工程管理细则PPT课件

房地产工程项目管理 建设项目工程招投标手续办理流程 3 一 招标备案提供以下资料及流程 1 前期工程部办理 A工程立项计划 银川市发展和改革委员会文件 关于开发建设商品放项目的核准意见 B建设用地规划许可证C施工图设计文件审查合格证D施工图纸 2 工程部办理 A工程部接到工程立项计划办理工程报建表 3 预算材料部 A接到以上两个部门各种资料到银川市建筑行业管理处办理工程类别确认书和建设工程应用商品混凝土通知单B财务中心到银行办理工程资金证明C预算部准备好以上各部门全部资料到银川市建设工程招投标管理中心办理备案 确定工程项目开 评标时间D开标 评标 在银川市建设工程招投标管理中心进行 E中标通知书 由工程部按照中标书核定的金额缴纳工程交易服务费 四项措施费 劳保基金后 预算不到工程招投标管理中心盖章有效 4 二 施工许可证办理 工程部接到有效中标书后 办理有关施工许可证各种手续 工程部开工前期各项手续 6 工程部开工前期各项手续 所需材料 1 发改委立项批复文件 2 填写建设工程报建登记表 1式4份 办理前先将所有施工图纸交质检站审查 1 工程报建表2 中标通知书3 立项批复文件4 施工及监理合同原件5 质量监督申报书 1式4份 6 图审批准书 二 合同审查 一 工程报建 提供施工及监理合同样本至政务大厅建设局窗口待审 根据窗口修改意见出正式合同并加盖审核章 三 质量报监 7 工程部开工前期各项手续 1 填写银川市建设工程安全生产监督申报书 2 施工 监理中标通知书3 安全监理实施细则 项目总监聘任书 4 施工单位总工任命书 项目负责人 安全员及特种作业人员上岗证书 5 施工现场总平面布置图 6 安全生产责任制度 安全教育培训制度 专项方案专家论证审查制度 施工现场消防安全责任制度 意外伤害保险制度 7 建筑安全专项施工方案及重大危险源监控措施和方案 8 安全防护措施费用使用计划 9 施工现场机械设备清单 10 农民工岗前培训制度及方案 11 施工现场安全事故应急救援预案 12 标准化工地 承诺书 四 安全报监 8 工程部开工前期各项手续 中标通知书 费用 工程总造价3 五 劳保基金 填写 墙体材料登记表 1式4份 费用 住宅4元 m2 六 墙改手续 中标通知书 费用 1元 m2 七 推散手续 9 工程部开工前期各项手续 1 施工图纸报建管站节能办审核 2 节能办提出意见后与设计院沟通 下变更发至施工单位 3 填写银川市民用建筑节能审查备案登记表 八 建筑节能备案 九 保险手续 施工单位 十 农民工工资保证金 填写 农民工工资保证金承诺书 甲乙双方各一式两份 费用 甲乙双方各缴纳中标价的2 中标通知书及收缴通知单 费用 中标价2 48 十一 四项措施费 十二 施工许可证 建筑工程施工许可申请及表中要求全部资料 开发项目前期手续办理流程 11 挂牌出让土地 方案设计 优选2 3家甲级设计院进行规划总图设计 规划方案3个以上 交通组织分析图 绿化分析图 组合平 立 剖 南北立面效果图 鸟瞰图 官网分析图 进行内部会审 修改 完善 方案确定后 优选出3个方案报规划局 进行方案审核 规模较大的 需上报专委会审核 土地出让合同国有土地使用权证项目用地四至勘测1 500或1 1000地形图 经规划部门审核盖章 挂牌土地规划设计条件由集团公司资产经营中心提交房地产公司 提供 提交 规划设计条件甲方要求地形图 电子版 水暖电进出方向由设计院提交房地产公司前期工程部 提供 提交 1 500或1 1000总图规划设计方案3个以上1 500或1 1000地形图原件设计院出具的设计说明文本 每个方案须肚里说明 土地出让合同勘测定界图 报告鸟瞰图街景效果图单体立面南北效果图 提供 12 园林局盖章 规划局盖章后 规划总图报批完成 各楼号单体平 立 剖报批 70 90户型配比执行情况汇总 进行分类 审核 由规划局管理科向八部单位开具审核单并公示 提交 申请报告批准的规划总图土地出让合同国有土地使用权证售房 工程 预算 财务 存档 提供 规划方案审定后 进行政务大厅八部联审 在进行完善 完善后进行公示10天 除节假日 制作公示图例 售房 工程 预算 财务 存档 提交 前期人员向规划局管理科提交 规划局审核 提交 发改委项目批复 提交 13 城市基础设施配套费核算单 施工图设计 施工图审查 地勘报告批准总图项目核准意见建设用地规划许可证工程 预算 提供 提交 申请报告审图合格书施工图光盘批准总图批准单体平 立 剖原件盖有审图章的建筑施工图发改委核准意见财务部 提供 提交 14 办理放线回执单 办理放线通知单 城市基础设施配套费单建设工程档案报送书工程部 提供 提交 建设工程放 验线 验线申请单 提供 规划局 测绘院三个部门人员签字 15 建设工程规划许可证核发 申请报告批准总图图审合格书建设用地规划许可证国有土地使用权证土地出让合同环境评价批复消防审查报告城建档案报送书放线回执单70 90户型平衡表基础设施配套费核算清单项目核准意见书四至勘测定界报告八部联审单售房 工程 财务 存档 提供 提交 预售流程 17 工程部开工前期各项手续 1 所需资料 总图 相近项目成本结算 规费收费明细 税务收费明细 2 时间 1 3个工作日3 负责单位 销售部 前期 工程 预算 财务协助 一 成本测算 二 面积预测 1 所需资料 平 立 剖施工图 电子版 纸质版 测绘合同2 时间 按楼幢数量而定3 协调单位 银川测绘中心 4 负责单位 销售部5 费用 每平米0 5元 18 工程部开工前期各项手续 1 所需资料 成本测算报告 市调报告2 时间 根据项目确定3 负责部门 销售部 三 售价确定 四 项目物业开户 1 所需材料楼盘表 开发商营业执照 税务登记证 机构代码证 物业公司营业执照 税务登记证 机构代码证 2 时间 根据项目套数确定3 协调单位 银川市物业管理办公室4 负责部门 销售部 19 工程部开工前期各项手续 1 所需资料 建设工程许可证 物业前期合同 两书 业主临时公约 并备案银川物业办 项目开户证明 住宅招标三家以上选一家 非住宅议标开发公司决定并报物业办 2 时间 5 7个工作日3 协调单位 银川市物业管理办公室 物业公司4 负责部门 销售部 五 物业前期服务合同备案 六 物业前期介入证明 1 所需资料 建设工程许可证 备案证明 开户证明 2 时间 2 3个工作日3 协调单位 银川市物业管理办公室4 负责单位 销售部 20 工程部开工前期各项手续 1 所需资料 成本测算 建设项目的立项批复 用地批文及规划 拆迁证明 施工许可证 建筑安装工程预 决 算书 工程设计 监理施工合同2 协调单位 银川市物价局3 负责单位 销售部4 时间 5 7个工作日 七 物价备案 八 项目手册一验 1 所需资料 开发公司营业执照 开发资质等级证明 机构代码证 法人身份证 项目投资计划书 立项批复 国有土地使用许可证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设施工许可证 前期物价介入证明 物价备案表 节能认定意见书 注如有在建工程贷款出示监管协议 2 协调单位 银川市住房保障局3 时间 5 7天4 负责单位 销售部 21 工程部开工前期各项手续 1 所需资料 开发公司营业执照 开发资质等级证明 机构代码证 法人身份证 项目投资计划书 立项批复 国有土地使用许可证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设施工许可证 前期物价介入证明 物价备案表 项目楼盘 预测绘报告 总图 平面图 预售方案 注如有在建工程贷款出示监管协议 2 协调单位 银川市住房保障局 银川市产权交易管理中心3 时间 7 15天4 负责单位 销售部5 费用 900元 每次 九 预售证办理 22 工程部开工前期各项手续 1 所需资料 平 立 剖施工图 设计变更 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设施工许可证2 时间 根据项目楼幢确定3 协调单位 银川市测绘中心4 负责单位 销售部 工程部协助 5 费用 1 5元 平方米 十 项目实测 十一 项目手册二验 1 所需资料 预售证 拆迁证明 竣工备案表 2 时间 3 5天3 协调单位 银川市住房保障局4 负责单位 销售部 23 工程部开工前期各项手续 1 所需资料 总图 竣工备案表 小区供水 供暖 电话 通信接入证明 验收接入通知 排污接管证明 通气发卡审批表 电梯安全检验合格证 经二次验收的项目手册 建设工程消防验收意见书 绿化现状施工图 环保验收意见书2 时间 15 20天3 协调单位 住房保障局 园林局 规划局 城管局 文广局 消防队 环保局 民政局 物业公司4 负责单位 销售部 工程部 前期部协助 十二 交付使用许可证办理 非住宅不办理 十三 房屋确权 1 所需资料 土地证 建设工程规划许可证 竣工备案表 实测报告 总图 交付使用许可证 2 时间 30天左右3 协调单位 银川市房屋产权交易管理中心4 负责单位 销售部 工程项目建设程序 25 工程项目建设程序 是指一个建设项目从策划 选择 评估 决策 设计 施工到竣工验收 投入生产或交付使用的整个建设过程中 各项工作必须遵循的先后顺序和相互关系 是工程建设项目的技术经济规律的要求 他是由工程项目的特点决定的 是工程建设过程客观规律的反映 是工程项目科学决策和顺利进行的重要保证 我国将工程项目的建设程序分为六个阶段 26 工程项目建设程序 项目建议书阶段 可行性研究阶段 设计阶段 建设准备阶段 建设施工阶段 竣工验收交付使用阶段 27 房地产开发项目的阶段划分及可交付成果 房地产开发项目的生命期 是指一个项目由策划立项开始 到项目竣工投入使用 收回投资 达到预期目的的整个过程 其生命周期可分为四大阶段 概念阶段 主要任务是根据公司的战略规划选定项目并确定项目是否可行 一个房地产开发项目这一阶段的主要工作有 地块选择 房地产市场调查 购房者心理分析 开发项目市场定位 这一阶段的可交付成果是 地块选择评估报告 房地产开发项目可行性研究报告 28 规划阶段 对可行性项目做好开工前的人财物及软硬件准备 本阶段的主要工作有 确定项目经理及项目组主要成员 项目最终产品的范围界定 实施方案 质量标准的确定 项目的资源保证 项目经费及现金流量的预算 项目的工作结构分析 项目政策与程序的制订 风险评估等 本阶段的可交付成果是 提出项目概要报告 通过公司决策层批准进入下一阶段 29 实施阶段 按计划启动实施项目工作 本阶段的主要工作有 建立项目组织 明确分工 制订计划 招投标 协调政府有关部门及项目各部门之间的关系及进场时间 按现代项目管理的技术严格控制质量 成本 进度及项目的销售等 结束 收尾 阶段 项目结束的有关工作 本阶段的主要工作有 办理备案证 配合物业公司交房 对整个项目进行评估总结 为其它项目作准备 30 工程项目管理 31 一 工程项目管理 项目管理是通过项目经理和项目组织的努力 运用系统理论和方法对项目及其资源进行计划 组织 协调 控制 旨在实现项目的特定目标的管理方法体系 从项目的开始到项目的完成 通过项目策划 PP 和项目控制 PC 以达到项目的费用目标 投资 成本目标 质量目标和进度目标 PM PP PC 32 工程项目管理过程 管理是由多个工作环节组成的有限循环过程 决策 提出问题 目标 规划 实施 检查 提出解决问题的多个可能的方案对可能方案进行比较 从多方案中选择 执行决策 决策是否执行决策执行效果 如发现新的问题 33 二 工程项目成功的标准 满足预定的使用功能的要求 能经济 安全 高效地运行 在预算费用 成本或投资 内完成 保证项目的经济性要求 在预定的时间内完成项目的建设 达到项目预定的目标及要求 能为使用者接受 认可 同时照顾到各参与方利益 使各方满意 与环境协调 与人文 自然环境协调 项目建设与运行与环境有良好的接口 能合理 充分 有效地利用各种资源 具有可持续发展的能力和前景 项目实施按计划 有秩序地进行 减少变更 控制风险 34 35 三 取得项目成功的条件 要取得一个成功的项目 有许多前提条件 必须经过各方面努力 最重要的有如下三个方面 正确决策 选择正确的投资方向 制定正确的 符合实际的 可行性的项目总目标和总体计划 科学设计 满足安全可靠性 适用性和经济性 有力的 高质量的 高水平的项目管理 36 四 工程项目管理的目标系统 合同 PM采用严格的目标管理 ManagementByObjectives 工程项目管理的基本目标有三个最主要的方面 进度 工期 质量 功能 费用 投资 成本 质量 进度 投资 37 五 工程项目管理的主要任务 费用 投资 成本 控制进度控制质量控制合同管理信息管理组织协调 38 什么是工程管理 传统定义 通常理解为 对质量 进度 成本 安全 进行管控 科学定义 高等教育专业 工程管理是由具备管理学 经济学 土木工程技术的基本知识 掌握现代管理科学的理论 方法和手段 能在国内外工程建设领域从事项目决策和全过程管理的复合型高级管理人才对一个工程从概念设想到正式运营的全过程 具体工作包括 投资机会研究 初步可行性研究 最终可行性研究 勘察设计 招标 采购 施工 试运行等 进行管理 39 工程管理应该管的内容 质量 进度 成本 安全 关注的点较少 系统全面的关注 40 管理的目标 管理试图获得对5个变量的统一协调的控制 方法是什么 计划 组织 指挥 协调 控制和评价 41 我们到底要什么效果 质量标准卓越 既定工期完成 目标成本可控 42 现阶段我们工程管理的目标 工程管理程序成熟有效 管理制度建立健全 规范化 标准化 制度化程度较高 有持续改进和创新能力 能够为公司 集团 持续发展提供有力支持 质量管理 质量是什么 44 质量管理 传统意义上工程质量标准的侧重 强调按图施工 符合施工质量验收标准 强调工序 工艺质量控制的实体质量效果 强调施工方案 技术措施 施工工法的管理 新形势下工程质量标准的定义发生变化 以客户质量标准作为施工质量的验收标准 45 质量管理 46 质量管理 新形势下工程质量管控的主体发生变化房地产企业管理分工细化 导致设计 材料 成本 合同等部门与工程管理联系的紧密度下降 大量由于设计 招标采购 成本合同等部门遗留的工程质量隐患 都会集中在工程施工中暴露 工程质量已经无法由工程部完全掌控 新形势下工程质量相关的因素发生变化房地产企业往往只关注施工现场的工程质量管理 却没有企业完整的工程质量保证体系 忽视了工程质量的构成并不完全是施工现场决定的 对设计阶段工程质量保障 合同条款工程保障 招标采购工程质量保障 计划管控工程保障等方面缺乏重视 47 质量管理 48 质量管理 开发企业 监理公司 施工单位 49 影响工程质量的内外因素 外部环境因素 企业内部因素 施工企业 监理公司 劳务队伍 行业气氛 设计对质量的影响 材料采购对质量的影响 计划管控对质量的影响 成本控制对质量的影响 随意变更对质量的影响 工程人员对质量的影响 外患 内忧 质量到谷底了 50 影响工程质量的内外因素 企业内部影响质量因素 管理程序支持 技术标准支持 质量成本支持 设计质量支持 合理工期支持 采购质量支持 提前质量预控支持 有效管控支持 质量的支撑来自公司内部各个部门和环节缺一不可 51 影响工程质量的内部因素 内部影响质量因素设计环节容易出现问题的几个方面 设计深度精度不够 照搬书本想当然 质量意识淡薄 部分设计人员不了解施工中的难点 重点 施工图与施工质量保障性和施工易建性脱节 实际施工中很难保证 依靠加强现场管理不可能实现全面监控 包括设计部门和企业内部的两重施工图设计审查 审查重点不明确 图纸审查分工不清晰 设计施工图 错 漏 碰 缺 严重 违反强制性设计规范现象普遍 对房地产企业普遍关注的防渗漏 防开裂的重点认识不足 52 影响工程质量的内部因素 实战解决方法 实战解决方法 从源头抓起 优秀的设计是工程质量的保证优化施工图设计审查程序 进行设计审查分工明确设计审查要点 控制关键易错环节 53 影响工程质量的内部因素 抓源头 对设计单位提出设计专篇的管理要求 补充企业标准节点图集 54 影响工程质量的内部因素 根据各部门特长拆分设计审查任务 抓审查 专业技术部门 了解设计规范 了解企业客户标准 了解设计规范 了解企业设计标准 了解设计审查要点 重点审查 设计完整性和设计深度 与国家 企业设计标准的一致性 多专业交圈一致性 55 影响工程质量的内部因素 根据各部门特长拆分设计审查任务 抓审查 管理部门 了解施工验收规范 了解施工中容易出现质量隐患的部位 材料及工艺要求 了解施工组织的重点和难点 重点审查 与防渗漏 防开裂相关的材料 构造做法 节点要求 施工要点 审查甲供 甲分包与总包交界 交叉作业面的管控重点 56 影响工程质量的内部因素 根据各部门特长拆分设计审查任务 抓审查 施工和监理单位 了解工艺规程 了解施工可行性和施工易建性了解乙供材料特点 重点审查 施工图中与施工可行性和施工易建性相关的 错 漏 碰 缺 了解乙供材料的保障性 57 影响工程质量的内部因素 引发思考的一些观念 规划设计方案 指标 技术参数 配套档次的确定 已经决定了90 以上的工程成本产品定位的准确性 差异性决定了项目成本控制的优劣 而从施工单位口袋里一点一点向外掏钱 是拙劣而短视的做法 严格合理的结算是应该的 时间成本和质量成本往往是我们成本管理忽视的环节和事后的遗憾以预防为主的质量成本管理 把钱花在避免质量事故的发生而不是解决不合适项造成的后果 才是质量成本控制的基础 成本因素 58 影响工程质量的内部因素 质量也是需要成本的 质量的成本 为了确保和保证取得满意的工程质量而发生的费用 以及没有达到满意的质量所造成的损失 成本因素 59 影响工程质量的内部因素 成本因素 英国质量管理协会定义的质量成本项目 预防成本 鉴定成本 内部损失成本 外部损失成本 为了防止工程质量出现缺陷和偏差 保证工程质量达标而实现采取的各种措施所发生的成本 包括施工组织设计审查 监理细则审查 技术方案审查 施工样板 技术交底 工程质量培训的等 都属于质量成本 为了确保工程质量达到质量标准要求 对工程本身以及对材料 构件 设备等进行质量鉴定所发生的费用 包括材料设备的试验检验费用 工序检查和检验批检查验收所发生的费用 工程质量验收所发生的费用 象我们目前做的分户验收 就属于鉴定成本 工程质量控制的过程中 因内部管理问题 决策失误问题 标准修正问题等引起的工程质量缺陷造成的损失 包括返工损失 返修损失 停工损失等 都属于内部损失 工程交付后 业主在使用过程中发现的工程质量缺陷引起的损失 60 影响工程质量的内部因素 计划管控现状分析 以经营进度控制作为施工进度管理的重点销售开盘 工地开放 业主预险等结合销售经营方面的进度管理打乱了传统