国家开放大学2016春本科房地产经营与管理作业答案.doc

房地产房地产经营与管理(专升本)阶段性作业单选题说明:1. 房地产的_(A) 不可移动性_性，决定了房地产市场是地区性的市场。(4分)(B) 适应性 (C) 各异性 (D) 相互影响性2. 房屋出售是一次性让渡房屋的_(A) 所有权和使用权_(4分) (B) 占有权和处分权 (C) 收益权和处分权 (D) 使用权和占有权3. 房地产最基本的分类方法是其构成分为_(D) 土地和房屋_两大类。(4分)(A) 生地和熟地 (B) 农村土地和城市土地 (C) 公房和私房4. 依据土地使用的性质，商业地产的土地使用年限为_(A) 40年_(4分) (B) 50年 (C) 60年 (D) 70年5. 可行性研究报告中，一般不包括_(C) 初步设计方案_。(4分)(A) 封面 (B) 摘要 (D) 附表6. 房地产经营管理的客体是指_(B) 房地产商品_(4分)(A) 企业营业执照 (C) 房地产企业 (D) 物业管理机构7. 根据我国有关产业分类标准，建筑业属于_(B) 第二产业_(4分)(A) 第一产业 (C) 第三产业 (D) 基础性产业8. 在我国产业分类中，房地产业属于_(C) 第三产业_(4分)(A) 第一产业 (B) 第二产业 (D) 第四产业9. 房地产在经济学上也称之为_(D) 不动产_。(4分)(A) 流动资产 (B) 国定资产 (C) 动产10. 在我国的房地产供给体系中，由国家定价并向低收入者提供的住房是_ (B) 廉租房_。(A) 经济适用房 (C) 商品房 (D) 公房单选题说明:1. 邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的承包商通常在_(D) 3-10个之间_。(4分)(A) 3个以上 (B) 5-10个之间 (C) 5个以上2. 开发项目竣工验收的工作程序一般分为两个阶段，下列选项不属于其工作程序的是_ (B) 整体验收_。(4分)(A) 竣工验收备案 (C) 综合验收 (D) 单项工程竣工验收3. _(D) 投资机会选择与决策分析_，是整个房地产开发过程中最重要的一个阶段。 (A) 前期工作阶段 (B) 租售阶段 (C) 建设阶段4. 下列选项中除_(A) 分析人员_均为招标工作小组组成人员。(4分) (B) 决策人员 (C) 助理人员 (D) 专业技术与经济方面的专家5. 房地产开发项目的建设阶段是指_(C) 从工程开工到工程竣工验收_所经过的过程。(A) 房地产开发 (B) 获得土地后到全部工程竣工 (D) 从工程开工到项目租售完毕6. 房地产开发项目，施工阶段的工程质量控制工作不包括_(D) 确立成本控制档案制度_。(A) 对原材料的检验 (B) 对配套设施的检验 (C) 确立质量文件档案制度7. 制定进度计划时，从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。是_(A) 横道图_法的缺点。(4分) (B) 网络图 (C) 进行图 (D) 工序图8. 某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是_(B) 挑战定价法_。(4分)(A) 领导定价法 (C) 价值定价法 (D) 随行就市定价法9. 在房地产定价方法中，“薄利多销”策略属于_(B) 价值定价法_。(4分)(A) 领导定价法 (C) 认知价值定价法 (D) 成本加成定价法10. 进度计划管理通常采用网络图和_(C) 横道图_。(4分)(A) 资源配置图 (B) 直方图 (D) 控制图单选题说明:1. 一般来说，认知定价法所确定的价格_(A) 高于_价值定价法所确定的价格。(5分) (B) 低于 (C) 等于 (D) 高于等于2. 土地出让地价款构成中不包括_(B) 征地管理费_(5分)(A) 土地出让金 (C) 拆迁补偿费 (D) 城市基础设施建设费3. 按照中华人民共和国城市房地产管理法的规定，房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。这是依_(A) 房地产交易方式_划分的。(5分) (B) 房地产交易顺序 (C) 购买房地产目的 (D) 房地产类型4. 根据各地房地产收益水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于_(B) 100个月_的租金。(5分)(A) 50个月 (C) 10个月 (D) 10年5. 下列不属于中介服务性收费的是：_(D) 房地产管理费用_。(5分)(A) 房地产咨询费 (B) 房地产经纪费 (C) 房地产价格评估费单选题说明:1. 物业管理起源于19世纪60年代的_(C) 英国_(5分)(A) 德国 (B) 美国 (D) 法国2. 1994年6月，我国第一部地方性物业管理法规在_(D) 深圳_出台。(5分)(A) 北京 (B) 青岛 (C) 广州3. 因为物业具有_(B) 固定性_，所以在建造之前必须依照政府有关部门的规划进行设计，要考虑与周围环境的协调一致。(5分)(A) 稳定性 (C) 耐久性 (D) 多样性4. 某房地产估价机构取得最低房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续5年，注册资本人民币150万元，则其拥有_(B) 二_级资质。(5分)(A) 一 (C) 三 (D) 四5. 物业管理企业在接受业主或业主委员会的委托以后，成为物业的具体管理者，这体现了物业管理的_(A) 产权与经营权相分离_原则。(5分) (B) 业主至上 (C) 专业高效 (D) 公平竞争多选题说明:11. 目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有：_ A,B,C,D _(4分)(A) 销售税金 (B) 土地使用税 (C) 房产税 (D) 企业所得税12. 房地产经营管理项目可行性研究可以分为_ A,B,D _(4分)(A) 投资机会研究 (B) 初步可行性研究 (C) 设计可行性研究 (D) 最终可行性研究13. 市场经济下,房地产是一种特殊的商品，它具有_ A,B,C,D _的商品特征。(4分)(A) 位置固定性 (B) 使用长期性 (C) 投资大量性 (D) 保值增值性14. 按土地的开发程度，土地可分为_ A,B,C _。(4分)(A) 生地 (B) 毛地 (C) 熟地 (D) 荒地15. 房地产造价中的“两税一费”指的是_ B,C,D _。(4分)(A) 土地使用费 (B) 营业税 (C) 教育附加费 (D) 城市维护建设税多选题说明:11. 获取土地使用权的途径包括：_ A,B,C,D _(4分)(A) 土地使用权出让 (B) 土地使用权划拨(C) 原有划拨土地上存量房地产土地使用权的获得(D) 与当前土地使用权拥有者合作12. 关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有_ A,B,D(A) 双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金(B) 总代理可以委托分代理 (C) 房地产开发企业不能直接委托分代理(D) 房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式13. 下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是_ A,C,D _。(4分)(A) 获取项目所需土地 (B) 进行项目的财务评价(C) 确定规划设计方案并获得批准 (D) 对项目的建设工程进行招标14. 宣传作为促销组合因素之一，在_ A,B,C _等方面，起着十分重要的作用。(A) 改善形象 (B) 增加销量 (C) 提高知名度 (D) 降低新产品开发成本15. 技术资料的内容包括_ A,B,C _。(4分)(A) 土建资料 (B) 前期工作资料 (C) 安装方面的资料 (D) 设计文件及变更资料多选题说明:6. 根据转让的方式，房地产转让可分为：_ C,D _(5分)(A) 出让方式取得的土地使用权转让 (B) 划拨方式取得的土地使用权转让(C) 有偿转让 (D) 无偿转让7. 根据建设部城市房地产抵押管理办法规定下列房地产不得设定抵押权的包括：_ B,C,D _(5分)(A) 以出让方式取得的土地使用权 (B) 权属有争议的房地产(C) 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产(D) 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物8. 房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：_ A,B,C,D _(5分)(A) 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。(B) 持有建设工程规划许可证(C) 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。(D) 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。9. 商品房预售具有一些其他买卖形式所不具有的特点，包括_ A,C,D _。(5分)(A) 商品房预售行为具有较强的国家干预性 (B) 商品房预售的周期短、风险性较小(C) 商品房预售的标的物具有期待性 (D) 商品房预售合同需要经过登记才具有对抗第三人的效力10. 产籍资料的完整性体现在哪两个方面_ C,D _。(5分)(A) 具有法律效力 (B) 价值性高 (C) 房地结合 (D) 图档结合多选题说明:6. 物业服务定价成本监审的原则包括_ A,B,C,D _(4分)(A) 合法性原则 (B) 相关性原则 (C) 对应性原则 (D) 合理性原则7. 取得一级资质物业服务企业的条件必须满足_ A,C,D _(4分)(A) 注册资金人民币500万元以上(B) 物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人。(C) 物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书(D) 建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。8. 房屋的维护与修缮是_ B,C,D _(4分)(A) 物业管理的全部内容 (B) 物业管理的重要环节 (C) 常规性服务的主要内容 (D) 常规性管理的主要内容9. 物业管理的主要内容包括_ A,B,C,D _(4分)(A) 房屋的维护与修缮 (B) 房屋装修监督管理(C) 房屋附属设备设施的管理及维修养护 (D) 综合经营服务10. 房地产中介服务主要有_ A,C,D _的特点。(4分)(A) 人员特定 (B) 信息传递 (C) 委托服务 (D) 服务有偿11. 房地产估价应遵循的原则：_ A,B,C,D _(5分)(A) 合法原则 (B) 最高最佳使用原则 (C) 提价原则 (D) 估价时点原则12. 房地产经纪的特性包括：_ A,B,C _(5分)(A) 服务性 (B) 专业性 (C) 地域性 (D) 盈利性13. 房地产卖方代理业务按委托人的不同可以分为_ A,B,C _三类。(4分)(A) 商品房销售代理 (B) 房屋出租代理 (C) 二手房出售代理 (D) 房产抵押代理14. 我国物业管理先存在的主要问题有：_ A,C,D _。(4分)(A) 管理落后于建设的发展 (B) 从业人员素质偏低(C) 管理经费来源困难 (D) 法制不健全15. 房地产咨询的服务方式基本可分为：_ A,B,D _。(5分)(A) 直答式服务方式 (B) 网络式服务方式 (C) 企业管理咨询 (D) 项目式服务方式判断题说明:16. 房地产经营管理的基础和核心是房地产开发经营。(4分) 正确17. 廉租房面向最低收入家庭，其供应、分配和经营完全由政府控制，因此廉租房可以进入市场流通。(4分) 错误18. 当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售、出租或经营时，其投资均属于长期投资。(4分) 错误19. 在我国，政府垄断了国有土地使用权出让的二级市场。(4分) 错误20. 通货膨胀对房地产投资只有负面影响。(4分) 错误判断题说明:16. 招标方式可以分为公开招标、半公开招标、邀请招标。(4分) 错误17. 根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法称为目标定价法。(4分) 正确18. 网络图有单代号网络、双代号网络、时标网络、混合网络四种表现形式。(4分) 错误19. 建筑工程招标工作结束后，开发商就可以申请开工许可。(4分) 正确20. 物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测，可以协助开发商或业主进行市场定位。(4分) 正确判断题说明:11. 营业税、城市建设维护税和土地使用费通常也称作“两税一费”(5分) 错误12. 保护房地产权利人的合法权益是产权产籍管理的根本目的和出发点。(5分) 正确13. 房屋租金可分为成本租金、商品租金、市场租金。(5分) 正确14. 房地产无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。(5分) 正确15. 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产可以设定抵押权。(5分) 错误判断题说明:16. 物业服务企业的资质管理实行分级审批制度。(4分) 正确17. 一级资质物业服务企业注册资本需达到300万元以上。(4分) 错误18. 根据服务对象不同，房地产代理业务可分为卖方代理和买方代理。(4分) 正确填空题说明:21. 房地产经营管理包括_(1) 房地产开发经营_ 、_(2) 地产开发经营_ 、_(3)_ 服务经营_ 。(4分)22. 目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有_(4) 销售税金_ 、_(5) 土地使用税和房产税_ 、_(6)_ 企业所得税_ 。(4分)23. 房地产投资的收益包括_(7) 投资回收_ 和_(8) 投资回报_ 两部分。(4分)24. 政府对房地产的限制主要是通过_(9)_ 管制权_ 、_(10) 征税权_ 、_(11)_ 征收权_ 、_(12)_ 充公权_ 四种特权实现的。(4分)25. 房地产投资的经济效果主要表现为_(13)_ 租金_ 、_(14) 物业增值_ 、_(15)_ 减少纳税_ 、_(16)_ 股权增加_ 等四个方面。(4分)填空题说明:21. 房地产开发可以划分为四个阶段_(1)_ 投资机会选择与决策分析_ 、_(2) 前期工作_ 、_(3)_ 建设阶段_ 、_(4)_ 租售阶段_ 。(4分)22. 投资机会选择，主要包括_(5) 投资机会寻找_ 和_(6) 筛选_ 两个步骤)23. 投资决策分析包括_(7) 市场分析_ 和_(8)_ 项目的财务评价_ 两个部分。24. _(9)_ 开发项目立