邻里中心商业模式研究报告ppt课件

1 邻里中心商业模式研究报告 2 通过选取一些典型案例的调研分析 结合公司自身资源 加以综合 提炼 从社区商业到邻里中心经典案列当中作一些较为透彻的剖析 形成对邻里中心实际操作有借鉴意义的成果 研究目的 基础资料来源 典型案例实地调研 公司资料库 3 第一部分商业的概念一 商业的概念二 商业的发展三 商业的类型特征四 商业的发展趋势第二部分邻里中心的概念及发展一 社区的概念二 社区商业的概念三 邻里中心的由来四 邻里中心的基本功能五 邻里中心的分类六 邻里中心的规模及分布七 邻里中心的业态特征八 邻里中心未来发展趋势 第三部分邻里中心商业规划及运营一 邻里中心的规划要素1 邻里中心的建筑格局2 邻里中心的交通3 邻里中心的人流动线4 邻里中心的设计要素二 邻里中心的运营管理1 邻里中心的销售2 邻里中心的租赁3 邻里中心的租售比4 邻里中心的运营管理模式另附 昆明邻里中心案例 第一部分商业的概念 4 一 商业的概念二 商业的发展三 商业的类型特征四 商业的发展趋势 一 商业概念 商业地产 指用于各种零售 餐饮 娱乐 健身服务 休闲等经营用途的房地产形式 从经营模式 功能和用途上区别于普通住宅 公寓 写字楼 别墅等房地产形式 商业地产类型 商业房地产的形式多样 规模也有大有小 规模大的商业房地产如shoppingmall项目 可以达到几十万平方米 规模小的商业房地产项目仅几百平方米 甚至更小 对于规模庞大的商业房地产 其经营多采用开发商整体开发 项目统一经营管理 以收取租金为投资回报形式的模式 对于规模较小的商业房地产而言 大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式 但很多小规模商业房地产中住宅 公寓 写字楼等项目的底层和各类商业街 商品市场则采用商铺出售 零散经营的模式 商业地产中常出现的物业类型 购物中心 MALL 步行街 专卖店 便利店 连锁店 写字楼 公寓 购物中心 世界购物中心协会对购物中心的定义是 作为一个独立的地产进行设计 开发 拥有和管理的零售和其他商业设施的组合体 购物中心 ShoppingCenter ShoppingMall 是指多种零售店铺 服务设施集中在由企业有计划地开发 管理 运营的一个建筑物内或一个区域内 向消费者提供综合性服务的商业集合体 购物中心业态经营比例 购物 餐饮 休闲1 1 1 1 社区购物中心 CommunityShoppingCenter 是在城市的区域商业中心建立的 面积在5万平方米以内的购物中心 2 市区购物中心 RegionalShoppingCenter 是在城市的商业中心建立的 面积在10万平方米以内的购物中心 商圈半径为10公里 20公里 有40个 100个租赁店 包括百货店 大型综合超市 各种专业店 专卖店 饮食店 杂品店以及娱乐服务设施等 停车位1000个以上 各个租赁店独立开展经营活动 使用各自的信息系统 3 城郊购物中心 Super regionalShoppingCenter 是在城市的郊区建立的 面积在10万平方米以上的购物中心 6 世界最美购物中心 QVB 世界最美购物中心 QVB MALL Mall 音译 摩尔 起源于欧美 特指规模巨大 连成一体 包罗众多专卖店和商铺 集购物 休闲 娱乐 饮食为一体的商业中心或加盖的林荫道商业街 Mall原意是 林荫道 现在也可译为 购物林荫道 意指在Mall里肯定有一条或多条步行街 身临其境购物 消费或漫步 犹如在林荫道上闲逛一样舒适和惬意 较新版本的美国词典释意 在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中 许多商店和餐馆组成的大型零售综合体 Mall可以说是目前世界上大型商业地产的顶级形态 伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生 是现代工业文明和商业文章的产物 属于一种新型的复合型商业业态 Mall常常被冠以各种不同的商业地产概念 动力型Mall 生活型Mall 购物Mall 粗略统计一下 以Mall为核心开发理念的商业地产概念多达60余种 Mall是中产阶级的一种生活方式 除了购物 它提供娱乐休闲一站式服务 7 世界顶级购物中心Wafimall 常见购物mall 步行街 步行街业态组合形式 商业业态有许多种 仅零售就有百货店 超级市场 大型综合超市 便利店 仓储式商场 专业市场 专卖店 购物中心等 依附于街存在的商业业态也有很多 从步行街的起源来看 街的功能不仅仅在于它有门店 还在于它可以像线一样穿起零散的 商业珍珠 大卖场等 据专业人士分析 在商业地产的运作中 街铺的投资风险是最低的 是被普遍看好的一种 商业地产 基于这种认识 金街 银街 的说法便油然而生 在国外 还有位于地下的商业步行街 它不受气候的影响 是休闲购物的好去处 步行街的发展被人为地划分过许多阶段 不过 终极的描述一般包含有如下元素 休闲 娱乐 购物 餐饮 观光 体验经济 城市名片 文化集成等 中国著名的商业步行街研究专家 北京大学著名学者胡兆量提出了4个观点 景观文脉化 环境生态化 功能休闲化 管理现代化 由此看来 商业步行街不是简单的商业街的升级 从 街 到 商业街 从 商业街 到 商业步行街 三个概念的跳跃产生了从 走路 购物 到 休闲购物 享受生活 的变迁 所以说 商业步行街是社会文明进化的结果 是经济发展到一定水平的象征 尤其是代表了一个城市的形象 成了城市的 会客厅 8 广州上下九步行街 上海南京路步行街 写字楼 首先 由于写字楼的使用者基本上是用来进行盈利活动的组织 所以必须从钱的角度考虑三个需求 一是要求写字楼提供方便和快捷的办公条件 主要包括两个交通系统 对外的交通 交通便利一直以来对写字楼非常重要 所以才有位置的强调 和对内交通 比如电梯和通道 安全通道也应算在此列 便利的自动化系统和快速的通信系统 二是要求写字楼提供他们所需要的形象 主要目的获得客户 三是能从产品功能的设计上考虑对后期的物业管理金的节约 其次 作为人将度过生命中很长一段时间的空间 写字楼必须是一个能让人们工作在其中充满活力的空间 从这个角度来讲这个空间又必须满足两大需求 对健康的需求和人对文化的需求 这两点主要由环境系统来提供 内部环境具体包括空间高度 室内温度 通风 这是对封闭的室内空调系统的反思 室内光线 遮阳 环境质量 空间布局 是开放鼓励交流的还是封闭强调权威 或者别的什么带有文化特性的格局 等 外部环境包括外部的景观 休闲场所 包括会所 俱乐部 酒店等 商业场所等 9 公寓 公寓为集合式住宅的一种 中国大陆称为单元楼或居民楼 港澳地区称为单位 指的是一种生活设施齐备 但只占建筑一部分的居住形态 一般分为住宅公寓 服务式公寓 服务式公寓主要以酒店式公寓 创业公寓 青年公寓 白领公寓 青年SOHO等多种业态存在 住宅公寓 公寓式住宅 相对于独院独户的西式别墅住宅而言 一般建在大城市 大多数是高层 标准较高 每一层内有若干单户独用的套房 包括卧室 起居室 客厅 浴室 厕所 厨房 阳台等等 特点 供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用 10 服务式公寓服务式公寓主要以酒店式公寓 创业公寓 青年公寓 白领公寓 青年SOHO等多种业态存在 是指为中长期商住客人提供一个完整 独立 具有自助式服务功能的住宿设施 其公寓客房由一个或多个卧室组成 并带有独立的起居室 以及装备齐全的厨房和就餐区域 服务式公寓的本质是酒店性质的物业 但却融合了酒店设施与家庭特色为一体 并提供低于酒店价格的中长期住宿服务 由于普通的酒店不会提供洗衣机 厨具等居家必备的电器 因此居家特色是服务式公寓与酒店的最大区别之一 11 酒店式公寓 指按酒店式管理的公寓 按居住建筑处理 公寓式酒店指按公寓式 单元式 分隔出租的酒店 按旅馆建筑处理 酒店式公寓作为近年来一种新兴的物业类型 一般来说 酒店式公寓可以分为商住 商务及新生代酒店式公寓三种类型 特点 由于地段好 总价低 易出租 既可以出售换取买卖差价 也可以收取租金 换取长期的投资收益等特点 成为不少市民置业投资的首选 12 老年公寓 是专供老年人集中居住 符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅 具备餐饮 清洁卫生 文化娱乐 医疗保健服务体系 是综合管理的住宅类型 特点 一 老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容 二 老年公寓属于商业房地产范畴 具有 福利性事业 市场化经营 的特点 三 老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大 资金回收期长 13 二 商业的发展 14 初级商业 中级商业 高级商业 商业的等级划分 根据辐射范围 服务对象 规模体量以及功能定位等因素的不同划分城市的商业中心等级体系 从整个城市商业等级体系看社区商业中心 三 商业的类型特征 17 商业类型细分 四 商业的发展趋势 一 聚集与扩散1 城市空间拓展 从城市成因来看 聚集与扩散和城市的发展是密不可分的 2 商业的集聚与扩散 商业的扩散是随着城市空间的扩大 原来集聚的消费的扩散而进行的平衡行为 在人口高度聚集的区域 进一步促进了商业的集聚 3 削弱的中间地带 大众商品销售趋向便利型 社区型商业街市 品牌企业 高档商品为了树立品牌 取向都市型商业街市 特定的消费又有了专业特色街市 区域型的商业街市在城市空间发展变化中处于一个被削弱的中间地带 如果不能聚集更多的商业企业 必将退为低一层次的商业街市 而在人口导入的区域 地方政府规划得当 则区域型商业街市有可能发展成为都市型商业街市 二 庞大化与细小化的趋势1 超大型商业企业诞生 经济高度发展时期 超大型商业企业诞生是必然的趋势 2 迷你型商业企业层出不穷 迷你型的商业企业具有投资小 收获快 转变经营项目迅速等优点 是商业中最细小 最活跃的细胞 据统计 在我国商业企业构成中 小型商业约占93 是吸纳大量就业机会的途径 18 三 有形商品与无形商品同时销售的趋势在现时的零售商业中 人们往往十分重视有形商品的销售 而忽视无形商品的销售 在市场经济发达的区域不是这样 与我们观念不同的是 商业企业在销售某一实物商品同时 也把该商品的另一部分销售 售后 服务也出售给了消费者 消费者在享用实物商品的同时也消费了无形商品 随着这种观念为人们的广泛接受 有形商品销售与无形商品销售相组合 四 智能化与人格化的趋势1 智能化是现代科学技术在商业的运用 2 商业人格化 指服务过程中更加人性化 五 标准化与艺术化的倾向1 商业标准化倾向充分体现在现代商业活动中 连锁超市在大中城市中遍地开花就是其杰作之一 统一的商场布置 陈列着同样的商品 营业员穿着相同的衣装 连他们的每个动作都是事先精心设计 2 商业艺术化倾向主要体现在个性化消费的行业 消费者有个性化服务的行业主要集中在与个人直接有关的行业 如服饰 餐饮 装潢用品等 商业的艺术倾向 是商业企业为了获得某一部分特定的消费者群的 肯定 而进行艺术化包装的商业行为 19 从商业的概念看邻里中心 邻里中心属于商业地产的一种 邻里中心包含着商业地产中常出现的物业类型 购物中心 MALL 步行街 专卖店 便利店 连锁店 写字楼 公寓等 也具有商业地产的商业潜质 从商业发展看邻里中心 邻里中心属于初级商业 在商业等级划分中属于社区商业中心范畴 从商业的类型看邻里中心 邻里中心以零售和服务为主 商务为辅 从商业的发展趋势看邻里中心 随着城镇化的推进 都市将会以社区为单位 随着商业的发展趋势 迷你型商业企业层出不穷 随着人们生活水平的提高 对商业也有了不同程度的要求 只有以服务社区住宅为目的 满足住户日常生活的需要 进行统一的规划设计 位置相对集中 具有一定的规模 所辐射的服务面积和周边地区范围内的物业才能持续性发展 这也意味规范化的社区商业是未来城市商业发展的趋势 邻里中心作为先进的社区服务理念 取得了极大的成功 邻里中心空间与社区住宅唇齿相依 它的消费者群体直指社区住户 作为便民中心的形式出现 以下针对邻里中心展开研究 20 小结 第二部分邻里中心的概念及发展 21 一 社区的概念二 社区商业的概念三 邻里中心的由来四 邻里中心的基本功能五 邻里中心的分类六 邻里中心的规模及分布七 邻里中心的业态特征八 邻里中心未来发展趋势 一 社区的概念 德国社会学家F 滕尼斯于1881年首先使用 社区 这一名词 一般译为 共同体 团体 集体 公社 等 当时是指 由具有共同的习俗和价值观念的同质人口组成的 关系密切的社会团体或共同体 第一次给 社区 定义的是美国芝加哥大学的社会学家罗伯特 E 帕克 RobertEzraPark 他认为 社区是 占据在一块被或多或少明确地限定了的地域上的人群汇集 一个社区不仅仅是人的汇集 也是组织制度的汇集 从滕尼斯开始到现在 人们对它的理解发生了很大的变化 因此 关于社区的定义和解释也就多种多样 目前 众多的定义有两大类 一类强调 精神层面 人群的共同体 如成员必须具有共同的传统价值等 一类强调 地域的共同体 即具有共同的居住地 即 在一个地区内共同生活的人群 在汉语里 社区 其实是个外来语 20世纪30年代中国社会学家在翻译英文学术著作时 把英语单词community翻译成 社区 从此汉语里有了这个词语 22 社 是指相互有联系 有某些共同特征的人群 区 是指一定的地域范围 所以 社区 可以说是相互有联系 有某些共同特征的人群共同居住的一定的区域 美国威廉斯堡社区 社区 一词在拉丁语中意思是共同的东西和亲密的伙伴关系 二 社区商业的概念 社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务 这些服务具有经常性 便利性 但不一定价格低廉的特点 因此社区商业具有稳定的市场基础 并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展 社区商业是区别于城市区域中心商业 SHOPPINGMALL 大型购物中心 主题商业步行街等以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态 社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象 以便民 利民 满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业 社区商业概念分析 24 社区商业是城市商业空间中的一个重要层次 相对于城市中心商业 区域型商业和邻里型商业而言 社区商业在规模大小 提供的商品种类 服务的商圈范围等方面都介于区域型商业和邻里型商业之间 社区商业的分类 按商业级别分 社区商业的主要布局类型和物业形态 传统的住宅小区和规模较小的住宅小区内的社区商业物业形态一般以裙房和底商较多 规模较大的住宅小区的社区商业物业形态一般是独立的商业建筑 目前 居住区配建的社区商业以独立地块建设的社区商业中心和社区商业步行街居多 25 社区商业的主要表现形态 27 整体的分布与商业的规模 性质有直接关系 不同业态商家的分布则体现了商家对于位置的偏好及商业整体规划的合理程度 商业分布类型 28 商业分布类型案例 圈地街铺型示例 锦绣江南 入口街铺型示例 深圳万科四季花城 入口集中型示例 星河湾 以点带面型示例 沿海赛洛城 邻里中心与社区商业的区别与联系 29 社区商业中心的概念 社区商业中心是各种业态的社区商业服务网点相对集中的商业地域 是各类社区商业网点的集合体 在目前众多大型社区中 社区商业中心也被称为社区商业广场 是房地产大盘时代的产物 其规划建设的根本出发点是节省社区居民生活购物的时间成本 以高度集中的商业运作模式服务社区中各个组团区域及辐射区域 是社区商业的最高组织形式 一般社区商业中心都由社区底商 社区商业街及其他高级配套如酒店 医院 大型购物中心等共同组成 社区商业中心设在居住区内人流集中地区 单位服务人口为3万至4万人 商业服务网点数在20个以上 包括超市 菜市场 便利店 餐饮店 药店等 具备购物 餐饮 修理 理发 洗衣 家政 再生资源回收等功能 已建成的住宅区一般选择在已经具备一定商业基础的地区 通过改造和业态调整 形成 沿街式 的社区商业中心 而新建住宅区一般以购物中心的业态形式为主来规划建设社区商业中心 30 31 社区商业中心的分类 按操作模式分 在成功复制深圳万科四季花城的基础上加以开拓创新 不仅其情景洋房设计概念已在国内申请专利 而且其地处郊区开创的内向型社区商业中心 纯粹服务于社区居民的社区商业中心也取得傲人的成绩 32 大型社区商业中心案例借鉴 广州万科四季花城 区位 广州万科四季花城位于广州与佛山两市交接处的佛山南海区黄岐镇 位置远离广州市区 规划 总建筑面积约为49 7万平方米 规划居住人口约为17000人 风格特色 小区商业街以欧式骑楼建筑风格设计 业态 包括超市 书店 精品店 影像店 家居用品店 美容美发店 洗衣店 咖啡店等年轻人喜欢的品种 规划特色 万科将小区商业街集中规划在小区入口 小区入口处设有公交汽车总站 坐车回家的住户都从这里进出 既可方便住户购物消费 也为商业街增加人流量 营造商业氛围 虽然商业街是人流集中点 但因位置规划得当 并没有对小区住户的日常生活造成不良影响 万科四季花城社区商业中心以假日广场 整栋商业楼2层 主力店聚集 的27家 湖畔花街 俗称地产一条街 32家 缤纷广场35家餐饮店 微风广场8家 米兰苑12家 阳光广场7家 影湖居27家 文景街14家 风情广场16家 金色广场23家 和社区外部的29家商铺 一共230家 33 交通设施在万科四季花城东南门设有万科四季花城总站 交通十分便利 且从广州市交通部门获悉 地铁六号线将于2012年下半年开通试运营 开通后 6号线在金沙洲设有3个站 其中浔峰岗站为大型接驳站 横沙站 沙贝站设为一般换乘站 万科四季花城东门距离浔峰站约10分钟车程 服务配套齐全 区位 五华区黑林铺办事处前所片区 昆瑞路与昌源中路交汇处规划 总占地面积1000余亩 净用地面积为 132373 94 总建筑面积为 691134 65 地上计入容积率的建筑面积 562873 01 地下建筑面积 123502 76 架空层面积 4758 88 项目商业建筑面积达65000平方米 容积率 4 25 建筑密度 26 58 总户数 4470户 停车位2999个 内部涵盖精品住宅 寓所 逾30亩的中央台地美泉公园 约65000 的假日广场 近600米的滨河风情商街名启鸿假日城市是西市区二环边70万平米的风景城邦 定位 集商业 休闲 娱乐 生活为一体的综合商业中心 34 沿街式 社区商业中心案例借鉴 启鸿假日城市 商业配套 几乎囊括了餐饮 娱乐 休闲 康体 百货 品牌专卖店 精品特色店等与生活息息相关的业态 还引进了沃尔玛 国美电器 肯德基等国际知名商家 为社区业主的提供精彩的假日生活 国外社区商业中心的发展特点 欧美的社区商业中心盛行大型新兴社区商业欧美的社区和外面是基本分离的 一办在社区里 小超市 餐饮店 快餐 宠物服务 自主洗衣店都很多 这些都市社区居民生活上不可或缺同时又要求快捷服务的 而这正是社区商贸服务业的优势所在 特点 一种是在 中心 内有一主题 如以一家大超市为主 附带部份折扣或全部专卖店 厂家直销店等 另一种是突破传统观念 呈块状型 与周围的文化娱乐等设施结成联盟 块状不一定只位于一幢建筑 而是扩展为一个较大的消费空间 以美国为例 社区购物中心在面积 服务人口 商店数目等方面都界于地区型购务中心和邻里型购物中心之间 社区购物中心的零售商们联合扩大经营的范围 不仅增强对人们 一站式 购物的满足能力 还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目 因此社区购物中心在各国城市整体商业整体中具有重要的地位 例如在美国2000年全国社区购物中心零售额为4494亿美元 高于购物中心 3205 和区域型购物中心 1429亿美元 35 欧美大而新联盟化 日本街区特色化 新加坡邻里中心服务化 商业街协同组合 是日本颇具传统特色的一种社区商业中心 在日本 便利店除了卖及时快速消费品之外 还有代收水煤电各种费用的服务 并且 还可以代售车船票 提供快递业务等 很多便利店24小时经营 并设有取款业务 人们从家里到便利店几分钟的时间就可以取到款 非常方便 甚至一些便利店还可以成为IT配送的商业网点 比如在网上订书 白天要上班 就可以将书送到店里去 下班回来的时候再取 例如 日本东京都神乐坂商业街 就是东京一条极为普通但又富有日本特色的典型社区商业街 在100多米长的步行街两侧 散落着连户商铺 中型超市 24小时便利店以及传统杂货店等248家店铺 花店 迷你高尔夫馆 蔬果铺 美容店乃至证券所应有尽有 这种社区商业还同时肩负保护中小商业企业 保护城市的传统文化特色的重任 造镇计划 下的社区商业中心 是一种新兴的生活乐园 36 新加坡的社区商业中心的名称是 邻里中心 NeighborhoodCenter 根据物业的规模 类型以及居住人口需求配备相应的商业配套设施 由开发商或物业方进行集中经营与管理 不以盈利为主要目的 而是为社区居民提供商品和服务的社区生活服务中心 新加坡发展局将社区商业规划成三个层面 配置和设置相应的层面 三个层面划分 第一个从1000户到1500户配置一个邻里商店 在中国上海叫做街坊商店 第二个8000户到10000户建立一个小区商业 第三个40000户配套一个中心 这可能是更多开发商关注的地区级商业 大型的购物中心 37 国内社区商业中心的发展特点 38 伴随着我国经济的快速发展 城市化进程逐步加快 房地产业蓬勃发展 居民居住形态也在发生着转变 城市被分成大量星罗棋布的社区 人口大量向社区集中 并形成了以住房为链接的 相对独立的 社区化的生活方式 由最初的分散化 到后来的集中化 再到规模化 最后到综合化 社区商业中心的发展 39 从社区商业中心的发展看邻里中心 邻里中心与社区商业中心的区别与联系 40 邻里商业是邻里中心的一种分类 服务套数稍小 三 邻里中心的由来 新加坡 邻里中心 NeighborhoodCenter 的概念来源于其政府1965推行并长期实施的组屋计划 经过近40多年的发展 已成为新加坡城市规划成功的写照 邻里中心模式出现于1970年 最初是用来解决城市人口不断扩张对于土地的合理利用 按照4hm2 6hm2的开发区域进行开发 市镇的开发又由多个邻里中心组成 新加坡城市规划的成功经验之一就是社区商业的规划模式 在人口约6000 8000户规划配套一个邻里中心 从人口规模来看 新加坡所指的邻里中心为社区商业的一种模式 邻里中心以经营中档商品为主 商店组合为普通日常商品商店 诊疗所 餐馆和小贩中心 综上所述 新加坡 邻里中心 是指分布于政府组屋区内 为居民提供生活配套服务的设施 主要功能是比较齐全的商业 服务 娱乐中心等 其实质是购物中心 41 邻里中心 概念来源于新加坡 指在3000 6000户居民中设立一个功能比较齐全的商业 服务 娱乐中心 邻里中心定位 邻里中心均为与住宅分离的独立建筑 与小区开发总量的配套比例约为3 区内其他地方不建路面店 宅下店 这样不仅避免了重复建设 还实现了便民服务与区容区貌 城市交通 居住环境的高度统一 定位上不能仅仅将配套服务集中在一起 更加重要的是 通过统一规划 管理 使各业态间形成互动 同时发挥各自的品牌效应 其具体定位内容如右图所示 42 邻里中心是不同于百货公司 超市 卖场 商业街的第五商业业态 即社区商业业态 邻里中心四大特色 43 案例借鉴 新加坡第一乐广场 经营面积20160 155家租户 集时尚购物 餐饮 娱乐 休闲为一体的社区销品茂 目标辐射人口50万人 业态业种比重 零售购物与餐饮食品所占比重基本相当 均为25 左右 配套服务与文化用品所占比例相对较高 营运特点 1 贴近生活服务品类多 2 购物商店经营种类分布较为均匀 以学生儿童 家庭女性消费内容为主 3 公益服务配置好 有效增加人流量 4 市场推广内容丰富多彩 案例借鉴 新加坡第一乐广场 借鉴意义 46 三 邻里中心的功能 苏州工业园区邻里中心借鉴新加坡邻里中心最新模式 并根据中国国情把新加坡邻里中心的商业功能与新加坡人民协会民众联络所及政府部门投资建设的社会公益性设施有机结合 融为一体 探索新型的商业开发和社区管理模式 把所有与居民日常生活需要贴近的商业和生活服务设施都集中于邻里中心 邻里中心专注于 居住区商业中心 的开发运营 成功改写 社区商业 定义 创立了 以房屋租售为经营基础 以市场需求作功能定位 以所有者身份进行行业管理 的特有模式 并创新提出 居住商业 品质生活 的企业定位 邻里中心的特点是有序 规范 配套 有序 是指在园区统一规划下 根据社会发展需求建设邻里中心 进行区域服务的有序布局与功能的合理设置 规范 是指全面引进新加坡的管理模式 来规范邻里中心的服务与经营 配套 是指涉及居民日常生活所需的服务项目门类齐全 应有尽有 配套完整 案例借鉴 苏州邻里中心 苏州工业园大邻里中心分布 在园区七十平方公里规划区内 根据居民住宅发展将建设23个邻里中心 目前已建成有新城大厦 贵都大厦 师惠大厦 湖东大厦 玲珑大厦 沁苑大厦 翰林大厦7个邻里中心 形成了 邻里中心 邻里假日 邻里生鲜 邻里1 1 一主三副的品牌群格局 48 邻里中心在苏州工业园区成功运作之后的2002年年底被注册为商标专利 区位 园区星湖街178号简介 2004年8月正式运营 建筑面积约30 000平方米 园区湖东商业第一家 大厦由三幢建筑组成 南楼集中餐饮功能 分别有中西式快餐 和各层次中外餐饮店五家 北楼集中生鲜店 卫生服务站和文体中心等公益功能 并设置了生活必备的零售商业 主楼为超市 还独创了 家装设计超市 创意产业平台 湖东大厦拥有规模集聚效应 在保持12项基本功能的基础上 坚持特色经营 以其更全面的功能和更齐全的配套和为周边两万人的大型组团住宅 为湖东区域消费群体提供综合性 全方位 各层次的购物 休闲和生活服务 邻里中心湖东大厦 独创了 家装设计超市 创意产业平台 邻里中心玲珑大厦 区位 位于园区玲珑街58号简介 2006年12月26日落成开业 建筑面积约20 000平方米 大厦的成功开业 是公司在坚持政府引导 企业投入 市场化运作的发展机制下 自行建设发展的首次尝试 成为邻里中心发展史上一个新的起点 大厦内12项必备功能完备 针对周边消费者的特点 功能设置新颖 大厦二层的邻里家居生活馆是邻里中心公司为园区居民精心打造的专业家居生活广场 使其 足不出户 便可以挑选到琳琅满目的家居用品与饰品 建筑面积约4000平方米 22家品牌厅店让园区居民体验 家文化公园 大厦还拥有六层 182间客房的邻里假日酒店 成为园区商务旅游 会展配套的理想下榻场所 50 精心打造的专业家居生活广场 让园区居民体验 家文化公园 邻里中心翰林大厦 区位 位于园区林泉街598号 简介 2008年9月19日开业 建筑面积约23 000平方米 是 小硅谷 的配套服务工程 翰林大厦由南北两栋大楼组成 北楼为两层框架结构 南楼为九层内廊式结构 一期项目建筑面积2 3万平方米 位于园区独墅湖东岸 距独墅湖隧道2公里 地处仁爱路 林泉街交界处 翰林缘小区 各大知名高校近在咫尺 是独墅湖科教创新区重要的区域商业服务中心 51 区域商业服务中心 邻里中心新城大厦 区位 位于园区现代大道158号简介 1998年5月30日开业运营 建筑面积约21 000平方米 大厦紧密贴近区域居民生活 设有超市 银行 邮政通讯 餐饮店 洗衣房 美容美发店 药店 文化用品店 维修店 文体中心 邻里生鲜店和社区卫生服务中心等12项基本功能 并结合现代人休闲和消费需要 设立了多层次 多品种的配套设施 如世界连锁品牌肯德基 星巴克 赛百味等等 新城大厦的成功开业标志着借鉴新加坡公共管理经验走出实践的第一步 邻里中心不仅杜绝了底层商铺的环境污染 噪音扰民等问题 更改善了人居环境和城市面貌 营造出一种和谐发展的商业氛围 52 引入世界连锁品牌肯德基 星巴克 赛百味 邻里中心贵都大厦 区位 位于园区中新路8号简介 2001年5月30日开业运营 建筑面积11 000平方米 大厦楼高四层 毗邻中央公园 周围小河萦绕 绿树掩映 白鸽飞翔 环境优雅 公交68路 32路和178路等经过大厦 交通极为便捷 在功能设置上 大厦在保证满足居民日常生活需要的同时 根据市场需求 增加了商务办公个性项目 其独特的区位优势使其吸引了众多贸易 物流 报关 法律服务 财务服务等公司争相入驻 更有国内大型卖场将区域性总部设在其中 53 根据市场需求 增加了商务办公个性项目 更有国内大型卖场将区域性总部设在其中 邻里中心师惠大厦 区位 位于园区CBD中央商贸区东南 星海街169号简介 2004年5月30日开业运营 建筑面积12 300平方米 公交47路和26路直达 大厦拥有3 500平方米的大型室内停车场 可停放100辆中小型汽车 为满足区域居民生活配套需要 大厦保持邻里中心12项必备功能的基础上 根据市场需求 开发建设了邻里假日酒店 授权苏州新城花园酒店管理公司全面管理 为园区消费者提供富有品位的经济型酒店 此外 大厦导入源自澳门高端的 海鲜边炉 形成了让消费者流连忘返的特色餐饮 54 建设了邻里假日酒店 导入源自澳门高端的 海鲜边炉 特色餐饮 邻里中心沁苑大厦 区位 位于园区星港街278号简介 2007年5月30日开业运营 建筑面积11800平方米 大厦位于园区主干道现代大道金鸡湖大桥西堍 在中天湖畔花园 新加花园 沁苑小区等住宅小区及北部工厂区的环抱之中 直接服务4000多户小区住户与几十家外资企业 沁苑大厦楼高三层 一层 二层各2000平方米 邻里生鲜 超市 银行 卫生所 文体中心等12项必备功能齐全 三层4000平米 突出文化休闲和培训功能 目前提供ACCA国际会计师认证培训 外语语言培训 韩国幼儿培训 芭蕾培训中心 音乐培训中心 儿童情商培训中心等 55 突出文化休闲和培训功能 四 邻里中心的分类 56 邻里中心 这个概念产生于上个世纪60年代的新加坡 意即国内所说的社区商业中心 邻里中心是在社区商业的基础上进化而来的 邻里中心 集基本服务 公益服务以及商业服务等多种服务功能于一体 新加坡邻里中心的分类 中国邻里中心分类 新江湾城地处上海中心城区东北部 总占地面积9 45平方公里 原系江湾机场的旧址 是上海市区唯一一块自然生态 绿宝石 城区中规划了江湾天地 复旦大学江湾校区 新江湾城公园 自然花园 都市村庄 知识商务中心等六大板块 以及生态走廊 文化中心 极限运动中心等特色生活配套 新江湾城作为一个以中 高档住宅为主的知识型 生态型大型花园式国际社区 在第三代国际社区的建设中备受瞩目 新江湾与真如 徐家汇 花木共同形成上海的副中心 58 案例借鉴 上海新江湾城 作为新江湾城的社区大配套设施五角场 社区中心与邻里中心结合通过社区中心建筑群的设置 形成新江湾城的公共活动核心地段 并与邻里中心公共建筑结合 满足居住区生活之需要 本案 五角场 59 五角场功能体量图 案例借鉴 上海新江湾城 基本生活保障型商业布局 新江湾城社区商业中心 规划确定在新江湾城街道辖区内的淞沪路东 江湾城路西 殷行路北地块 以 集中块状式 的社区商业中心 面积约3万平方米左右 主要业态应该布置 社区型购物中心 生鲜食品超市 便利店 邮局 银行 专业店 专卖店并配娱乐 餐饮 休闲 体育等业态 居住小区级商业 规划3个邻里中心 以中型生鲜超市 室内净菜市场 蔬果店 书店 医药店 花店 面包房 理发店 传统杂货店等为主 建筑面积6000 8000平方米 服务半径500米街坊级商业 按 城市居住区公共服务设施设置标准 设置 一般考虑300 400平方米左右 以中小连锁超市为主 同时辅以小吃店 家常菜馆 干洗店 音像制品店 书店等各类专业商店 考虑到新江湾城的居民出行方式以私人轿车为主 因此建议该区域的商业设施设计时 要考虑留有一定的停车位 60 五角场社区商业中心商业布局图 六 邻里中心的规模及分布 工业园邻里中心 居住小区邻里中心 花园城郊邻里中心 按照邻里中心的规模和服务半径将其分为外向型 中间型和内向型 邻里中心商业分布类型 多点式分散型 由多个邻里中心构成 起到邻里互补的作用 可以是多个邻里商业大厦 例如 苏州工业园 也可以是多个居住小区邻里商业 例如 成都花照社区 清波社区和龙潭寺场镇联合建设便民服务中心 优势 邻里中心组团式分布 邻里中心主题化 各有特色 除了满足基本的生活要求 还可以起到其他的精神要求 劣势 商业分布分散 不利于形成集中的商业氛围 62 以点带面型 在社区商业中心的带动下 在旁边建设的便民中心 例如 上海新江湾城 也可以是在社区商业的带动下 在旁边建设的邻里商店 例如 海口锦地翰城 优势 以社区商业为中心 带动邻里商业的发展 即有利于整体商业氛围的形成 又有利于邻里商业更好的发挥其便利 补充的作用 劣势 社区商业的集中化 一定程度上削减了邻里商业的人气 63 六 邻里中心的业态特征 邻里中心不仅提供购物餐饮休闲娱乐服务 还有文化教育体育卫生医疗等方面的活动 如语言培训 音乐培训中心 读书阅览室 健身俱乐部 室外健身设施 以及社区卫生服务站等一系列的属于公益方面的服务 邻里中心的理念 从本质上说 邻里中心仍然是一个集成化的商业中心 但和大型ShoppingMall 超市以及商业街又有所不同 其功能定位上 需要以服务业为主导 占80 其中又有40 50 为餐饮部分 通过综合规划 统一管理向服务区域的社区居民提供高品质的社区商业服务功能 邻里中心除了12项必备功能 银行 超市 邮政 餐饮店 洗衣房 美容美发店 药店 文化用品店 维修点 社区活动中心 净菜场 卫生所 以外 还向中介 旅游 家政 房产 法律等方面服务业的深化功能 主要以服务类业态为主 内向型业态比例 数据来源 深圳23个内向型社区 四大主要业态 超市 餐饮 服务配套 美容 比例比较均衡 经营面积都不会太大 服务局限区域内居民需要较多消费群体支撑的业态比例较小 比如休闲业态 服装 零售 经营商家个数占比大 7 但是平均经营面积小 4 03 工业园邻里中心的业态组合规律特点 中间型业态比例 超市经营面积不到50 其通常所服务的人口来源于本社区居民 部分来自周边居民 餐饮经营面积比较大 因为没有大型主力店吸引外来消费者 而中型社区商业也需要大量外来消费群体 对外辐射面较广的餐饮商家占了较大的比例 服装 零售 经营商家个数占比大 7 3 但是平均经营面积小 4 47 花园城郊邻里中心的业态组合规律特点 外向型业态比例 超市 53 1 不仅服务本住宅小区居民 还服务周边居民 因为外向型社区商业通常具有较好的区位条件 休闲类占有大比例 除了与交通条件有关 还与外向型社区商业多处商业较繁华地段有关 服装 零售 经营商家个数占比大 17 6 但是平均经营面积小 1 7 居住小区邻里中心的业态组合规律特点 已建社区商业中心存在的问题 我国社区商业中心还处于不成熟阶段 主要是以历史形成的沿街商铺为载体 带有浓厚的住宅底商特点 且缺乏统一规划 业态档次普遍较低 社区商业功能不全 67 一 规模上从规划不足到建设过量 在2000年以前 社区商业往往被开发商视为包袱 虽然有配建标准 但缓建 挪的现象十分普遍 而近些年来 商铺逐渐成为社会投资热点 开发商叉把底商作为利润贡献点 出现开发过热现象 使得在一些新建社区的商业出现恶性竞争 造成了经济秩序的破坏和商业业态的无序发展 具体表现在开发和设计过程巾忽视市场情况和居民需求 一味的追求数量和体量结果商业店铺 供过于求 空置率奇高 无法良性经营 影响了居民生活也造成了巨大的浪费 八 邻里中心未来发展趋势 针对目前社区商业中心所存在的问题 提出了最先进的社区商业发展模式 邻里中心 从社区商业的发展模式探索邻里中心的发展模式 二 规模不合理 社区商业中心前期调查和定位的不准确 直接造成了其发展规模上的过大或者过小 达不到预期的目的 一是规模过大 超出了小区居民的需要 部分社区开发商在开发过程中 1 没有考虑社区容量及居民需求 更多地从商业利益出发 社区商业供大于求 既阻碍了社区的居民健康发展 也影响了社区的整体环境 2 规模过小 甚至没有考虑发展社区零售业的问题 一部分开发商过分强调社区的居住功能 内部环境的净化 优化 而对于居民的日常生活需要考虑不够 规划零售业的区位不当 规模过小 不能满足消费需求 凼而导致用户自发建设由点及线 沿街成市的现象 无法满足社区及周边居民的日常生活需要 因此沿变通千道自发形成商业街道缺乏管理 造成交通不畅和环境污染现象 68 三 便民与扰民的矛盾 便民和扰民问题是目前社区商业中心建设的通病 许多社区商业中心采取底层商铺 上层住宅的方式 这显然足房地产开发商为了更多谋取利润的手法 但是不可避免的存在扰民问题 选择商铺门脸朝内服务 则方便了居民 却无法取得最大利润 如果商业店铺门脸朝外 居民要走出院内才能购买日常所需物 穿行于人车密集的街道 显然是非人性化的考虑 这也降低了社区服务的品质 69 如图 传统的社区商业 都是住宅底商 商住一体化楼上的居民就受到楼下商家的干扰 居住本身就需要安静的环境 而商业需要的是热闹 如此形成扰民的困扰 四 业态单一 目前 大多数社区商业主要是以超市为主 而且数量不足 便利店比较缺乏 便民利民的生活服务网点也不足 一些松散的小店小铺出售的商品种类较少 不能满足居民多方面需求 同时业岙单一 经营品种雷同 不仅造成了小区零售业的低水平重复建设 而且造成了资源浪费 使社区商业中心零售规模和资源共享的目的没有达到 另外 根据社区规模应选择不同形态的商业中心类型 如果在大中型新建社区仅采用便利店 杂货店的业态形式 而缺乏诸如社区购物中心 大型超市 专业连锁店这样的业态 不仅为居民的购物带来了不便 而且对于零售业的发展也是极为不利的 70 五 社区定位不等于社区商业中心定位 目前 很多社区都会配套社区商业 而且由于市场细分 社区往往都会有一定的定位 而一些高端的楼盘 就盲目的追求高端化 把社区定位等同于社区商业中心定位 盲目追求文化气息 高端化 艺术化 让社区商业中心失去了原本的便利性 弱化了其服务功能 这样的商业定位如同空中楼阁 商业氛围难以形成 即给商家带来损失 又给附近居民带来不便 71 锦地翰城是海南第一个大型集教育 居住 投资于一体的文化复合型房地产开发项目 由当地龙头企业罗牛山山公司投资开发 案例借鉴 海口锦地翰城 业态单一 社区定位等同于社区商业定位典型 一次策划案 失败原因 整个社区融合周围高校聚集的文化氛围 以文化为底韵 打造的文化复合地产 但是其社区商业也按照文化定位成美术馆 商务楼 文化商业街 其业态规划也为文化类 业态单一 整个建筑 色调相当具有文化气息 但是社区商业来说 无疑是失败的 商家无法获益 居民无法便利 开发商更无法有所收益 二次策划案 72 成功原因 二期策划案以社区商业属性服务于社区居民为主 展开策划加入服务功能 再融合当地高校聚集浓厚的文化氛围 加入早教 培训 更整合附近是汽车汽配专业市场集散地 加入大型餐饮 商务办公功能 全方位的结合社区以及周围氛围 达到共赢的局面 社区商业的发展方向 随着房地产业的发展 特别是商业房地产的逐渐成熟 社区商业得到了巨大的进步 主要体现在社区商业的前期规划 业态组成等方面 国内出现了一大批 社区购物中心 生活馆 livingmall 商业步行街 等众多社区商业项目 但是从实际情况来看 它们多数仍是以服务社区居民为首要目的 特别是居住区内部的商业设施 在此基础之上 利用规模 主力经营商家的吸引力以及商业的特色等等达到扩大商圈规模的目的 就社区商业的发展趋势而言 在某种程度上来说 一线城市的社区商业发展现状就是二 三线城市社区商业的发展方向 一线城市目前是国内经济发展水平最成熟 城市面积相对较大 社区商业发展也相对完善的地区 主要指北京 上海 广州 深圳等大城市 这些城市以及社区商业有如下特点 也是二 三线城市社区商业的发展趋势 73 趋势一 政府对社区商业的规划力度加强 城市经济的飞速发展 城市市级商业中心 区域商业中心的发展已经相对成熟和稳固 社区及社区商业的发展逐步成为政府发展规划的重要内容之一 政府经过由计划经济向市场经济的转变 职能更加清晰明确 效率更高 将对社区商业的发展发挥指导作用 政府在逐步退出对市场的干预过后 加强了对经济的宏观调空能力 城市的发展受政府规划的影响非常大 另外 由于城市商业发展日益成熟 城区不断扩大 对于政府而言 城市商业规划的中心由以前的发展和完善市级商业中心转变为扩大区域商业中心和完善社区商业 由于政府的参与 城市商业项目 住宅项目的开发更加有规律和条理 也更符合城市以及市民的需要 社区商业作为住宅项目的商业配套也会更加合理 有序 随着一线城市经济持续的良性增长 商务区 开发区 城市副中心等扮演不同角色的城市功能将陆续出现 相应的居住环境 基础设施 商业规划等都需要政府事先经过周全的考虑 目前国内很多城市在城市未来的商业网点发展规划的方案中大都涉及到了社区商业 社区商业中心的规划 比如 北京市政府将在2005年对社区商业进行全面的规划 扬州 天津 重庆 南京都针对社区商业提出其规范条列 74 扬州规范社区商业网点建设 新建社区必须严格对照新规范进行商业网点布局 充分考虑社区居民消费的便利性 基本做到步行 分钟内可到达所有商业设施 扬州市社区商业建设规范要求 每千人平均拥有商业面积不低于 平方米 按照规范 社区商业包括超市 便利店 农贸市场 美容美发店 大众浴池 服装干洗店 银行 废旧物资回收站 图书报刊亭 便民药店 照相馆 经济型旅馆 网吧 音像制品出租 修理铺和中介服务等 种商业业态 大 中型社区还需配套建设社区商业街 商业中心等规模较大 辐射较广的商业设施 社区商业要以发展品牌连锁为主 引入国内外知名连锁企业 开设连锁服务网点 示范社区的品牌连锁服务网点比重不得低于 此外 示范社区还需提供健身 休闲 娱乐等服务 以满足社区居民个性化 多层次的消费需求 社区商业建设规划要求商业设施要相对集中 与住宅区之间的距离不少于 米 避免商住合一 要基本做到 即 居民从家出门步行 分钟 米 可到达便利店 早餐店和书报亭等 出门步行 分钟 米 可到超市 农贸市场 废旧物资回收站 便民药店 美容美发店 服装干洗店 修理铺等 出门步行 分钟 米 可到区域商业中心 社区居民的基本生活需求不出社区都可以得到基本满足 75 天津市社区商业中心建设标准 社区商业中心是在市级 区级商业中心之下 以一定地域居民区为服务对象 以满足居民综合消费为目的 商业服务设施相对集中 商业服务行业比较完善的地缘性商业服务业聚集区 旨在就近为居民提供便捷的综合性服务 本标准适用于天津市行政区域内城区中建设或改造的商业服务业聚集地区 社区商业中心辐射范围 服务半径在0 5 1公里 服务人口5 6万人左右 社区商业中心基本设置 配有功能较完善的商业服务业设施网点15个以上 商业业态与业种在10种以上 主要应配置居民日常生活必需的商业与生活服务业 主要有 超市或便利店 主副食 生鲜食品店 早点快餐店 理发店 洗染店 照相店 再生资源回收 物品维修 家政服务等商业服务行业网点 具体网点和经营标准参照社区商业相关标准 有储蓄 邮政等适当的配套设施 社区商业中心构建形态 商业聚集区域内设施总面积一般应在5000平方米以上或沿街店铺基本相连在200米左右 76 重庆市社区商业建设规范 根据 重庆市社区商业建设规范 试行 建设社区商业中心应具备下列基本条件 一 服务人口较多 服务人口3万人以上 一般3 5万人 相当一个标准街道的人口 公租房以