房地产投资基金经典ppt课件

地产基金实务 udi vip88 1 上讲回顾 一 房地产基金出现的必然性 为什么会有 二 房地产基金介绍 具体是什么 三 国外房地产基金成熟模式 房地产投资信托基金REITs 国外发展怎么样了 四 房地产基金实务 具体该怎么做 五 国内房地产行业走向的认识与判断 房地产基金面临的困难 发展趋势及市场前景 认清障碍 未雨绸缪 六 案例分析 2 困惑 是否相同 房地产基金房地产投资基金房地产信托基金房地产投资信托基金 REITs 3 公司型 投资人 有限公司 管理人 房地产公司或项目 LP 有限合伙企业 GP 有限合伙型 投资人 管理人 信托型 托管人 一 房地产基金组织形式 房地产公司或项目 房地产公司或项目 4 信托型基金组织形式 自行管理 5 信托型基金组织形式 委托管理 6 有限合伙制基金组织形式 7 三种基金募集模式的比较和选择 8 三种设立模式各有优劣 主要关注问题为 募集资金的难易程度资金的利用效率内部治理结构 投资管理人的责权利税收成本法律监管 9 问题讨论 私募与非法集资的区别 基金管理人GP往往不是自然人 而是有限责任公司 其所承担的实际上是有限责任 10 问题解答 两个关键点 人数和是否承诺固定收益有限责任公司破产即是尽到了无限责任 11 二 房地产基金实务 做基金其实有三个问题第一 钱从哪里来 募 第二 钱往哪里去 投 第三 怎么赚钱 核心竞争力 管 退 12 钱从哪里来 融资 直接私募 富裕机构和个人 私人银行 第三方代理理财机构 13 钱往哪里去 投资 开发型投资 股权 对目标房地产开发项目进行投资 或与政府合作参与土地一级开发 抵押贷款型投资 债权 提供过桥融资 获得利息收入 收租型投资 长期持有有稳健经营收益的成熟物业 通过租金收入和寻求资产增值 目前私募基金以股权投资为主 以债券投资为辅 如股权投资 则通常以固定收益加股权回购的形式操作 若没有抵押物一般要安排董事席位或财务人员 如债券投资 则要以相应资产设定抵押或担保 投资模式 14 投资流程和主要协议 15 房地产基金操盘关注点 资产规模 开发商资产规模在3亿 10亿元之间为佳项目规模 开发面积20 30万平米之间 年竣工销售面积10 20万平米 年销售额在3亿 10亿元之间成长型企业 在管理 经验 人才 组织 资金 市场和品牌等方面已有聊相当的积累 正处于快速发展期和爬坡阶段城市选择 主要选择二三线城市 如内陆重要省会城市如西安 济南 重庆和武汉等和非省会城市如宁波 大连等 主要考虑城市总体发展水平以及供求关系 房价泡沫多少等因素客户选择 在二三先城市主要选择在当地排名前几位并对当地市场有主导影响力的开发商 而在一线城市主要选择优秀的项目 关键在于性价比 地段和配套 企业机制选择 民企主要选择已进入规范化和职业化管理且知名度较高的企业 国企主要选择已改制或正要改制的企业 这类企业市场化程度较高 有利于与基金管理公司对接 遵守游戏规则现金流周转 不希望很长循环周期 以2 5年为佳 最好不要超过5年 基金目标项目的选择 16 怎么赚钱 商业模式 管理 退出 基金管理公司的管控能力很重要 是基金公司能否长期持续盈利的保证 基金赚钱最关键的就是能不能退出 钱出去能不能回来 退出地产其实是最难的 可持续的 好的模式 无外乎有以下几个特点 首先能赚钱 要有可复制性才是好的 规范化运作能不能把基金公司特有的能力发挥出来 能够创造额外的市场价值 基金之所以能够有更高的收益 就是他可以创造比其他融资平台更多的市场价值 17 投资后监管 监管 监督 管理 主要是监督 目的就是控制风险 一 主动违约风险 被投资方道德风险 属于重中之重 二 被动违约风险 对被投资方承接投资能力的评估 所以要通过严密的法律协议进行约定 尤其包括约定违约的处置方式 即基金的退出方式 18 基金退出方式 上市清算 过错 破产 非过错 分红 股权回购收购兼并 19 基金分红方式 若小于等于预期收益率 一般为10 左右 合伙人按照出资比例分红 若达到预期收益率 超出部分GP和LP按照20 80 比例进行分配 有时候递进分配 如20 2 8 25 3 7 30 4 6 20 中国特色分红方式 两级优先劣后模式 基金总结算时 具体分配顺序如下 1 LP本金 2 GP本金 3 LP10 的收益 4 GP10 的收益 5 剩余部分 LP GP按二八分配或递进分配同时 如果基金经营亏损 GP的钱先要亏掉 21