胡元锋-《房地产评估》作业.doc

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蒇螁聿蒀螅螀膂芃蚁蝿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆荿袆膈艿蚈袅羈蒅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螄袂羅腿蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈罿肁膅螇羈膃蒁蚃羇芆芃蕿羆羅葿蒅羅肈节螄肄膀蒇蚀肃节芀薆肃羂蒆蒂虿膄芈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚆聿薂薈蚆膁莅蒄蚅芃膈螃螄羃莃虿螃肅膆薅螂芇莂薁螁羇芄蒇螁聿蒀螅螀膂芃蚁蝿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆荿袆膈艿蚈袅羈蒅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螄袂羅腿蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈罿肁膅螇羈膃蒁蚃羇芆芃蕿羆羅葿蒅羅肈节螄肄膀蒇蚀肃节芀薆肃羂蒆蒂虿膄芈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚆聿薂薈蚆膁莅蒄蚅芃膈螃螄羃莃虿螃肅膆薅螂芇莂薁螁羇芄蒇螁聿蒀螅螀膂芃蚁蝿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆荿袆膈艿蚈袅羈蒅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螄袂羅腿蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈罿肁膅螇羈膃蒁蚃羇芆芃蕿羆羅葿蒅羅肈节螄肄膀蒇蚀肃节芀薆肃羂蒆蒂虿膄芈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚆聿薂薈蚆膁莅蒄蚅芃膈螃螄羃莃虿螃肅膆薅螂芇莂薁螁羇芄蒇螁聿蒀螅螀膂芃蚁蝿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆荿袆膈艿蚈袅羈蒅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螄袂羅腿蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈罿肁膅螇羈膃蒁蚃羇芆芃蕿羆羅葿蒅羅肈节螄肄膀蒇蚀肃节芀薆肃羂蒆蒂虿膄芈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚆聿薂薈蚆膁莅蒄蚅芃膈螃螄羃莃虿螃肅膆薅螂芇莂薁螁羇芄蒇螁聿蒀螅螀膂芃蚁蝿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆荿袆膈艿蚈袅羈蒅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螄袂羅腿蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈罿肁膅螇羈膃蒁蚃羇芆芃蕿羆羅葿蒅羅肈节螄肄膀蒇蚀肃节芀薆肃羂蒆蒂虿膄芈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚆聿薂薈蚆膁莅蒄蚅芃膈螃螄羃莃虿螃肅膆薅螂芇莂薁螁羇芄蒇螁聿蒀螅螀膂芃蚁蝿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆荿袆膈艿蚈袅羈蒅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螄袂羅腿蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈罿肁膅螇羈膃蒁蚃羇芆芃蕿羆羅葿蒅羅肈节螄肄膀蒇蚀肃节芀薆肃羂蒆蒂虿膄芈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚆聿薂薈蚆膁莅蒄蚅芃膈螃螄羃莃虿螃肅膆薅螂芇莂薁螁羇芄蒇螁聿蒀螅螀膂芃蚁蝿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆荿袆膈艿蚈袅羈蒅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螄袂羅腿蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈罿肁膅螇羈膃蒁蚃羇芆芃蕿羆羅葿蒅羅肈节螄肄膀蒇蚀肃节芀薆肃羂蒆蒂虿膄芈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚆聿薂薈蚆膁莅蒄蚅芃膈螃螄羃莃虿螃肅膆薅螂芇莂薁螁羇芄蒇螁聿蒀螅螀膂芃蚁蝿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆荿袆膈艿蚈袅羈蒅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螄袂羅腿蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈罿肁膅螇羈膃蒁蚃羇芆芃蕿羆羅葿蒅羅肈节螄肄膀蒇蚀肃节芀薆肃羂蒆蒂虿膄芈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚆聿薂薈蚆膁莅蒄蚅芃膈螃螄羃莃虿螃肅膆薅螂芇莂薁螁羇芄蒇螁聿蒀螅螀膂芃蚁蝿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆荿袆膈艿蚈袅羈蒅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螄袂羅腿蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈罿肁膅螇羈膃蒁蚃羇芆芃蕿羆羅葿蒅羅肈节螄肄膀蒇蚀肃节芀薆肃羂蒆蒂虿膄芈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚆聿薂薈蚆膁莅蒄蚅芃膈螃螄羃莃虿螃肅膆薅螂芇莂薁螁羇芄蒇螁聿蒀螅螀膂芃蚁蝿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆荿袆膈艿蚈袅羈蒅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螄袂羅腿蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈罿肁膅螇羈膃蒁蚃羇芆芃蕿羆羅葿蒅羅肈节螄肄膀蒇蚀肃节芀薆肃羂蒆蒂虿膄芈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚆聿薂薈蚆膁莅蒄蚅芃膈螃螄羃莃虿螃肅膆薅螂芇莂薁螁羇芄蒇螁聿蒀螅螀膂芃蚁蝿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆荿袆膈艿蚈袅羈蒅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螄袂羅腿蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈罿肁膅螇羈膃蒁蚃羇芆芃蕿羆羅葿蒅羅肈节螄肄膀蒇蚀肃节芀薆肃羂蒆蒂虿膄芈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚆聿薂薈蚆膁莅蒄蚅芃膈螃螄羃莃虿螃肅膆薅螂芇莂薁螁羇芄蒇螁聿蒀螅螀膂芃蚁蝿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆荿袆膈艿蚈袅羈蒅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螄袂羅腿蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈罿肁膅螇羈膃蒁蚃羇芆芃蕿羆羅葿蒅羅肈节螄肄膀蒇蚀肃节芀薆肃羂蒆蒂虿膄芈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚆聿薂薈蚆膁莅蒄蚅芃膈螃螄羃莃虿螃肅膆薅螂芇莂薁螁羇芄蒇螁聿蒀螅螀膂芃蚁蝿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆荿袆膈艿蚈袅羈蒅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螄袂羅腿蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈罿肁膅螇羈膃蒁蚃羇芆芃蕿羆羅葿蒅羅肈节螄肄膀蒇蚀肃节芀薆肃羂蒆蒂虿膄芈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚆聿薂薈蚆膁莅蒄蚅芃膈螃螄羃莃虿螃肅膆薅螂芇莂薁螁羇芄蒇螁聿蒀螅螀膂芃蚁蝿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆荿袆膈艿蚈袅羈蒅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螄袂羅腿蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈罿肁膅螇羈膃蒁蚃羇芆芃蕿羆羅葿蒅羅肈节螄肄膀蒇蚀肃节芀薆肃羂蒆蒂虿膄芈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚆聿薂薈蚆膁莅蒄蚅芃膈螃螄羃莃虿螃肅膆薅螂芇莂薁螁羇芄蒇螁聿蒀螅螀膂芃蚁蝿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆荿袆膈艿蚈袅羈蒅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螄袂羅腿蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈罿肁膅螇羈膃蒁蚃羇芆芃蕿羆羅葿蒅羅肈节螄肄膀蒇蚀肃节芀薆肃羂蒆蒂虿膄芈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚆聿薂薈蚆膁莅蒄蚅芃膈螃螄羃莃虿螃肅膆薅螂芇莂薁螁羇芄蒇螁聿蒀螅螀膂芃蚁蝿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆荿袆膈艿蚈袅羈蒅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螄袂羅腿蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈罿肁膅螇羈膃蒁蚃羇芆芃蕿羆羅葿蒅羅肈节螄肄膀蒇蚀肃节芀薆肃羂蒆蒂虿膄芈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚆聿薂薈蚆膁莅蒄蚅芃膈螃螄羃莃虿螃肅膆薅螂芇莂薁螁羇芄蒇螁聿蒀螅螀膂芃蚁蝿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆荿袆膈艿蚈袅羈蒅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螄袂羅腿蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈罿肁膅螇羈膃蒁蚃羇芆芃蕿羆羅葿蒅羅肈节螄肄膀蒇蚀肃节芀薆肃羂蒆蒂虿膄芈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚆聿薂薈蚆膁莅蒄蚅芃膈螃螄羃莃虿螃肅膆薅螂芇莂薁螁羇芄蒇螁聿蒀螅螀膂芃蚁蝿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆荿袆膈艿蚈袅羈蒅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螄袂羅腿蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈罿肁膅螇羈膃蒁蚃羇芆芃蕿羆羅葿蒅羅肈节螄肄膀蒇蚀肃节芀薆肃羂蒆蒂虿膄芈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚆聿薂薈蚆膁莅蒄蚅芃膈螃螄羃莃虿螃肅膆薅螂芇莂薁螁羇芄蒇螁聿蒀螅螀膂芃蚁蝿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆荿袆膈艿蚈袅羈蒅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螄袂羅腿蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈罿肁膅螇羈膃蒁蚃羇芆芃蕿羆羅葿蒅羅肈节螄肄膀蒇蚀肃节芀薆肃羂蒆蒂虿膄芈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚆聿薂薈蚆膁莅蒄蚅芃膈螃螄羃莃虿螃肅膆薅螂芇莂薁螁羇芄蒇螁聿蒀螅螀膂芃蚁蝿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆荿袆膈艿蚈袅羈蒅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螄袂羅腿蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈罿肁膅螇羈膃蒁蚃羇芆芃蕿羆羅葿蒅羅肈节螄肄膀蒇蚀肃节芀薆肃羂蒆蒂虿膄芈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚆聿薂薈蚆膁莅蒄蚅芃膈螃螄羃莃虿螃肅膆薅螂芇莂薁螁羇芄蒇螁聿蒀螅螀膂芃蚁蝿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆荿袆膈艿蚈袅羈蒅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螄袂羅腿蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈罿肁膅螇羈膃蒁蚃羇芆芃蕿羆羅葿蒅羅肈节螄肄膀蒇蚀肃节芀薆肃羂蒆蒂虿膄芈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚆聿薂薈蚆膁莅蒄蚅芃膈螃螄羃莃虿螃肅膆薅螂芇莂薁螁羇芄蒇螁聿蒀螅螀膂芃蚁蝿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆荿袆膈艿蚈袅羈蒅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螄袂羅腿蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈罿肁膅螇羈膃蒁蚃羇芆芃蕿羆羅葿蒅羅肈节螄肄膀蒇蚀肃节芀薆肃羂蒆蒂虿膄芈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚆聿薂薈蚆膁莅蒄蚅芃膈螃螄羃莃虿螃肅膆薅螂芇莂薁螁羇芄蒇螁聿蒀螅螀膂芃蚁蝿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆荿袆膈艿蚈袅羈蒅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螄袂羅腿蚀羁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈罿肁膅螇羈膃蒁蚃羇芆芃蕿羆羅葿蒅 MSc Portfolio: Distance LearningProperty AppraisalASSESSMENT PROJECT:STUDENT: Hu Yuanfeng ASSESSMENT CRITERIA:%MARKBackgroundAnalysis and discussion:Conclusions:Structure and presentation: 20 30 30 20100CHECKLIST OF SPECIFIC ATTRIBUTES Quality of analysis: Excellent GoodRoom for ImprovementFairClarity of argument: Excellent GoodRoom for ImprovementFairStructure of assignment: Excellent GoodRoom for ImprovementFairPresentation: Excellent GoodRoom for ImprovementFairASSESSORS COMMENTS/FEEDBACK:Please discuss any queries with your tutor ASSESSOR:DATE:房地产直接投资风险及市场反应的分析格10班 胡元锋摘要：房地产投资方式主要有直接投资与间接投资，两者在实际操作上差异较大。本文论述范围为企业直接投资房地产，投资行为发生地在中国大陆地区。主题词：房地产 直接投资 风险一、 引言自欧美金融危机以来，我国房地产市场形势日益复杂，房地产开发项目风险陡然加大。目前国内经济中房地产业投资比重依然较高，投资方式主要表现为直接投资。准确反应房地产业社会经济现象及运行规律，厘清房地产直接投资面临的风险，有助于投资者正确识别风险，指导项目投资管理。二、 房地产直接投资与间接投资的区别房地产直接投资是传统的投资方式，一般是指房地产企业通过地方政府土地交易平台获取土地，在目标周期内进行房屋设计与施工管理、销售管理以及房屋竣工后交付购买者的一系列经济管理活动。简单描述：房地产开发企业运用大量资金直接兴建房屋后出售以获取一定利益的经济管理活动。与直接投资房地产相对应的是间接投资。房地产间接投资是指企业或者个人依托资本市场，通过现金购买房地产开发企业的股票、债券或者基金，间接获取收益的投资方式，如购买房地产开发企业公开发行的股票、定向或公开发行的房地产企业债券和房地产业的理财基金等。房地产直接投资与间接投资一致性体现在：都是为了获取一定收益，其收益的获取都与房地产市场的繁荣与否相关联。房地产直接投资与间接投资差别表现在：一是投资物不同，直接投资为土地和房屋建筑，间接投资为证券基金等。二是获取收益的方式不同，一个靠所建房屋获取成本以外收益，一个靠股票、基金增值与分红获取收益。三是变现方式不同，直接投资资产变现周期长或难以变现，间接投资资产变现能力强。三、 房地产直接投资面临的风险简单来说，风险就是发生不幸事件的概率，或指损失发生的不确定性。风险在经济生活特别是投资活动中无处不在。风险理论认为风险主要分为系统风险与非系统风险。系统风险与市场的整体运动相关联，通常表现为某个领域、某个金融市场或某个行业部门的整体变化，往往使整个一类资产价格产生波动。非系统风险只同某项具体的资产相关联，而与其它资产和整个市场无关。房地产直接投资风险是指在项目投资过程中损失产生的不确定性，即未来收益的不确定性。比照风险理论与国内房地产行业特点，房地产直接投资风险可分为系统风险和非系统风险。1房地产直接投资的系统风险1.1政策风险政府关于房地产投资政策，如土地供给、税收政策、银行信贷、限购与限价等政策均对房地产投资者带来风险。如国家自10年底多次上调银行存款准备金率及“限贷”与“限购”等宏观政策陆续出台后，不少企业销售量下降、资金链紧绷，在建、待建项目风险陡然升高。1.2通胀风险通胀风险是指投资完成后收回的资金与初始投入资金相比，购买力降低给投资带来的风险，此时投资净现值有可能为负数。发生通胀时对房地产直接投资产生风险主要表现为：一是国家政策风险。当通胀发生初期，政府一般会采取逐渐收缩的产业政策，金融机构回收市场现金流，如提高存款准备金率、限制房地产企业及个人贷款规模等。二是利率风险。通胀一直蔓延且愈演愈烈，政府一般会采取不断提高利率的手段。房地产投资周期一般要1-3年，通胀因素是房地产直接投资必须面对的重要系统风险。因为伴随通胀而来的是国家金融政策收紧、利率提高，最终市场反应是消费者购买需求降低。1.3市场供求风险市场供求是不断变化的，房地产市场的供给与需求也在不断变化。市场表现为租金收入变化和房地产价格变化，这种变化会导致房地产投资实际收益偏离预期收益。1.4变现风险房地产属于非货币不动产。需求对象购买房屋受地段区位因素影响（周边生活配套、学教、交通便捷）；供需信息与房屋价值判断，目前条件下买卖双方难以有效全面对接；单套房屋价格数量巨大，以上特性导致房地产投资者很难短期内将房屋兑换成现金，当投资者由于资金压力急于兑现时，就有可能使投资者蒙受价格损失。2房地产直接投资的非系统风险2.1市场定位风险市场定位是房地产企业依据市场调研信息锁定目标客户群，从而确定项目档次、产品风格与形态及建造成本投入的营销策划行为。市场定位不准确，想在后期弥补是非常困难甚至无法弥补。项目定位风险是项目开发过程中最大的风险。2.2财务风险财务风险一般是指由于房地产开发企业资金链恶化出现财务危机，房地产企业不能按期销售、按期交付购买者而导致无法收回投资报酬的可能性。2.3开发时机与周期的风险经济运行有快速和滞缓交替出现的周期性特点。房地产投资也有周期性，投资周期包括高峰收缩低谷恢复期四个阶段。一般来说，在房地产收缩期和低谷期，企业进行兼并或重组为后期大规模投资做准备。在恢复期加快项目投入与建设，从而能够获取较大盈利。房地产企业如果能正视、重视投资周期变化，根据项目定位特点合理组织建设周期，踏准投资开发节奏，否则投资风险会加大或导致项目投资亏损。2.4经营性风险经营性风险是指房地产开发企业由于经营不善或者失误造成的实际经营结果与期望值背离的可能性。房地产企业经营性风险主要表现为设计变更、工程质量、成本控制以及合同履约四个方面。设计变更一是因产品市场定位不准确或者消费者需求和偏好变化使设计方案过时而引起；二是设计方案与实际操作偏离产生的不合理设计或者技术上难以实现。设计变更增加设计成本投入，延长开发周期造成投资回报的不确定性增强。工程质量风险，一般指房屋质量问题造成客户投诉，增加房地产公司销售违约风险和偿还风险。成本控制风险，是指目标成本与实际投入产生偏离，建造成本提高或大幅提高，从而降低项目盈利空间甚至产生亏损。合同履约风险，是指在项目建设过程中房地产企业与设计咨询单位、施工单位、材料供应单位在合同履行过程中一方或者双方出现违约事件，产生违约赔付、影响项目进度，使项目投资回报预期产生偏离。四、 房地产直接投资缺乏流动性的市场分析市场交易主体是买卖双方，房地产直接投资缺乏流动性市场分析，必须从市场交易双方寻找原因。3.1购买力变化房地产投资周期较长，等到房屋建成面向市场销售时市场经济环境与投资建设初期相比有可能发生变化。如果销售时经济周期处于收缩与低谷期，市场购买力随之下降。如果销售时国家信贷政策和金融政策收缩利率上浮，消费者购买力下降。如果销售时国家调升交易环节各项税费，市场购买力收到抑制，消费者购买力同样随之下降。购买力下降直接后果是房屋销售变现能力变差。3.2信息不对称目前国内缺乏专业、中立的房地产资产评估机构，购买者由于难以准确判断其价值而犹豫不签约。供需信息在目前市场环境下难以做到完全对接，即产品提供方的信息对目标客户完全覆盖、需求方的特定信息获取上存在障碍，给产品流通带来干扰，从而造成市场成交价格与实际价值的偏差。3.3客户购买意愿的不确定性房地产产品因不动产的属性，不如手机等产品，可以在卖场上有直观明显的比对（准确判断其价值）后下定决心购买其产品。同理，不同项目房屋分散在不同区域，客户缺乏准确地比对（规划、建筑造型、户型、景观及房屋资产准确价值），购买房屋意愿在某种程度上具有随机性。明确这一点，销售展示区包装、销售处包装、样板房工程设计、客户参观流线设置、洽谈签约场地（洽商并办理签约付款手续环节）布置等需仔细研究，准确把握客户心理，促成购买协议和购房合同的签订是房地产销售研究的重要课题，是龙湖等标杆房地产企业产品市场研究的重要课题。五、 XX集团广东惠阳花果项目投资决策案例分析4.1项目概况项目用地约3000亩为建设用地。产品定位为以生态、旅游、体育、度假、休闲为主题的旅游综合体。用地范围四周自然山林环抱，绿化覆盖率达90%以上。项目建设用地主要集中在半山腰，坡度大体上在15-35%。项目半小时内能到达深圳主城区与惠州主城区。4.2项目投资风险分析自10年底项目开始进行市场调研、市场定位等营销策划工作。项目属于土地一级开发，基础设施薄弱。高压变电站建设、污水处理站建设、进出项目隧道建设、场地内原有自来水厂搬迁、青苗赔偿、土地出让金、一期20万平米建筑施工（土石方量大）、景观大道与15万平米景观人工湖建设（营造度假休闲大盘卖点）等，以上开发建设需要投入资金20亿元，进入设计施工阶段约2年后随销售逐渐收回投资，完全收回一期投资预计至少5年。11年底该项目面临的系统风险有政策风险、通胀风险及变现风险，非系统风险有财务风险、开发时机与周期风险。11年12月经公司董事会研究决定：放弃参加该项目土地挂牌交易，项目终止。六、 结论综上所述，传统的房地产直接投资很大程度上存在系统风险与非系统风险，投资者在决策时需要进行全面、准确的项目风险评估，确保项目投资获取目标收益。项目风险分析是项目可行性研究与项目决策阶段的重要考量指标。目前国内房地产项目可行性研究与决策依然大多停留在成本与收益关系的简单评价上。随着国内房地产市场化程度不断加深，采用科学的方法分析、判断和控制风险是未来房地产直接投资的大趋势。Reference list:曹晓丽（2010）我国房地产投资的风险及其防范措施，网络财富，第1期，p.68-69陈妮（2011）关于房地产投资分析与对策的思考，价值工程,第17期，p.77肖芳林（2008）房地产投资决策阶段风险及其防范初探，全国商情，第14期，p.33-34转38凌霄（20011）个人房地产置业投资风险分析，现代商贸工业,第14期，p.152-153杨成刚（2011）个人投资风险与收益的实证分析，湖北社会科学，第6期，p.82-83转198陈弘（2004）房地产投资风险分析，经济评论，第2期，p.104-108 Word count: 字数统计 3591 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