房地产抵押-制度

1,抵押权一般,一、抵押权的概念（一）概念，抵押权是指债权人对于债务人或第三人不转移占有不动产或其他财产而提供担保，在债权未受清偿时得处分该财产并就其价金优先受偿的权利。（二）抵押权的特征1、抵押权的标的物主要是债务人或第三人提供担保的不动产，动产也可以用作抵押权的标的物。2、抵押权不转移标的物占有，标的物仍然由抵押人占有、使用、收益。因此，抵押权最能实现抵押人用以融资的目的，一方面自己占有、使用、收益，另一方面又用作担保进行融资，真正做到了物尽其用。3、抵押权是意定担保物权。,2,抵押权一般,二、抵押权的设立（一）书面抵押合同抵押合同必须以书面要式行为订立。（二）禁止流质条款当事人在订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。（三）办理抵押登记1、以下列财产抵押，登记作为生效要件，不登记不生效a.不动产b.航空器、船舶、机动车辆c.企业的机器设备及其他动产2、登记作为对抗要件，除上述所列之财产外，其他标的物进行抵押的，是否登记当事人自愿。不登记的，不得对抗第三人。3、登记的内容与抵押合同的约定不一致的，以登记为准。,3,房地产抵押权,三、房地产抵押的形态1、无地上定着物的土地使用权抵押建设用地使用权抵押以出让方式获得的建设用地使用权，可以抵押；以划拨方式获得的建设用地使用权，原则上不得抵押，但符合条件的也可以，根据国有土地使用权出让和转让暂行条例第45条：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。,4,房地产抵押权,土地承包经营权抵押物权法第180条，以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权可以抵押。依照土地承包法第49条，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。2、房屋和建设用地使用权一并抵押担保法第36条：以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。物权法第182条：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。第183条：乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。,5,特殊房地产抵押,尚未办理权属证书的房地产抵押担保法解释第49条，以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。待建工程抵押担保法解释第47条，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。由此可见，待建建筑物抵押应该符合两个条件：尚未建造的建筑物已经获得批准；必须办理抵押物登记。,6,特殊房地产抵押,在建工程抵押依据同担保法第47条在建建筑物抵押必需满足：1、抵押人为主债务人2、债权人为具有贷款经营权的金融机构且为在建建筑物贷款3、抵押人已合法取得在建建筑物占用土地的建设用地使用权，且将该建设用地使用权连同已投入的在建建筑物资产一并抵押4、需办理登记。在建工程抵押问题探讨,7,按揭贷款,房屋作为不动产，可以作为其他债务的抵押物，担保债务的履行普通的抵押权（适用担保法或物权法）；当房屋买受人以即将购买（有时尚未建成）的房屋作为房屋价款债务的担保手段时涉及到按揭制度。按揭贷款本质上是一种抵押贷款，但在法律特征和权益结构上与抵押贷款有三点区别：一、按揭贷款中设定抵押权的房屋尚未支付全部房款，仅仅是“预购期权”，而抵押贷款中的抵押人对抵押物拥有“完全物权”；二、按揭所取得的贷款应用于支付剩余购房款，而抵押贷款的贷款人在取得贷款后可能用于各种各样的用途；三、是按揭贷款中有首付比例的要求，银行承担剩余部分的房价款。,8,按揭贷款,按揭贷款种类：现房按揭概念：现房按揭是指购房人以所购房屋作为抵押，从贷款人处获得一定数额的款项，用于支付购房款，贷款人取得房屋抵押权的行为。现房按揭涉及的2个法律关系：a、借款人和贷款人之间的借贷关系b、抵押人和抵押权人之间的抵押担保关系。期房按揭预售商品房抵押贷款1997年建设部城市房地产抵押管理办法首次明确了期房按揭的概念.概念：预购人在支付首期规定的房价款之后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还履行担保的行为。