写字楼产品标准与案例PPT课件

写字楼产品标准与案例 5A 甲级 写字楼有何标准 在越来越多的写字楼以 顶级 的名义进入市场时 顶级写字楼却从来没有一个统一的标准 5A和甲级有相应可以量化的标准 但顶级写字楼更多是一种约定俗成的统称 写字楼市场作为经济发展的晴雨表的 其顶级 甲级 智能 5A等等区分对写字楼品质的定量有至关重要的影响 写字楼各种称谓一直存在重叠和互相交织的状况 其结果就将会搅乱市场 使得分析数据缺乏说服力 甲级写字楼的标准 众说纷纭 仲量联行的定义 位于中央商务区 有便捷交通高质的建筑施工单层面积达1000平方米或以上层高达2 60米或以上平均得房率为60 65 或以上楼层可灵活分隔宽敞的大厅及通道充足的洗手间设施高端的交房标准高效的中央空调系统充足的停车设施基本的后备电源系统高效的电梯管理系统合格的通讯系统 支持话音及数据传输专业的物业管理租户包括知名本地或跨国企业 地段 品质 配置 物管 世界地产研究院 WREA 的5A评价体系 大楼品牌5A地理位置5A客户层次5A服务品质5A硬件设施5A 国贸中心 嘉里中心 东方广场 财富中心 中关村金融中心 金茂大厦 恒隆广场 中信泰富 汇丰银行大厦 企业天地 地王大厦 华润大厦 世界金融中心 新时代广场 国际商会中心 北京 上海 深圳 幕墙 石材与玻璃的结合已成为目前高档写字楼的新潮流 石材的运用已不局限于大楼的基座部分 在主体结构部分出现了石材与玻璃相结合的建筑表现 玻璃幕墙的材质主要为镜面反射玻璃幕墙和中空双层玻璃幕墙 其中LOW E为2005年流行产品 环保型幕墙将成为未来趋势 企业天地 幕墙分类 主要特点 石材幕墙 一般有花岗岩 大理石 板岩 花岗岩多为彩色斑点 颗粒细腻则密实度越好 色彩虽单一但不易被氧化 多产于粤 闽 浙 赣 大理石有花纹 但质地软 易着色 易被风化 故不得用于室外装修 施工快 无污染鉴别石材方法 敲音清脆悦耳为好货 背面滴墨不易涨开为密实石材 幕墙分割一般小于1M 且同片板材不跨层 干挂幕墙 湿挂幕墙 通过铁 铝合金框架固定 平整牢固美观 湿水泥砂浆作为粘合剂 把石材固定 易返碱 干挂石材示意图 石材悬挂方式 玻璃幕墙 主流产品 发源于20世纪中期的美国 大规模运用于二战后 80年代进入中国比砖石墙体轻5 10倍目前中国和东亚地区成为全球最大的玻璃幕墙应用地区 70 流行顺序 明框 隐框 半隐框 点支式玻璃幕墙中高端品牌有圣戈班 PPG 格拉维伯尔 坚朗 双标 一般品牌有东阁 东天 当红明星 low E玻璃幕墙 点支式幕墙 满足多种结构需要 通透明亮 多用于建筑小品和商场 中空玻璃幕墙 半隐框玻璃幕墙 新茂大厦 玻璃含有超薄银层的真空镀膜玻璃 不到发丝厚度1 的膜 可反射80 红外线热辐射 主要性能为保温隔热 性能堪比普通砖墙 正看清澈透明 侧看淡淡银灰 大堂及装饰 来福士广场 金茂大厦 汇亚大厦 电梯厅 首层 首层电梯厅的地面与墙面延续大堂的装饰材料 大理石 金属等 尺度上一般为3 5米宽 5 7米高 绝大部分写字楼都进行电梯分区 约每20层一区 各区电梯厅相互独立 较特殊的分区有 来福士广场 单双层分区 主要特点 金茂大厦 金茂大厦 金茂大厦 汇亚大厦 百腾大厦 来福士广场 远东国际 中信泰富 电梯厅 标准层 标准层层高虽低于3米 电梯厅宽却仍达3 4米 地面为大理石等石材 墙面为石材或高级乳胶漆 吊顶精心设计 灯光典雅柔和 绝大部分设有本楼层公司名录 但基本不设置垃圾筒及烟灰缸 主要特点 都市总部大楼 华敏翰尊 金茂大厦 仙乐斯广场 汇亚大厦 中银大厦 电梯 品牌 奥的斯OTIS 美国 迅达SCHINDLER 瑞士 三菱MITSUBISHI 日本 东芝TOSHIBA 日本 富士达FUJITEC 日本 通力TONE 芬兰 蒂森THYSSEN 德国 日立HITACHI 日本 由于同一品牌的电梯有不同档次 同一工厂可以生产不同品牌的电梯 因此电梯档次与品牌无直接联系 市场口碑较好的有8大电梯品牌 电梯判断标准 品牌 轿厢尺寸及载重 速度 平稳度 平均服务面积 轿厢装修 配置 电梯 轿厢尺寸 资料来源 电梯主要参数 GB T7025 1 1997 轿厢尺寸及载重不仅关系到乘客的感受 且关系到电梯的载重效率 上海大部分的高档写字楼的电梯载重为16人 1250kg 电梯判断标准 品牌 轿厢尺寸及载重 速度 平稳度 平均服务面积 轿厢装修 配置 电梯 速度及服务面积 电梯判断标准 品牌 轿厢尺寸及载重 速度 平稳度 平均服务面积 轿厢装修 配置 自身运行速度 响应速度 高档电梯对开 关等命令的响应速度很快 高层写字楼的电梯速度约为2 5m s 超高层中高区电梯的速度在3 5 4m s之间 超高层写字楼的高区电梯速度在5 6m s之间 层数与电梯数量的比值为2 上下班高峰时客人候梯时间不超过35秒 上海甲级写字楼的电梯平均服务面积为4000 5000平米 部 电梯轿厢装修及配置 电梯判断标准 品牌 轿厢尺寸及载重 速度 平稳度 平均服务面积 轿厢装修 配置 轿厢内一般以不锈钢 石材 玻璃作为饰面 玻璃吊顶 轿门两侧均设有楼层按钮 少数楼宇设有残疾人电梯 如 中银大厦 轿厢内无广告悬挂 约1 3楼宇设有液晶显示屏 主要特点 中银大厦 仙乐斯广场 写字间的单元分隔 单层面积在1500 2000平米左右 起租面积几十到几百不等 平均为150 200平米 受使用者欢迎的写字间单元有如下特点 开间进深比不大于2 单元内无不规则柱子或柱网靠墙 房型方正 采光通风条件好 视野景观良好 主要特点 金茂大厦 卫生间 写字楼的脸面 厕所距离最远的工作点不应大于50m 厕所应设前室 前室内宜设置洗手盆 厕所应有天然采光和不向邻室对流的直接自然通风 条件不许可时 应设机械排风装置卫生洁具数量应符合下列规定 1 男厕每40人设大便器一具 每30人设小便器一具 小便槽按每0 60m长度相当一具小便器计算 2 女厕每20人设大便器一具3 洗手盆每40人设一具 办公建筑设计规范 JGJ67 89 以恒隆19楼为例 冈村家具到女厕路漫漫其修远兮 天安中心 金茂大厦都没有设置 恒隆19层3个蹲位有2个应为我们公司女同事准备 哪个开发商如此舍得 上海高档写字楼的 脸面 特征 卫生间一般设3 4个隔间 50 设有残疾人座便间洁具品牌多为TOTO科勒通长石材洗面台 设通长面镜设有洗手液盒 电动干手机 手纸 高档防水防潮吊顶 高级瓷砖或石材墙 地面 大部分均不设前室 金茂大厦 汇亚大厦 天安中心 洁具的品牌及座便器的类型 箭牌喜彪安华和成 TOTO 日 科勒 美 美标 美 法恩莎 意 乐家 西 汉斯格雅 德 杜拉维特 德 劳芬 瑞士 贝朗 美 1000以内 5000上下 万元 海通证券大厦 虹吸喷射 残疾人洗手间 仙乐斯广场 汇亚大厦 金茂大厦 仙乐斯广场 金茂大厦 从实地走访的小陆家嘴 南京西路板块的顶级代表楼盘来看 只有约1 4的楼宇设残疾人洗手间 人性化的额外配置应包括 L型高低扶手 感应冲水设施 报警器 残疾人洗手间面积一般在3 5平米 座便器应比一般的高 450 460mm 方便与轮椅的对接 红外线感应洁具 红外线感应水龙头非常适用于公共洗手间等场所 使用方便 卫生 不会产生冒 漏 滴等现象 且制作 安装极为容易 上海高档写字楼中 使用感应水龙头的比例约为40 代表有 汇亚大厦 仙乐斯 都市总部大楼 中信泰富等 感应水龙头 感应座便器 在上海高端写字楼宇中 红外线感应座便器的使用得较少 代表有 百腾大厦 汇亚大厦等 座便器感应器的价格不菲 以TOTO为例 报价约4000元 卫生间花絮 金茂大厦 中央空调与新风系统 大多数甲级办公楼的空调系统一般使用中央空调 主机间每楼或每层各设立一个 分户设置吊顶风管系统 各户可自行选择开关和冷暖供给 但如果只有部分用户使用空调 也须打开整层设备 品牌一般采用进口大金空调或同级别其他品牌 每层的空调隔层大约占据约1 1 2米左右的空间 主要特点 天花嵌入式分体空调 VRV与VAV空调系统 系统结构上类似于分体式空调机组 采用一台室外机对应一组室内机 一般可达16台 采用变频控制方式 按室内机开启的数量控制室外机内的涡旋式压缩机转速 进行制冷剂流量的控制 设备占用的建筑空间比较小 而且更节能 因此更适合那些需经常独立加班使用的办公楼 造价一般是普通空调系统的1 5倍左右 规模为256台室内机 办公面积约为5000M2 的投资概算约为272万元 变风量系统 VAV 风机能耗可随负荷的变化而变化 较常规定风量系统 CAV 明显节约能耗 近几年来VAV空调系统在欧美和香港得到了广泛的应用 在深圳和上海使用得较少 代表有金茂大厦 汇丰银行大厦 造价较高 是普通VIV空调成本的1 5倍 变冷媒空调系统VariableRefrigerantVolume 变风量空调系统variableairvolume 前沿 全适应空调系统TAAS 全适应空调系统示意图 地台送风箱示意图 世纪商贸广场已经开始使用一种超前产品 全适应空调系统 TAAS TAAS布局上使用地台送风空调系统 FPTU 在每个楼层配备2台可变风量空气处理机 通过冷盘管连接中央冷冻系统 新鲜空气经过处理后 送至每层的空气处理机 再经架空地台板下的环型风管送至办公层的每个角落 新风系统 将新风输入满足空调环境要求 可以通过三种方法实施 一 全置换 用连续送入的外界新风挤排取代原来的环境空气 只用于特殊需要的小型环境中 例如环境试验室 特殊病房 矿山坑道作业区 应用较少 二 局部置换 在大空调环境中一些需要重点确保较高要求的区域 采用定向定岗位吹送新风 例如一些工业生产流程中用这种按需吹送鲜风到工位上以保证较高要求 这种方式可以提高利用率降低新风耗量 降低能耗 三 混合调节 对原来大空调环境中超标的空气 如含氧量偏小 有害气体含量过高 用送入鲜风的方法混合 使之稀释后的大环境空气稳定保持在合格含量范围内写字楼新风量的国家规范标准为30立方米 小时 人 金茂大厦办公区的空调选用世界先进的低温送风的变风量机组 新风量34立方米 秒 人 每层办公区还设有24只手动温控器 可使室温在19摄氏度 29摄氏度范围内任意调节 在空调系统的末端设有消音设备 为客人提供安静的办公环境 金茂大厦的空调设计已获美国 供暖 制冷及空气调节工程师协会 优秀设计奖 5A智能化 OA 办公智能化 要求办公楼具备完善的信息管理系统和办公系统化系统 BA 楼宇自动化 要求办公楼具备完备的电力供应管理系统 配置垂直升降客用电梯 消防电梯和设有监视装置的自动扶梯 以及配备具有监视 测量 控制等功能的空调系统 给排水系统和热力系统 CA 通讯智能化 要求办公楼配有高端的电信系统 宽带网络和无线网络 FA 消防智能化 要求办公楼设有包括烟感 温感 消防栓 水流指示等自动报警系统 SA 安保智能化 要求办公楼配置闭路电视监控系统 防盗报警系统 门禁控制系统 安保巡更系统和车库综合管理系统 2003年楼宇自控系统品牌满意度调查结果 恒隆广场 安保系统 金茂大厦 车位配比 基本