老番街策划方案PPT课件

精品课件 1 老番街推广策划方案 2012 8 laofanjieyingxiaocehuafangan 精品课件 2 一 区域市场解析二 项目商业定位三 项目营销推广 目录 精品课件 3 一 区域市场解析 精品课件 4 项目区位晨光上东处于朝阳街商圈外缘 项目南邻永祚西街 西起双塔北路 东至规划路 另有一条规划横贯地块东西 晨光上东 精品课件 5 建设路 双塔北路 新开路 朝阳街 晨光上东 老番街 永祚西街 平价大卖场12 8元 天 五星服装城6 2元 天 服装店4 4元 天 恒威箱包9 8元 天 4 7元 天鳄鱼服装 11 7元 天金虎便利 5 5元 天真皮鞋店 老北京布鞋8 3元 天 雅戈尔6 3元 天 朝阳五号20 8元 天 5 6元 天特价鞋 4 5元 天朝阳大同刀削面 铁道桥 27 8元 天八哥酸辣粉 东方红 多滋多味23 3元 天 13 9元 天非主流 西城临街9 2元 天 箱包店23 1元 天 时尚女装15 6元 天 7 4元 天五星服饰 8 3元 天青岛帅鹿 39元 家 皮6 7元 天 鸿源化妆品8 3元 天 3 4元 天海滨家具 2 5元 天宏利家具 2 8元 天油漆涂料 1 7元 天汾阳王酒 2 4元 天麻辣火锅 唐久便利 双虎通讯 特步 永乐商店 涂料 孟师傅饭店2 8元 天 杨记小吃4 2元 天 广鑫源手擀面3 4元 天 照相彩扩4 4元 天 绿都私房 门诊部 蔬菜店 8 3元 天小笼包 四月四烟酒1 0元 天 大众面试馆1 0元 天 灵星摩配0 7元 公牛插座0 9元 天 双塔摄影0 9元 天 项目周边临街门面房租赁行情 朝阳街 日租金多在6 10元 之间 按10年的投资回报期返算售价为22000 35000元 朝阳街临街商铺面积越小 租金越贵 因租户流动性较大 有部分租户于近两年左右才与业主达成租赁关系 因此日租金较高 双塔北路 日租金多在2 4 4 5元 之间 按10年的投资回报期返算售价为8700 16500元 新租户租金较高 基本都在4元 天以上 大部分为五年一签 永祚西街 日租金在0 7 1 0元 之间 均属于多层住宅小面积门面房 因地段以及格局 租户租赁的年限等因素 日租金相对较低 精品课件 6 精品课件 7 本区域租金水平处在比较低的水平上 68 的店铺租金在2元 天以下 只有26 的店铺日租金能达到2元以上 但与朝阳街上的门面房租金相比差距非常大 朝阳街商圈东北区域临街门面房租赁行情 精品课件 8 结语本区域朝阳街门面房价格最高 其周边临近街区随距离远近呈阶梯的递减趋势 并且商业核心区门面房与商圈外缘区域的价值高低也直接反映在相差巨大的租金水平上 山水庭院 均价1 8万元 均价2 0万元 精品课件 9 二 项目商业定位 精品课件 10 大太原商业街思考 太原市历史悠久 是世界晋商的发源地 但 太原没有自己的商业街 目前 太原市勉强能称之为商业街的只有柳巷 柳巷做到了起码人们买衣服想到了它 再有新崛起的南中环创意街 主要以高端商务餐厅及静酒吧为主 我们的项目就是要让太原以及全省人们知道 到了太原就得来 休闲文化特色街区 老番街 可以带朋友来旅游 了解太原文化 还有不同特色餐饮使您留连忘返 打造街区文化 可否以 老番街 命名这条街 精品课件 11 项目思考 商业指数 传统商业核心区域 商业氛围环境良好 社区档次及入住率高 周边有着商业物业成功的先决保障基础 交通指数 城市繁华的簇拥下 临近火车站 汽车站的地理区位 交通枢纽的微观环境 路通财通 实现商业设想的先天优势 资源指数 商业 商务 居住的交融 给予项目商业能量与动力 硬件指数 商业空间宽阔 临街式商业价值高 车位充足 精品课件 12 项目的战略性思考价值层面的挖掘 项目所在片区除已经饱和的朝阳街商业 在一段时间内再无其他新的竞争对手 产品的稀缺 项目价值具有较大的挖掘潜力 形象层面的推广 项目周边商业氛围较浓厚 因此 项目形象的开发推广变得更加重要 策略层面的把握 考虑到项目快速回笼资金和树立项目形象的需要 项目营销的前期蓄势时间会较长 保证形象推广和客户积累 而项目销售则采用短平快策略 争取快速回笼资金 精品课件 13 原先问题的堆砌导致的困局 商业定位偏差 商业推广不到位 销售执行无力 导致孤岛型商业 商业包装缺失 精品课件 14 破局才有出路 精品课件 15 我们建议将项目打造成 代表太原高品质的 形象中高端的 保持传统文化内涵并具备现代形象的 能够辐射周边区域甚至整个市区的 休闲文化特色街区 24小时制 精品课件 16 休闲文化特色街区 24小时制 前沿体验式商业街区 一个市场差异的 空白点 一个引领未来的 休闲生活 一个代言都市的 时尚社区 精品课件 17 理念的特点 1 倡导一种全新的生活方式 全情工作 休闲生活 2 适合休闲派经济的消费特点和消费心理 3 吃喝玩乐一应俱全 享受一站式消费 制造太原市城东休闲生活前沿领地 表现 在老番街 给了人们一个不归家的理由 在风情熏得人欲醉的酒吧释放都市的压力 商务的繁杂 午夜的12点仍能在美食街找到一家风味菜馆 让唇齿充分享受活色生香的快感 让胃得到温暖的安抚 精致格调的小店转动着个性的魔方 诱惑都市青年 其情也醇 其意也浓 白天与夜晚到处弥散着各种美丽的心情 以及从不缺席的都市情调 精品课件 18 我们提出 休闲文化特色街区 的目的1 给投资者一个实实在在的购买理由 投资朝阳产业 2 给消费者一个明确的服务 经营文化产业 3 给市场一个标准 引领时尚生活方式 生活在 休闲文化街区 的环境中 通俗的讲 让投资者对本案的营业特色立刻产生浓厚的兴趣 满足他们的投资欲望 休闲概念文化特区 明确项目经营特色 满足投资者 经营者 终端消费者三方利益需求 引导整个项目存在的意义和价值 精品课件 19 特色街区参考 北京老番街 北京朝外大街 老番街 定位为 国际商业街 主要经营国外品牌 因为地处使馆区 而北京朝外大街商业竞争非常激烈 所以定位以国外商品为主 得到业内好评 一致销售火爆 精品课件 20 北京三里屯 三里屯位于朝阳区东部 因距内城三里而得名 现在因为三里屯酒吧街而出名 三里屯酒吧街是北京夜生活最 繁华 的娱乐街之一 是居住北京地区的老外们以及国内名流大款经常光顾的地方 精品课件 21 上海南京路 上海南京路是著名 繁华的商业街之一 也是上海开埠后最早建立的一条商业街 这里是万商云集的寸金宝地 是上海对外开放的窗口 也是国内外购物者的天堂 它东起外滩 西迄延安西路 横跨静安 黄浦两区 全长5 5公里 以西藏中路为界分为东西两段 广义上的南京路包含了上海十大商业中心里的两个 南京东路与南京西路 狭义的南京路即1945年以前的南京路则专指今天的南京东路 南京路步行街位于其中 云集着约600多家商店 精品课件 22 到北京 不去三里屯会后悔 到上海 不去南京路会后悔 休闲文化特色街区 让到太原的人不后悔 我们需要这样的感觉 精品课件 23 我们需要这样的感觉 文化 特色 时尚 精品课件 24 形象区 服务区 永祚寺西路 规划 功能区 精品课件 25 形象区业态划分 适合经营业态 特色餐饮 咖啡厅 红酒庄 静酒吧等 商铺特点 层高较高 空间不压抑 可做豪华装修 一托二 一托三户型设计 能满足大型餐饮业态的经营需求 全落地橱窗设计 让商铺内部更加明亮 视野非常开阔 位处于商业街进口处 对面是大型高档酒店 有利于依托其经营自己的业态 精品课件 26 服务区业态划分 适合经营的业态 特色小商品 进口食品 各地特产等 商铺特点 一层户型设计 能满足目前大部分业态的经营需求 面积使用可以最大化 没有面积浪费 大橱窗设计 让商铺内部更加明亮 视野非常开阔 可摆放多种产品对外展示 位于小区出入口处 方便服务小区业主 精品课件 27 功能区业态划分 适合经营的业态 引进国内知名私人会所 SPA会所 美容会所 休闲运动俱乐部 茶社等 商铺特点 一托二户型设计 能满足目前大部分会所的经营需求 面积使用可以最大化 大橱窗设计 内部更加敞亮 视野开阔 位于街区内部 适合会所类静的需求 精品课件 28 三 项目营销推广 精品课件 29 营销建议 增加销售渠道 丰富销售手段在传统 坐销 的基础上 积极推动 行销和直销 进行圈层营销和点对点营销 充分挖掘客户资源 商铺出售和出租 招商 同时推进中小商铺出售实现资金回笼 大面积的商铺先租再售 或带租金 来保证项目定位的实现和价值最大化 加强项目包装大量媒体支持打造宣传我们的定位 通过在老番街道路两侧做创意性 文化性标识 增强项目的可识别性 强化项目形象 提高销售团队的战斗力强化销售人员整体素质 我们卖的不是小区底商 而是一种文化 精品课件 30 销售现场 价格策略 通过对周边商业的租金及售价调研 结合本项目的实际情况 利用市场对比法 估算出项目当前租金和售价为 租金 一层 4 6元 天二层 2 4元 天 售价 一层 25000 29000元 二层 22000 25000元 鉴于目前为内街商业 故在前期租金及售价相对较低 主要目的在于培育市场 考虑未来区域高端消费会逐渐增长 道路的开通 项目入住率越来越高 因此售价定位在合理水平区间 精品课件 31 销售现场 优惠策略 1 前期续水 集中突破2 数据库营销太原投资客群名单 省内地市客户购买 3 媒体大力支持4 促销方式前20名购房业主免一年物业费 品牌物业 金牌服务 提供菜单式装修服务 同时聘有经验的工程监理 为客户实施监管 介绍其他客户购买 客户推荐客户购房 同时享受1 的折扣 可冲抵房款 5