大亚湾项目前期设计分析PPT课件

1 惠州大亚湾项目前期工作汇报 设计管理部2007年11月 2 项目前期工作计划 2007年11月14号正式启动项目 11月14日至11月27号编写 项目首期市场定位报告 及 项目产品建议书 集团营销策划部 11月14日至11月28号收集项目资料及进行设计院的初步筛选 11月14号至11月18号进行现场考察及周边现状了解 11月28号至12月2号与选定设计院并编制项目任务书及合同 12月3号12月31日进行首期规划方案设计 3 第一章 项目概况 地理位置片区概况用地概况 4 地理位置 大工业区出口 20ms 40ms 1h 2h 2 5h 2 5h 3h 5 片区概况惠阳 惠阳区地处珠江三角洲经济区 惠州的南部 南抱大亚湾 毗邻香港 与深圳 东莞相连 面积1188平方公里 总人口50 8万 项目位置 6 片区概况惠阳 惠阳区地理位置非常优越 拥有四通八达的交通网络 厦深铁路 深汕高速公路穿越境内 规划建设中的地铁3号线 深惠沿海高速将加速惠阳区与深圳之间的城市生活圈融合 区内的惠州港为国家一级口岸 对外籍船舶开放 从海路到香港仅47海里之遥 项目位置 深汕高速大工业区出口到基地只需十几分钟的车程 7 片区概况大亚湾经济技术开发区 大亚湾经济技术开发区 国家级 于1993年5月经国务院批准成立 总辖陆域面积265平方公里 海域面积1300平方公里 海岸线长52公里 其中 东部为大亚湾石化区 中部综合区定位为行政金融商务功能齐全的服务核心区 将发展成为配套良好的 中央居住区 西部为综合产业区 8 片区概况片区交通规划一 深汕高速 梅观高速 盐坝高速 深惠公路 3号地铁延长线 约2012年竣工 基地 沿海高速 08年末大亚湾通车 南坪快速路 09年初竣工 9 片区概况片区交通规划二 大工业区出口 西A大道 石化大道 大亚湾大道 人民路 基地 10 片区概况周边楼盘差异化比较 珠江东岸 105万平米的纯别墅大社区 产品包括双拼 联排 商业别墅 配一万平米会所 整体规划无特色 无中心景观 且地块被铁路用地隔开 立面为西班牙风格 11 半岛一号 为41万平米综合社区 主要产品为洋房 联排别墅 叠加别墅 高层 周边有淡水河 体育公园 高尔夫球场立面为西班牙风格 片区概况周边楼盘差异化比较 12 棕榈岛 高尔夫度假别墅 国际级27洞高尔夫球场 康乐设施齐全 主要产品为双拼 联排 多层公寓 酒店立面为东南亚风格 特色鲜明 片区概况周边楼盘差异化比较 13 东方新城 主要产品为洋房 别墅 小高层 片区概况周边楼盘差异化比较 14 用地概况 东面 靠近上田村 项目临界为尚未修建的政府规划大道 南面 连接西三大道 大道对面有一占地几万平米的空地及大片工业园西面 连接响水河 河对面为大片的工业园区北面 连接西二大道 大道对面为珠江东岸项目 项目地块南北最长约1 24千米 东西长约700多米 滨河长度约1 28公里 总用地77 33公顷 15 用地概况 16 第二章 项目用地分析 道路分析景观视线分析坡度及坡向分析噪音分析气候气象水文状况地块优劣点分析 17 用地分析道路分析 规划中道路 现状道路 18 用地分析外部景观概况 远处山峦起伏 变电站村委会 19 用地分析内部景观概况 池塘 树木 20 关键点分析景观轴线 21 地块内地势平坦 局部有较缓北坡和水塘 沟壑 用地分析坡度坡向分析 22 地块南面已建道路规格较高 为双向四车道 中间为绿化隔离带 因周边多为在建 待建项目货车较多 其他三面为规划道路 响水河对面为工业厂房 用地分析噪音分析 来自工业厂房的噪音 23 大亚湾位于惠州市东南 濒临南海 与深圳接壤 与香港隔海相望 这里海岸线长52公里 水域面积达388平方公里 近海拥有岛屿和岩礁近百个 呈弯月状分布 属典型的亚热带海洋性气候 历年平均气温21 8摄氏度 全年雨量适中 温和湿润 冬季不冷 1月平均温普遍在0 以上 夏季较热 7月平均温一般为25 左右 冬夏风向有明显变化 年降水量一般在1000毫米以上 主要集中在夏季 冬季较少 用地分析气候气象 24 用地分析水文分析 25 用地分析用地质量综合评价 A 临市政路 人流量大 有噪音污染需要屏蔽 上部有10KV高压线改道或埋入地下 北面稍远可看珠江东岸内景观 可在此设置项目入口 沿街可设置底层商业 沿边摆放高层 既可提高地块利用率 屏蔽噪音 又可借景 A B 为单独条形地块 地势低洼 北临供电局 西 南临响水河 但污染严重 B C C 中心腹地 水塘密布 设置景观节点 并可与响水河连接 引入外部景观 可布置较高档次产品 C D E E D F D 临市政规划道路 附近有高压线 东面远处山峦起伏 景观良好 E 临河 水质清澈 地势较低 景观最佳 但河对面有工业厂房 F 临已建好市政路 路况较好 可作为首期主入口广场 26 用地分析SWOT分析 S 优势 区位优势 项目位于开发区西区紧邻深惠高速 南临西三路 北临西二路 交通便利 距深圳市区一小时车程 距惠阳市区仅10分钟车程 地理位置优越 2 规模优势 项目规模庞大 以大型商住社区开发模式 相对周边项目而言具有更大的市场吸引力 3 基地内有利用缓坡 植被丰富 水质清澈 景色秀丽 4 基地上现状建筑物很少 拆迁量小 5 基地无需保护和改建的构筑物 27 用地分析SWOT分析 W 劣势 1 项目周边景观资源缺乏 无可依托外部环境 整个项目基本要靠营造内部景观 会造成成本较高 内部景观占用面积大 2 城市基础建设落后 生活配套设施基本为零 只有两路公交通达项目 3 项目周边的工业园区及受之污染的响水河对居家生活氛围有一定的影响 4 项目西北角的千瓦变电站及地块上高压线对地块开发影响较大 需要改道或地埋 28 用地分析SWOT分析 O 机遇 未来大亚湾石化产业将形成一条龙的产业体系 区域整体投资规模及未来可实现的产值巨大 将对区域楼市的发展起到巨大的促进效应 深圳大工业区及迁入企业拉动的居住需求将进一步促进片区楼市发展 深圳东进 的扩张步伐形成了深惠半小时生活圈 深惠一体化进程加快 29 用地分析SWOT分析 T 竞争 市场供应量大 竞争日趋激烈 珠江东岸及东部集团项目将对本项目形成冲击 外地 深圳 客户投资比例加重 住宅的空置率都比较高 入住率低 虽然从长远来看可以逐渐改善 但对楼市的良好发展还是造成一定威胁 30 第三章项目关键点分析 规划设计户型设计环境设计项目风格 31 关键点分析技术指标 32 1 项目占地77万平米 建筑面积155万 为综合性社区 产品形态包括双拼 联排 叠加别墅 多层洋房 小高层 2 景观 利用地块内各种资源 设置合理的景观带和中心景观 3 交通 根据景观轴线 合理布置各级车行道和人行步道 4 可根据规划道路设置南北两个主入口 并沿道路设置商业 结合首期形象入口综合布置 5 建筑形态 根据用地分析 按照各部分不同价值 排布不同档次产品 中心腹地及沿响水河受干扰小的区域布置低密度高尚组团 保证其私密性 沿城市干道布置高层 实现土地高效利用率6 生态 利用原有地势 根据高差视线分析 合理处理地形高差 减少土方量 关键点分析规划设计 33 关键点分析密度分析比较 容积率为2 5 193万建筑面积 仅有6 5万多层 其他为30层高层 34 关键点分析密度分析比较 容积率为2 0 145万建筑面积 高层较多 35 关键点分析密度分析比较 容积率为1 5 115万建筑面积 约25万多层 多高层配置较合理 视线高差基本可按用地分析布置 36 关键点分析密度分析比较 容积率为1 5 115万建筑面积 37 关键点分析密度分析比较 相似项目参考 用地 77 82公顷建面 137万平米容积率 1 85多层 51 8 但其中心湖面不算居住用地 38 关键点分析密度分析比较 相似项目参考 用地 81 4公顷 总建筑面积 107万 容积率为1 3 多层占比例较大 39 关键点分析首期策略二 优势 北部有已经开盘珠江东岸造势 劣势 临供电局 有高压线横穿地块 有砖瓦场 40 关键点分析首期策略一 优势 内部地势 水塘 外部响水河 已修建好的道路 劣势 垃圾站 无势可借 41 现代风格 关键点分析风格设计 42 简欧风格 关键点分析风格设计 43 西班牙 万科城风格 关键点分析风格设计 44 西班牙乡村风格 关键点分析风格设计 45 意大利风格 关键点分析风格设计 46 北美风格 关键点分析风格设计 47 主要配套设施应该包括