沈阳荷兰村前期定位报告PPT课件

2009年9月21日 沈阳于洪区荷兰村地块可行性研究报告 2 主要内容 项目概况市场分析项目定位产品解决方案项目运营土地获取方式总结与建议 3 1 1地块基本情况1 2项目区域位置1 3宗地现状及四至1 4项目历史背景1 5周边人文景观资源1 6项目周边交通情况 1 7基础教育配套1 8医疗设施配套1 9商业银行配套1 10项目周边已出让土地情况1 11潜在土地供应1 12区域未来规划1 13项目情况小结 一 项目概况 4 1 1地块基本情况 1 沈土挂字 2009 23号 共13宗土地 9宗商住混合 商业 10 4宗商业用地 5 1 1地块基本情况 2 6 一路贯通西江街 1 2项目区域位置 三区交汇皇姑区 于洪区 沈北新区 于洪区 北二环 北三环 两环之间北二环 北三环之间 西江街 7 1 3宗地现状及四至 08 09 10 02 04 01 03 12 13 06 05 11 07 原有公交车站 土地现状 保利上林湾 靓马庄园 原有荷兰村花园建筑 西江街 绿地老街坊 原有建筑风貌良好 基本实现场地平整 8 1 4项目历史背景 荷兰村早期图片 过去 曾经为沈阳带来极高的知名度 是沈阳人的骄傲 沈阳城的标志性建筑 现在 土地问题和债务纠纷已经解决 周边发展更加成熟 9 1 5项目周边人文景观资源 北陵公园 舍利塔 丁香湖 新乐遗址 周围生态环境良好 人文景观资源丰富 10 1 6项目周边交通情况 五纵 黄河大街长江街怒江街西江街元江街 五路公交 136路 260路 268路 255路 116路 两横 环城高速路 三环路 白山路 二环路 11 1 7基础教育配套 川江小学 靓马小学 八家子小学 北陵中学 万科四季花城小学 170中学 中国刑警学院 缺少优秀幼儿园及中小学校 12 1 8医疗卫生配套 武警医院 北方医院 大众医院医院 242医院 沈阳第四医院 周边医疗机构较多 以大单位附属医院为主 13 1 9商业银行配套 项目步行区域内缺少大型集中商业 银行 酒店等配套设施 中兴超市 友谊宾馆 白山路信用社 工商银行 塔湾家乐福 14 2006年至08年 单位地价已从1700元 上升到3000元 以上 1 10项目周边已出让土地情况 2008 阳光61028 容积率1 62739元 2005 富禹20249 1 容积率1 71320元 2007 156800 容积率2 01741元 2006 恒大400000 容积率2 31780元 2008 华润441269 容积率1 353100元 本项目占地2024800 容积率 1 5 2 0挂牌平均底价2612元 15 1 11潜在土地供应 区域内存量土地较少未来潜在供应量不大 潜在供应 万科南地块 10万长桥胶带厂 7万强盾防火门 15万黑山路 8万左右合计 40万平方米 本区域内三环内不会再有较大规模地块出让 荷兰村 万科南 强盾防火门 黑山路 长桥胶带厂 16 沈阳市规划本区域属于环北经济开发区未来规划为北部文教生活区 荷兰村地块 环北经济开发区 1 12区域未来规划 1 17 1 12区域未来规划 2 轨道交通规划 轨道交通进展地铁2号线正在建设地铁6号线已通过设计审查地铁10号线已通过设计审查 地铁2号线 出口距本项目1000米地铁10号线 出口距本项目700米地铁6号线 直接经过本地块 并设三站 18 城市角色品牌开发商集中区位成熟 配套设施人文景观资源丰富教育设施缺乏 1 13项目情况小结 适宜居住适合进行中高端住宅开发 交通条件公交地铁并行发展交通极其便利 环境景观公园绿地众多视觉环境良好 19 项目概况市场分析项目定位产品解决方案项目运营土地获取方式总结与建议 主要内容 20 2 1沈阳市场情况2 2与主要城市情况对比2 3竞品项目总体分析2 4竞品项目个案2 5市场小结 二 市场分析 21 2 1沈阳市场情况 1 年均销售量增长率为19 27 价格增长率4 2003 2008年 商品房呈量增价升的良好趋势 2003 2008年年度销售走势 数据来源 22 2 1沈阳市场情况 2 08年1月至今月度销售走势 09年成交量大幅增长经济危机下沈阳房价波动较小 渐趋平稳上升 数据来源 23 2 1沈阳市场情况 3 沈阳市成交量向于洪和铁西倾斜 于洪区成交量最大 占比20 3 2008年沈阳市各区域成交情况 2009年1 7月沈阳市各区域成交情况 2008 2009年沈阳市各区域情况对比 数据来源 24 2 2与主要城市对比 1 与主要城市价格走势对比 与同类城市相比 价格偏低 价格潜力大价格振幅较小 市场理性 无大起大落 数据来源 易居中国中国指数研究院 25 沈阳人均可支配收入是成都的98 房价收入比是成都的80 人均可支配收入是天津的90 房价收入比是天津的64 人均可支配收入是北京的66 房价收入比是北京的50 与主要城市人均可支配收入对比 数据来源 2007中国统计年鉴 2 2与主要城市对比 2 房价收入比处于4 5 6 说明地产市场健康平稳 房价上升潜力大 26 沈阳GDP与成都和南京相当 但其GDP增速列首位 与主要城市GDP水平对比 数据来源 2 2与主要城市对比 3 27 与主要城市城市化水平对比 城市化水平在30 到70 之间 房地产呈现加速发展势头 2 2与主要城市对比 4 28 2 3竞品项目总体分析 1 万科魅力之城 沈阳恒大城 绿地老街坊 保利上林湾 华润橡树湾 29 2 3竞品项目总体分析 2 数据来源 30 五大开发商总共建筑面积为364万平米 存量面积300万平米产品类型丰富 竞争激烈 2 3竞品项目总体分析 3 31 市场机会点 60 110万竞争较弱 140万 200万竞争较弱 市场机会点但与项目定位不吻合 2 3竞品项目总体分析 4 未来供应房面积区间 数据来源 32 2 4竞品项目个案 1 沈阳恒大城 户型面积区间 38 294平米热销户型 82 88平米二房 规划指标 销售状况 33 2 4竞品项目个案 2 保利上林湾 户型面积区间 60 150平米热销户型 80 90平米二房 120 160平米三房 规划指标 销售状况 34 2 4竞品项目个案 3 万科魅力之城 户型面积区间 80 180平米热销户型 100 140平米三房 规划指标 销售状况 35 2 4竞品项目个案 4 绿地老街坊 户型面积区间 36 240平米热销户型 60 70平米高层 120平米洋房 规划指标 销售状况 36 2 4竞品项目个案 5 华润橡树湾 建筑风格 英伦风情主题社区自然景观 离丁香湖风景区900米户型面积区间 140 300平米销售价格 尚未开盘 规划指标 项目状况 37 2 5市场小结 1 品牌开发商聚集 竞争激烈 产品水平高目前片区产品线供应丰富 户型以二房 三房为主 去化情况良好片区内总价60万 100万元的洋房产品和140万 200万元的类独栋产品存在空白 充分发挥大盘 低容积率特点 以低密度住宅介入市场 38 2 1市场小结 2 沈阳市场目前正值中长线投资最佳时机投资地产大盘本项目为最佳选择 房价与GDP及人均收入相比 处于低位 房产市场潜力大经济增长率高 经济增长潜力大相对其他二线城市 沈阳是投资洼地 未来发展空间较大 39 一 项目概况二 市场分析三 项目定位四 产品解决方案五 项目运营六 土地获取方式七 总结与建议 主要内容 40 3 1项目整体定位3 2项目核心价值3 3客群定位3 4初期产品策略 三 项目定位 41 3 1项目整体定位 未来生态生活人文 沈阳 中粮城 42 3 2项目核心价值 未来之城 超大规模社区 代表沈阳城市未来走向 生态之城 森林公园 绿色环保健康节能生态 生活之城 大悦城购物中心 多功能会所 便利的社区服务 轨道交通便捷 人文之城 公立私立双轨高端基础教育配套 以人为本的设计理念 配置文化设施 全服务链城市综合体 43 3 3客群定位 1 皇姑区 于洪区 铁西区 沈北新区 整个沈阳市 大沈阳区域 全国范围 目标客户 中高端居住人群 皇姑区80万人口于洪区52万人口 沈阳市700万人口 沈阳周边5城 抚顺 铁岭 本溪 辽阳 鞍山 2134万人口 在外工作的沈阳或辽宁籍人数量庞大 44 3 3客群定位 2 购买动机 注重教育质量及生活品味的首改及再改家庭作为第一居所 45 3 3客群定位 3 首期客户来源 项目周边的中高端人群 企事业单位员工 公务员等 沈飞集团 隶属于中国航空工业集团公司 现有员工15000人 沈阳飞机设计研究所 601所 我国组建最早的飞机设计研究所 现有各级科研技术人员1300多名 沈北大学城内十余所院校 教职员工近50000人 周边辽宁省政府及各级省属机关 辽宁省军区 辽宁警备司令部 辽宁省武警总队等潜在人群 铁西企业的中高级管理人员 46 3 4初期产品策略 以洋房和联排为主 增加部分类独栋产品 填补区域空白 价格策略高举高打 瞄准高端人群 每平方米单价清水小高层 5500 清水洋房 7000 类独栋产品 8000元 平均价格定位在7000元 平方米强化项目未来发展潜力 建设公建及商业配套 47 一 项目概况二 市场分析三 项目定位四 产品解决方案五 项目运营六 土地获取方式七 总结与建议 主要内容 48 4 1规划理念4 2总体规划4 3项目开发思路4 4一期户型设计4 5风格意向 四 产品解决方案 49 根据项目定位 规划设计核心 打造中粮城 四个一 一条地铁贯穿 设三个站一个功能齐全 设施完备 充满活力 全气候的大悦城一个10万平方米的中央公园一条环形生态走廊 三个五 五个主题会所 提供不同功能场所 五个生态风情居住区 塑造国际化居住感受 五所学校 国际领先 设施完善的教育配套 两个七七期建设七个幼儿园一个八人均绿地八平米 4 1规划理念 50 依托地铁 建设一个功能齐全 设施完备 充满活力 全气候的大悦城 定位 衣食住行 吃喝玩乐 春夏秋冬 服务于项目及周边高端居住人群业态 迪卡侬 星巴克 家乐福 麦当劳 酒吧风情街 影剧院 4 1规划理念 51 一个10万平方米的中央公园 人均中央公园绿地1平方米 4 1规划理念 52 一条环形生态走廊 如一条项链 将各色美丽的珍珠串连 4 1规划理念 53 五个主题会所 主题 美食 健身 娱乐 商务 休闲 4 1规划理念 54 五个生态风情居住区 意大利风情居住区 地中海风情居住区 法国风情居住区 德国风情居住区 西班牙风情居住区 4 1规划理念 55 五所学校 七所幼儿园 小学 幼儿园 九年一贯制学校 九年一贯制国际双语学校 国际双语幼儿园 7所幼儿园3所小学校2所中学 4 1规划理念 56 总体规划平面图 4 2总体规划图 57 由用地东面鸟瞰本项目地块 4 2总体规划图 商业位置 中心商业与中心商业位置临近轨道交通布置 围绕社区主要交通人流 与中心公园结合布置 组团商业满足居民使用要求 步行8 10分钟 中心公园 位于社区中心 方便各组团居民 并与主要人流方向 商业相结合 58 由用地西南鸟瞰本项目地块 4 2总体规划图 59 由用地南面鸟瞰本项目地块 4 2总体规划图 60 由用地西北面鸟瞰本项目地块 4 2总体规划图 61 4 3项目开发思路 1 总体开发思路首期 开发住宅 缓解现金流压力充分享受配套带来的项目增值总体规划住宅先行配套跟上项目增值商业拉动滚动开发 62 4 3项目开发思路 3 开发计划 2009年启动 2020年结束 共分七期开发 开发顺序 北面相对成熟 由北向南开发 中心开花 由中心向四周辐射 沿轨道交通与主要交通向外辐射 不规则较小地块与 飞地 待整体开发成熟后最后开发 项目分期开发 63 一期开发经济技术指标及产品比例 一期经济技术指标 一期户型产品比例指标 4 3项目开发思路 2 首期开发位置 临近较成熟区域