万科财务分析总结报告.doc

报告摘要报告摘要 万科集团作为房地产企业中的佼佼者 在国家进行房价调控以及一些城市开始发 布限购条款的时候 万科集团依旧是房市产业中的领先者 并一直保持较好的盈利 本文针对万科集团 2012 年到 2013 年的财务报表及其相关财务数据 结合房地产经营 实际现状 从财务分析的角度 研究万科近年来的财务状况和经营成果 及其可能存 在的问题 为万科对现状的总结及未来发展提供参考依据 关键字 万科 房地产 财务分析 目录 1 公司简介及行业分析公司简介及行业分析 0 1 1 公司简介 0 1 2 行业分析 0 2 资产负债表分析资产负债表分析 0 2 1 资产负债表水平分析 0 2 2 资产负债表垂直分析 0 2 3 资产结构分析 0 3 利润表分析利润表分析 0 3 1 利润表水平分析 0 3 2 利润表垂直分析 0 3 3 项目分析 0 4 现金流量表现金流量表 0 4 1 现金流量表水平分析 0 4 2 现金流量表垂直分析 0 4 3 现金流量投资水平分析 0 4 4 现金流量表筹资活动分析 0 4 5 项目分析 0 5 所有者权益变动表所有者权益变动表 0 5 1 所有者权益变动表水平分析 0 5 2 所有者权益变动表垂直分析 0 6 财务效率分析财务效率分析 0 6 1 偿债能力分析 0 6 1 1短期偿债能力指标分析 0 6 1 2短期偿债能力行业分析 0 6 1 3长期偿债能力分析 0 6 2 盈利能力分析 0 6 3 营运能力分析 0 6 4 企业成长能力分析 0 6 4 1成长能力指标分析 0 6 4 2成长能力行业分析 0 7 财务分析总结财务分析总结 0 7 1 基本财务状况及问题分析 0 7 2 改善建议 0 7 3 万科未来发展 0 7 4 房地产未来发展 0 1 公司简介及行业分析公司简介及行业分析 1 1 公公司司简简介介 万科企业股份有限公司 股票代码 000002 简称万科 成立于 1984 年 5 月 是中国目前 最大的房地产开发企业 总部设在深圳 已在全国 20 多个城市设立分公司 公司以中国大陆市场 为目标 以房地产为核心业务 涉及进出口贸易及零售投资 工业制造 娱乐及广告等业务 投资 重点主要集中在上海 北京 深圳等中国区域经济中心 主要产品是商品住宅 目前万科总股本为 1 099 521 02 万股 其中万科最大股东华润股份有限公司持股 161 909 48 万股 持股比例为 14 73 1 2 行行业业分分析析 万科在领导人王石的带领下 以房地产为核心 不断发展壮大 2010 年品牌价值已经达到 635 65 亿元 在房地产行业排名第一位 在中国 500 强企业中排第 19 名 2010 年的主营业务收入 为 507 亿元 在行业内是第一位 万科主营业务为房地产开发及物业管理 零售 进出口业务 精密礼品制作 影视制作 投资 咨询等 王石借鉴索尼的客户服务理念 在全国首创 物业管理 概念 并形成一套物业管理体系 公司物业服务通过全国首批 ISO9002 质量徐工集团工程机械股份有限公司体系认证 万科 1991 年成为 深圳证券交易所第二家上市公司 持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构 使公司赢得了投 资者的广泛认可 公司于 1988 年介入房地产领域 1992 年正式确定大众住宅开发为核心业务 截 止 2003 年底已进入深圳 上海 北京 天津 沈阳 成都 武汉 南京 长春 南昌 佛山 鞍 山 大连 中山和广州 15 个城市进行住宅开发 2004 年万科又先后进入东莞 无锡 昆山 惠州 四个城市 目前万科业务已经扩展到 19 个大中城市 并确定了以珠江三角洲 长江三角洲和环渤 海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略 凭借一贯的创新精神 及专业开发优势 公司树立了住宅品牌 并为投资者带来了稳定增长的回报 经过多年努力 万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势 万科 成为行业第一个全国驰名商标 旗下 四季花城 城市花园 金色家园 等品牌得到各地消费者的接受和喜爱 公司研发的 情景 花园洋房 是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利 公司物业服务通过全国首批 ISO9002 质量体系认证 公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织 同时也是国内第一 家聘请第三方机构 每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业 2 资产负债表分析资产负债表分析 2 1 资资产产负负债债表表水水平平分分析析 表 2 1 万科地产资产负债表水平分析表 金额单位 万元 变动情况 项目2013 年2012 年 变动额变动 对总额的 影响 流动资产 货币资金 44365415229154 792613 15 16 2 09 应收账款 30789718865511924263 210 31 预付账款 28653673337361 471995 14 14 1 25 其他应收款 34815322005792147574073 573 9 存货 3311332225516411759691129 7720 06 流动资产合计 4420465936277374792728521 8520 93 非流动资产 可供出售金融资产 24661947624614251 671 470 65 长期股权投资 106374970403135971851 090 95 投资性房地产 1171048237523933525393 032 46 固定资产 2129771612265175132 10 14 在建工程 91367105112 13745 13 08 0 04 无形资产 43007426853230 760 商誉 2016920169000 长期待摊费用 63514232211950 080 01 递延所得税资产 3525263054864704015 40 12 其他非流动资产 508062218494862132 225 311 28 非流动资产合计 371587416027882113086131 845 58 资产总计 47920532378801621004037126 5126 51 流动负债 短期借款 510251993240 482989 48 63 1 28 交易性金融负债 11692576 1407 54 630 应付票据 1478390497713980677197 042 59 应付账款 63958464486100190974642 575 04 预收款项 1555180713102398244940918 696 47 应付职工薪酬 2451672177752739312 580 07 应交税费 45782145155962621 390 02 应付利息 2912464969 35844 55 17 0 09 其他应付款 54704293604532186589751 774 93 一年内到期的非流 动负债 275217925624961896837 40 5 流动负债合计 3289218325983357690882726 5918 24 非流动负债 长期借款 36683133603607647061 80 17 应付债券 73983907398391 95 预计负债 468844292585 840 其他非流动负债 2961568 1272 81 150 递延所得税负债 6727273381 6110 8 33 0 02 非流动负债合计 4484407368298580142121 762 12 负债合计 3737659029666342771024825 9920 35 所有者权益 股本 1101497109955519420 180 01 资本公积 853222868386 15164 1 75 0 04 盈余公积 2013541170170531183618 320 82 未分配利润 36706892668810100187937 542 64 外币报表折算差额 5064944099655014 850 02 归属于母公司所有 者权益 76895986382555130704320 483 45 少数股东权益 28543441831264102308055 872 7 所有者权益合计 105439428213819233012328 376 15 负债及所有者权益 总计 47920532378801621004037126 5126 51 分析如下 该公司总资产本期增加 10040371 万元 增长幅度为 26 51 说明万科地产本年资产规模有了 较大幅度的增长 进一步分析可以发现 2 1 1 资产角度分析 流动资产本期增加了 7927285 万元 增幅为 21 85 使总资产增加 了 20 93 非流动资产相 比上期增加了 2113086 万元 增幅 131 84 使得总资产规模增加了 5 58 两者合计使得总资产 增加了 10040371 万元 增长幅度为 26 51 本期总资产的增长主要还是体现在了流动资产的增长上 如果仅从这一变化来看 该公司资产 的流动性有所增强 尽管流动资产的各项目都有不同程度的变动 但其增长主要体现在这些方面 一 存货的大幅度增长 存货净值增加了 7596911 万元 增长幅度为 29 77 总资产的影响为 20 06 根据企业近年来的发展趋势 结合去年大量开工的产品转入销售 未来住房供应将会增加 有助于未来盈利的增加 原因是公司规模扩大 获取资源增加 二 其他应收款的增加 其他应收 款增加了 1475740 万元 变动幅度为 73 57 对总资产的影响为 3 90 根据资料可知公司的合作方 往来增加 导致其他应收款的增加 三 货本期的货币资金比上期减少了 792613 万元 减少了 15 16 对总额的影响为 2 09 资料可知 由于增加了开工和获取资源的增加导致了货币资金减 少 总的来说 货币资金的减少幅度小于增加的幅度 使得流动资产总额是增长的 非流动资产的变动主要体现在一下方面 一 投资性房地产的增加 投资性房地产的增加 投 资性房地产本期增加 933525 万元 增长幅度为 393 03 对总资产的影响为 2 46 是由于经营规 模巨大扩增 二 其他非流动资产的增加 其他非流动资产本期增加 486213 万元 增长幅度为 2225 31 对总资产的影响为 1 28 2 1 2 负债角度分析 由表 3 1 可知 该公司权益总额较之上年同期增长 10040371 万元 增加幅度为 26 51 说明 万科地产 2013 年权益总额有较大幅度的增长 进一步分析可以发现 负债本期增加了 7710248 万元 增长幅度为 25 99 对权益总额增长了 20 35 所有者权益 本期增加了 2330123 万元 增长幅度为 28 37 对权益总额的影响为 6 15 两者合计使权益总额 本期增加了 10040371 万元 增长幅度为 26 51 本期权益总额增长主要体现在负债的增长上 非流动负债增长是其主要方面 流动负债本期增 长 6908827 万元 增长幅度为 26 59 对权益总额的影响为 18 24 这种变动可能导致公司偿债 压力的加大及财务风险的增加 流动负债增长主要体现在以下几个方面 一是预收款项的增加 预 收款项本期增加 2449409 万元 增加幅度为 18 64 对权益总额的影响为 6 47 其主要原因是预 售总额的增加 二是应付款项的增加 应付账款本期增加了 1909746 万元 应付票据本期增加了 980677 万元 其增长幅度分别为 42 57 和 197 04 对权益总额的影响合计为 7 63 由于优化 支付方式使得应付票据增加 应付款项的大幅度增加给公司带来巨大的偿债压力 如不能按期支付 将对公司的信用产生严重的不良影响 三是其他应付款的增长 其他应付款本期增长了 1865897 万 元 增长幅度为 51 77 对权益总额影响为 4 39 公司因此会面临较大的偿债压力 非流动负债 本期增加 801420 万元 增长幅度为 21 76 对权益总额影响为 2 12 主要表现在长期负债的增 长 长期借款增加 64700 万元 增长幅度为 1 8 应付债券增加 739839 万元 二者共同对权益 总额影响为 2 12 对比去年同期应付债券为零的数额 我们可以推断万科公司的负债筹资政策有 所变动 是因为公司发行债券 2 1 3 所有者权益角度分析 股东权益本期增加了 2330123 万元 增长幅度为 28 37 对权益总额的影响仅为 6 15 本期 盈利是股东权益增加的主要方面 因此使盈余公积增加了 311836 万元 未分配利润增加了 1001879 万元 两者合计对权益总额的影响为 3 46 2 2 资资产产负负债债表表垂垂直直分分析析 表 2 2 万科地产资产负债表垂直分析表 金额单元 万元 项目2013 年2012 年2013 年 2012 年 变动情况 流动资产 货币资金 443654152291549 2613 8 4 55 应收账款 3078971886550 640 50 14 预付账款 286536733373615 988 81 2 83 其他应收款 348153220057927 275 31 97 存货 331133222551641169 167 361 74 流动资产合计 442046593627737492 2595 77 3 52 非流动资产 可供出售金融资产 2466194760 5100 51 长期股权投资 10637497040312 221 860 36 投资性房地产 11710482375232 440 631 82 固定资产 2129771612260 440 430 02 在建工程 913671051120 190 28 0 09 无形资产 43007426850 090 11 0 02 商誉 20169201690 040 05 0 01 长期待摊费用 635142320 010 010 递延所得税资产 3525263054860 740 81 0 07 其他非流动资产 508062218491 060 061 非流动资产合计 371587416027887 754 233 52 资产总计 47920532378801621001000 流动负债 短期借款 5102519932401 062 62 1 56 交易性金融负债 1169257600 010 应付票据 14783904977133 091 311 77 应付账款 6395846448610013 3511 841 5 预收款项 155518071310239832 4534 59 2 14 应付职工薪酬 2451672177750 510 57 0 06 应交税费 4578214515590 961 19 0 24 应付利息 29124649690 060 17 0 11 其他应付款 5470429360453211 429 521 9 一年内到期的非流动负 债 275217925624965 746 76 1 02 流动负债合计 328921832598335768 6468 590 05 非流动负债 长期借款 366831336036077 659 51 1 86 应付债券 73983901 5401 54 预计负债 468844290 010 010 其他非流动负债 2961568000 递延所得税负债 67272733810 140 19 0 05 非流动负债合计 448440736829859 369 72 0 36 负债合计 37376590296663427878 32 0 32 所有者者益 股本 110149710995552 32 9 0 6 资本公积 8532228683861 782 29 0 51 盈余公积 201354117017054 24 49 0 29 未分配利润 367068926688107 667 050 61 外币报表折算差额 50649440990 110 12 0 01 归属于母公司所有者权 益 7689598638255516 0516 85 0 8 少数股东权益 285434418312645 964 831 12 所有者权益合计 1054394282138192221 680 32 负债及所有者权益总计 47920532378801621001000 2 3 资资产产结结构构分分析析 1 静态方面分析 该公司本期流动资产比重高达 92 25 非流动资产比重仅为 7 75 根据该 公司的资产结构 可以认为该公司资产的流动性较强 资产风险较小 2 从动态方面分析 本期该公司流动资产比重下降了 3 52 而非流动资产上升了 3 52 结 合各资产项目的结构变动情况来看 除了货币资金的比重下降了 4 55 和预付账款下降了 2 83 外 其他项目变化幅度不是很大 说明该公司的资产结构相对比较稳定 3 从资本结构看 该公司股东权益比重为 22 负债比重为 78 资产负债率还是挺高的 但 由年度报告可知 公司资产负债率的增加是由于预收账款的增加导致 随着项目结算将转化为公司 的营业收入 并不构成实际的偿债压力 从动态方面看来 该公司股东权益比重上升了 0 32 负 债比重下降了 0 32 各项目变动幅度不大 表明公司资本结构还是比较稳定的 3 利润表分析利润表分析 表 3 1 万科地产利润表 金额单元 万元 报告日期 2012 12 312013 12 31 增减额增减 营业总收入 1031162513541879323025431 33 主营业务收入 10243903 9813425889 453181985 4731 06 营业总成本 830231711216207291389035 1 营业税金及附加 10916301154500628705 76 销售费用 3056383864718083326 45 管理费用 278031300284222538 财务费用 76476891721269616 6 资产减值损失 83826015 2367 28 24 公允价值变动收益 872 57815 投资收益 9286910051976508 24 对联营企业和合营企业的投资收益 88979999401096112 32 营业利润 2101304242613432483015 46 营业外收入 1446511897 2568 17 75 营业外支出 875089301802 06 非流动资产处置损失 6076827512 36 利润总额 2107019242910132208215 29 所得税费用 5407605993465858610 83 净利润 1566259182975526349616 82 归属于母公司所有者的净利润 1255118151185525673720 46 少数股东损益 31114131790067592 17 基本每股收益 1 141 370 2320 18 稀释每股收益 1 141 370 2320 18 3 1 利利润润表表水水平平分分析析 1 水平分析 万科公司 2013 年营业利润比上年度增长 15 46 增长幅度较大 原因 营业收入大幅度增长 的主要原因销售金额同比增长 21 0 投资收益的增加 主要 是 2013 年权益法核算的长期股权投资收益的增加 资产减值损失减少了 主要是由于坏账损失的 减少 公允价值变动收益增加而增长率有所下降营业成本 销售费用和财务费用的增长率较大 导 致营业利润的增长幅度只有 15 46 3 2 利利润润表表垂垂直直分分析析 表 3 2 万科地产利润表垂直分析 2012 12 31 占营业收入比 2013 12 31 占营业收入比 营业总收入 1031162513541879 营业利润 210130420 38 242613417 92 利润总额 210701920 43 242910117 94 净利润 156625915 19 182975513 51 从万科企业本年度各项财务成果的构成情况来看 营业利润占营业收入的比重为 17 92 比上年下降了 2 46 本年度利润总额的构成为 17 94 比上年度的下降了 2 49 本年净利润构 成为 13 51 比上年度下降了 1 68 可见从利润表的构成情况上来看 万科公司的盈利能力有下 降 3 3 项项目目分分析析 3 3 1 营业收入与成本的品种构成 2012 年 主营收入收入比例主营成本成本比例 房地产10157971 6998 51 6456833 7598 70 物业管理85932 290 83 72480 051 11 合计10243903 9899 34 6529313 899 80 2013 年 主营收入收入比例主营成本成本比例 房地产 13278768 5198 06 9152850 8998 63 物业管理 147120 951 09 116355 781 25 合计 13425889 4599 14 9269206 6799 89 从表中可以看出 1 以房地产为主 2 主营收入与主营成本都有所增加 营业收入增加主要是结算收入的增加物业管理的主营收入 与主营成本所占比例稍有上升 3 3 2 营业收入与成本的的地区构成 2012 年 主营收入收入比例主营成本成本比例 北京区域 3366320 632 65 2204894 1733 70 广深区域 2912502 5228 24 1728214 2326 42 上海区域 2202768 2921 36 1431283 1221 88 成都区域 1762312 5717 09 1164922 2817 81 合计 10243903 9899 34 6529313 899 80 2013 年 主营收入收入比例主营成本成本比例 北京区域 3439384 3625 40 2557135 8327 56 广深区域 4502393 4333 25 2878154 0131 02 上海区域 2836840 5620 95 2012082 1521 68 成都区域 2647271 119 55 1821834 6819 63 合计 13425889 4599 14 9269206 6799 89 从表中可以看出 1 万科集团营业收入来源于国内 2 在主营收入与主营成本中 2013 年广深区域所占比例最高 而 2012 年却是北京区域所占比 例最高 同时也可以看出主营收入与主营成本都有所增加 3 3 3 销售费用分析 1 水平分析 项目2013 年2012 年增减额增减率 品牌宣传推广费用 1561487115635540513235 04 销售代理费用及佣金 95990171424224565934 39 其他 1343326118578015754613 29 合计 3864714305637780833726 45 从销售费用分析表可以看出 企业销售费用比上年提高了 26 45 销售费用变动的主要原因 是品牌宣传推广费用与销售代理费用及佣金都有较大增长 这是因 为 2013 年房地产宏观环境虽较 2012 年有所缓解但仍为严峻 所以为取得利润的增长 万科选择 继续加大宣传推广并且加强销售的战略 2 垂直分析 项目2013 年2012 年2013 年2012 年差异 品牌宣传推广费用 1561487115635540 40 37 83 2 57 销售代理费用及佣金 95990171424224 84 23 37 1 47 其他 1343326118578034 76 38 80 4 04 合计 38647143056377 从表中可以看出 2013 年万科销售费用结构中品牌宣传推广费用占的比重最大 另外 其他 费用占的比重也很大 从动态上看 2013 年品牌宣传推广费用比重较去年上升 2 57 销售代理费用及佣金上升 1 47 而其他费用有所下降 下降比例为 4 04 3 3 4 管理费用分析 1 水平分析 项目2013 年2012 年变动额变动率 人工与行政费用 250361231648187138 08 财产费用 447414370110402 38 其他 51822682250093 21 合计 300284278031222538 00 管理费用较上年同期增长 8 管理费用变动的主要原因是人工与行政费用的增加 涨幅为 8 08 其他管理费用虽然有巨大的增幅 但是其占管理费用的比重很小 对管理费用总额影响不 大 2 垂直分析 结构 项目2013 年2012 年 2013 年2012 年 差异 人工与行政费 用 25036123164883 37 83 32 0 06 财产费用 447414370114 90 15 72 0 82 其他 518226821 73 0 96 0 76 合计 300284278031 从上表可以看出 管理费用结构中人工与行政费用比重最大 高达 83 32 几乎占据所有管理 费用 管理费用结构非常稳定 各个项目的增减都非常小 3 3 5 资产减值损失分析 项目2013 年2012 年增减额 坏账损失 67208382 1662 存货跌价损失 转回 705 705 合计 60158382 2367 从上表可以看出 资产减值损失减少了 主要是 2013 年度公司资产减值损失各项目都有所减 少所致 其中坏账损失减少了 1662 万元 同时 2013 年存货跌价损失 转回 705 万元 两者综合作 用 导致资产减值损失在 2013 年的时候有所减少 3 3 6 营业外收入分析 项目本期发生额上期发生额 计入当期非经常性 损益的金额 差异 非流动资产处置利 得合计 23514023595 其中 固定资产处 置利得 23514023595 罚款收入 361429823614632 没收订金及违约金 收入 245638332456 1377 其他 559275095592 1917 合计 118971446411897 2567 2013 年营业外收入减少 主要是由于没收定金及违约金收入和其他项目比上年减少了 尽管 固定资产处置利得和罚款收入有所增加 是营业外收入的有利因素 然而 各项目综合作用后 导 致营业外收入减少了 2568 万元 3 3 7 营业外支出分析 项目本期发生额 上期发生额计入当期非经常性损益的金额差异 非流动资产处置损失合计 68260768275 其中 固定资产处置损失 68260768275 对外捐赠 100948911009 3882 其他 7239325272393987 合计 893087508930180 2013 年万科集团营业外支出增加了 180 万元 主要是由于固定资产处置损失和其他项目增加 虽然对外捐赠减少了 3882 万元 综合作用 导致营业外支出增加了 3 3 8 利润变动情况 从图中可以看出 2013 年的营业利润 利润总额与净利润均比 2012 年的有所提高 所以说明 万科的利润质量较高 4 现金流量表现金流量表 4 1 现现金金流流量量表表水水平平分分析析 表 4 1 万科地产现金流量表水平分析 金额单元 万元 项目2013 年2012 年增减额增减幅度 销售商品 提供劳务收到的现金 1534370011610900 373280032 15 收到的其他与经营活动有关的现 金 22239705480591675911305 79 经营活动现金流入小计1756770012158900 540880044 48 购买商品 接受劳务支付的现金 128657008732370413333047 33 支付给职工以及为职工支付的现 金 3472702908885638219 38 支付的各项税费2121390180816031323017 32 支付的其他与经营活动有关的现 金 20409309549371085993113 72 经营活动现金流出小计1737530011786300 558900047 42 经营活动产生的现金流量净额192387372596 180209 48 37 分析如下 万科公司 2013 年经营活动产生的净现金流量为 192387 万元较上年减少 180209 万元 减幅为 48 37 但是其经营活动现金流入增长非常迅速 涨幅有 44 48 其中销售商品 提供劳务收到 的现金增长了 3732800 万元 涨幅为 32 15 收到的其他与经营活动有关的现金 2013 年大幅增加 了 1675911 万元 上涨 305 79 的原因是万科物业稳步推进衍生服务 并取得显著成效 其中房屋 交易居间服务年度实现经营利润 3 523 万元 家居家装代购服务年度实现经营利润 2 636 万元等 但由于购买商品 接受劳务支付的现金增加了 41 33 亿元 增幅为 47 33 以及其他各项支出费 用的增加导致经营活动现金流出量的增长快于流入量的增长 致使经营活动现金流量有明显减少 但是企业在经营活动中创造现金的能力还是大大增强了 经营活动现金流入作为企业最主要的 资金來源 增强了企业自身 造血 功能 使得企业具有较强的偿债能力和到期支付能力 大大增强了风 险抵抗能力 有利于企业稳定和可持续发展 4 2 现现金金流流量量表表垂垂直直分分析析 表 4 2 万科地产现金流量表垂直分析 金额单元 万元 项目2013 年结构比2012 年结构比 销售商品 提供劳务收到的现金1534370087 34 1161090095 49 收到的其他与经营活动有关的现 金 222397012 66 5480594 51 经营活动现金流入小12158900100 购买商品 接受劳务支付的现金1286570074 05 873237074 09 支付给职工以及为职工支付的现 金 3472702 00 2908882 47 支付的各项税费212139012 21 180816015 34 支付的其他与经营活动有关的现 金 204093011 75 9549378 10 经营活动现金流出小11786300100 分析如下 根据经营活动的垂直分析可以看出 2013 年企业销售商品和购买商品的现金流入 流出占经 营活动现金流入流出总体的 87 34 74 05 虽和 2012 年企业的 95 49 94 09 相比略有下降 但还是可以看出企业的现金流入量和现金流出量主要都是由经营活动产生的 4 3 现现金金流流量量投投资资水水平平分分析析 表 4 3 万科现金流量表投资活动的水平分析表 金额单位 万元 项目20132012增减额增减幅度 收回投资所收到的现金74 644 101 200 0073 444 106120 34 取得投资收益所收到的现金73 452 2016 717 6056 734 60339 37 处置固定资产 无形资产和其 他长期资产所收回的现金净额 179 99153 3526 6417 37 处置子公司及其他营业单位收 到的现金净额 19 009 60 收到的其他与投资活动有关的 现金 60 492 7099 880 00 39 387 30 39 43 减少质押和定期存款所收到的 现金 投资活动现金流入小计227 779 00117 951 00109 828 0093 11 购建固定资产 无形资产和其 他长期资产所支付的现金 243 939 0015 066 80228 872 201519 05 投资所支付的现金655 419 0050 045 00605 374 001209 66 质押贷款净增加额 取得子公司及其他营业单位支 付的现金净额 123 862 00286 084 00 162 222 00 56 70 支付的其他与投资活动有关的 现金 12 100 00 增加质押和定期存款所支付的 现金 投资活动现金流出小计1 023 220 00363 296 00659 924 00181 65 投资活动产生的现金流量净额 795 442 00 245 345 00 550 097 00224 21 分析如下 2013 年投资活动现金流出量的增减变动幅度明显大于投资活动现金流入量增减变动幅度 投 资活动的现金流入的增加了 109828 万元 较去年上涨 93 11 投资活动的现金流出量增加了 659924 万元 较去年上涨了 181 65 说明企业呈扩张趋势 并且扩张态势在不断加剧 大规模投 资和购建投资性房地产等长期资产增强了企业的市场参与程度 增加企业的未来生产能力 提高企 业的 造血 功能 从总体来看 万科集团用于投资活动的现金流量主要用于投资和购建固定资产 无形资产和其 它长期资产 较去年多投入 228872 2 万元 上涨多达 1519 05 4 4 现现金金流流量量表表筹筹资资活活动动分分析析 表 4 4 万科现金流量表筹资活动的水平分析表 金额单位 万元 项目20132012增减额增减幅度 吸收投资收到的现金318 354 00299 112 0019 242 006 43 其中 子公司吸收少数股 东投资收到的现金 318 354 00299 112 0019 242 006 43 取得借款收到的现金4 446 780 004 747 730 00 300 950 00 6 34 发行债券收到的现金747 679 00747 679 00 收到其他与筹资活动有关 的现金 筹资活动现金流入小计5 512 810 005 046 850 00465 960 009 23 偿还债务支付的现金4 843 030 002 686 440 002 156 590 0080 28 分配股利 利润或偿付利 息所支付的现金 875 549 00731 853 00143 696 0019 63 65 534 20156 892 00 91 357 80 58 23 支付其他与筹资活动有关 的现金 筹资活动现金流出小计5 718 570 003 418 290 002 300 280 0067 29 筹资活动产生的现金流量 净额 205 765 001 628 550 00 1 834 315 00 112 63 上表 4 4 可以得出 筹资活动的现金流入只增加了 465960 万元 涨幅为 9 23 而其现金流出 却增加了 2300280 万元 涨幅高达 67 29 以致筹资活动产生的现金流量净额为 1834315 万余 下降 112 63 其现金流出量大于现金流入量的主要原因是 2013 年万科集团偿还债务的现金增加 了 2156590 万元 相比 2012 年上涨高达 80 28 从而使得大量现金流出企业 4 5 项项目目分分析析 单位 万元 项目2013 年2012 年 营业收入 1354190010311600 销售商品 提供劳务 收到的现金 1534370011610900 项目2013 年 2012 年 应收账款307897 188655 预收款项15551800 13102400 销售商品 提供劳务收到的现金大于营业收入 应收账款数额较小 预收款项数额较大 对现 金流量影响较大 说明万科公司收现能力强 单位 万元 项目20132012 购买商 品 接受劳 务支付的现 金 1286570 0 8732370 营业成 本 92797606542160 项目20132012 应付账 款 63958504486100 预付款 项 28653703337360 购买商品 接受劳务支付的现金大于营业成本 应付账款与预付款项在现金流入承受范围内 说明万科公司资金不紧张 商业信用好 单位 万元 项目20132012增减额增减幅度 支付的其 他与经营活动 有关的现金 20409309549371085993113 72 项目20132012 其他应收款34815302005790 支付的其他与经营活动有关的现金主要支付各种保证金 押金和联营企业的各款项 其他应收 款数目较大 说明万科公司应加强此项现金管理 单位 万元 项目20132012增减额增减幅度 取得投资收益所收到的现金73 452 2016 717 6056 734 60339 37 项目20132012增减额增减幅度 投资收益100 519 0092 868 807 650 208 24 其中 对联营企业和合营企业 的投资收益 99 939 8088 978 8010 961 0012 32 本期处置公司及联营公司项目结算增加 反应万科公司投资回报率好而且质量好 5 所有者权益变动表所有者权益变动表 5 1 所所有有者者权权益益变变动动表表水水平平分分析析 项目2013 年2012 年变动额变动率 一 上年年末余额82138196783254143056521 09 二 本年增减变动金额2330123143056689955762 88 一 本年净利润1829755156625926349616 82 二 其他综合收益4859 1321618075 136 77 上述 一 和 二 小计1834614155304328157118 13 三 股东投入和减少资 本 827739193353634386328 10 1 股东投入资本956608335581621027185 06 2 股份支付计入股东权 益的金额 3378754 9091 103 85 3 股东减少资本 96734 12867431940 24 82 4 其他 31797 22309 948842 53 四 利润分配 332231 315830 164015 19 1 提取盈余公积 2 对股东的分配 332231 315830 164015 19 三 本年年末余额105439428213819233012328 37 分析如下 万科 13 年的所有者权益比 12 年增加 2330123 万元 增长幅度为 28 37 从影响的主要 项目看 最主要的原因是所有者投入资本增加 621027 万元 增长幅度为 185 06 另一个主要原因 是 13 年的净利润为 1829755 万元 比 12 年增长 263496 万元 增长幅度为 16 82 可见净利润的 增加是经营资本增加的源泉 也是所有者权益增长的重要途径 本年度万科未提取盈余公积 13 年对股东分配金额为 332231 万元 比 12 年增加 16401 万元 说明股东获得的回报较好 值得投资 5 2 所所有有者者权权益益变变动动表表垂垂直直分分析析 项目2013 年2012 年2013 2012 构成差异 一 上年年末余额8213819678325477 9082 58 4 68 二 本年增减变动金 额 2330123143056622 1017 424 68 一 本年净利润1829755156625917 3519 07 1 71 二 其他综合收益4859 132160 05 0 160 21 上述 一 和 二 小计1834614155304317 4018 91 1 51 三 股东投入和减少 资本 8277391933537 852 355 50 1 股东投入资本9566083355819 074 094 99 2 股份支付计入股东 权益的金额 33787540 000 11 0 11 3 股东减少资本 96734 128674 0 92 1 570 65 4 其他 31797 22309 0 30 0 27 0 03 四 利润分配 332231 315830 3 15 3 850 69 1 提取盈余公积 2 对股东的分配 332231 315830 3 15 3 850 69 三 本年年末余额105439428213819100 00100 000 00 分析如下 万科 2013 年与 2012 年相比 所有者权益项目结构有所变化 年初余额比重降低了 4 68 2013 年净利润比重降低了 1 71 股东投入和减少资本比重上升了 5 5 说明公司规模的 扩大和公司经营状况的良好发展趋势 这是所有者权益上升的主要因素 6 财务效率分析财务效率分析 6 1 偿偿债债能能力力分分析析 6 1 1 短期偿债能力指标分析短期偿债能力指标分析 6 1 1 1 流动比率 项目2013 年2012 年 流动资产44204658 5236277373 73 流动负债32892183 2225983356 67 流动比率1 341 4 期初流动比率为 1 40 短期偿债能力具有一定的压力 但这种现象在期末没有得到缓解 流动 比率相比期初反而有所下降 期末流动比率为 1 34 2 说明万科的偿债能力不够 企业所面临流动 风险较大 债权人安全程度较低 6 1 1 2 速动比率 项目2013 年2012 年 速动资产11091336 1910760962 44 流动负债32892183 2225983356 67 速动比率0 340 41 万科公司 2013 年期末短期偿债能力低于期初 速动比率的一般标准为 1 1 万科 2013 年期末 与期初速动比率均小于 1 企业偿债能力较弱 但是考虑到房地产行业的平均水平 万科公司在同 行业中的偿债能力仍相对较强 6 1 1 3 现金比率 项目2013 年2012 年 货币资金4436540 985229154 206 交易性金融资产246618 5868476 36 4683159 5665229630 566 流动负债32892183 2225983356 67 现金比率14 24 20 13 万科公司 2013 年期末现金比率比期初现金比率降低了 5 89 表明企业的直接支付能力有 所下降 流动负债有所增加 现金有所减少 其中交易性金融资产有大幅度增加 与经验标准相比 万科 2013 年期初现金比率超过 20 而期末小于 20 说明 2013 年企业直接支付能力可能会有问 题 6 1 1 4 现金流量比率 192387 现金流量比率 100 0 65 29437770 万科集团本期现金流动负债比率接近于 0 说明企业依靠生产经营活动产生的现金远远满足 不了偿债的需要 原因如下 一 是因为万科集团在 2013 年的投资规模有所扩大 经营活动现金流出量大于流 入量 经营活动产生的净现金流量有所减少 二 企业预售总额增加 优化支付方式 合作公司往 来增加等原因 预收款项 应付票据 应付账款和其他应付款较 2012 年都有所增加了 流动负债 规模也在不断扩大 6 1 2 短期偿债能力行业分析短期偿债能力行业分析 1 流动比率 公司名称 总资产规模 万元 净资产规模 万 元 流动比率 与均值 2 86 差 异 万科企业股份有限公司47920532 310543942 31 34 1 52 保利房地产 集团 股份有限 公司 3139400069153201 82 1 04 恒大地产集团有限公司34814819 279342635 43 2 57 说明万科集团流动比率低于均值 短期偿债能力在同行业中有待进一步提高 2 速动比率 公司名称 总资产规模 万元 净资产规模 万 元 速动比率 与均值 1 91 差 异 万科企业股份有限公司47920532 310543942 30 34 1 57 保利房地产 集