物业工程管理

物业工程管理 及设计建议 主要内容 一 概述二 设施设备管理三 设计建议全寿命周期1 承接查验1 方案设计2 设施设备基础管理2 户型设计3 外包管理3 设备及材料选择4 能耗管理5 风险管控 建设项目全寿命周期 建设项目全寿命周期 建设项目全寿命周期 一 房屋的种类和基本组成部分1 房屋种类的划分按房屋的建筑结构类型和材料可分为 砖木结构 混合结构 钢筋混凝土结构和其他结构 建设项目全寿命周期 按房屋承重受力方式可分为 墙承重结构 构架式承重结构 筒体结构或框架筒体结构承重和大空间结构承重 按房屋的层次和高度可分为 低层建筑 多层建筑和高层建筑 按房屋的用途可分为 居住用途 商业用途 工业用途和其它用途 建设项目全寿命周期 2 房屋的基本组成部分结构部分 基础 承重构件 非承重墙 屋面 楼地面等装修部分 门窗 外抹灰 内抹灰 顶棚 细木装修等设施设备部分 水卫 电气 暖通 特殊设备 如消防 避雷 电梯 等项目 设施设备管理 一 承接查验 物业的承接查验 是指物业管理企业对新接管项目的物业共用部位 共用设施设备进行承接查验 设施设备管理 一 承接查验 设施设备管理 一 承接查验 人员准备计划准备资料准备设备 工具准备 准备工作 设施设备管理 一 承接查验 物业资料物业共用部位共用设施设备园林绿化工程其他公共配套设施 物业查验的主要内容 设施设备管理 一 承接查验 设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷 施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料 验收检查不细 把关不严 建材质量不合格 建设单位管理不善 气候 环境 自然灾害等其它原因 发生物业工程质量问题的原因 设施设备管理 一 承接查验 1 收集整理存在问题收集 物业查验记录表 分类整理 将承接查验所发现问题登记造表 提交给建设单位确认2 处理方法由建设单位提出处理方法 物业管理企业可提出相应的整改意见 3 跟踪验证安排专业技术人员进行现场跟踪 对整改完工的项目进行验收 办理查验手续 对发现问题的处理程序 设施设备管理 一 承接查验 移交资料 产权资料 竣工验收资料 设计 施工资料 机电设备资料 物业保修和物业使用说明资料 业主资料 移交对象 物业共用部位 共用设施设备以及相关清单 移交内容 设施设备管理 二 基础管理 什么是物业设备设施呢 物业设备既包括室内设备 也包括物业红线内的室外设备与设施系统 具体主要有给排水 供电 供暖 消防 通风 电梯 空调 燃气供应以及通信网络等设备 这些设备构成了物业设备的主体 是物业全方位管理与服务的有机组成部分 设施设备管理 二 基础管理 物业设备管理的目标用好 管好 维护检修好 改造好现有设备 提高设备的利用率及完好率 是物业设备管理的根本目标 衡量物业设备管理质量的两个指标 A 设备有效利用率 B 设备的完好率 设施设备管理 二 基础管理 物业设备是否完好的标准 零部件完整齐全 设备运转正常 设备技术资料及运转记录齐全 设备整洁 无跑 冒 滴 漏现象 防冻 保温 防腐等措施完整有效 设施设备管理 二 基础管理 物业设备管理的内容物业设备基础资料的管理物业设备运行管理 物业设备维修管理 物业设备更新改造管理 备品配件管理 固定资产 设备 管理和工程资料的管理等 设施设备管理 二 基础管理 设备设施的种类和组成供配电 变压器 配电柜和线路 发电机 公共照明消防 报警系统 消防控制中心 消防水泵 消火栓 喷淋系统 自动灭火系统 防排烟系统空调 中央空调 局部空调 混和空调采暖 热水供暖 蒸汽供暖 热风供暖给排水 水泵 水箱水池 阀门和管网 沙井和化粪池电梯 载人电梯 载货电梯 手扶电梯 杂物电梯智能化 有线卫星电视 闭路电视监控 对讲报警 公共信息服务 网络专线接入 周界防越 电子巡更 室内报警 车场管理系统 设施设备管理 二 基础管理 制订合理的运行计划配备合格的运行管理人员提供良好的工作环境建立健全必要的规章制度设备设施的状态管理节能管理 设施设备管理 二 基础管理 供配电系统给排水系统弱电智能化系统消防系统电梯系统空调系统 设施设备管理 二 基础管理 供配电系统种类按供电方式分为高压供电和低压供电 按供电回路数目分为单回路供电和多回路供电 按备用电源情况分为无自备电源和有自备电源 按供电性质分为长期供电和临时供电 设施设备管理 二 基础管理 管理工作主要内容配备合格的专业工程技术人员和相应数量的操作和维修电工制定严格的供配电运行制度和电气维修保养制度建立供配电系统技术档案配备各种必要的工具 仪器仪表等定期对用电计量仪表进行检查和校验 确保用电计量准确建立临时用电管理制度 设施设备管理 二 基础管理 建立遇火警 水灾 台风 地震等灾害时的供电预防措施做好节约用电工作 降低损耗限电 停电要提前通知业主 物业使用人供配电运行可建立24小时值班制度定时对备用电源进行检查重视无功功率和补偿工作 提高功率因数 改善用电质量进行公共用电的测算和计量统计工作 设施设备管理 二 基础管理 给排水系统种类给水系统的种类可分为 生活给水消防给水中水系统热水系统排水系统的种类 污水系统雨水系统工业废水系统 设施设备管理 二 基础管理 管理工作主要内容建立给排水管理队伍 建立给排水运行管理和维修保养管理制度 建立给排水工程技术档案 配备必要的工具和安全防护用品 制定供水计划 保证供水的水压 水质 设施设备管理 二 基础管理 有应付台风 暴雨 大面积跑水等紧急事件的应急措施 做好节约用水工作 防止跑冒滴漏 对公共清洁用水和绿化用水进行计量和测算 为管理费的收取提供依据 定期清洗供水水箱和水池 防止二次污染 设施设备管理 二 基础管理 注意事项应保证消防用水的基本储备 北方地区应注意冬季管道防冻 避免发生水管爆裂 跑水事故 餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池 采用分流排水系统的要坚持雨水和污水分流排放 设施设备管理 二 基础管理 消防系统构成 火灾报警系统消防控制中心消防栓系统自动喷洒灭火系统 防排烟系统安全疏散和防火隔离系统手提式灭火器其它灭火系统 设施设备管理 二 基础管理 管理工作主要内容配备消防设施主管技术人员建立严格的消防设施管理制度建立消防设备 设施技术档案建立消防设备巡视 检查 测试制度对日常巡检和测试发现的问题和安全隐患 一定要在限期内整改完毕对消防设施日常运行 维修 更换的成本进行测算 设施设备管理 二 基础管理 注意事项日常的巡视 检查 实验和测试是保证设备完好的基本手段 消防演习是测试消防设备的有效手段 设施设备管理 二 基础管理 电梯系统种类按用途分有乘客电梯 载货电梯和客货梯 按拖动方式有直流电梯 交流电梯和液压电梯 按控制方式分有单机控制 集选控制等 设施设备管理 二 基础管理 管理工作主要内容按照电梯管理需要配备专业电梯管理人员 制定电梯安全运行和维修保养的规章制度和工作程序 建立电梯技术档案 备齐电梯维修保养所必须的工具 仪器等 确定电梯的服务时间和清洁保养时间 设施设备管理 二 基础管理 电梯的用电计量和运行成本核算 电梯维护保养或故障停梯均应通告业主 物业使用人 认真审核承包方的专业技术水准和专业资格 电梯每年要由政府技术监督部门进行年检 设施设备管理 二 基础管理 空调系统种类按工作原理可分为压缩式和吸收式空调 按冷源设备布置的情况分中央空调和独立空调 设施设备管理 二 基础管理 管理工作主要内容配备足够符合要求的专业技术人员 建立空调系统技术档案 制定空调系统运行和保养制度 备齐空调维修 测试用工具 确定每年空调的开停日期和每日的开停时间 设施设备管理 二 基础管理 进行空调用电用水计量和空调运行成本核算 在空调设备新装和改装时要重点考虑用电负荷问题和噪音污染问题 对业主和住户自己安装局部空调时提供技术指导在空调系统停机一段时间重新投入运行或空调送暖和送冷交替之前 对空调系统进行严格细致的检查调整工作 定期对空调系统进行测试 设施设备管理 二 基础管理 注意事项空调管理应该把节能运行作为一项重要的工作 空调噪声的测量 评估 减小等工作不应被空调管理人员所忽视 注意恰当地控制中央空调系统的新风比例并注意采取隔尘 杀菌和消毒措施 设施设备管理 三 外包管理 共用设备设施外包的选择共用设备设施外包管理合同的签署和外包控制 设施设备管理 三 外包管理 共用设备设施外包的选择项目外包分析物业管理企业的管理规模 所管理物业中共用设备设施的复杂程度及数量情况 设备设施的生产年代 技术先进程度 政府部门对此类设备设施系统管理的技术 标准要求 设施设备管理 三 外包管理 自行管理此类设备设施的技术难度 管理风险大小 设备设施生产厂家的技术服务情况 市场上此类设备设施管理维护技术人员的供求情况 社会平均工资水平 本地市场能够提供系统分包服务的专业机构发展的成熟度等 设施设备管理 三 外包管理 承包方评估企业品牌状况 企业规模 资信信誉 技术能力 企业质量保证能力 管理维护计划 标准 预算价格 付款方式 设施设备管理 三 外包管理 订立外包管理合同应注意的事项在签订合同时要注意保证签约主体与实施主体一致在合同中应明确因设备设施故障 事故造成的人员 财产等损失应在合同中明确服务的技术指标标准委托方应尽量保留受托方在服务过程中的有关质量记录文件 设施设备管理 三 外包管理 外包管理合同实施应注意的问题建立对承包方检查监控制度并落实专人负责实施建立与承包方的定期沟通会议制度 及时解决合同履约过程中出现的问题建立定期效果评估制度定期对承包方基本情况全面更新 设施设备管理 四 能耗管理 采用管理手段节能降耗能源消耗表达式 Wn Wb Wc Ws Wf Wsb Wn 设备系统的综合能耗量 Wb 设备 或产品 标准能耗 Wc 操作人员非正常操作浪费的能源 Ws 因维护保养不善设备损坏造成的能耗 Wf 运输 保管及其它非正常消耗 Wsb 设备状况不良 运行中浪费的能源 设施设备管理 四 能耗管理 具体措施包括组织和管理体系落实加强节能宣传和培训 树立节能意识建立能源消耗的计划和考核制度在运行管理上 尽量安排设备能够连续 满载开动使用调整设备运行时间 实行节能运行程序合理设定运行参数 设施设备管理 四 能耗管理 采用技术改造节能技术改造节能 投资性节能 通过对设备或工艺进行局部或全部改造 必要时包括对耗能较大设备的更换 提高设备技术水平或工艺水平 降低能源消耗 设施设备管理 四 能耗管理 保养巡视润滑时控光控温控抄表对比分析 设施设备管理 五 风险管控 给水设备大规模停水 停电 物业保水 通知业主储水设备安全防范 水池 泵房的水淹防范水池水箱清洗和保养清洗频率 一年两次保养重点 电动机用500V摇表测绝缘电阻不低于1兆欧 设施设备管理 五 风险管控 排水设施世界各国排水设计 法国 德国 日本 2010年5月7日广州天河中海康城三期地下车库369辆汽车惨遭水淹 设施设备管理 五 风险管控 安全标识 漏电 水位高度 漏水 安全教育 水景安全 设施设备管理 五 风险管控 电气设备电梯设备消防设施设备 设计建议 一 方案设计 央视的 裤衩 大楼 国外建筑师不顾造价只追求怪异扭曲不平衡的夸张造型 国内结构师为使建筑稳定在地下用了大量的基础结构将建筑重重压住 最后的结构成本是同类大楼的10倍之巨 设计建议 一 方案设计 设计建议 二 户型设计 设计建议 二 户型设计 层高小于2 2米的飘窗阳台 入户花园 计半面积 露台 设备平台层高小于2 2米的夹层地下室 半地下室 阁楼空间室内局部通高空间内部天井或庭院空间 后期填补 赠送面积常用方法 设计建议 二 户型设计 开封华庭八标 113方户型赠送面积约15平米 原报批户型 改造后户型 入户花园改造为书房 赠送面积约5平米 中空部分改造为餐厅 赠送面积约4平米 阳台 飘窗赠送面积约6平米 设计建议 二 户型设计 设计建议 二 户型设计 设计建议 三 设备和材料选择电梯 目前 在国内市场上销售的品牌电梯以其技术投资分为两大派系 欧美系和日系 欧美系的代表有奥的斯 西子奥的斯 蒂森克虏伯 通力 迅达等 日系电梯的代表有三菱 日立 东芝 富士 富士达等 设计建议 三 设备和材料选择电梯 欧美电梯强调安全性 稳定性 高效率 故障率低 使用寿命长 日系电梯则更多考虑的是舒适性 使用寿命相对比较短 价格上欧美系要高于日系品牌 好的品牌电梯的质量优势主要体现在使用寿命长 故障低 运行可靠 安全系数高 智能化更高 售后维护保养及时可靠等 设计建议 三 设备和材料选择水泵 目前 高层建筑中生活供水基本为二种方式 下行上供 上行下供形式 都需要加压水泵加压供水 在加压供水系统中 设备选型根据项目的要求 可采用无负压供水系统和恒压变频加压供水系统 目前这两种供水设备技术都已经相当成熟 都能实现高层建筑中的下行上供 上行下供的供水方式 设计建议 三 设备和材料选择水泵 无负压供水设备巿场国产品牌较好的有青岛三利 上海熊猫 杭州南方 长沙中崛 杭州南方使用PID控制方式 集成式芯片 技术比较先进 青岛三利 上海熊猫 长沙中崛采用PLC控制方式 变频器加PLC控制 电器元件多 引起触点多 青岛三利质量可靠 但价格较贵 上海熊猫 长沙中崛性能也比较稳定 价格比较适中 设计建议 三 设备和材料选择空调 a 户式变频空调系统 VRV 户式变频空调系统普遍适用