土地估价师考试复习.doc

一、考试目的测试应考人员对建设用地供应管理知识的理解与掌握程度。建设用地供应管理考试大纲无变化。二、考试基本要求掌握：建设用地供应管理概念，国有建设用地供应管理的方式、程序、基本条件、报批管理和法律文书； 熟悉：国有建设用地供应的标准，农村集体建设用地供应范围；了解：开发区用地评价的内容和程序，乡(镇)建设用地仅应审批内容及基本程序。三、章节框架 1建设用地供应概念2国有建设用地划拨供应3国有建设用地出让供应4国有建设用地供应的基本条件5国有建设用地供地标准6国有建设用地审查报批管理7国有建设用地供地程序8国有建设用地供应法律文书的主要内容9农村集体建设用地供应范围10乡(镇)建设用地供应审批内容及基本程序11建设用地节约集约利用评价12开发区土地集约利用评价内容辅导 一、建设用地供应概念（掌握）（一）建设用地概念土地管理法定义：建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。 1建设用地和农用地的区别建设用地利用基本上是以非生态附着物的形式，如建筑物、路、桥等存在于土地上；而农用地主要依赖于土地的肥力直接从耕作层中生产农作物，具有生态利用性。2建设用地的主要类别根据不同的分类方法，建设用地有不同的分类。按照利用方式的不同，可将建设用地分为城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地、其他建设用地。按照用途不同，可将建设用地分为非农业建设用地和农业建设用地。按照土地所有权的不同，可将建设用地分为国有建设用地和集体所有建设用地。按照附着物的性质，可将建设用地分为建筑物用地和构筑物用地。按照建设用地规模大小，可将建设用地分为大型、中型、小型项目建设用地。按照使用期限，可将建设用地分为永久性建设用地和临时建设用地。按照用地状况，可将建设用地分为新增建设用地和存量建设用地。3建设用地的特点（1）承载性与非生态利用性建设用地从利用方式上看，是利用土地的承载功能，建造建筑物和构筑物，作为人们的生活场所、操作空间和工程载体，以及堆放场地，而不是利用土壤的生产功能。它与土壤肥力没有关系。建设用地的这个特点，要求我们在选择用地时，应尽可能将水土条件好的、可能生产出更多生物量的土地留作农业生产用地。建设用地可以利用水土条件相对较差、而承载功能符合要求的土地，从而使土地资源的配置更加合理化，以发挥土地更大的效益。例题：建设用地的主要功能是( )。（2009年土地管理基础与法规试题）A承载功能 B区位功能 C生产功能 D增值功能答案：A 解析：建设用地从利用方式上看，是利用土地的承载功能，建造建筑物和构筑物，作为人们的生活场所、操作空间和工程载体，以及堆放场地，而不是利用土壤的生产功能。（2）土地利用逆转相对困难一般说来，只要规划允许，农业用地转变为建设用地较为容易，但要使建设用地转变为农用地，则较为困难。除需要相当长的时间外，成本也相当高。建设用地的这个特点，要求在农用地转变为建设用地时，一定要慎重行事，严格把关，不要轻易将农用地转变为建设用地。（3）土地利用的集约性农用地或未利用地变为建设用地后，就具有利用的高度集约性和资金的高密性，可以产生更高的经济效益。就具体地段来说，它能引起地价的上升，有时可以上涨几十倍、几倍、上百倍。人们热衷于将农用地转变为建设用地就是一个典型的例子。为了保护农用地实现政府综合效益，限制农用地转变为建设用地，世界各国都采取了严格的控制措施。国外将农用地转变为建设用地要经过政府的许可，有的还通过购买的方式取得土地的发展权。（4）区位选择的重要性在建设用地的选择中，区位起着非常重要的作用。如道路的位置决定着商业服务中心的布局。但区位具有相对性，一是对一种类型的用地来说是优越的区位，对另外一种用地来说则不一定。如临街的土地对商业来说是很好的区位，而对居住用地来说则不一定是优越的区位。二是区位的优劣可以随着周围环境的改变而改变，经济活动对于区位本身的影响是巨大的。如交通站点的变迁对周围土地的影响就是典型的例子。（5）无限性与再生性由于建设及经济发展的需要，建设用地占用土地，对农业构成了巨大的威胁。建设用地的无限延伸，而土地的供应却是有限的，这就迫使我们要慎重考虑如何更加有效地以有限的供应去满足无限的需求。建设用地的再生性是指建设用地能够从现有的建设用地即存量建设用地中经过再开发重新获得。充分发挥和利用建设用地的再生性，能使人们在不断开发存量建设用地的过程中，获得越来越多的操作场所和建筑空间，提高土地利用效率。（6）空间性与实体性建设用地是整个建筑工程的一部分，建设用地的空间立体利用对于高效利用土地、节约用地，都是很有成效的。建设用地的实体性是指建设用地具有固定的形状，是一个工程实体，一旦形成就能直接为人类建设活动服务。建设用地的实体性是通过“营造结果”形成多种具有固定形状的工程实体如建筑物、道路、机场等。例题1：建没用地的主要特征不包括( )。（2008年土地管理基础与法规试题）A承载力与非生态利用性 B土地利用的可逆性C土地利用的永续性 D区位选择的重要性答案：B解析：建设用地的特点中，土地利用逆转相对困难。例题2：下列不属于建设用地的特点的是( )。 A承载性与非生态利用性 B土地利用逆转相对容易 C土地利用的集约性 D无限性与再生性答案：B 解析：建设用地的特点中，土地利用逆转相对困难。（二）建设用地供应概念建设用地供应是指国土资源行政主管部门依据国家法律法规与政策，将土地提供给建设用地单位使用的过程。供地行为主要涉及是否供地、供地方式、供地数量、供地位置、供地条件等。国土资源部关于认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见进一步加强土地供应调控的通知（国土资发2007236号）规定：加强土地供应管理，保证住宅用地供应。廉租住房、经济适用住房以及中低价位、中小套型普通商品住房用地不得低于申报住宅用地总量的70，不符合要求的不予批准。对列入年度土地供应计划的廉租住房和经济适用住房建设用地，市、县国土资源管理部门要优先供应。各地要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年，确保供应出去的土地能够及时开发建设，形成廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的有效供应。成片开发建设的土地应统一规划，统一进行基础设施建设，按“净地”分块供应，以增加土地供应的宗数，防止房地产开发企业大面积“圈占”土地。例题：为确保供应出的土地能够及时开发建设，每宗地的开发建设时间原则上不得超过二年。( ) （2008年土地管理基础与法规试题）答案：解析：国土资发2007236号文件规定，各地要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年。二、国有建设用地划拨供应（掌握）1划拨国有建设用地供应概念 国有建设用地划拨供应，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用无偿交给土地使用者使用的行为。符合划拨用地目录的建设项目，方可以划拨方式供地；不符合的，应当一律以出让、租赁等有偿方式供地。国有建设用地划拨供应有以下主要特点： (1) 国有建设用地划拨供应包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用(如城市的存量土地或集体土地)和无偿取得(如国有的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式。 (2)除法律、法规另有规定外，国有建设用地划拨供应土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。未经批准不得改变划拔土地使用权用途。如需转让、出租等应办理土地出让手续或经政府批准，土地使用者不使用该土地时由政府无偿收回 (3)国有建设用地划拨供应，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续。 (4)在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按国有建设用地划拨供应土地进行管理。2划拨国有建设用地供应条件国务院关于深化改革严格土地管理的决定提出，严格控制划拨用地范围，推进土地资源的市场化配置。经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用。运用价格机制限制多占、滥占和浪费土地。依据现行法规和划拨用地目录（国土资源部令第9号）规定，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权：国家机关用地。国家机关指国家权力机关，即全国人大及其常委会，地方人大及其常委会；国家行政机关，即各级人民政府及其所属工作或者职能部门；国家审判机关，即各级人民法院；国家检察机关，即各级人民检察院；国家军事机关，即国家军队的机关。以上机关用地属于国家机关用地。军事用地。指军事设施用地，包括军事指挥机关、地面和地下的指挥工程，作战工程；军用机场、港口、码头、营区、训练场、试验场；军用洞库、仓库；军用通信、侦察、导航观测台站和测量、导航标志；军用公路、铁路专用线、军用通讯线路等输电、输油、输气管线；其他军事设施用地。城市基础设施用地。指城市给水、排水、污水处理、供电、通信、煤气、热力、道路、桥涵、市内公共交通、园林绿化、环境卫生、消防、路标、路灯等设施用地。公益事业用地。指各类学院、医院、体育场馆、图书馆、文化馆、幼儿园、托儿所、敬老院、防疫站等文体、卫生、教育、福利事业用地。国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。指中央投资、中央和地方共同投资，以及国家采取各种优惠政策重点扶持的煤炭、石油、天然气、电力等能源项目；铁路、公路、港口、机场等交通项目；水库水电、防洪、江河治理等水利项目用地。法律、行政法规规定的其他用地。法律和法规明确规定可以采用划拨方式供地的其他项目用地，主要包括：监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所等特殊用地，经济适用住房、廉租住房、棚户区改造等住房保障用地。国家无偿收回划拨土地使用权还有多种原因，主要有以下七种：土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的；国家为了公共利益需要和城市规划的要求收回土地使用权；各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权；土地使用者自动放弃土地使用权；未经原批准机关同意，连续2年未使用；不按批准用途使用土地；铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地。国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，应当依法给予补偿。例题1：依据有关规定，可由县级以下人民政府依法批准使用划拨土地的，包括( )等。（2008年土地管理基础与法规试题）A国家机关办公用地 B高新技术产业用地C公共交通设施用地 D国家重点扶持的水利设施用地E经济适用住房用地答案：ACDE解析：高新技术产业用地，不是建设用地使用权划拨的范围。例题2：下列建设用地中，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得土地使用权的有( )。(2002年土地管理基础试题)A居民住宅建设用地 B城市基础设施用地C学校办公楼建设用地 D国家机关用地答案：BCD 解析：居民住宅建设用地，应以出让方式取得。例题3：下列建设用地中，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得土地使用权的有( )。(2000年土地管理基础试题)A军事用地 B城市基础设施用地C学校办公楼建设用地 D国家机关用地答案：ABCD 解析：私立学校、商业用地，应以出让方式取得。例题4：下列用地中，必须办理土地使用权出让手续的是( )。（2007年房地产经纪人试题）A军队干休所用地 B国家机关用地 C孤儿院用地 D学校经营性用地答案：D解析：下列建设用地可由有批准权的人民政府依法批准划拨；(1)国家机关用地和军事用地；(2)城市基础设施和公益事业用地；(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；(4)法律、行政法规规定的其他用地。例题5：下列用地中，不宜划拨供给的是( )。 （2003年房地产估价师试题） A部队伙房建设用地 B工商管理所办公楼建设用地 C上市公司保卫科值班室建设用地 D科技博物馆扩建项目建设用地答案：C 解析：上市公司保卫科值班室建设用地，属于企业用地。4、建设用地使用权划拨的管理城市房地产管理法和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例对划拨土地使用权的管理有以下规定：(1)划拨建设用地的使用。按用途使用。根据土地管理法、城市房地产管理法等法律、法规规定，以划拨方式取得国有建设用地使用权的土地使用者，必须严格按照国有建设用地划拨决定书和建设用地批准书中规定的划拨土地面积、土地用途、土地使用条件等内容来使用土地，不得擅自变更。改变用途。划拨国有建设用地使用权人需要改变批准的土地用途的，须报经市、县国土资源管理部门批准。改变后的用途符合划拨用地目录的，由市、县国土资源管理部门向土地使用者重新核发国有土地划拨决定书；改变后的用途不再符合划拨用地目录的，划拨国有建设用地使用权人可以申请补缴出让金、租金等土地有偿使用费，办理土地使用权出让、租赁等有偿用地手续，但法律法规、行政规定等明确规定或国有土地划拨决定书约定应当收回划拨国有建设用地使用权的除外。(2)划拨土地的转让。划拨土地的转让有两种规定：一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当在土地有形市场公开交易，按照市场价补缴土地出让金；低于市场价交易的，政府应当行使优先购买权。(3)划拨土地使用权的出租。房产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。用地单位因发生转让、出租、企业改制和改变土地用途等不宜办理土地出让的，可实行相赁。租赁时间超过6个月的，应签订租赁合同。(4)划拨土地使用权的抵押。划拨土地使用权抵押时，其抵押价值应当为划拨土地使用权下的市场价值。因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应办理土地出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土地权属。例题：依据城市房地产管理法和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，以划拨方式取得的土地使用权( )。(2005年房地产经纪人试题)A一律不得转让 B经批准可以出租 C可以随房屋所有权一并抵押 D可以收回 E除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制答案：BCDE解析：划拨土地的转让有两种规定：一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。(5)对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。 (6)国有企业改制中的划拨土地。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资(入股)和保留划拨土地使用权等方式予以处置。下列情况应采取土地出让或出租方式处置：国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的；国有企业改组为股份合作制的；国有企业租赁经营的；非国有企业兼并国有企业的。下列情况经批准可保留划拨土地使用权：继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外；国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国