中原森托普-深圳宝安区西乡银田路项目初步发展建议

宝安区西乡银田路项目初步发展建议,致：深圳市海滨房产有限公司,2007年3月,更多免费资料，请上地产江湖,二、项目初步发展建议,一、公司介绍,工作内容,更多免费资料，请上地产江湖,中原集团架构,CentaPro公司背景,森拓普(CentaPro)为中原集团全资子公司，是中原集团旗下专业顾问公司，提供房地产专业投资顾问、商业顾问（招商、策划、租户代理）及建筑设计规划顾问等多元化专业顾问服务。CentaPro于2003年初正式成立，2004年10月成立森拓普物业顾问（深圳）有限公司。CentaPro整合了中原集团强大的人力资源，其团队主力成员拥有多年从事房地产开发、销售、租赁及商场经营管理经验，秉承CentaPro核心價值：我专业我坚持，竭诚为客户提供高素质的专业化服务。,自CentaPro于2004年在深圳成立公司以来，所负责的業務由香港拓展至深圳、廣州、珠海、長沙、蕪湖等主要城市，业务主要有：商業项目策划、招商、研究服务。CentaPro在深圳本地的項目皆為深圳各行政區的重要代表項目，所负责策劃项目的总建筑面积累计：460万平方米，总商业面积累计：120万平方米。CentaPro的理念：我专业我坚持,CentaPro主要服务范围,房地产市场调研,投资项目可行性分析,尽责调查服务投资项目代理投资策略,竞争优势,对香港及国际零售客户的了解强大的集团网络优势拥有丰富的海外商家资源深入且专业的项目策划能力专业且优秀的主力店招商经验汇聚深港两地的精英团队强大的商业地产专业数据库,曾经服务过的部分客户,曾经服务过的部分客户,操作案例介绍,大型综合项目及购物中心福田深国投广场罗湖万象城南山华侨城欢乐海岸南山保利文化广场南山天利广场龙岗万鑫五洲风情MALL,地铁相关商业物业罗湖金光华广场福田怡景中心城福田中信城市广场三期龙岗星河地产龙岗项目龙岗香港地铁三号线项目,社区购物中心、商业步行街罗湖百仕达商业中心宝安港隆城购物中心宝安香缤广场宝安新安湖商业广场布吉佳兆业可园商业街布吉峰之畔商业街,服务时间：2006年,物业功能：商业、住宅,服务时间：2005年,深圳市鸿隆实业有限公司,物业功能：商业、住宅,服务时间：2005年,物业功能：商业、住宅,服务时间：2005年,物业功能：商业、住宅,开盘當天240多套商铺销售近70%创下深圳商铺销售史上最高单日销售额：5.5亿同期同区最高商铺销售单价68000元,商业销售个案保利文化广场,占地面积：53962.1平方米商业建筑面积：34986.10平方米地置：南山区南山商业文化中心区销售时间：2006年3月,深圳市保利文化广场有限公司,深圳最大的地下商业项目项目最高销售单价120000/平方米，创下了深圳地铁商铺最高的销售单价记录。,商业销售个案中信地铁商场,商业面积：16240平方米地置：深南中路与上步路交汇处（地铁科学馆站）地下空间销售时间：2005年,深圳市中信广场投资有限公司,深圳市地铁公司,开盘當天即售罄。,佳兆业可园商业街,商业建筑面积：336487平方米地置：龙岗区布吉镇布沙路大芬油画村对面商业主题：摩卡风情商业街销售日期：2005年8月,佳兆业地产,峰之畔商业街,深圳市龙岗国能企业有限公司,创下同期同片区商业销售单价最高价,商业建筑面积：约2000平方米地置：龙岗区布吉沃尔玛旁边销售日期：2005年底,部份招商个案,現正負責的部分招商項目和記黃埔廣州西城都薈（廣州）花園城中心（深圳）星河COCOPARK（深圳）百仕達商業中心（深圳）華融大廈商業項目（深圳）,曾經負責的項目金光華廣場（深圳）鴻隆廣場（深圳）桃源居（深圳）万鑫五洲風情MALL（深圳）,商業面積：70,500m2商業樓層：地上四層停車場車位：約800個開業時間：2006年4月地理位置：深圳蛇口工业大道东侧,工业八路北侧,花園城中心,1,2,金光華廣場,F.C.K成功引入F.C.K進駐深圳金光華廣場陶源酒家成功引入陶源酒家進駐深圳金光華廣場SIDEFAME成功引入SIDEFAME旗下的Anteprima、PearlyGates、CallawayGolf進駐深圳金光華廣場,3,百老汇成功引入香港影院經營商百老匯戲院進駐星河COCOPARK，成為該戲院於華南地區的首間經營店王子牛扒城成功引入王子牛扒城進駐星河COCOPARK，王子牛扒城是原創概念餐飲集團的全新特色餐飲品牌,2,CentaPro,1,3,星巴克成功引入星巴克進駐星河COCOPARK，成為星巴克在福田中心區的第一間分店,COCOPARK效果圖,星河COCOPARK,家乐福成功引入家樂福，成為家樂福在寶安區繼香檳廣場之後開設的第二家分店。中影南国成功引入中影南國影院進駐鴻隆廣場，成為南國影院在寶安區的第一家分店。,1,鴻隆廣場,2,鴻隆廣場效果圖,百仕達商業中心效果圖,百仕達商業中心,洲立影院CentaPro成功為此專案引入香港洲立影院獨家策劃及招商代理百仕達商業中心是CentaPro獨家策劃及招商代理專案,桃源居成功將人人樂引入桃源居，深圳市寶安區的大型知名社區惠陽裕華廣場成功引入人人樂進駐惠州市惠陽裕華廣場,2,1,人人樂租務個案,NOVOCONCEPT成功引入知名服裝品牌NOVOCONCEPT進駐MegaBox，成為該品牌於香港區首間旗艦店，租用面積約35,000平方呎CharcoalGrey成功引入知名服裝品牌CharcoalGrey進駐MegaBox,2,CentaPro,1,HKCentaPro租務個案,二、项目初步发展建议,一、公司介绍,工作内容,思路,落后,具前瞻性,业态创新,规划创新,现状？,未来？,怎么做？,片区分析,项目发展目标,总体定位零售概念,规划建议,商业开发最大化解决住宅与商业的冲突整体商业氛围的营造商铺规划,实现价值最大化,名,利,二、项目初步发展建议,一、公司介绍,工作内容,项目片区分析项目商业理解及发展目标项目商业总体定位及零售概念项目商业规划建议,片区居住环境,人文、公共设施,住宅、酒店,项目所在地块,西乡中心小学,海湾中学,碧海湾高尔夫俱乐部,西乡碧海湾,海湾明珠,海湾花园,西乡碧海湾,富通.蟠龙居,西乡客运站,劳动村,盐田村,圣淘沙骏园,天琴湾,径贝村,片区商业环境,宝安五大商圈：新安湖商圈前进路商圈翻身路商圈新中心区商圈西乡商圈（本项目所处）,百货、超市、专业店密集，整体档次较其他商圈偏高,以香缤为龙头商业，商圈整体档次有待提升,以天虹百货为核心，周边围绕建材、五金街铺,新兴商圈，未来将会新增大型购物中心，但业态类同,港隆城购物中心为龙头，除此外其他商业项目档次偏低,片区商业环境,商圈特点：东至前进二路、南至新安六路围成的商业区域西南主要是工业区，商业比较落后，居民消费水平也较低；东边生活氛围浓厚，商业比较发达，居民消费水平也相对较高。业态主要以满足居民消费的超市百货业态为主整体商业档次较低,项目周边环境,北,南,西,东,项目西边临海，正在筹建的海滨大道将从此穿过,南面靠共乐派出所，项目对面准备新建一大型商业性办公项目,海湾中学,碧海湾高尔夫俱乐部,片区前景分析丰富的土地储备,据国土部门统计目前西乡实际可利用土地不足20平方公里，这20平方公里土地中68%集中在碧海中心区、坪洲开发区。碧海中心区是西乡土地储备最多的区域。当局政府必然要将土地储备最多的区域加以更好的规划和建设，以实现更好的土地回报。,项目地块,片区前景分析片区功能规划,宝安新中心区和西乡碧海新区将构成组团城市新区功能区，重点发展商贸、金融、信息和房地产业，并集中行政、文化、体育等主要职能，充分展示滨海城市特征。构建中心明确、层次清晰、超前均衡的公共设施体系和完备安全的城市基础设施供应体系，保证为城市的综合服务功能提供完善、便捷、高效的服务。,片区前景分析未来交通状况,将新建沿江高速和机荷高速延伸段，作为主要的对外交通联系通道；构建“两横三纵”的快速路交通体系，并完善内部交通体系。三纵为广深一级公路、南沙快速路、海滨大道，两横为洲石路和宝石路。规划以轨道一号线为南北轴，建立新安、西乡和福永沙井三大客运交通环网，形成“一轴三环”的综合客运交通体系；,广深城际轨道线,轨道一号线,片区未来消费群体分析,项目周边为富人商贾集合之地，未来主要消费人群为本地政府、企业高级管理人员、物流企业高级员工、企业老板等收入水平及文化素质较高，有较高的消费能力对舒适性及商业配套要求较高，看中片区的海景资源喜欢追求时尚、敢于尝试新鲜事物,片区分析小结,项目所在地是西乡储备土地最多的地区，政府将会进行更好的建设和规划，随着政府对片区交通环境的改善及开发进程的加快，片区发展潜力巨大。项目所在片区是未来中央成熟居住区，将会聚集众多高端消费群体，拥有很强的消费能力。目前区域商业供应量较小，但未来区域商业供应量较大，项目所在片区商业竞争将会非常激烈。,二、项目初步发展建议,一、公司介绍,工作内容,项目片区分析项目商业理解及发展目标项目商业总体定位及零售概念项目商业规划建议,项目技术参数,项目总用地面积：38546.07平方米建筑容积率：2.40建筑覆盖率：40建筑面积：82920平方米住宅：70520平方米商业：12400平方米停车位：850,最大限度的利用景观资源打造精致而具品质的产品,项目发展目标,打造成片区最具特色的商业产品通过项目获得良好的市场口碑优质的产品实现商业高价值,未来滨海新区的高定位大型商业项目的出现独有的景观资源本项目商业规模较小,大环境,小环境,迎合未来片区生活的升级换代与现有的及未来新增的商业形成差异化,项目发展方向,满足居民生活需求迎合未来新生代追求品质生活及新的吃喝玩乐消费模式的趋势加强休閒娱乐、餐饮等夜间零售概念，延長消費者逗留時間最大限度的借用海景，引入对景观需求最大的业态,商业发展概念,目标群体,主题零售概念,全天候精致生活新天地,项目自身居民项目周边消费群片区外年青群体目的性消费,休闲生活配套休闲餐饮业态休闲康体业态休闲文化业态,二、项目初步发展建议,一、公司介绍,工作内容,项目片区分析项目商业理解及发展目标项目商业总体定位及零售概念项目商业规划建议,全天候精致生活新天地,定位译释：规模虽不大但却极具品味的升级商业街区充满浓郁生活气息及特色商业魅力，充满新生活力及能量业态组合考虑了日与夜的结合、休闲与娱乐的结合在规划上考虑消费购物与商业空间的互动,LeisureLifestyle,LeisureLifestyle,亮点海景餐饮海景、康体特色酒吧街,休闲生活配套,商业氛围有待培育利于商业氛围的营造满足未来住宅社区需求利于招商的顺利进行带动销售稳定经营,餐饮消费概念海景餐饮,作用：项目的自然条件：海、休闲、宁静；周边的环境：未来住宅产品档次及居住群体素质的提升差异化：高品质特色主题餐厅的市场空缺；项目整体定位需求：项目亮点营造,餐饮类型：高档会所餐饮特色餐饮顶级西餐高级私房菜,270海景餐饮,ResortSPA,ResortHealth,独有的海景优势吸引周边住宅群高层次群体目的性消费填补本区休闲康体市场空白,休闲娱乐概念海景、海景康体,琉璃时光,休闲娱乐概念特色酒吧街,满足年青消费需求目的性消费强延长消费时间扩大辐射范围深化消费层次,借鉴案例：蛇口海上世界中信酒吧街,酒吧街,休闲文化消费概念,在休闲娱乐中，加入文化元素满足居民精神文化需求吸引家庭消费,全天候精致生活新天地,休闲生活配套,休闲海景餐饮,休闲海景康体,休闲文化活动,LeisureLifestyle,零售业态是吸引消费者前来的因素商业空间是令消费者停留的因素,零售业态是吸引消费者前来的因素商业空间是令消费者停留的因素,新型的都市休闲生活方式有多种形式：传统的购物商场除去屋顶的理念社区主街道形式加入公共广场与商业相结合与购物、娱乐、餐饮相结合,人们的态度、价值观、以及生活方式都必须综合体现到商业环境的设计中,他们需要不仅可以消费，而且可以提供有益的生活体验的场所,商业规划更多的重点取决于人们对生活的态度及生活的方式,？如何使商业面积最大化？如何规避商业街对住宅的影响？如何使提升产品价值,重点解决,特点：最佳的海景资资源建议：此端建筑物楼层可稍高，充分利用景观资源,规划路,特点：不临主干道，人流量较少，商业价值较低建议：不考虑作街铺,特点：临规划路，未来人流车流主要干道之一建议：商业主入口建议设于此，主入口两侧商业建议可作二层，可相互打通；开辟一条横向商业内内街，将人流引入西端独立建筑,银田路,特点：临主干道，与未来大型商业相对，人流车流相对较大建议：开辟一条纵向商业内街，与横向商业内街贯通，与海景独立建筑共荣,二层商铺,二层商铺,商业内街,商业内街,如何使商业面积最大化,增加商业面积人流在商业内街内循环,经计算：左边三层商铺面积为：11520平方米右边二层商铺面积为：4200平方米其余商铺面积为：9840平方米则整个商铺面积为25560平方米，根据项目建筑覆盖率40指标，则总体商业面积约为10200平方米（注：本计算方法仅为初步估算）。,商业面积估算,二层商铺,三层独立建筑物,商业内街,商业内街,二层商铺,30米,15米,235米,20米,15米,商铺进深：12米,表示铺位,130米,项目商业剖面图,项目商业平面图,业态分布,独立建筑物以海景餐饮、海景、海景健身为主,户外酒吧街,三楼平台可设露天咖啡茶座,业态分布,独立街铺业态：以生活配套业态为主，如精品店、干洗店、便利店等,北端入口处商铺：两层商铺可相互打通，引入美容美女、咖啡或大型中式酒楼,业态分布,哑铃型业态布置：主力店商业街次主力店两端主力店将人流集中后分流到商业街内景观及环境由东至西越来越佳档次由东至西逐步提升。,如何规避商业与住宅的相互影响,在主入口处做有高差的入口设计的大型广场，可使用缓坡过渡到内部步行街，减少商业对整体住宅的影响,借鉴：南山西海湾商业街,商铺与住宅之间设转换层，避免住宅的不规则柱网对商业空间造成破坏。,转换层,如何提升产品价值设置公共广场,滨水广场,项目共设三个广场，将人流聚集后分流到商业街区内,中心广场,主入口广场,如何提升产品价值广场生态环境,序号2宁波天一广场、序号3东海坊、序号5南西海湾花园种植植物充分考虑了商铺展示性的要求序号5南山西街种植植物过于浓密，降低商铺照示性,4,3,5,广场上的绿化可增加商业的亲和力，绿化应避免遮挡商铺,在商业街中心广场设计趣味性的建筑物或雕塑小品，并赋于主题,滨水广场，通过水的运用将广场与海相呼应,如何提升产品价值广场设施,广场上设置休憩椅及遮阳伞,如何提升产品价值外立面独立建筑,外立面：运用通透感强的玻璃结构，直观的展示商业形象,轻逸灵动的玻璃结构，延伸了室内空间，使室内内外空间有效衔接,如何提升产品价值外立面商业街,商业街外立面要突出时尚、休闲、人性化的商业风格，为了销售和招商的方便，要适当留出广告牌位，注意留出宽大的顶眉以及门楣，增加广告位的空间,布吉东大街门楣以及柱子的外立面处理，大气、时尚，商业风情尽显,圣淘沙骏园商业街门楣及门柱的设计遮挡了商铺的昭示性,商铺统一装修风格,香缇纺：铝制门框，玻璃立面，考虑门牌、