坪山新区大工业区生活配套项目计划书

. . 目目 录录 第一章第一章 总论总论.1 一、项目简介.1 1、项目名称.1 2、承办单位.1 二、项目概况.1 1、拟建地点.1 2、建设规模与目标.1 3、总投资及资金筹措.2 4、主要技术经济指标.错误！未定义书签。错误！未定义书签。 第二章第二章 项目背景及建设必要性项目背景及建设必要性.3 一、项目背景.3 二、项目建设的必要性.4 1、工业区需要较高质量的生活配套服务.4 2、是入驻企业现实的和迫切的需求.4 3、是合理配置资源，发挥城市土地资源最大效用的需要.4 第三章第三章 项目功能与建设规模项目功能与建设规模.5 一、目标定位.5 二、项目功能.5 1、东片区生活配套服务中心功能分析.5 2、东片区生活配套服务中心功能分析.7 第四章第四章 建筑规划方案建筑规划方案.9 一、建筑方案.9 1、建筑规模.9 2、建筑结构与特征.9 3、功能布局.9 第五章第五章 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措.11 一、投资估算范围及依据.11 1、投资估算范围.11 2、估算依据及参考资料.11 二、建设投资估算.11 1、建安工程费.11 2、设备及工器具购置和安装工程费.13 3、工程建设其他费用.13 4、预备费.15 三、投资估算汇总表.15 四、资金筹措方案.16 . . 第六章第六章 社会效益分析社会效益分析.17 一、项目对社会的影响分析.17 1、完善工业区公共配套服务设施，提高工业区公共服务水平。.17 2、解决企业后顾之忧，有利于吸引更多投资和人才。.17 3、统一规划建设公共配套服务设施，有利于工业区建设良好的市容环境。.18 4、有利于合理配置资源，节约城市土地资源.18 二、项目与所在地互适应性分析.18 第七章第七章 结论与建议结论与建议.19 一、结论.19 1、本项目的建设是必要和迫切的.19 2、建设规模及投资合理.19 二、建议.19 1、尽快建设本项目.19 2、设计阶段进一步优化功能布局.20 . . 第一章第一章 总论总论 一、项目简介一、项目简介 1 1、项目名称、项目名称 坪山新区大工业区生活配套项目 2 2、承办单位、承办单位 二、项目概况二、项目概况 1 1、拟建地点、拟建地点 本项目拟在坪山新区东、西片区各建设一个生活配套服务中 心。 2 2、建设规模与目标、建设规模与目标 本项目为大工业区解决目前生活配套设施缺乏的问题而建设 的临时性建筑，总建设规模为 11000 平方米。其中，东片区生活 配套服务中心 8000 平方米，西片区生活配套服务中心 3000 平方 米。 建设目标是采用钢框架结构，在园区各项生活配套设施未完 善前，可以一定程度上解决园区内企业员工对生活配套设施的急 . . 迫需求。 3 3、总投资、总投资及资金筹措及资金筹措 本项目总投资额估算值为人民币 2754.52 万元。资金筹措为 企业自筹。 . . 第二章第二章 项目背景及建设必要性项目背景及建设必要性 一、项目背景一、项目背景 深圳市大工业区以高新技术产业和先进技术为主导，配套兴 办第三产业的功能性工业园，是深圳市高新技术产业带的重要组 成部分。基地位于特区的东北部。东起龙岗区与惠阳市的交界线， 西止龙岗区龙岗街道，南沿盐田港至澳头港铁路，北至坑梓街道 及坪山街道行政区域线，现有企业 125 家，企业员工 6.4 万人。 但是，大工业区建区十多年来，餐饮、便利服务、文化、娱 乐等生活配套服务设施却落后于其发展速度。目前，大工业区基 本上没有相关的生活配套服务设施，入驻企业员工居住生活相当 不便。这些配套服务在很大程度上依托于坪山、坑梓两街道的设 施，但无论其规模，还是其配套服务的水平都难以满足大工业区 对生活配套设施的需求。随着入驻企业增加，工业区人口会随之 急剧增加，这个矛盾将更突出。因此，急需完善其生活配套设施 建设，以解决入驻企业职工居住生活的生活配套服务问题。 鉴于大工业区缺少生活配套服务设施，本项目拟在大工业区 东、西两区各建设一个生活配套服务中心，采用钢框架结构，在 园区各项生活配套设施未完善前，可以一定程度上解决园区内企 业员工对生活配套设施的急迫需求，提升园区形象。 . . 二、项目建设的必要性二、项目建设的必要性 1 1、工业区需要较高质量的生活配套服务、工业区需要较高质量的生活配套服务 深圳市大工业区是深圳市高新技术产业带的重要组成部分。 已发展成为深圳市高新技术产业带上的一颗明珠，工业区在深圳 市工业经济中的重要地位要求工业区应有高质量的公共配套设施 和服务与之相适应，本项目的建设是工业区快速、优质发展的必 然要求。 2 2、是入驻企业现实的和迫切的需求、是入驻企业现实的和迫切的需求 目前工业区内基本上没有公共服务配套设施，已入驻企业员 工的居住生活相当不便。长此以往会影响企业员工工作的积极性， 进而影响外部对工业区投资环境的评价。因此，政府应推动工业 区生活配套设施的建设和完善，提高工业区居住生活的方便性和 舒适度，丰富工业区内企业员工的业余物质文化生活，以有利于 入驻企业吸引和留住人才。 3 3、是合理配置资源，发挥城市土地资源最大效用的需要、是合理配置资源，发挥城市土地资源最大效用的需要 对企业来说，生产才是他们的第一要务，后勤保障可以通过 社会分工来解决。工业区委托第三方企业统一规划建设公共服务 配套设施，可以让他们集中精力和资源组织经营生产，发挥企业 资源及城市土地资源的最大效用，创造更多的社会价值。同时节 约财政支出，由第三方企业运营管理生活配套服务设施也更专业。 . . 第三章第三章 项目功能与建设规模项目功能与建设规模 一、目标定位一、目标定位 本项目目标是为大工业区东西片区建设临时性的生活配套服 务中心，为区内企业提供文化、娱乐、餐饮、银行、邮电、便利 商店等生活配套设施。 二、项目功能二、项目功能 1 1、东片区生活配套服务中心功能分析、东片区生活配套服务中心功能分析 （1）放映厅）放映厅 园区内员工下班后娱乐活动匮乏，长此以往，不利于紧张工 作后的身心舒展。拟设置一个放映厅，建筑面积 400 平方米。 （2）网吧）网吧 目前，互联网已经非常普及，绝大多数人都有上网需求，上 网不但是学习知识、浏览天下大事的工具，也是休闲娱乐的重要 手段，园区内企业员工下班后在网吧玩玩游戏，与亲朋好友聊聊 天，满足休闲娱乐的需求。网吧拟建设面积为 600 平方米。 （3）餐厅）餐厅 由于片区属于新开发区域，周边基本上没有正规干净的餐厅， 虽然大多数企业间有食堂，但难以满足一些员工较高端的餐饮需 . . 求。本项目将提供相应层次的餐饮服务，引进诸如面点王、嘉旺 之类的快餐店。本项目餐饮面积设置为 3000 平方米。 （4）银行）银行 目前片区内银行网点稀少，区内企业员工办理银行业务非常 不便，引进银行 1-2 家，建设面积设置为 500 平方米。 （5）邮政代办点）邮政代办点 本项目设置邮政代办点，主要为企业员工提供邮递、储蓄、 汇款等基本的邮政、金融、电信服务。邮政所建筑面积设置为 100 平方米。 （6）理发店）理发店 引入 1-2 家理发店，满足区内企业员工美发需求，建筑面积 设置为 200 平方米。 （7）便利商业设施）便利商业设施 本项目服务人群主要为企业员工，社区服务中心商业服务功 能主要是为了方便企业员工的生活，因此其商业服务功能仅限于 与日常生活密切相关的便利超市及商铺，面积分别设置 3000 平方 米。 （8）药店）药店 引进 1-2 家药店，为区内企业员工提供医药服务，建筑面积 为 200 平方米。 表表 3-13-1 东片生活配套服务中心功能及面积设置东片生活配套服务中心功能及面积设置 序号序号项目名称项目名称建筑面积（建筑面积（m m2 2）备注备注 . . 1 放映厅 400 2 网吧 600 3 餐厅 3000 4 银行 500 5 邮政代办点 100 6 理发店 200 7 便利商业设施 3000 8 药店 200 合计合计 80008000 2 2、东片区生活配套服务中心功能分析、东片区生活配套服务中心功能分析 （1）餐厅）餐厅 由于片区属于新开发区域，周边基本上没有正规干净的餐厅， 虽然大多数企业间有食堂，但难以满足一些员工较高端的餐饮需 求。本项目将提供相应层次的餐饮服务，引进诸如面点王、嘉旺 之类的快餐店。本项目餐饮面积设置为 1000 平方米。 （2）银行）银行 目前片区内银行网点稀少，区内企业员工办理银行业务非常 不便，建设面积设置为 200 平方米。 （3）邮政代办点）邮政代办点 本项目设置邮政代办点，主要为企业员工提供邮递、储蓄、 汇款、电话卡等基本的邮政、金融、电信服务。邮政所建筑面积 设置为 100 平方米。 （4）理发店）理发店 引入 1-2 家理发店，满足区内企业员工美发需求，建筑面积 设置为 100 平方米。 （5）便利商业设施）便利商业设施 本项目服务人群主要为企业员工，社区服务中心商业服务功 . . 能主要是为了方便企业员工的生活，因此其商业服务功能仅限于 与日常生活密切相关的便利超市及商铺，面积分别设置 1500 平方 米。 （6）药店）药店 引进 1-2 家药店，为区内企业员工提供医药服务，建筑面积 为 100 平方米。 表表 3-23-2 西片生活配套服务中心功能及面积设置西片生活配套服务中心功能及面积设置 序号序号项目名称项目名称建筑面积（建筑面积（m m2 2）备注备注 1 餐厅 1000 2 银行 200 3 邮政代办点 100 4 理发店 100 5 便利商业设施 1500 6 药店 100 合计合计 30003000 . . 第四章第四章 建筑规划方案建筑规划方案 一、建筑方案一、建筑方案 1 1、建筑规模、建筑规模 根据第三章分析，东片生活配套项目建筑面积为 8000 平方米， 西片生活配套项目建筑面积为 3000 平方米。 2 2、建筑结构与特征、建筑结构与特征 建筑结构：主体建筑采用钢框架结构。 建筑装修：公共部分地面以地砖为主，各层因功能不同而有 不同的地面处理方式，由入住服务单位自行装修。 东片生活配套项目拟建设两层，每层建筑面积 4000 平方米， 考虑道路及停车需求，总用地面积预计为 6000 平方米。 西片生活配套项目拟建设两层，每层建筑面积 1500 平方米， 考虑道路及停车需求，总用地面积预计为 2300 平方米。 3 3、功能布局、功能布局 活动中心的功能布局遵循方便服务的要求。初步的功能布局 分配见表 4-1、表 4-2。 表表 4-14-1 东片生活配套服务中心各层功能布局汇总表东片生活配套服务中心各层功能布局汇总表 楼楼 层层名名 称称建筑面积（建筑面积（m m2 2）各层面积（各层面积（m m2 2） . . 放映厅 400 网吧 600 二层二层 便利商业设施 3000 4000 餐厅 3000 银行 500 邮政代办点 100 理发店 200 一层一层 药店 200 4000 总总 计计 80008000 表表 4-24-2 西片生活配套服务中心各层功能布局汇总表西片生活配套服务中心各层功能布局汇总表 楼楼 层层名名 称称建筑面积（建筑面积（m m2 2）各层面积（各层面积（m m2 2） 二层二层便利商业设施 15001500 餐厅 1000 银行 200 邮政代办点 100 理发店 100 一层一层 药店 100 1500 总总 计计 30003000 . . 第五章第五章 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措 一、投资估算范围及依据一、投资估算范围及依据 1 1、投资估算范围、投资估算范围 本项目投资估算包括在正常的设计和施工周期内，为完成东 区社区服务中心的主体工程及其附属配套工程，所需投入的建安 工程费用、工程建设其他费用和预备费等，暂不考虑土地使用费、 公共技术支撑和服务平台所需专用设备的购置费。 2 2、估算依据及参考资料、估算依据及参考资料 （1）计办投资(2002)15 号投资项目可行性研究指南（试用 版） （2）2010 年深圳市建筑工程价格信息 （3） 深圳市建设工程技术经济指标 （4）深圳市建设定额价格管理站颁布的各种收费规定 二、建设投资估算二、建设投资估算 1 1、建安工程费、建安工程费 建安工程费用估算采用单位指标估算法，本项目的建安工程 费详见表 5-1 建安工程费用估算表。 . . 表表 5-15-1 建安工程费用估算表建安工程费用估算表 单位造价单位造价合计造价合计造价 序号序号工程名称工程名称单位单位数量数量 （元）（元）（万元）（万元） 备注备注 东片区生活配套服务中心 一主体建筑 1562.00 1 主体土建 80001200960.00 采用钢框架结构 2 给排水工 程 80004032.00 全楼平均计算 3 强电工程 80006048.00 全楼平均计算 4 消防工程 80004032.00 包括自动报警系统 5 弱电及智 能化系统 项 80005040.00 6 空调通风 工程 8000400320.00 全楼平均计算 7 电梯工程台 235000070.00 8 扶梯工程条 230000060.00 二室外工程 60.00 1 室外管网 配套工程 项 150000050.00 配套管网建设及现有 管线迁改 3 室外绿化 及硬铺 项 110000010.00 按硬铺及绿化平均计 算 合计 1622.00 西片区生活配套服务中心 一主体建筑 637.00 1 主体土建 30001200360.00 采用钢框架结构 2 给排水工 程 30004012.00 全楼平均计算 3 强电工程 30006018.00 全楼平均计算 . . 4 消防工程 30004012.00 包括自动报警系统 5 弱电及智 能化系统 项 30005015.00 6 空调通风 工程 3000400120.00 全楼平均计算 7 电梯工程台 235000070.00 8 扶梯工程条 215000030.00 二室外工程 30.00 1 室外管网 配套工程 项 125000025.00 配套管网建设及现有 管线迁改 3 室外绿化 及硬铺 项 1500005.00 按硬铺及绿化平均计 算 合计合计 667.00667.00 2 2、设备及工器具购置和安装工程费、设备及工器具购置和安装工程费 本项目暂不考虑公共技术支撑和服务平台所需的专用技术设 备和片区支撑片区内企业所需的研究、开发和生产等设备。 3 3、工程建设其他费用、工程建设其他费用 本项目的工程建设其他费用包括建设单位管理费、建设单位 临时设施费、勘察设计费、工程建设监理费、工程保险费、工程 质量监督费、工程安全监督费、白蚁防治费等。各项费用按国家 或深圳市的规定的费率和取费标准进行估算。 工程建设其他费用汇总见表 5-2 工程建设其他费用汇总表。 表表 5-25-2 工程建设其他费用汇总表工程建设其他费用汇总表 序号序号费用名称费用名称计算依据计算依据 费率或标费率或标 准准 总价总价计算说明计算说明 东片区生活配套服务中心 1 建设单位 管理费 1622.00 -22.46 依据财建2002394 号文基本建设财务 . . 管理规定的建设单 位管理费总额控制数 费率表估算 2 临时设施 费 1622.00 1%16.22 按建安工程费的 1%计 算 3 勘察设计 费 1622.00 80.10 3.1 前期工作 1622.00 3.93 根据计价格1999 1283 号估算 3.2 工程设计 费 1622.00 -59.02 根据计价格2002 10 号察设计收费管理 规定计算 3.3 工程勘察 费 59.02 -17.70 按照工程设计费的 30% 估算 3.4 工程造价 咨询 1622.00 0.30%4.87 以建安工程费的 0.3% 计 4 工程建设 监理费 1622.00 2.80%45.42 根据深价2000183 号 文深圳市工程建设 监理费规定计算 5 招投标交 易费 1622.00 -2.27 深价1999130 号 6 招标代理 费 1622.00 -13.79 根据计价格2002 1980 号文招标代理 服务收费管理暂行办 法规定的收费标准 计算 7 工程保险 费 1622.00 0.10%1.62 按建安工程费的 0.1% 计算 8 工程安全 监督费 1622.00 0.10%1.62 根据粤府办199360 号文，0.1% 9 施工图审 查费 59.02 10%5.90 按设计费的 10%计取 10 竣工图编 制费 59.02 8%4.72 按设计费的 8%计取 合合 计计 194.13194.13 西片区生活配套服务中心 1 建设单位 管理费 667.00 -10.01 依据财建2002394 号文基本建设财务 管理规定的建设单 位管理费总额控制数 费率表估算 2 临时设施 费 667.00 1%6.67 按建安工程费的 1%计 算 3 勘察设计 费 667.00 80.10 3.1 前期工作 667.00 2.50 根据计价格1999 1283 号估算 3.2 工程设计 费 667.00 -26.88 根据计价格2002 10 号察设计收费管理 规定计算 . . 3.3 工程勘察 费 59.02 -17.70 按照工程设计费的 30% 估算 3.4 工程造价 咨询 667.00 0.30%2.00 以建安工程费的 0.3% 计 4 工程建设 监理费 667.00 2.80%18.68 根据深价2000183 号 文深圳市工程建设 监理费规定计算 5 招投标交 易费 667.00 -0.93 深价1999130 号 6 招标代理 费 667.00 -11.88 根据计价格2002 1980 号文招标代理 服务收费管理暂行办 法规定的收费标准 计算 7 工程保险 费 667.00 0.10%0.67 按建安工程费的 0.1% 计算 8 工程安全 监督费 667.00 0.10%0.67 根据粤府办199360 号文，0.1% 9 施工图审 查费 59.02 10%5.90 按设计费的 10%计取 10 竣工图编 制费 59.02 8%4.72 按设计费的 8%计取 合合 计计 140.23140.23 4 4、预备费、预备费 (1) 基本预备费 项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的 费用，根据可行性研究阶段投资估算的深度和精度要求，以及对 本项目的调研情况，按建安工程费和工程建设其他费用之和的 5% 估算。 (2) 涨价预备费 按照国家发展计划委员会国计投资(1999)1340 号文的规定， 本项目不考虑涨价预备费。 三、投资估算汇总表三、投资估算汇总表 根据上述建安工程费用和工程建设其他费用的估算，本项目 . . 建设投资为 2754.52 万元，细目汇总见表 5-3。 表表 5-35-3 建设投资估算汇总表建设投资估算汇总表 序号序号费用名称费用名称投资额投资额估算说明估算说明 东片区生活配套服务中心东片区生活配套服务中心 1 建安工程费 1622.00 2 设备及器具购置及安装费 0.00 暂不考虑专用设备 购置 3 工程建设其他费用 194.13 4 基本预备费 90.81 基本预备费率取 5% 5 总计 1906.94 西片区生活配套服务中心西片区生活配套服务中心 1 建安工程费 667.00 2 设备及器具购置及安装费 0.00 暂不考虑专用设备 购置 3 工程建设其他费用 140.23 4 基本预备费 40.36 基本预备费率取 5% 5 总计 847.59 建设投资总计建设投资总计 2754.522754.52 四、资金筹措方案四、资金筹措方案 本项目的建设资金由企业自筹。 . . 第六章第六章 社会效益分析社会效益分析 一、项目对社会的影响分析一、项目对社会的影响分析 1 1、完善工业区公共配套服务设施，提高工业区公共服务水平。、完善工业区公共配套服务设施，提高工业区公共服务水平。 本项目的建设，将为工业区提供餐饮、便利服务、文化娱乐 等公共服务配套设施，提高工业区公共服务水平，进一步提升工 业区的投资环境，为园区快速、优质的发展提供良好的基础配套 条件。 2 2、解决企业后顾之忧，有利于吸引更多投资和人才。、解决企业后顾之忧，有利于吸引更多投资和人才。 工业区生活配套设施的逐步完善，有利于为工业区企业吸引 人才、留住人才。留住人才和吸引人才的基本要素有工资报酬、 培训与开发、个人发展的平台、生活保障。前三者属于企业内部 发展条件，但生活保障这一块除了企业本身力量外，更取决于整 体大环境影响，企业员工生活得舒适与否，不是一所企业能做到 的，并且这也不是他们的生产目的，属于社会分工解决的问题。 因此，政府应推动工业区生活配套设施的建设和完善，提高工业 区居住生活的方便性和舒适度，丰富工业区内企业员工的业余物 质文化生活，以有利于入驻企业吸引和留住人才。企业发展好了， 整个工业区才能更快更好的发展。 . . 3 3、统一规划建设公共配套服务设施，有利于工业区建设良好的市、统一规划建设公共配套服务设施，有利于工业区建设良好的市 容环境。容环境。 工业区内公共服务配套设施的统一规划建设，有利于从源头 上减少工业区内无证、无照非法经营的现象，这一方面可以保持 和提升工业区市容形象；另一方面也保障了区内企业员工生活的 卫生和安全。否则，工业区公共配套服