按计划进行，甚至有12%的企业加快了在售楼盘的施工进 度，75%的企业下半年将有新的商品房上市。 2.2.3成交量将会进一步萎缩，但市场前景依然看好 被调查者普遍对下半年的销售量持悲观态度，80%的被调查者认为下半年长沙房地产市场销 售将呈现量跌态势；但在对下半年全市房地产市 场前景调查上，被调查者对全市市场前景普遍看好，74% 的人认为有困难、但有信心，24%的人充满信心，仅2%的人信心不足。 22.4商品房新开工面积回落，但保障性住房建设力度将加大 预计下半年开发商的观望情绪会有增无减，商品房新开工面积难以强烈反弹。但国家已明 确今年全国计划建设保障性住房和棚户 改造住房1000万套，而今年长沙市力争完成保障性安居工程建设 37592万户的总任务，加之中央支持地方政府投融资平台公 司通过发行企业债券用于保障房建设，使得今 年下半年全市公租房等保障性住房建设将如火如荼。 3房地产产品方案3.1房地产目标市场选择3.1.1市场细分由于消费者构成极为复杂，不便于市场把控。因此，在这里我们以产品为细分对象，依据总价和单价指标，将市场细分为低端、中低端、中端、中高端及高端市场。一.细分市场轮廓描述a.低端市场（1）市场特征：该类产品一般为低总价，低单价，或小户型；产品品质较低，大多为满足人们最基本的居住需要。开发技术层面要求不高。（2）目标客户群：年龄：主要集中在30周岁以下的未婚人士和其他年龄段的低收入者收入：年收入大多在3.5万以下家庭结构：2人及以下，比例为24%（2001年政府权威部门调查）受教育程度：他们大多受过较高的教育置业情况：大多为第一次置业，现在主要以租房为主购房目的：成家立业的需要，作为过渡性住房，解决基本的居住问题。购买行为：注重产品的经济实用，对品牌基本没有要求。b.中低端市场（1）市场特征：产品品质一般，产品变现速度较快，对开发商市场运作能力要求不高，因此，竞争对手该市场较为容易。（2）目标客户群：年龄：这个阶层的年龄范围较广，界定这个阶层主要以收入和购买能力为标准，年龄主要集中在40岁以下收入情况：年收入3万5万家庭结构：这部分人群大多已经成家，家庭人口以3人为主，或3人以上职业状况：企事业单位的普通职工、公司员工受教育程度：受教育程度普遍不高置业情况：第一次置业为主，二次置业为辅购房目的：家庭居住需要，迫切需要改变居住环境。购买行为：对价格特别敏感，注重产品的实用性和舒适性，对品牌基本没有要求。c.中端市场(1)市场特征：产品品质较好，配套设施比较齐全，环境较好，因此销售速度一般较快。该市场开发商进入的难度较中低端市场大些。(2)目标客户：年龄：3040岁，这部分人群也属于有效消费的主力人群，在中成公司2002年的市场调查中，这个年龄段的人群占到了14.2%，与华西都市报所做的市场调查的结果和本公司在2002年3月做的视察调查的结果大致相同。收入：他们的收入在5万8万之间，有一部分积蓄家庭结构：三口之家为主置业情况：相当大的一部分为二次置业购房目的：改善居住环境，提高居住水平。购房行为：比较理智，除实用外，比较注重产品的舒适性，对品牌有一定的要求。d.中高端市场（1）市场特征：产品品质较高，建筑结构多为框剪，户型设计新颖，配套设施齐全，注重小区环境，运用新型建筑材料或建筑技术，对开发商运作水平要求较高。（2）目标客户群：年龄：3040岁，这部分人群也属于有效消费的主力人群，家庭结构：三口之家为主置业情况：相当大的一部分为二次置业购房目的：改善居住环境，提高居住水平。购房行为：比较理智，注重产品的舒适性，注重产品品质、品牌。e.高端市场（1） 市场特征：产品品质高，设施设备档次高，大量运用高新技术产品，多低层，环境优美，对开发商动作水平要求高。（2）目标客户群年龄：35-45岁之间收入：高收入阶层，年收入10万以上，有相当的存款家庭结构：3人或3人以上 职业状况：公司或企业的管理人员、行政事业单位的高层干部、私营业主等高收入阶层受教育程度：大多受过较高的教育置业情况：为二次置业或多次置业购房目的：提高生活品质，彰显身份，从一定层面上讲，也可以理解为投资行为。购房行为：理智，往往要等产品变现后才下单，非常看重品质、品牌。二 评估细分市场1.各市场的供给情况低端中低端中端中高端高端总体供给8.65%27.68%23.88%18.34%8.65%区域供给19.23%26.92%42.31%11.54%竞争对手167%36.15%33.67%13.71%潜在竞争7.1%35.7%42.8%14.3%分析： 从上表可见，现阶段，长沙房地产市场总体供给中，中低端所占比例最大，主要包含有郊区大盘，中端市场略低；从城西区域市场、竞争对手的情况来看，主要集中在中端和中高端市场，低端市场几乎空缺，中低端市场和高端市场竞争相对较小；从潜在竞争对手的情况看出，中低端市场供给呈减少趋势，中高端和高端市场比例在增加。可以预见，未来2-3年中高端和中端市场竞争将最为激烈，而低端和中低端市场竞争相对较小，是个市场机会。三、选择细分市场从以上四个方面的分析中可见：1. 低端市场和中低端市场的供给相对空缺，而需求量较大，市场风险较小，由于开发成本不能得到支持，开发利润难以满足公司要求，且难以建立公司品牌，因此，不宜选取。2. 长沙城市规模随着地铁修建完毕，必将发展迅速，对高端市场需求将增加。未来2-3年内长沙将相继进行旧城改造，本次拆迁主要为货币补偿，补偿费以市场评估价为准。因此，补偿金额较以前大大提高，使许多拆迁户有能力购买离市区不远，小区环境好，价格适中的商品房，这无疑给中端市场带来了难得的良机。结论：中端市场和高端市场将是我们的最佳选择。根据选择的目标市场，结合市场具体情况，目标客户群锁定为：年龄：2545岁的中青年人群，包括部分老年人家庭人口：单身贵族、3口之家 70%、2口之家 25%、45口之家家庭年收入：中高收入人群。消费者地域：城东工作者，市区工作者（包括市区拆迁户），外地人士。消费者职业：职业经理人、专业技术人员、公务员、医师、教师、自由职业者、中小私企主等。目标客户群的主要特征：12530岁，属于消费者中的少壮派，正处于事业的上升期，月收入高，但不稳定，积蓄不多，但消费意识超前；思想前卫，乐意接受新生事物，愿意享受小资生活，追求独立空间，比较注重实惠和品质，因此选择的户型面积不会太大，但户型设计要个性化、特色化，追求时尚，偏爱电梯公寓。由于工作节奏快，注重时间距离，因此对区位、交通、配套和物管要求较高。他们大多学历较高，家庭成员较少，部分人士已婚，小孩年幼，在房屋功能上对书房和保姆房比较看重。23045岁，他们是消费者中的黄金一族，个人事业蒸蒸日上，收入稳定，购买力强，子女正处于成长阶段，十分重视小孩教育。因此，他们大多为二次置业，户型面积要求较大，对房屋品质要求高，注重流域区环境的配套，对户型功能要细部处理要求较高。3.2房地产市场产品定位 山水萦绕是长沙的一个重大特色。毫无疑问，湘江与浏阳河都是最具灵气与湖湘文化代表性的长沙人的母亲河。 在浏阳河风光带规划中，是以亲水自然景观带和现代城市建筑为依托，以区域历史文化资源为支撑，建立以水生态和湖湘风物为主线的城市开放空间体系，在此基础上以现代新型大规模综合娱乐业态为龙头，串联起体现消费升级的娱乐、休闲和相关业态，打造一个集生态、文化和经济元素为一体的体验快乐健康的现代品质生活的城市休闲综合体，使之成为芙蓉区乃至长沙城市滨水生活新亮点。说到位于人民东路的尚东区，很多人会不自觉的为其加上“富人区”的烙印。这种印象并不算偏差。早在7年前，在万家丽路和人民东路口区域，就成为了长沙楼市同档次住宅的标志。西街花园、星城世家、水云间、长房东郡这些当时被视为长沙楼市最高水准的物业，即便放在今天也丝毫不逊色，仍然是高品质住宅的代表之作。与此同时，因为7年的积累，这片本来并非闹市的宁静片区，也因为芙蓉区政府、大润发、沃尔玛、旺旺医院等各类机构的集结，日益成为东城的核心之所。随着城市的不断扩张，长沙向东的扩张也没有停止。现在的尚东片区正被浏阳河勾勒出身形。尚东区核心。经过近20年沉淀开发，今日尚东区，已然成为长沙东部政务、商务、商业、文化、娱乐、人居新中心。一、高层产品定位.1、整体规划建议本项目作为地标性建筑，总体布局强调完整大气，体现完整社区的形象。尽可能地利用土地，力求经济、便捷、利于管理和使用。配套和非配套公建的布局应便于购买者使用。采取大尺度的手法处理，追求小区形象的统一感。必要时可利用景观轴线法加以控制。鉴于小区西南两面临街，应尽可能考虑小区内环境的营造。提倡户型细部设计，尽可能在户型的单体设计方面挖掘设计潜力。2、外观设计建议在建筑立面造型上形成真正的特色，是提升小区品质事半功倍的方法。建成后可成为区域内的地标性建筑，易于识别。立面造型追求朴素、精致、注重细节的风格。通过设计达到的高品质的感觉。考虑到中高端客户的接受能力，建议在立面造型上进行较为现代的探索，但要注意新颖不等于怪诞，分寸和风格的把握极为重要。在立面造型设计上不要赋予建筑过多的理念，注重细节的精致和合理是较为明智的。二、别墅项目定位1本项目别墅产品为独栋。理由：1）供应市场：联排别墅逐渐淡出别墅市场，市场占有率低。2）竞争市场：联排别墅的主要替代产品花园洋房产品品质提高明显（尤其是底跃、顶跃）。且多为品牌开发商，放量较大，对联排别墅影响较大，联排别墅未来竞争力勘忧。3）项目区位：联排别墅居住人群经济实力次于独立别墅人群，其日常工作、生活对城市依赖性较强，因此联排别墅项目通常处于城市的边缘，与城市中心的通达度较高。本项目距离城市中心较远、商服配套均不成熟，很难吸引到联排别墅的消费群体。因此联排产品在本项目需要着情考量。4）地块条件：根据项目地块整体布局研究，有一定量的别墅用地其自然条件较差，很难支持独栋别墅，若需保证一定量的建筑体量，可在项目的上述区域设置部分联排别墅。本项目应该以250350的小独栋为主 1）250350，550600别墅是市场空白点。从供应比例和销售比例中我们发现，250300平方米小独栋，以及550600平方米的较豪华型别墅市场销售占有率均大于供应比例，是市场空白点，可作为本项目考虑的产品。3）250350独栋别墅总价较底，同时享有独栋别墅的品质感。深得部分向往独栋别墅区生活品质但消费能力有限，难以消费大独栋别墅群体的青睐。成为处于尚不成熟的区域别墅项目与处于上述绝佳地段别墅项目相抗争的利器。4）与项目类似的海南云天项目以小独栋为主，获得了市场成功。5）项目全为250350平方米别墅，在一定建筑体量下，势必使得整个项目栋数过多，因此必须考量部分体量相对较大的别墅。部分景观较好的部分可适当放宽面积，但不能超过400。三、配套服务 商业配套设施、仓储超市、便利店、l精品专卖店、娱乐配套设施（可设于商场顶层）、l健身休闲、l娱乐设施、商务配套设施 、银行、商务中心、服务快递、机票代理3.3房地产开发销售进度安排a.建设期项目开发时间以同类建筑平均合理开发时间预计，不包含任何具体及特殊情况。本项目总建筑面积157781m2，考虑施工进度预计建设期为，一期别墅项目，二期高层，三期高层。b.销售期本相目不同物业的销售时机不同，且应考虑不同的销售组来完成销售工作。商场应考虑整体招商，别墅应考虑先行销售。 本项目预计销售期：别墅 1215 个月 高层 10-12 个月销售预计表表二20122013201420152016别墅20%40%20%20%住宅15%45%20%20%商业住房20%40%20%20%停车位10%40%30%20%4财务评价4.1总投资估算及资金来源4.1.1总投资估算表三序 号项 目（万元）1土地费用392522建安工程费215763前期工程费12124基础设施配套费30305公建配套费273636不可预见费用3422.2817管理费用31028销售费用54869财务费用90010其他费用 930.611税金及政府收费 6034.6总投资成本85219.114.1.2资金来源本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资金动作方式如下：自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，此外还缺少的资金，则向银行借贷。1、自有资金 整个项目的自有资金为34490. 45万元，占总投资的40%，分3年投入。 自有资金年度投入表 (单位:万元)第一年第二年第三年9846.4516954.687689.122、银行贷款银行长期贷款共有一笔，共计5000万元，占总投资5.87%；从第一年。 银行贷款年度投入表 (单位:万元)第一年50003、销售收入再投入。销售收入再投入年度投入表 (单位:万元)第一年上半年下半年02000第二年上半年下半年123566020第三年上半年下半年6180.184120.124.2收益估算4.21销售单价的估算根据长沙市房地产市场的调查与分析，通过与类似项目销售价格的比较与分析，确定高层住宅的销售均价为6500/，300的别墅销售均价为400万元，商业用房销售均价为30000/，有偿出售的车库为 15万/个4.22可销售实际情况可销售的住宅建筑面积为148620,可销售的商业用房的建筑面积为1200，可销售使用权的停车车位数为800个4.23销售比例估算根据长沙市房地产市场情况及拟建项目的实际情况，住宅、商业用房和停车场车位数按年度的销售比例见下表销售预计表表四20122013201420152016别墅20%40%20%20%住宅15%45%20%20%商业住房20%40%20%20%停车位10%40%30%20%4.24销售收入及经营税金估算住宅预售部分的款项在主体结构封顶前按30%收取。根据中华人民共和国营业税暂行条例等有关规定，营业税按销售收入的5%计算，城市维护建设税按营业税的7%计算，教育费附加按营业税的3%计算。销售收入与营业税金及附加估算表见下表销售收入与营业税金及附加估算表单位：表五 单位：万元序号内容合计201220132014201520161销售收入1129602000190244755223792205921.1别墅1000020004000200020001.2住宅87360131043931217472174721.3商业用房36072014407207201.4车位1200012004800360024002经营税金及附加6212.81101046.322615.361308.561132.562.1营业税5648100951.22377.61189.61029.62.2城市维护建设税395.36766.584166.43283.27272.0722.3教育附加税169.44328.53671.32835.68830.8884.3盈利能力分析4.31损益表的计算土地增值税的算法：扣除项目金额=总成本费用 + 经营税金及附加 + 运营费用 =85219.111万元 +6212.8万元 +3102万元 =94533.9万元增值额=销售收入 - 扣除项目金额 =112960万元 94533.9万元 =18426.1万元增值额/扣除项目金额*100%=19.49%土地增值税=增值额 * 30%=5527.83万元损益表 表六 单位：万元序号项目合计201220132014201520161销售收入1129602000190244755223792205922经营成本85219.11175641809039565.113经营税金及附加6212.81101046.322615.361308.561132.564土地增值税5527.8311027221104.7021104.2421105.8021110.3625利润总额16000.26-16776.722-1217.0224267.28821377.63818349.0786所得税4000.065836.561207.231956.2757税后利润12000.195-46473.02-1525.683430.62820170.40816392.803 4.32全部投资财务现金流量表的计算全部投资财务现金流量表 表七 单位：万元资本金财务现金流量表序号项目合计201220132014201520161现金流入1129602000190244755223792205921.1销售收入1129602000190244755223792205922现金流出99946.82514264.97226772.54251088.5223621.5924199.1972.1投资84206.1313052.2524621.5246532.362.2经营税金及附加6212.81101046.322615.361308.561132.562.3土地增值税5527.831102.7221104.7021104.2421105.8021110.3622.4所得税4000.065836.561207.231956.2753累计净现金流量13013.175-12264.972-7748.5421993.6620170.40816392.803资本财务状况现金流量表表八序号项目合计0201220132014201520161现金流入1179607000190244755223792205921.1销售收入1129602000190244755223792205921.2借款500050002现金流出94046.8253925214264.97226772.54251388.5223921.5929499.1972.1投资（不含利息）84206.1313052.2524621.5246532.362.2经营税金及附加6212.81101046.322615.361308.561132.562.3土地增值税5527.831102.7221104.7021104.2421105.8021110.3622.4所得税4000.065836.561207.231956.2752.5借款本金偿还500050002.6借款利息支付9003003003003净现金流量24913.175-39252-7264.9728973.861693.6613363.275188.074.4.3静态评价指标的计算及分析1利润总额。本项目的利润总额为16000.262税后利润总额。本项目的税后利润总额12000.1953投资利润率。 投资利润率=年利润总额或年平均利润总额/项目总投资*100% =16000.26/ 5 /85219.11*100% =4.69%4资本金利用率。 资本金利用率=年净利润或年平均利润总额/ 项目资本金*100% =16000.26 /5/ 34490.45*100% =11.69%5资本金尽利用率。 资本金尽利用率=年净利润或年平均净利润 /项目资本金*100% =24913.175/ 5/ 34490.45*100% =18.06%4.34动态评价指标1全部财务投资净现值(FNPV)及财务内部收益率(FIRR)。（1） 根据表七的有关数据，MARR表示投资者可以接受的最低收益率，当i=MARR=10%时FNPV(10%)=-39252-12264.972(P/,10%,1)-7748.542(P/ F,10%,2)+1993.66(P/F,10%,3)+20170.408（P/F,10%,4）+16392.803(P/F,10%,5) =3135.29万元 因为FNPV(10%)0,所以从全部投资财务净现值角度判断项目是可行的。（2） 全部投资财务内部收益率（FIRR）当i=14%时，FNPV=117.71万元当i=15%时，FNPV=-484.76万元FIRR=14.16%因为FIRRMARR,所以从全部投资财务内部收益率角度判断项目是可行的。2资本金财务净现值（FVPV）及财务内部收益率（FIRR）。（1） 根据表八，投资者可以接受的最低收益率是12%资本金净现值FNPV(12%)=3011.95万元因为FNPV(12%)0,所以从资本金财务净现值角度判断项目是可行的。(2)资本金财务内部收益率(FIRR) FIRR=19.31% 因为FIRRMARR,所以从资本金财务净现值角度判断项目是可行的。4.4清偿能力分析资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。本项目的资金来源与运用如住宅销售部分资金来源与运用表（表10）本项目住宅销售和商铺与车位销售每年都有盈余的资金，也就是说，每年的资金流入大于资金流出，本项目具有较强的贷款偿还能力和自身平衡力。故本项目方案可行。详见资金来源与运用表。表10序号项目名称经营期201220132014201520161资金来源16846.451809039595.111.1销售收入20001135.3231905.9923792205921.2自有资金9846.4516954.687689.121.3银行借款50001.4资金运用1057812375345841.5借款还本付息30030053002.1销售税金及附加1101046.322615.361308.561132.562.2土地增值税1102.7221104.7021104.2421105.8021110.3622.3所得税836.561207.231956.2752.4其他收入000002.5盈余资金5055.7283563.978154.94819870.40811092.7732.6累计盈余资金5055.7288619.7068774.65428645.06239737.8354.5风险分析4.5.1单因素敏感性分析影响本项目财务效益主要确定性因素为开发成本、售价水平、销售税率。据市场预测，开发成本项目中最有可能发生波动变化的是建安工程费和售价水平。因而，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标（财务内部收益率和投资利润率），分别计算售价上下波动5%、10%和建安工程费上下波动10%、20%时，对经济评价指标影响。计算结果详见敏感性分析表（1）售价、建安工程费的变动对财务净现值的影响。售价下降5%、10%，将引起该项目的财务净现值分别下降-26.89%、-55.68%；当售价下降17.7%时，该项目财务净现值等于零，到达临界点，此时，若售价再下降，则财务净现值小于零，出现亏损。建安工程费上升10%、20%，将引起该项目的财务净现值分别下降-80.46%、-149.34%；当建安工程费上升12.8%时，该项目财务净现值等于零，到达临界点，此时，若建安工程费再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。（2）售价、建安工程费的变动对财务内部收益率的影响。售价下降5%、10%，将引起该项目的财务内部收益率分别下降0.1308%、0.26157%；当售价下降17.7%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（IC=10%），到达临界点，此时，若售价再下降，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。建安工程费上升10%、20%，将引起该项目的财务内部收益率分别下降-2.2757%、-4.682%；当建安工程费上升12.8%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（IC=10%），到达临界点，此时，若建安工程费再下降，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。（3）售价、建安工程费的变动对投资利润率的影响。售价下降5%、10%，将引起该项目的投资利润率分别下降24.70%、-7.96%；当售价下降24.09%时，该项目投资利润率等于基准收益率（IC=10%），到达临界点，此时，若售价再下降，则投资利润率等于预期的基准收益率。建安工程费上升10%、20%，将引起该项目的投资利润率分别下降-7.05%、55%；当建安工程费上升29.4%时，该项目投资利润率等于基准收益率（IC=10%），到达临界点，此时，若建安工程费再上升，则投资利润将达不到预期的基准收益率。由以上分析可以得出，售价和建安工程费都是该项目的敏感因素，相比之下，售价因素更为敏感。除了售价对本项目的影响较大外，工期和销售率对本项目的影响也值得注意。工期延误了导致资金不能及时回收再投入，NPV和IRR会下降，回收期大大延长外，还会影响楼盘的信誉和形象，由此而导致延误交楼时间的，还要给买家赔偿违约金；销售率低下，即意味着投资资金不能快速回收，这样会使整个项目将陷入僵局。4.5.1盈亏平衡分析本项目盈亏平衡分析采用的盈利能力指标为资本金利用率，投资者可以接受的资本金利用率的最低值是12%由于销售单价对盈利能力指标最敏感，而本项目商业用房销售单价和、停车场车位、别墅销售单价使用权价格下降的可能性较小，所以临界点分析时，分析的是高层住宅销售单价的临界点。设高层住宅销售单价的临界点为x元/m2(1) 销售收入高层住宅13.44x万元商业用房：3*1200=3600（万元）停车场车位：15*800=12000（万元）销售收入：13.44x+3600+12000=15600+13.44x(万元)（2） 经营成本经营成本：85219.11万元（3） 经营税金及附加经营税金及附加：(15600+13.44x)*5.5%=858+0.7392x（万元）(4)土地增值税 扣除项目金额： 85219.11+858+0.7392x=86069.11+0.7392x（万元） 增值额： 15600+13.44x-（86069.11 +0.7392x）=12.7008x-70469.11（万元） 土地增值税： （ 12.7008x-70469.11）*30%=3.81024x-21140.733（万元）（5）利润总额 资本金利润率=利润总额/5/ 34490.45*100%=12% 利润总额=20694.27 20694.27=(15600+13.44x)-85219.11-(858+0.7392x)-(3.81024x-21140.733)解得x=58319(元/m2)则高层住宅销售单价的临界点为5831元/m25环境评价本项目位于长沙市芙蓉区东岸乡张公岭村，尚东板块，二至三环间。东临望龙华路，南临人民东路，西临望龙村。山水环绕，环境优美，配套设施齐全，地理位置优越，交通便利，临近汽车东站，有工商银行，邮政储蓄，与长沙市二十七中学，树达学院，湖南农业大学，湖南生物机电职业技术学院临近。 6结论总体来说，项目经营阶段风险较大，主要集中在：一、住宅部分能不能按计划销售完毕，资金能否尽快回收；针对这些问题，现提出两个建议：建议在原来的租售并举的方案中采取投资风险计划控制。实施计划控制，即在充分分析现有和未来资金条件下，妥善地安排资源，谨慎考虑项目的营销策略是否得当，促销时机是否合理，销售计划是否能如期完成，市场定位及价格定位是否合理，在利用一切可利用的机会上，为项目的经营制定尽可能周密、科学、详细的计划，并在实施过程中，尽可能地严格按照计划去进行，将风险减至最小。附：调查资料销售部踩盘资料及分析报告一、资料概况东城项目：1、 富源街时间：7.17，13：50-14:50地址：富国路车站向东1.5千米简介：此盘预建16栋，现已建9栋，因市政的排污管道未建成，交房时间定于2012.7.1，一二层为沿街商铺，价格在4700左右，3.4.5.6为住宅，最高2798元/，顶层1998元/为最低,车库3298元/，储藏室2198元/，楼层的价差在200元（6楼不计入在内）按揭办理：工作一年，外地户口，半年银行卡流水，有保险记录，单身需担保公司，20万在9000元上下，还清会返还约4000元人员构成：经理+4置业顾问产权：土地出让方式，大产权证，小土地证2、康馨家园时间：7.17.15:00-16:20地址：富电路向东走到底，县人民医院东400米简介：此盘1.2低容积率36.8%高绿化率，层高3米，楼间距在25米，共10栋，属浙江杭州老板开发，浙江广昌建筑公司承建，一期6栋已售完，现在4栋已提前预定80%，7月18号开盘，现仅剩5、6楼在销售中，顶层为小户型，带有露台，商铺在5300元/，一楼2980元/，最高3080元/,4楼2880元/，位置和楼层房间皆不同，顶层在2300-2500元/，共计314户。付款方式：按揭同上，但首付款提高到至少50%，交房前必须款项缴清。一次性付款享受96折。产权：大产权证，并分户到每家交房标准：属现浇板，天花板刷白，飘窗设计，装进户门，窗户安装完毕去工地房子实地看过人员构成：主管+2置业顾问+1实习生3.天馨家园（9栋）未去，售楼部未见置业顾问。其他：永鑫名苑（2栋无接待中心）、财富新城（公司用）西城项目：1、泉景花园时间：7.18下午前期8栋基本售完，只有5层2200元/，