课程设计指导书(09级造价)(1).doc

房地产项目投资课程设计指导书课程设计的性质、目的、任务：本课程设计是基于理论课房地产投资分析的一个实践性教学环节，房地产投资分析课程具有理论性和实践性都很强的特点。本课程设计主要通过对某一具体房地产项目的可行性研究实践，了解项目可行性研究的工作程序和方法，加强学生对投资分析知识的感性认识，巩固已经获得的理论知识；这个过程不局限与将知识转化为一般的技能，而是培养学生将所学知识运用与实践的意识和能力。本课程设计主要包括六个方面的内容，一是项目调研，要求学生根据给定的设计题目，进行宏观环境、区域环境和开发条件调查，主要竞争对手分析和消费者需求分析；二是进行市场细分和项目定位；三是项目的营销策划；四是进行项目的成本收益分析；五是项目财务评价，计算项目实施的财务指标；六是项目风险性分析。（详见“设计内容”的要求）项目地块基本资料：项目地块位于番禺区小谷围岛（详见建设用地规划红线图）。项目总用地面积9619平方米，其中可建设用地面积9619平方米，土地性质为住宅用地（R21）。开发强度指标：项目容积率3.12；建筑密度35%；绿地率30%（均按9619平方米算）。总计算容积率建筑面积30011平方米。规划专项要求： 建筑物限高不超过50米；机动车泊位按1泊/100平方米建筑面积设置，35平方米/泊位；非机动车泊位按按1泊/100平方米建筑面积设置。公建配套要求：项目名称用地面积（m2）建筑面积（m2）设置要求备注物业管理用房1处60公共厕所1处70居民健身场所1处1000200城市设计要求：建筑物退让西南侧22米规划路、东南侧18米规划路、东北侧30米规划路道路红线不小于5米；建筑间距按照广州市城市规划管理技术标准与准则建筑工程规划管理篇中密度3、4区要求控制。设计内容（仅供参考，应包括但不限于）：1项目概述2宏观环境研究通过对城市不断变化的经济、政治、文化、人口、技术等因素的分析研究，明确项目当前所处的宏观环境与市场条件，把握房地产市场的整体走势，为科学决策提供宏观依据。3区域环境研究通过对项目所在区域的城市规划、景观、交通等区位条件的分析以及对区域内现实与潜在楼盘供应量的分析，研究项目地块所具有的区位价值。4项目开发条件分析对项目自身的开发条件及发展现状进行分析，初步明确地块及其环境的优势与缺陷，为项目定位、投资分析做准备。5项目开发的主要竞争楼盘分析通过对项目开发的主要竞争对手的竞争楼盘分析，了解项目主要竞争对手的楼盘规模、租售价格、市场反应等，同时了解竞争对手的营销策略及其目标客户群，为确定本项目开发的竞争策略提供依据。要求做不少于6个竞争对手楼盘分析。6消费者需求调研通过对消费者需求的二手资料与一手资料的收集与调查，了解消费者的购买力水平、购买倾向以及目标消费者的特征，为本项目的市场定位提供依据。编写访谈大纲及问卷，开展访谈和问卷调查。7项目目标市场的选择与市场定位结合上述的研究结论，确定本项目的目标市场并进行相应的市场定位。8项目的产品设计方案与进度安排根据项目目标市场的选择与项目的市场定位，进行项目的产品设计概念描述。具体包括：项目的产品策划（指对项目规划设计方案的建议）、项目的价格策划、项目的销售推广策划，项目实施进度安排。9项目的成本收益分析分析项目的总投资的构成，制定资金的筹措计划，预测项目的总收入。10项目财务评价根据项目上述的成本收益分析，编制项目基本的财务报表，计算相关的评价指标，同时进行项目的不确定性分析，据以判定项目的财务可行性。11项目风险分析进行项目风险分析，判断项目风险的大小，并采取相应措施回避与控制风险。此次要求进行盈亏平衡分析和敏感性分析，确定盈亏平衡点率和敏感性因素。12结论及建议对项目发展的可行性做出综合性的判断，并对项目今后发展应当关注的问题提出相应的建议。基础数据：项目开始投建时点为2012年6月1日，开发周期自行确定。项目资金来源为自有资金、银行借贷和预售收入再投入。其中自有资金投入应不少于总投资额的30%。银行贷款利息率根据央行公布利率执行。地价按竞得价格28000万元（总价）计算。相关建筑造价数据自行收集、设定。基准折现率、项目租售单价、项目开发与租售进度等以合理为原则，自行确定。注意事