《房地产开发经营与管理》3

1 第3章房地产投资概述 本章内容3 1房地产投资的特征3 2房地产投资的形式与利弊 3 3房地产投资的风险 2 3 1房地产投资的特征 本节内容3 1 1房地产的特征3 1 2房地产投资的特征 3 3 1 1房地产的特征 1 不可移动性 2 独一无二性 3 寿命长久性 4 数量有限性 5 用途多样性 6 相互影响性 7 易受限制性 8 保值增值性 9 价值高大性 10 难以变现性 4 3 1 2房地产投资的特征 1 位置固定性 2 寿命周期长 3 适应性 用途多样性 4 不一致性 独一无二性 5 政策影响性 6 对专业管理的依赖性 7 相互影响性 5 3 2房地产投资的形式与利弊 本节内容3 2 1房地产投资的形式 3 2 2房地产投资的利弊 6 3 2 1房地产投资的形式 教材121 123页开发投资直接投资置业投资间接投资 7 3 2 2房地产投资的利弊 教材123 126 针对房地产直接投资而言 房地产投资的利弊 1 相对较高的收益水平 2 能够得到税收方面的好处 3 易于获得金融机构的支持 4 能够抵御通货膨胀的影响 5 能提高投资者的资信等级 6 投资数额巨大 7 变现性差 8 投资回收期较长 9 需要专门的知识和经验 8 3 2 2房地产投资的利弊 1 相对较高的收益水平在房地产开发投资中 股本金收益率一般能达到15 在有效使用信贷资金 充分利用财务杠杆原理的情况下 该收益率甚至会超过30 在房地产置业投资中 股本金收益率一般也能达到10 左右 讲义 8 财务杠杆 就是投资者以自有资金 股本金 为基础通过借用别人的钱来扩大投资规模 9 3 2 2房地产投资的利弊 1 相对较高的收益水平房地产投资是最易利用财务杠杆的一种投资 能否借用别人的钱来扩大自己的投资规模则取决于全投资收益率 自有资金和信贷资金总的投资收益率 和贷款利率 全投资收益率 贷款利率时 可借入 全投资收益率 贷款利率时 不能借入 10 3 2 2房地产投资的利弊 1 相对较高的收益水平例1 一项目需总投资50万元 一年后出售 扣除税费后的收入为58万元 假设贷款利率为6 自有资金 股本金 贷款甲方案3515乙方案1535求甲方案和乙方案的股本金收益率 11 3 2 2房地产投资的利弊 1 相对较高的收益水平解 甲方案股本金收益率 净利润 自有资金 58 50 15 0 06 35 20 29 乙方案股本金收益率 净利润 自有资金 58 50 35 0 06 15 39 33 该项目全投资收益率 总利润 总资金 58 50 50 16 12 3 2 2房地产投资的利弊 1 相对较高的收益水平上例中由于项目的全投资收益率大于贷款利率 故可借助于财务杠杆作用 优化资金结构 注意 上例中如收入仅为52万元 则甲方案和乙方案的股本金收益率分别为3 14 和 0 67 而该项目全投资收益率则为4 13 3 2 2房地产投资的利弊 2 能够得到税收方面的好处目前房地产 施工企业财会制度规定 1 纳税收入应扣除成本和财务费用 2 折旧进入成本 从收入中扣除 3 折旧年限有一定的弹性空间 讲义 10 14 3 2 2房地产投资的利弊 2 能够得到税收方面的好处税后收入按下列公式计算 讲义 10 纯收入 有效收入 费用应纳税收入 纯收入 贷款利息 折旧所得税 应纳税收入 所得税率税后收入 应纳税收入 所得税 还贷款本金 折旧 15 3 2 2房地产投资的利弊 2 能够得到税收方面的好处例2 某房地产每年纯收入12万元 贷款利息2万元 还贷款本金1万元 所得税率为33 如果不考虑折旧 则税后收入为 12 2 12 2 33 1 5 7 万元 如果考虑2万元的折旧 则税后收入为 12 2 2 12 2 2 33 1 2 6 36 万元 16 3 2 2房地产投资的利弊 2 能够得到税收方面的好处由于提取了2万元的折旧 避免了0 66万元的所得税 另外 房地产增值税的征收总是迟于房地产的实际增值 使得相应的税收推迟 17 3 2 2房地产投资的利弊 3 易于获得金融机构的支持124 4 能够抵御通货膨胀的影响125 5 能提高投资者的资信等级125 6 投资数额巨大126 7 变现性差125 8 投资回收期较长126 9 需要专门的知识和经验126 18 3 3房地产投资的风险 讲义 12 教材128 134 本节内容3 3 1房地产投资风险的基本概念3 3 2房地产投资的系统风险3 3 3房地产投资的个别风险3 3 4风险对房地产投资方向选择的影响 19 3 3 1房地产投资风险的基本概念 1 风险的定义 2 风险与不确定性 20 3 3 1房地产投资风险的基本概念 1 风险的定义 风险是人们不希望的后果发生的潜在可能性 从房地产投资的角度看 风险可定义为房地产投资不利后果发生的潜在可能性 房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性 期望收益的可靠性 投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面 21 3 3 1房地产投资风险的基本概念 2 风险与不确定性风险是一种不确定性 而不确定性不一定是风险 风险涉及到变动和可能性 而变动常常可以用标准方差来表示 一般来说 标准方差越小 各种可能收益的分布就越集中 投资风险也就越小 标准方差越大 各种可能收益的分布就越分散 投资风险也就越大 22 3 3 2房地产投资的系统风险 教材127 130页 1 通货膨胀风险127 2 市场供求风险 3 周期风险128 4 变现风险 5 利率风险128 6 政策风险 7 政治风险129 8 或然损失风险 23 3 3 3房地产投资的个别风险 教材130 132页 1 收益现金流风险 2 未来经营费用风险