沈阳西山商业项目定位策划报告页PPT课件

1 沈阳西山项目策划思路 商业部分 2 目录 一 沈阳商业市场调查二 项目商业裙楼定位思路三 裙楼商业销售策划思路四 裙楼商业销售推广策略五 商业形象推广语六 裙楼商业价格定位及价格策略七 裙楼商业销售节奏 3 沈阳商业调查 主要商业路段 4 沈阳商业调查 主要商业路段 5 沈阳商业调查 商业综合体 6 沈阳商业调查 商业综合体 7 沈阳商业调查 商业综合体 8 沈阳商业调查 商业综合体 9 沈阳商业调查 商业综合体 10 总结 商业竞争分析沈阳市的商业房地产市场从2002年开始快速发展 随着经济的体制改革不断深入和市民收入不断增加 商业市场形成井喷的局面 其中以百货业的竞争最为激烈 在中华北路一路往中华南路逛去 加上中山西路 国贸 星力 百盛系列的百货星布其中 短短的路面上聚集了超过10家以上的百货公司 加上已蓄势待发的王府井百货 又将会为沈阳的商业竞争局面加上厚重的一笔 11 商业竞争分析沈阳的零售市场趋向成熟 但现有的商业运营商以这种密集布点式的扩张手法 以图通过提早抢占市场份额提高竞争力 加促了沈阳商业地产同质化竞争的压力 虽然不同的百货公司之间存在一定的档次区隔 但毕竟区隔并不明显 对于消费者来说 这些档次上的区隔并没有为其带来根本性变化的消费体验 总结 12 商业竞争分析沈阳现阶段销售情况理想 售价高于同区商铺的商业项目 其必定视前期招商为重中之重 通过其出租率可以看出 引入了龙头商家后 出租率基本上是在90 以上 因此 前期招商 引入龙头商家 是商业成功运营的主要因素 总结 13 目录 一 沈阳商业市场调查二 项目商业裙楼定位思路三 裙楼商业销售策划思路四 裙楼商业销售推广策略五 商业形象推广语六 裙楼商业价格定位及价格策略七 裙楼商业销售节奏 14 SWOT分析 1 优势 Strength 1 地段优势 项目位于东山商圈内 紧邻市政道路 未来规划为主要行车道 整体通达性好 辐射面广 2 规划优势 开发前期已将日后的商业运作提前定位 并贯彻到项目规划中 使项目设计更具商业化及人性化 3 客源优势 项目周边居住人口密集及周边已经形成一定的消费人流 商业人气充足 4 开发优势 开发商拥有充裕的资金实力及社会资源 开发经验丰富 5 经营优势 专业的商业运作团队为开发商保驾护航 融合引导潮流的商业经营理念 为项目持续领先奠定基础 优势利用 1 充分利用地理位置及周边商业环境设施 以更大的诱惑力吸收已经形成消费人流 2 注入先进的商业运作元素 在规划阶段已经奠定以后具备持续旺场经营的空间 环境 15 2 劣势 Weakness 1 地形制约 项目地块趋向长方形 但由于地势的坡度较大 使得商业真正临街部分并不显著 2 规模局限 项目总体商业规模不大 使项目可塑空间较小 3 交通不畅 现阶段项目周边道路较窄 公交交通线路不多 会影响非架车人士的消费欲望 劣势规避 1 利用坡度 设计双首层概念的商业 可最大程度上弥补临街面不广阔所造成的经济损失 2 开发前期与商家签意向进驻协议 在有限的空间内塑造合适商家使用的建筑 SWOT分析 16 SWOT分析 3 机会 Opportunity 1 开发机遇 项目周边已有成熟的生活小区 但由于其只考虑社区商业 且总体商业规模较小 三期的社区开发又远离东山人流量较旺的区域 使本项目商业开发尽得地理 人和 2 市场空白 现阶段东山整体商业布局品牌档次低 业态散乱 缺乏大 中型商业中心 品牌超市 休闲娱乐场所 机会把握 1 迅速展开招商 在现阶段其他项目仍没有更好的商业综合体开发时 正是与优质商家谈判的最好的时机 2 引入先进的商业模式 创造多功能商业综合体 抢占市场先机 待消费人群形成习惯后 若其他项目开发更大型的商业 本项目仍可立足于不败 17 SWOT分析 4 威胁 Threats 1 传统与创新之间的矛盾 现阶段片区居民的消费习惯均是日常消费在东山路 农贸市场 休闲 娱乐 购物消费在沈阳的传统商圈 本项目进行创新的商业运营时必须经历培育消费者习惯的过程 2 竞争环境变化 项目所在商圈其他项目的启动 如中天世纪新城三期 其对本项目有直接竞争威胁 威胁应对 1 本项目在片区商业运营创新上要注意 温度 要充分考虑商家进驻后 如何令商家持续经营 还要注意速度 招商应在销售前已经完成 2 时刻关注竞争对手的动向 及时作出策略调整及应对方案 18 商业定位方向 东山现阶段商业布局品牌档次低 业态散乱 街铺主要经营档次较低的货品 居民消费主要集中在日杂 电器维修 农产品 项目定位方向 如何提升项目整体商业价值 如何快速销售 达到理想的售价 19 商业定位方向 项目商业裙楼定位思路 就必须 找准合适的商业业态 就必须 找准合适的经营商家 20 项目商业裙楼定位思路 辐射东山区域的综合商业体区域释义 以项目为圆点 半径在10分钟以内的区域次辐射区域 以项目为圆点 半径在10 20分钟以内的区域 商业定位方向 21 项目功能定位 集综合超市 饮食娱乐于一体的商业综合体 商业定位方向 22 项目业态定位 商业定位方向 23 目录 一 沈阳商业市场调查二 项目商业裙楼定位思路三 裙楼商业销售策划思路四 裙楼商业销售推广策略五 商业形象推广语六 裙楼商业价格定位及价格策略七 裙楼商业销售节奏 24 成功招商是项目成功经营的第一步 我们更应着眼于项目的长期经营利益 而且长期收益将是投资者最关系的 1 短期目标成功引进品牌商家进驻 强强联合 并且进行广泛宣传 使投资者看到希望 使项目全面高效地开业 通过策划 招商 经营管理的有效运作 使租价 售价稳步升值 销售策略目标 25 销售策略目标 2 长期目标目的打造成一个 区域化的商圈 使其成为东山的商业标志之一 在项目业态主题和商品类别等方面做到有代表性和独特性 使之成为不可替代的区域商业功能 加强开业后的经营管理 通过支持商户组织各种销售活动 对商场不断宣传来提高商户获利水平 通过持续的商家洗牌 使商场具有长期经营活力 26 客户群定位目标 1 经营人群描述 沈阳当地品牌超市 品牌百货 东山区域经营商家 沈阳当地无业者 2 投资人群描述 城市当地生意人 周边县市生意人 城市的高薪阶层 公务员 3 消费人群描述 项目周边住区的居民 东山区域经商人士 27 裙楼商业销售策划思路 1 先招商 后销售 招商在前对项目施工非常重要 中型 大型商家对项目结构会有特殊要求 例如 层高 网柱 电梯 货梯位置 停车位要求 楼板承重 电力 排水 排污等等 28 麦当劳餐厅基本建筑技术要求 参考 商家需求案例参考 29 裙楼商业销售策划思路 以龙头商家为主 从大面积入手 解决龙头商家及主力店的进驻问题 招商第一阶段 30 对准焦点 针对各业态分区间引进行业品牌主力店及已定之业态 裙楼商业销售策划思路 招商第二阶段 31 全面进行招商推广 针对零散的铺位引入相应的商户 裙楼商业销售策划思路 招商第三阶段 32 裙楼商业销售策划思路 2 返租销售 a 商场铺以5年以上的返租进行销售 重点是准确计算处回报率承诺及实收租金的关系 给投资信心 并且不能让开发商亏本 b 销售时机 在项目住宅全面销售前期及未成功引进商家前不宜进行销售 否则会严重影响商铺的商业价值体现 33 3 销售执行 a 销售人员走销 坐销 以走销为主 走销范围包括东山区域正在经营的商铺 直接与其老板面谈 b 点对点销售策略根据登记客户资料 选择重点跟踪的目标 并以专人负责对接 洽谈 裙楼商业销售策划思路 34 目录 一 沈阳商业市场调查二 项目商业裙楼定位思路三 裙楼商业销售策划思路四 裙楼商业销售推广策略五 商业形象推广语六 裙楼商业价格定位及价格策略七 裙楼商业销售节奏 35 1 本地商家将作为项目商业启动的第一推广目标 2 重点对大面积商家进行招商 面积需求越大的商家优先进行推广 3 对其市场的存活能力应重点审查 避免盲目乐观经营的商家 防止做一段时间就倒闭的现象 4 对其能接受的租金水平进行评估 理论上以高租金为先 推广形式与物料 1 面对面进行洽谈 2 项目招商书 推广目标1 商家 36 推广目标2 投资者 推广形式与物料 1 售楼处现场DM单张设计 制作 针对商铺的销售 制作具体有投资吸引力的DM单张 2 销售人员电话通知已登记客户 点对点销售 传达相关信息 3 广泛收集目标客户的联系电话 例如 现场登记客户 成交业主等 利用短信群发传播商铺信息 4 预约客户 以商家为主 登门拜访 5 沈阳电视台或白云电视台电视广告 37 推广目标3 时间安排 38 目录 一 沈阳商业市场调查二 项目商业裙楼定位思路三 裙楼商业销售策划思路四 裙楼商业销售推广策略五 商业形象推广语六 裙楼商业价格定位及价格策略七 裙楼商业销售节奏 39 商业形象推广语 主题核心 40 商业形象推广语 品牌写真 项目定位 东山首家特色的休闲娱乐购物商场品牌定位 东山商业的标志性建筑核心主题 娱乐购物的新天地品牌个性 现代的 时尚的 品位的 欢乐的 41 东山广场 商业形象推广语 推广名 42 主推广语 时代商业城 富贵黄金铺备选推广语 东山至尊宝地 财富龙头铺王 商业形象推广语 推广语 43 目录 一 沈阳商业市场调查二 项目商业裙楼定位思路三 裙楼商业销售策划思路四 裙楼商业销售推广策略五 商业形象推广语六 裙楼商业价格定位及价格策略七 裙楼商业销售节奏 44 商业价格定位 1 定价策略 a 市场售价参考 现阶段东山区域能出售的商铺以中天世纪新城为代表 其售价为4800元 平米起 但是 其商铺属于社区铺面 可比性不强 因此 市场比较法不适用于本项目价格定位参考 b 市场租价参考 现阶段东山区域的商业趋向成熟 租金相对比较稳定 且此租金是与商家达成协议的重要参考依据 也是给予投资者回报承诺的重要体现 因此使用租金回报法进行项目价格定位是适合的 45 2 商铺定价 a 定租金 46 2 商铺定价 b 定售均价 项目街铺售价定位 平方售价 售价 月租金 回报率 12 130元 月 8 12 19500元 平米计划5年反租平均回报8 街铺销售平均收益 每平米 19500 1 5 8 11700元 平米 47 2 商铺定价 b 定售均价 项目商场铺售价定位 平方售价 商场铺定价比较复杂 具体需与商家达成协议后 折合商场内部剩余出租面积进行经济测算 才能指定对开发商 对销售完全有利的价格 因此 现阶段取租价的平均值 售价 月租金 回报率 12 100 30 元 月 2 8 12 9750元 平米 48 2 商铺定价 计划5年反租平均回报8 商场铺销售平均收益 每平米 9750 1 5 8 5850元 平米 49 2 商铺定价 b 价格定位 街铺售均价 19500元 平米商场铺 社区铺售均价 9750元 平米开发商一次性回收资金 单位 每平米 街铺11700元 平米 最终回收资金仍需加上5年的租金收益 商场5850元 平米 最终回收资金仍需加上5年的租金收益 50 3 商铺价格策略 51 目录 一 沈阳商业市场调查二 项目商业裙楼定位思路三 裙楼商业销售策划思路四 裙楼商业销售推广策略五 商业形象推广语六 裙楼商业价格定位及价格策略七 住宅 裙楼商业销售节奏 52 销售节奏 实施时机 1 住宅销售节奏 53 销售节奏 实施时机 2 招商时机选择 8月1日 10月31日 与大型超市或百货签定合作意向 11月1日 项目落成前 与小型商家洽谈租赁 4月1日 7月31日 与大型超市或百货进行洽谈 54 3 商业销售节奏把控 09年5月 7月 1及 6层进行全面销售 09年8月 10月 剩余尾货进行全面销售 09年12月前 商铺销售完毕 08年10月 11月 7及 8层进行全面销售 销售节奏 实施时机 55 销售资金回款计划 住宅 车位及商业物业 56 策划代理费收费项目构成及说明 1 策划代理费收费项目构成 策划 销售顾问服务a 市场策略b 销售实施 销售代理 或销售顾问 c 广告策划 VI系统设计d 公共关系活动策划 组织e 定期的市场调查汇报 57 1 策划代理费收费项目构成 招商顾问服务a 商业定位 商家定位b 项目功