别墅产品知识培训ppt课件

别墅产品知识培训 近代别墅发展趋势 别墅涵义引入 何谓别墅 别墅涵义 别墅涵义 这与当今市场上所称的别墅有一定出入 目前别墅的内涵与外延已发生了一定变化 使用对象从以前的少数特权人士到现在更多的富有人士 功能从以前的临时休养之所拓展到作为生活起居的第一居所 从以前的单纯的住所拓展到居住 办公功能兼有 中国人古时的涵义 在风景区或在郊区建造的供休养的住所 汉语词典 中国最早的别墅是叫别业 所谓别的意思就是第二古时 别墅是供游玩休养的山水美宅 国外别墅的概念很清晰 它就是远郊独立的一幢房子 是用于休闲度假的真正意义上的第二居所 它强调山水景观 自然环境 与现实城市生活有一定脱节 国外原始涵义 位于郊外 占地两亩以上 具备独立的花园和优美的自然景观的两层以上独立住宅 美国大辞典 别墅涵义 现在常说的 别墅 实际上涵盖了两种物业类型 一种是HOUSE 第一居所的房子叫做HOUSE HOUSE应该是 房子 住宅 一种是VILLA 第二居所叫VILLA 而VILLA才应当是 别墅 Villa最早出现在中国时 经常翻译成三种 别墅 庄园 城堡 都是国外独立庄园生活的代称 当别墅多起来的时候 一个庄园和另外一个庄园联起来就成了庄园区 这是现在别墅区的原形 别墅与普通住宅相比 除了基本功能相似之外还有很多不同之处 别墅是一种带有诗意的住宅 它代表着人类的某种理想 从国外引入的涵义 别墅涵义 目前 国内的别墅所覆盖的范围极广 包含纯独立别墅 Detachedhouse 双拼别墅 Semi detachedhouse 联排别墅 Townhouse 叠加别墅洋房产品也有趋向类别墅的产品 目前国内行业标准涵义 统称为 类别墅 介于别墅与公寓产品之间 别墅涵义 模型提供 联排 叠加模型为学员提供现场认知加深印象 别墅涵义 纯独栋 容积率 0 2 0 3层数 2 3F建筑面积 800 以上占地面积 2亩以上 纯独栋别墅 参考案例 杭州青山湖玫瑰园地上二层地下一层建筑面积 770 910 地上建筑面积 450 500 地下建筑面积 300 400 庭院面积 1400 2500 独门独院 表现为上下左右前后都属于独立空间 一般房屋周围都有面积不等花园 私密性极佳 目前为市场极其稀缺别墅产品 别墅涵义 纯独栋 纯独栋别墅 英伦庄园式 法国里维埃拉式 意大利弗洛伦撒式 参考案例 上海檀宫占地面积47384 容积率0 6仅18栋单栋建筑面积1500 1800 占地面积2500 4亩 富含8种风格 英伦皇式 英伦庄园式 英伦乔治式 法国枫丹白露式 法国里维埃拉式 意大利佛罗伦萨式 意大利托斯卡尼式 西班牙马尔贝拉式 8种风格与8种房型组合衍生成十八种完全不同的建筑个性 高容积率纯独栋项目地处虹桥路西郊宾馆的西侧 其利用大独栋规划高容积率 增加每栋独栋花园占地面积 类别墅 别墅涵义 类别墅 在目前极其土地资源极其稀缺的情况下 类别墅的形态越来越多样化 类别墅 别墅涵义 类别墅 双拼别墅 由两个单户别墅拼联组成 中间共用一道建筑分隔墙 每个单元可三面采光 均有天有地 住宅的层数大多在三层或三层以下 A户 B户 别墅涵义 类别墅 类别墅 联排别墅 由几个三层左右的单户别墅并联组成 每个单元与共邻单元之间共用一道建筑分割墙 有天有地 每户独门独院 仅为两面采光 南北 通过类独栋方式建造联排别墅 提高该类产品价值 打造手法 首层局部连接参考案例 保利林语溪手法相邻两套联排建筑在一楼门厅位置做局部拼接 一层建筑局部相连 二 三层建筑分离 优点有效降低联排别墅的视觉压迫感与拥挤感 增强社区的通透性 营造独栋别墅般的私密空间 拼接处俯视 拼接处后部 拼接处正面 别墅涵义 类别墅 类别墅 联排别墅 别墅涵义 类别墅 类别墅 叠加别墅 一般由两组 或三组 类似复式的住宅上下叠加而成 高度为四层 或六层 B1 1F 2F为下面一户 3F 4F为上面一户 每一套户型或有天 叠上有露台 或有地 叠下有花园 缺点 并不能做到别墅真正意义上的 有天有地 16 叠墅的价值实现途径 1 独立入户方式 确保私密性 1 二 三层位于一层的独立入户 2 一层住户入口 3 四 五层位于一层的入户口 入户示意 123 2 每户均有一层庭院配置 享受花园生活 庭院空间示意 参考案例 上海华润橡树湾创新三叠 联庭 别墅B1 1F2F 3F4F 5F分别独立入户 别墅涵义 类别墅 类别墅 叠加别墅 入户方式模拟 二层 三层 二层 一层花园 一层花园 下沉式花园 下沉式花园 入户楼梯下方空间很难利用 别墅涵义 类别墅 类别墅 叠加别墅 参考案例 上海龙湖滟澜山创新三层二叠户型 生活方式 别墅是一种终极住宅 区别于其他建筑类型的最重特征是 它是与自然景观息息相关的终极住宅形式 身份标志 它是住户身份品位和个性的标志 是 富人阶层 占有的领地 随着中国别墅进程的不断推进和发展 别墅这类物业拥有稀缺自然资源 资源占有 别墅所在区域的自然景观带给生活的巨大改变 森林 湖泊 大海 蕴藏其间的是城市生活永远无法给予的生活方式 在岁月沉积中 别墅方能真正实现其 理想人生 别墅价值衡量体系 客户心理 用地属性 城市区位 资源占有 价值衡量体系 别墅价值衡量体系 产品属性 功能属性 景观属性 别墅功能属性如何区分 别墅的资源占有有哪些 容积率如何确定产品 别墅价值衡量体系 城市区位 城市型别墅 度假型别墅 功能属性 第一居所定义 指客户购置的纯粹为家庭长期居住而非过度性投资或休闲的居所 别墅价值衡量体系 城市区位 第一居所 城市别墅 地段属性 相对城市中心 区位 交通便捷 交通 配套完善 配套 产品形态 以联排 双拼别墅居多 面积较为舒适独栋别墅较为稀缺 城市独栋别墅则价值高昂 第二居所定义 指客户在市区以拥有一套房产后在郊区或者风景区再次购置物业为周末 5 2生活模式 或者假期作休闲度假的居所 别墅价值衡量体系 城市区位 第二居所 度假别墅 地段属性 郊区或者风景区 区位 自然环境优美相对交通及配套要求较低产品形态 以联排 双拼别墅 面积较紧凑独栋别墅则以周边景观资源及社区密度为重点考量对象 别墅价值衡量体系 资源占有 资源占有 自然景观 历史人文 山体 水系 高尔夫 历史人文 人类与生俱来向往自然的精神归宿 别墅价值衡量体系 资源占有 山地别墅 自然景观资源 在山地资源较为稀缺的城市 山地极其稀缺的景观资源与顶级豪宅紧密相连 如上海佘山别墅区域无疑则是上海顶级别墅区的代名词 别墅价值衡量体系 资源占有 山林别墅 自然景观资源 参考案例 上海佘山别墅区佘山的别墅项目主要集中在佘山风景区的核心位置 从规划和价格上看 都是以建造高价高品质的别墅为主 容积率都非常低 均在0 2左右 别墅的总价都在2000万元以上 目前国内已有近10家实力型房地产开发商抢滩佘山板块 利用佘山的地理优势各自打造独具风情的别墅社区 各大开发商使出浑身解数 最终目标就是充分诠释佘山的天然品质 表达别墅生活的精华 别墅价值衡量体系 资源占有 海景别墅 江景别墅 湖景别墅 自然景观资源 据研究 别墅客户考量自然环境时对于水体的关注度极高 别墅对于水系的占有程度 如一线海景与二线海景之间 决定其核心价值 别墅价值衡量体系 资源占有 海景别墅 自然景观资源 参考案例 深圳万科十七英里万科17英里用地属于海边坡地类型 三面环海 背靠青山 高差约50米 利用规划巧妙布局 户户可观海景 自04年开盘销售 别墅类售价从开盘的15000元 持续上涨 由于其户户都是海景房目前的二手房价已经超过了每平米5万元 且由于无人出售 所以很难买到 为了最大化的利用景观资源 整个项目朝向海面排布双拼别墅 由于其后高前低的山地形态 因此每户都是海景别墅 整个项目形态恰似一个剧场 每栋别墅就像剧场中的每一个座位 都被设计的能够清晰的看见这里的舞台 整个海滩 别墅价值衡量体系 资源占有 高尔夫别墅 自然景观资源 高尔夫作为一项高端客户的运动 其代表着身份及地位的象征 在欧美等高度发达地区 高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍 其核心价值在于大面积的绿化景观以及可作为高端圈层的私人的社交场所 别墅价值衡量体系 资源占有 高尔夫别墅 自然景观资源 参考案例 上海汤臣高尔夫别墅汤臣高尔夫别墅由香港汤臣集团于1997年投资开发 总共分8期开发 目前已全部开发完毕 项目地理位置优越 而且是上海市区唯一拥有世界级高尔夫球场的高档别墅项目 项目指标占地面积 140公顷高尔夫球场 90公顷别墅用地 40公顷其它配套 10公顷开业时间 1997年物业开发 8期 已经交房 售价 3 4万元 平方米 其别墅区紧贴高尔夫球场南北两侧而建 连接紧密而又相对独立 以英式 法式 日式风格为主 前排别墅充分保证了景观视野的通透性 同时 后排的别墅主要以营造内部花园为景 会所 别墅区 1 6期 别墅区 7 8期 别墅价值衡量体系 资源占有 高尔夫别墅 自然景观资源 参考案例 佘山高尔夫别墅 佘山高尔夫的球场设计以茂密的森林为主题 突出的地势起伏将整个球场融入山体的延伸部分 是上海惟一森林丘陵型高尔夫球场 与佘山国家森林公园相邻 别墅区 佘山高尔夫别墅区位于球场西侧 占地500亩 以意大利TUSCAN风格为蓝本 与1700余亩的高尔夫球场交融一体 如同球场的脉络一般和谐伸展在起伏的球道之间 并与周边水系浑然一体 组成了一座极富意大利田园山居风格的高尚社区 别墅价值衡量体系 资源占有 参考案例 北京颐和原著 龙湖 颐和原著紧邻颐和园东宫门 位于康乾百年盛世所缔造的三大皇家园林 畅春园 圆明园 颐和园 的中心位置 项目所在区域历来被称为 上风上水 之地 艺术品 收藏品别墅 人文历史资源 颐和原著继开盘以来 突破京城别墅金字塔尖 项目的销售瓶颈 单月售12栋 总价均在6000万左右 究其热销原因 其极其稀缺的文脉资源是其重要核心要素 各种容积率情况下 纯别墅物业的建筑形态 容积率高低最终限定产品属性 目前市场产品研究为针对容积率在0 6 0 8的产品创新研究 别墅价值衡量体系 用地性质 工业化 紧密伴随哲学与技术的发展而演变 最具代表性和宏观叙述的风格特征 鲜明的时代特征 传统意义上的建筑血统 对传统的批判 现代建筑大革命 对未来的思考 表现或暗示的原型 符号 民族的 地域的 具有本地独特的文化品格和个性 建筑中的民间与民族风格 地方文化的微观叙述 别墅建筑风格浅析 古典风格 现代风格 地方风格 古典风格 现代风格 工业化 埃及风格 古希腊风格 古罗马风格 拜占庭风格 东罗马 哥特风格 巴洛克风格 洛可可风格 新古典主义风格 罗曼风格 西罗马 文艺复兴时期古典风格 折衷主义风格 新艺术运动 工艺美术学派 德意志制造联盟 维也纳学派 芝加哥学派 风格派 表现派 未来派 现代派 有机建筑赖特 High Tech 整体规划 密斯风格 典雅主义 粗野主义 后现代 隐喻主义 文脉主义 装饰主义 ARTDECO 别墅建筑风格浅析 民间与民族风格地方文化微观叙述 地中海风格 法式风格 英式风格 北美风格 中式风格 东南亚风格 现代主义风格 古典风格 现代风格 工业化 地方风格 别墅建筑风格浅析 地方风格起源 退隐而包容 地方风格 最早的起源也许可以追溯到英国的埃德温 鲁琴斯爵士 SirEdwinLutyens 1869 1944 他1900年左右在伦敦郊区建造的乡村住宅以和周围的环境相协调而著称 他的设计照顾到了当时的现代派风潮 但也仅止于装饰很简单而已 虽然也有折衷主义的迹象 似乎也只是为了应一下景 关键是这些建筑没有丝毫要成为别人仿效的模板的意思 只是静静地在英国的乡村中存在而已 芬兰的珊纳特赛罗镇中心 小镇3000人口 镇中心坐落在一座小山上 整个镇中心用红砖和木结构建造 和当地自然风光和传统建筑十分协调 人们在去镇中心的路上始终能感觉到主楼的存在 但直到进入主楼 其大门也没有引起大家的注意 镇中心的整体布局完全有传统中国画的 移步换景 的妙处 建筑的完全融入到了当地的自然环境和社会背景之中去 而非突出自己 别墅建筑风格浅析 地方风格 希腊 别墅建筑风格浅析 地方风格 某西班牙小镇 别墅建筑风格浅析 地方风格 威尼斯 别墅建筑风格浅析 地方风格 英国 都铎风格与维多利亚风格的混血 别墅建筑风格浅析 风格鉴赏 别墅建筑风格浅析 播放影片龙湖香醍别苑 要求其他影片提供 英式风格 法式风格 中式风格别墅电子楼书 类似电影提供 给学员加深印象 别墅建筑风格浅析 说起地中海风格 就让人想起阳光 沙滩 凭海临风的写意感觉 地中海风格进入加州后 原本淳仆的基调被加入南欧地区如托斯卡纳 普洛旺斯等地的特点 风格也更趋奢华 最终开始成为一种豪宅的符号 时至今日 地中海风格的定义也更为广泛 表现形式也更多样 西班牙风格 隶属于地中海风格 因此无论其历史 文化 建筑 景观等都成为地中海文明的缩影 地中海风格 原指沿欧洲地中海北岸一线的西班牙 葡萄牙 法国 希腊 意大利 北非等国的建筑风格及景观文化 这些国家皆有其独特的民风与特征 但是地中海风格仍呈现出一致的特征 基调为 蔚蓝色的浪漫情怀 艳阳高照的纯美自然 而白灰泥墙 连续的拱廊与拱门 陶砖 海蓝色的屋瓦和门窗等成为地中海民居的共有特征 建筑形态 使用不对称设计 建筑中常加入回廊 构架或观景平台等结构 设计上常采用建筑圆角 增加外立面的丰富度 廊道 长长的廊道 延伸至尽头后垂直拐弯 半圆型结构 半圆型拱门 数个连接或垂直交接 甚至墙体 护栏 门窗框架及屋顶的瓦都使用圆弧结构 露台上常使用圆型护栏 墙体处理 镂空处理 通过穿凿或穿凿形成镂空效果 材料 使用浅色涂料 外墙经年累月 层层涂刷 色彩醇厚 有很强的手工艺质感 也有在外墙局部使用文化石或特殊涂料 细节 西班牙建筑中经常使用螺旋形结构配件 包括阳台 窗间柱子等多使用铸铁螺旋花饰 别墅建筑风格浅析 地中海 3 沙砾 贝壳 鹅卵石等铺就的小道 带着海边小城风情 基调 蔚蓝色的浪漫情怀 艳阳高照的纯美自然 2 独特的地理位置赋予地中海风格起伏的线条美感 满目尽是错落有致的天际线 1 岛屿 海岸的景观优势让地中海风格充满蓝与白的清爽