宁波如意金水湾商铺项目定位策划报告ppt课件

如意金水湾商铺项目定位策划报告,第一部分宁波商业研究,第一章宁波城市研究第二章宁波商业市场概述第三章区域商业市场概述,历史角色通商口岸,浙江省经济最发达的城市和全国四个中央计划单列市（副省级）之一宁波综合竞争力在全国200个城市中排名第六位。,宁波自古就是中外闻名的商埠宁波是“海上丝绸之路”的起点之一，中国三大对外贸易港口之一宋代，宁波又与广州、泉州并列为对外贸易三大港口重镇鸦片战争后，宁波被辟为“五大通商口岸”之一,当代角色长三角南翼重要城市,第一章宁波城市研究,1、城市概况2、城市规划3、一般经济环境4、城市人口,城市区位,宁波位于中国东部海岸线中部，毗邻上海、杭州，全市总面积9365平方公里，经济发展迅速，成为长江三角洲南翼的经济中心。,第一章宁波城市研究,1、城市概况2、城市规划3、一般经济环境4、城市人口,宁波特殊的地理位置，形成在长三角经济圈中重要的经济地位。而杭州湾大桥的建设，改变宁波“交通末端”的地理位置，缩短了宁波与上海等长三角其他城市的距离，融入以上海为龙头的长三角2小时经济圈，更好的将上海巨大的经济能量传导到宁波。,第一章宁波城市研究,1、城市概况2、城市规划3、一般经济环境4、城市人口,临港大工业与民营小企业的有机结合传统优势产业与高新技术产业的优势互补,传统优势工业：纺织服装业（服装业、家纺业、装饰用与工业用纺织业）日用家电业（吸油烟机、空调器、洗衣机和热水器等家电制造业）输变电设备制造业（高压输变电设备和智能化开关设备等的制造业）机械工业（模具业和塑料机械业）临港型大工业：石化工业（石油化工、基本化工原料、精细化工）钢铁工业（不锈钢和有色金属的冶炼和深加工）电力工业（电力装机容量515万千瓦）造纸工业（造纸和纸制品业）,产业优势,第一章宁波城市研究,1、城市概况2、城市规划3、一般经济环境4、城市人口,浙江省经济最发达的城市和全国四个中央计划单列市（副省级）之一。宁波综合竞争力在全国200个城市中排名第六位。其中：企业管理竞争力排名第一制度竞争力排名第二结构竞争力综合排名第四政府管理竞争力排名第七,经济地位,第一章宁波城市研究,1、城市概况2、城市规划3、一般经济环境4、城市人口,现状,城市框架正逐步拉开，房地产等基础建设呈现跳跃式发展,城市整体规划格局目前相对不清晰；城市形成跳跃式发展；城市界面不断向外顺延发展；多中心的打造，将形成城市新节点。,第一章宁波城市研究,1、城市概况2、城市规划3、一般经济环境4、城市人口,把宁波建成一个以宁波中心城为核心、以区域经济一体化为依托，由郊区及周边城市群组成的，具有很强的综合功能和合理的城市形态，辐射面广、影响力大，在长江三角洲乃至全国和东北亚经济发展中发挥重要作用的现代化都市区域。,宁波市域被分为南、北两部分，南部为生态发展区，北部则全部纳入都市区范围，并由滨海线与沿海国道主干线构成T轴。未来的都市区包括宁波中心城及余姚、慈溪、奉化的部分区域，呈双核组团式布局结构，而未来的中心城区则要形成“一心”（城市中心）、“两带”（沿海产业带和三江六岸生活带）、“三片”（三江片、镇海片、北仑片）、“多点”（各具特色的十几个卫星城镇）的空间形态格局。,城市定位及总体规划,第一章宁波城市研究,1、城市概况2、城市规划3、一般经济环境4、城市人口,城市总体规划,第一章宁波城市研究,1、城市概况2、城市规划3、一般经济环境4、城市人口,城市发展方向,城市规模扩张仍然是宁波未来10年发展的主要方向；扩张将采用的主要形式是新城建设及产业整合、升级；城市人口结构将随着跨海大桥建设及产业整合、升级发生重大变化，“梭型”结构逐步显现，城市白领阶层大量涌现。,第一章宁波城市研究,1、城市概况2、城市规划3、一般经济环境4、城市人口,宁波是一个成长型的区域性辐射城市，人口相对稳定，经济实力深厚且对外依存度较大，以技术含量低、劳动密集型的加工业为主，产业提升空间较大；民营经济发达，但小而散是现阶段的主要特点；城市建设框架正逐步拉开，并呈现跳跃性发展。宁波是一个开放且封闭的城市，既坚持已有的观念又容易接受新事物；人民生活富裕，需求旺盛，支撑着整个城市的消费产业；外资企业与民营经济发达，具备大量的高端消费品购买人群；城市规模不断扩张，产业整合、升级，促使城市多中心的迅速出现，在未来一定时期内，将形成新的商业中心。,小结,第一章宁波城市研究,1、城市概况2、城市规划3、一般经济环境4、城市人口,持续走强的经济让宁波成为长三角一个耀眼的明星,宁波GDP稳定、健康发展，平均增长幅度保持在10%-13%之间，经济增长的自主性和抗波动性强；2005年，宁波生产总值达到2446.4亿元，仅次于上海、苏州、杭州、无锡，居长三角城市群的第五位；2005年GDP增长放缓，主要原因：宁波是以外贸产业为支撑，受到国际外贸行业宏观大背景的影响；国内宏观调控；现有产业发展到达瓶颈阶段，面临新的整合升级；强劲、稳定、持续发展的经济增长为商业市场的进一步发展提供了有利的经济支撑。,第一章宁波城市研究,1、城市概况2、城市规划3、一般经济环境4、城市人口,形成第二产业尤以出口加工为主的经济发展格局，而产业结构升级促使二、三产业进入了稳步发展期。,第一章宁波城市研究,1、城市概况2、城市规划3、一般经济环境4、城市人口,从2003年起，宁波市社会消费品零售总额一直处于高速增长的状态，主要年份的增长速度均大于15；估计2006年社会消费品零售总额达到近900亿元，达到2002年的两倍左右。,内需持续保持旺盛态势,商业市场容量,第一章宁波城市研究,1、城市概况2、城市规划3、一般经济环境4、城市人口,人均可支配收入稳步增长，每年保持在10%的增长速度，宁波整体经济的良好发展态势必将促进宁波市民可支配收入的进一步增加，有利于居民消费力的持续提升。,第一章宁波城市研究,1、城市概况2、城市规划3、一般经济环境4、城市人口,2005年，宁波人均消费支出在全国大中城市中位列第七，总的趋势是不断上升。,第一章宁波城市研究,1、城市概况2、城市规划3、一般经济环境4、城市人口,居民边际消费倾向下降。由于我国社会保障机制仍处于改革完善的初期，住房、医疗、教育、就业、养老等一系列改革的推出，使得居民的风险预期和消费预期明显上升，在较大程度上抑制了人们的即期消费愿望。,第一章宁波城市研究,1、城市概况2、城市规划3、一般经济环境4、城市人口,消费结构：恩格尔系数持续降低，消费结构趋向多元化，餐饮、通信、教育等支出成为消费的主要组成部分。,2005年市区居民消费支出结构,第一章宁波城市研究,1、城市概况2、城市规划3、一般经济环境4、城市人口,整体城市人口每年保持着比较均匀的增长速度，每年新增人口在3万左右，到2005年底，人口总数达到了556.7万人；市区人口的增长速度明显快于城市人口的增长，2005年，鄞州正式划入宁波市区，从而使市区人口达到213.4万人。,第一章宁波城市研究,1、城市概况2、城市规划3、一般经济环境4、城市人口,劳动力资源丰富状态“十五”期间，宁波保持稳定的低生育水平，户籍人口总量平稳增长。2005年末，全市户籍人口556.7万，较五年前增加了15.76%。全市户籍人口总量增长近八成来源于净迁入户籍人口。据统计，全市16岁59岁与16岁55岁的男女两性户籍劳动适龄人口比重达68.43%，全市劳动力数量继续处于丰富状态。随着大量外来劳动力的迅速流入，全市常住人口中适龄劳动力激增，全市处在了极好的“人口红利期”。户籍劳动年龄人口到2007年达到峰值，以后呈逐年下降态势。人口素质不断提高，但整体还较弱人口素质分为出生人口素质和人口文化素质两种。有资料显示，目前宁波市每年约有150名聋儿降生，全市现有07周岁聋儿4000多名。而我国每年新出生人口缺陷发生率高达13.07，如果以这一水平计算，则宁波每年新增出生缺陷人口将达653人。“五普”资料显示，在宁波接受大学教育的占全市总人口的3.44%，接受高中教育的占总人口的11.79%，接受初中教育的占34.46%，接受小学教育的占36.73%，文盲人口占5.85%。城市人口平均受教育年限为7.67年，比全国平均水平的8年还少0.33年。,第一章宁波城市研究,1、城市概况2、城市规划3、一般经济环境4、城市人口,人口老龄化进程加速2001年，我国进入老龄化社会。当年宁波市65岁以上人口占总人口的8.93%，高于全国平均水平。一般而言，国际上将65岁以上人口超过总人口7%以上的社会称为老龄化社会。从宁波城市人口发展趋势来看，老龄化大致可分为4个阶段：20002007年为缓慢增长期，20062021年为快速增长期，20222025年又形成一个低谷（因三年自然灾害人口出生急剧减少导致），20262030年达到顶峰。截至2005年底，宁波户籍人口中60岁以上及65岁以上户籍人口分别达到81.67万人和59.88万人，其比重分别为14.77%和10.83%，人口老龄化特征明显。外来人口增幅居“长三角”之最“十五”期间，宁波外来流动人口年平均增长36.41万人，跃居全国前列，超过我国外来流动人口最多城市上海。上海的外来流动人口年平均增量为30万人左右。宁波外来流动人口的增幅远超过“长三角”的大中城市。以20002005年间为例，宁波、上海、无锡的外来流动人口增长分别为3.26倍、1.31倍和2.88倍，宁波的外来流动人口增长最快。值得注意的是：在甬外来流动人口中，居住或滞留1年以上的人数与比重双增长，其数量从2000年的18.04万人增加到2005年的117.29万人，比重分别为23.98%和47.86%。,第一章宁波城市研究,1、城市概况2、城市规划3、一般经济环境4、城市人口,截止2005年底，宁波市区人口为210.46万人，其中城市人口为116.27万人，江东区在年末城市人口达到24.48万人；城市人口规模进一步扩大，人口净流入也在不断增加。,第一章宁波城市研究,1、城市概况2、城市规划3、一般经济环境4、城市人口,现阶段，宁波城市人口状况呈现以下特征：人口自然增长率减缓；城市总人口增长速度基本保持均匀，其中市区人口增长进程明显加快；人口年龄结构开始呈现较为明显的老龄化特征，户籍老年人口数量进一步增加；常住人口男性比例上升，主要是大量流入的外来流动人口中男性比重高所致；人口素质不断提高，大中专教育人群绝对数与相对数都在快速增长；人口导入进程不断加快；,第一章宁波城市研究,1、城市概况2、城市规划3、一般经济环境4、城市人口,按照1995-2005年的人口增长轨迹，“十一五”期间宁波人口情况最典型的特征是增长模式逐步稳定，人口增长速度，尤其是自然人口增长进一部放缓，未来出生人口数呈波浪式下降态势，户籍劳动年龄人口在2007年达到峰值，以后呈逐年下降态势，但在“十一五”时期变化不大，到2010年，中心城区常住人口将达220万。,第一章宁波城市研究,1、城市概况2、城市规划3、一般经济环境4、城市人口,发展趋势,“十一五”期间，宁波城市人口发展将面临三大问题：常住人口总量的迅猛增长、人口老龄化和劳动力素质问题。人口迅猛增长对城市资源的压力将迅速上升。老龄化的加剧对社会事业发展产生新的冲击。据预测，2010年，全市65岁以上户籍老年人口64.1万人，80岁以上的高龄户籍老年人口亦达到12.9万人。社会养老设施的需求将迅速上升。提高城市综合竞争力的一个重要方面是提高人口的综合素质。然而，大量外来流动人口的涌入，将使之接受考验。有关城市近年来对外来流动人口抽样调查的结果表明，15岁以上外来就业人口中，只接受过小学以下教育的占了近20%，受过高中以上教育的仅16%。我市外来就业人口也同样存在受教育程度低、专业劳动技能差的问题。很多人只能从事非熟练工工作。而去年，我市户籍人口中新增劳动力受教育年限已上升到12.94年。短期里快速集聚的大量外来人口严重影响着城市常住人口整体综合素质的提高，也不利于将来产业能级提升。,第一章宁波城市研究,1、城市概况2、城市规划3、一般经济环境4、城市人口,第一阶段传统商业时代20世纪80-90年代，宁波商业整体上较为落后，发展相对缓慢；中心区商业基本以传统百货类为主，社区商业也不发达。第二阶段中心商业时代20世纪90年代中后期，宁波商业开始启动，此时的商业主要以兴建宁波三江口区块商业为主要目标，代表作是2002年营业的天一广场，此时宁波的商业的中心极化效应很强。同时宁波商业发展的另一趋势是在各个居住区兴建以大型超市为代表的区域商业节点。目前宁波的商业网点布局基本是在该时间段形成。第三阶段多元商业体系2005年以后进入2005年之后，宁波市通过了宁波市中心区商业网点规划纲要，计划将宁波建成长三角南翼中心城市，在宁波形成一主八辅的商业格局，城市的商业体系开始多元化，并且随着人口的导出方向由中心区向外扩张。,宁波城市商业发展阶段,第二章宁波商业市场概述,1、城市商业发展阶段2、城市商业发展过程3、商业格局,宁波城市商业发展过程,不发达的社区商业及传统百货城市商业中心极化，向外辐射区域商业节点跳跃发展、辐射城市主要商业带,第二章宁波商业市场概述,1、城市商业发展阶段2、城市商业发展过程3、商业格局,宁波市商业格局呈现“两头发展，中间不足”的特征：中心区核心商圈和社区商铺发展较为完善；区域商业节点和特色商业街发展相对不足。宁波市中高档商业的中心效应很强，天一广场基本吸引了主城区的主流客源。天一广场的极化效应，在一定程度上限制了居住区商业中心的发展区域商业节点发展相对不足，除了翠柏路欧尚超市，其余大卖场与周边商业的互动普遍不足。商业街打造专业化、主题化、特色化不足，表现在有特色的商业街过少，且经营品质普遍存在较大缺陷社区商铺分布广，发展成熟，但是缺乏有效规划、总体层次较为落后。,第二章宁波商业市场概述,1、城市商业发展阶段2、城市商业发展过程3、商业格局,第三章区域商业市场概述,1、江东区商业物业分布2、江东区商业发展3、江东区商业物业构成4、长丰片区商业状况,江东区商业节点分布图,以家乐福、天伦广场等为主形成的商业节点,以欧尚等为主形成的商业节点,围绕波特曼酒店而形成的商业节点,东部新城内的城市商业中心,以新世界百货等商场为主形成的商业节点,江东区商业发展轴线,天一广场,东部新城,家乐福,中信泰富广场,欧尚,城市中心,中山东路,城市及区域商业发展轴,第三章区域商业市场概述,1、江东区商业物业分布2、江东区商业发展3、江东区商业物业构成4、长丰片区商业状况,江东商业物业业态构成,江东商业业态构成,社区沿街商铺,大型零售业态,办公楼综合体,购物广场：,百货大卖场：,专业市场：,主题式酒店,即为位于中兴路的家乐福超市与天伦广场，位于百丈东路的欧尚超市，都具有较强的辐射能力。,江厦桥东的几个大型百货商场(新世界百货等)承接了天一广场商业辐射，也具有较强影响力。,位于中兴路上的现代装饰材料市场具有很强的辐射力。,主要是沿城市道路展开的社区沿街底铺，主要满足社区居民的日常消费。,位于百丈东路这样的集中办公区，以前是为了满足商业办公人群的消费，现已经形成主要的商业带，具有较强的影响力。,主要指波特曼，具有极强的商业聚集力，形成了比较特色的商业带彩虹南路。,第三章区域商业市场概述,1、江东区商业物业分布2、江东区商业发展3、江东区商业物业构成4、长丰片区商业状况,第三章区域商业市场概述,1、江东区商业物业分布2、江东区商业发展3、江东区商业物业构成4、长丰片区商业状况,长丰地区目前厂房、仓库与民居混杂，土地利用方式与城市的社会经济发展极不协调。急需将长丰原有的生产功能向生活居住、滨江休闲功能转换，重塑滨水空间特色。,居住,转变,商务,旅游,休闲,生产,区域功能构成,第三章区域商业市场概述,1、江东区商业物业分布2、江东区商业发展3、江东区商业物业构成4、长丰片区商业状况,以社区配套型商业为主，沿街商业是主要商业业态组成方式。,长丰片区商业形态,第三章区域商业市场概述,1、江东区商业物业分布2、江东区商业发展3、江东区商业物业构成4、长丰片区商业状况,社区生活配套十分成熟，但受片区整体发展的限制，外来人口导入以中低素质人口为主，使得片区商业档次较低，对商业业态发展的局限性较强。,区域经济结构,人口结构,决定,商业构成,决定,反作用,第二部分项目研究,第四章项目概况第五章项目swot分析第六章项目定位第七章营销推广策略,如意金水湾位于江东南路南端，南临规划环城南路，离在江口市中心约1.5公里，距万达广场亦不足1公里，距兴宁桥仅1500米，离天一广场15分钟的公交车程。如意金水湾占地约8.6万平方米，总建筑面积达到近13万平方米，包括排屋、小高层和多层住宅28幢，另设高级私家会所1幢。目前如意金水湾住宅已经全部售完，入住率在50左右,第四章项目概述,1、如意金水湾概况2、十里红铺概况,十里红铺是如意金水湾底层群房商铺，总面积达1万多平方米，分为南、西、北三块共180多间。所有商铺挑高5.6米，单间面积在5070，可自由组合、自由分割，并配有独立的卫生间。目前销售率不到30,1、如意金水湾概况2、十里红铺概况,第四章项目概述,项目主要靠南北两侧道路与外部连通。南部次入口与环城南路有道路连接，但车辆无法从环城西路行驶入该道路。北侧与其它社区直接连通，交通局限性较强。,南侧道路,北侧道路,环城南路,北部社区,第四章项目概述,1、如意金水湾概况2、十里红铺概况,项目北侧正门有一小学，但限于学校规模和档次，对人流的带动较为有限。,第四章项目概述,1、如意金水湾概况2、十里红铺概况,南铺外规划有大面积的公共空间，加之环城南路属于宁波市主干道路，商业的昭示性较强，整体有利于综合利用和宣传推广。,第四章项目概述,1、如意金水湾概况2、十里红铺概况,目前项目销售已经停滞，之前南铺招商的经营户绝大部分已经撤场，现场一片萧条。北侧商铺更是大面积空置。,南铺,北铺,第四章项目概述,1、如意金水湾概况2、十里红铺概况,第五章项目SWOT分析,1、SWOT分析2、思考点,优势点：周边有发展成熟的社区，有利于项目商业发展。商铺层高5.6米，设有夹层，可融合商铺、仓储、家居为一体。从区域的发展潜力来看，商铺具有一定的升值潜力。劣势点：整体交通相对不便利。从小区外道路系统来看不利于形成商业人流。从项目小区的规模和入住情况来看，无法对项目形成有利的支持。从片区人口构成来看，对商铺不具备较强的消化能力。机会点：区域规划已出台，路网完善，环境整治都有利于商业发展和商铺需求。项目西侧居住地块的启动将有效带动项目西侧商铺的去化。威胁点：长期滞销导致项目目前没有人气，对招商十分不利。万达广场周边沿街商业的崛起对项目构成了一定的威胁。,第五章项目SWOT分析,1、SWOT分析2、思考点,如何应对？,区域商业结构简单，商业经营缺乏特色，这种状况对我项目来说是否存在机会？怎样利用项目周边社区成熟的商业氛围？什么样业态组合以及怎样的经营方式能够有效支撑项目1万方的商业体量？外部道路系统对项目的限制十分明显，在道路状况难以改变的条件下如何有效规避该缺陷？,第六章项目定位,1、定位依据2、经营模式定位2.1、主题性商业分析2.2、综合性商业分析2.3、专业性商业分析2.4、结论3、宁波专业性商业分析3.1、专业商业的构成3.2、宁波市专业商业分布3.3、宁波市专业商业模式3.4、本案发展模式分析3.5、典型个案分析3.6、定位建议,产品规划特点：商铺层高5.6米，设有夹层，可融合商铺、仓储、家居为一体。适合有一定办公需求的商业入住，也可以满足有居住需求的经营户。南铺有大面积的公共空间，可以满足如专业市场，主题型商业等对停车有较高要求的商业形态。大面积的商业体量要求产品不能将去化范围圈定在局部区域，同时要求商业业态有一定的辐射范围。,第六章项目定位,交通特点：北铺被周边社区包围，与城市主要道路之间依靠社区级道路联系，交通局限性较强。无法自然导入人流，限制了项目的经营范围。车流无法由环城南路进入项目，对南铺商业发展产品影响。,1、定位依据2、经营模式定位2.1、主题性商业分析2.2、综合性商业分析2.3、专业性商业分析2.4、结论3、宁波专业性商业分析3.1、专业商业的构成3.2、宁波市专业商业分布3.3、宁波市专业商业模式3.4、本案发展模式分析3.5、典型个案分析3.6、定位建议,第六章项目定位,市场竞争比较：周边社区商业对项目北铺的经营有十分直接的参考意义，周边商业的发展状况决定了项目商业发展的格调和档次。从区域商业来看，我项目很难突破商业档次的限制，只能从中低档次商业来考虑。从全市商业发展来看，有一定规模的商业街以及商业市场对我项目的定位有很高的参考价值，市场竞争状况从一个角度决定了项目的经营范围。,1、定位依据2、经营模式定位2.1、主题性商业分析2.2、综合性商业分析2.3、专业性商业分析2.4、结论3、宁波专业性商业分析3.1、专业商业的构成3.2、宁波市专业商业分布3.3、宁波市专业商业模式3.4、本案发展模式分析3.5、典型个案分析3.6、定位建议,第六章项目定位,主题的确定范围很广，无论是从文化层次还是人群分类亦或商品档次等任何一个角度去发挥，都能找到相应主题。然后以该主题为核心以及规则，展开经营。比如女人世界、男人世界、儿童世界，就是以人群分类为主题，围绕某一类人群的用品，这一特定范围对品种、品牌进行筛选、过滤，进行有针对性的经营。这类模式与其它商业模式相比，主要在于目标客户群以及满足需求上的区别。它不局限于某以个行业，在商品种类上不具备占绝对优势的市场平台，但它的目标客户群却是一定的，或是某一文化层次、或是某一性别、或是某一经济群体，等等。对于这些群体来说，主题商场能够尽可能的满足他们的异质化需求和个性化心理诉求，针对性强。,商业模式,主题性商业：,1、定位依据2、经营模式定位2.1、主题性商业分析2.2、综合性商业分析2.3、专业性商业分析2.4、结论3、宁波专业性商业分析3.1、专业商业的构成3.2、宁波市专业商业分布3.3、宁波市专业商业模式3.4、本案发展模式分析3.5、典型个案分析3.6、定位建议,第六章项目定位,小结,这种商业模式针对性强的负面影响，客户范围窄，未来发展前景难以预料，市场风险相对较高。并且这种商业模式要求：规模化，主题经营独占面积庞大，而且经营场所专项规划。本项目规化不匹配。规范化，主题经营从管理到经营行为都比较规范，甚至进行网络运作，所涉及成本高昂、费用巨大。租金低廉，主题商场通常以较低租金吸纳商家聚集入场的经营，这对投资者说是最不愿意看到的情况，于本项目销售也不利。所以，这种商业模式也不适合本项目的群楼商铺。,主题性商业：,1、定位依据2、经营模式定位2.1、主题性商业分析2.2、综合性商业分析2.3、专业性商业分析2.4、结论3、宁波专业性商业分析3.1、专业商业的构成3.2、宁波市专业商业分布3.3、宁波市专业商业模式3.4、本案发展模式分析3.5、典型个案分析3.6、定位建议,第六章项目定位,这一模式奉行的是购物、休闲通吃，衣、食、住行一条龙服务。商场内行业种类众多、品牌芜杂、档次齐备，可以满足任一层次消费者的任一生活需求，并且在购物的同时能够进行饮食、品茗等休闲活动，拉动场内群体消费。从这一个角度去分析，此种模式似乎能够以全面网络住所有的消费者，而且聚人气、提消费，应该是理想的商场模式。但面对品牌市场的进一步细分，消费者的需求不断的向个性化发展，任何全面式的经营都失去了销售点的深化机会。不仅仅是因为不愿意，而是因为以目前的商业品种、品牌发展速度，没有任何一个商场的规模能够全部承载得下。,商业模式,小结,从本项目来看，体量难以承载这一商业形式，况且项目距离万达广场较近，从商业竞争来看也不适合。,综合性商业：,1、定位依据2、经营模式定位2.1、主题性商业分析2.2、综合性商业分析2.3、专业性商业分析2.4、结论3、宁波专业性商业分析3.1、专业商业的构成3.2、宁波市专业商业分布3.3、宁波市专业商业模式3.4、本案发展模式分析3.5、典型个案分析3.6、定位建议,第六章项目定位,这一类型商业以某一行业为主要依托，加深品牌与档次的细分，集中力量满足全体消费者的某一种特定需求，尤其是个性化、异质化的心理诉求。这类商业模式的优势就在于针对性强，专业化程度高。某一行业的发展将直接影响到该行业专业市场的经营能力与盈利空间。,针对本项目的规划，以及目前的销售状况，只有专业化市场才能提升项目的整体商业价值，并有效规避产品规划和周边环境等的制约因素。,专业性商业：,商业模式,小结,1、定位依据2、经营模式定位2.1、主题性商业分析2.2、综合性商业分析2.3、专业性商业分析2.4、结论3、宁波专业性商业分析3.1、专业商业的构成3.2、宁波市专业商业分布3.3、宁波市专业商业模式3.4、本案发展模式分析3.5、典型个案分析3.6、定位建议,第六章项目定位,从项目前次招商失败的经验来看，南铺定为于建材，机电等行业使得项目经营范围太广，以项目南铺和西铺相加不到1万方的体量要打造运营如此多的经营品种的大型专业市场很不现实，在竞争当中市场很难存活。要将项目做活就必须作统一招商，并做细致的市场调研，找出适合项目经营的产品，打造出真正的专业市场。北铺靠近社区，可以考虑社区服务性商业，但针对性必须强。,结论,1、定位依据2、经营模式定位2.1、主题性商业分析2.2、综合性商业分析2.3、专业性商业分析2.4、结论3、宁波专业性商业分析3.1、专业商业的构成3.2、宁波市专业商业分布3.3、宁波市专业商业模式3.4、本案发展模式分析3.5、典型个案分析3.6、定位建议,第六章项目定位,专业商业的构成,专业商业,专业市场,专业商业街,1、定位依据2、经营模式定位2.1、主题性商业分析2.2、综合性商业分析2.3、专业性商业分析2.4、结论3、宁波专业性商业分析3.1、专业商业的构成3.2、宁波市专业商业分布3.3、宁波市专业商业模式3.4、本案发展模式分析3.5、典型个案分析3.6、定位建议,第六章项目定位,通过对宁波专业市场和专业商业街的走访考察，认识宁波专业商业业态及发展，初步拟定项目的经营发展方向。,目的,1、定位依据2、经营模式定位2.1、主题性商业分析2.2、综合性商业分析2.3、专业性商业分析2.4、结论3、宁波专业性商业分析3.1、专业商业的构成3.2、宁波市专业商业分布3.3、宁波市专业商业模式3.4、本案发展模式分析3.5、典型个案分析3.6、定位建议,第六章项目定位,宁波市区专业市场分布,现代建材装璜市场,东胜花鸟市场,东苑花鸟市场,望湖市场,三市花鸟市场,二号桥市场,三号桥市场,江东水产市场,水产干货市场,轻纺城,华东物资城,1、定位依据2、经营模式定位2.1、主题性商业分析2.2、综合性商业分析2.3、专业性商业分析2.4、结论3、宁波专业性商业分析3.1、专业商业的构成3.2、宁波市专业商业分布3.3、宁波市专业商业模式3.4、本案发展模式分析3.5、典型个案分析3.6、定位建议,东方板材城,第六章项目定位,机械，五金,汽车，汽配，机械,机电，小五金,电动车,宁波市区专业商业街分布,农副食产品,五交化，傢俬,塑料,1、定位依据2、经营模式定位2.1、主题性商业分析2.2、综合性商业分析2.3、专业性商业分析2.4、结论3、宁波专业性商业分析3.1、专业商业的构成3.2、宁波市专业商业分布3.3、宁波市专业商业模式3.4、本案发展模式分析3.5、典型个案分析3.6、定位建议,第六章项目定位,宁波专业商业发展模式个案解析,汽车东站和百丈东路商务群，以及江东居住区共同构成了专业商业的发展引擎，引发宁穿路的机电五金傢俬大规模专业市场的形成。最终构成了三大专业商业节点，同时在三个节点周边逐渐形成了专业商业街。,1、定位依据2、经营模式定位2.1、主题性商业分析2.2、综合性商业分析2.3、专业性商业分析2.4、结论3、宁波专业性商业分析3.1、专业商业的构成3.2、宁波市专业商业分布3.3、宁波市专业商业模式3.4、本案发展模式分析3.5、典型个案分析3.6、定位建议,第六章项目定位,宁波专业商业发展模式探究,商业引擎引发商业节点的产生，在商业节点充分发育，向外扩张同时带动周边关联商业的发展。从这层关系来看，虽然专业商业街和商业节点共同构成了专业商业群，但商业街作为商业节点的依附，其业态必然受到节点的限制。,1、定位依据2、经营模式定位2.1、主题性商业分析2.2、综合性商业分析2.3、专业性商业分析2.4、结论3、宁波专业性商业分析3.1、专业商业的构成3.2、宁波市专业商业分布3.3、宁波市专业商业模式3.4、本案发展模式分析3.5、典型个案分析3.6、定位建议,第六章项目定位,本项目要想发展成为专业商业街，其商业引擎是什么？商业节点是否已经形成？如果已经形成，那我们可供参考的经营业态又是什么？,设问,1、定位依据2、经营模式定位2.1、主题性商业分析2.2、综合性商业分析2.3、专业性商业分析2.4、结论3、宁波专业性商业分析3.1、专业商业的构成3.2、宁波市专业商业分布3.3、宁波市专业商业模式3.4、本案发展模式分析3.5、典型个案分析3.6、定位建议,第六章项目定位,本项目的地缘关系,在行政手段干预下，大规模造城运动造就了以万达商业广场为核心的鄞州中心区，形成了万达商业广场这一商业节点。,政府政策对城市发展方向的规划无疑是极具动力的城市发展引擎。,商业引擎,本案,长丰社区,万达商业广场,政府导向,商业节点,1、定位依据2、经营模式定位2.1、主题性商业分析2.2、综合性商业分析2.3、专业性商业分析2.4、结论3、宁波专业性商业分析3.1、专业商业的构成3.2、宁波市专业商业分布3.3、宁波市专业商业模式3.4、本案发展模式分析3.5、典型个案分析3.6、定位建议,发展专业市场，依靠该市场聚集人气，盘活其它位置较差的商铺。,依靠南铺，同时借西侧居住地块的启动，逐渐消化。,打造专业市场,第六章项目定位,西铺及南铺定位建议,1、定位依据2、经营模式定位2.1、主题性商业分析2.2、综合性商业分析2.3、专业性商业分析2.4、结论3、宁波专业性商业分析3.1、专业商业的构成3.2、宁波市专业商业分布3.3、宁波市专业商业模式3.4、本案发展模式分析3.5、典型个案分析3.6、定位建议,通过对周边社区环境及商业的走访，该区域商业档次较低，区域内有相当多的外来人口，而且人口素质相对不高，这类人群对网吧，游戏厅等娱乐需求较大，可以考虑从这方面入手。,第六章项目定位,1、定位依据2、经营模式定位2.1、主题性商业分析2.2、综合性商业分析2.3、专业性商业分析2.4、结论3、宁波专业性商业分析3.1、专业商业的构成3.2、宁波市专业商业分布3.3、宁波市专业商业模式3.4、本案发展模式分析3.5、典型个案分析3.6、定位建议,社区服务性商业。招商要有目的性，可以考虑打造娱乐小吃一条街。带动人气是关键点，先将附近较大型经营规模网吧免租金引入，并做充足的老客户引导宣传工作，同时针对性引入面食等餐饮店，以此为中心将人气聚集起来。之后针对性将有一定规模的游戏厅，桌球厅引入，迅速聚集人气。,以娱乐为突破口，引入人流考虑让有规模游戏厅，网吧免租进入。,第六章项目定位,1、定位依据2、经营模式定位2.1、主题性商业分析2.2、综合性商业分析2.3、专业性商业分析2.4、结论3、宁波专业性商业分析3.1、专业商业的构成3.2、宁波市专业商业分布3.3、宁波市专业商业模式3.4、本案发展模式分析3.5、典型个案分析3.6、定位建议,市场概况：天胜花鸟市场位于环城西路北段，5路车终点站。市场经营以花木为主，少量经营宠物和渔具，目前经营户200家左右，主要经营批发业务。,第六章项目定位,天胜花鸟市场,1、定位依据2、经营模式定位2.1、主题性商业分析2.2、综合性商业分析2.3、专业性商业分析2.4、结论3、宁波专业性商业分析3.1、专业商业的构成3.2、宁波市专业商业分布3.3、宁波市专业商业模式3.4、本案发展模式分析3.5、典型个案分析3.6、定位建议,项目所在区域没有花鸟市场存在，市场有空白点。该种业态要求经营场所步行道路畅通，格局紧凑，便于消费者对多家商品比较选择。该种业态没有办公需要，同时要求展示性强，故挑高商铺不适合经营该种业态。该种业态承租能力有限，对经营场所的租金水平较为敏感。综合来看，本项目虽然所处的地段有利于经营该种业态，但产品规划不适合经营花木，但作为细分类别的渔具市场可以考虑，目前宁波还没有专门的渔具市场，该种产品在花鸟市场经营，而且普遍规模较小，同时该种产品的经营具有一定专业性，可以吸引钓鱼爱好者前来。,针对项目的业态分析：,第六章项目定位,1、定位依据2、经营模式定位2.1、主题性商业分析2.2、综合性商业分析2.3、专业性商业分析2.4、结论3、宁波专业性商业分析3.1、专业商业的构成3.2、宁波市专业商业分布3.3、宁波市专业商业模式3.4、本案发展模式分析3.5、典型个案分析3.6、定位建议,第六章项目定位,市场概况：百丈路电动车一条街经营户12家，平均营业面积在150平米左右，经营户多数是各品牌在宁波的总代理。,百丈路电动车一条街,1、定位依据2、经营模式定位2.1、主题性商业分析2.2、综合性商业分析2.3、专业性商业分析2.4、结论3、宁波专业性商业分析3.1、专业商业的构成3.2、宁波市专业商业分布3.3、宁波市专业商业模式3.4、本案发展模式分析3.5、典型个案分析3.6、定位建议,第六章项目定位,市场概况：轻纺城电动车市场摊位15家，营业面积在500平方左右，整个市场没有分隔，经营户集中在一起，,轻纺城电动车市场,1、定位依据2、经营模式定位2.1、主题性商业分析2.2、综合性商业分析2.3、专业性商业分析2.4、结论3、宁波专业性商业分析3.1、专业商业的构成3.2、宁波市专业商业分布3.3、宁波市专业商业模式3.4、本案发展模式分析3.5、典型个案分析3.6、定位建议,第六章项目定位,市场概况：新时代电动车超市位于轻纺城对面，06年11月正式营业，市场营业面积近1000平米，租金80元/平米月，市场每辆车销售抽成30元。市场门面太小，宣传力度不够，同时开业时间较短，租金较高，目前经营状况不太理想，有经营户撤出市场。,新时代电动车超市,1、定位依据2、经营模式定位2.1、主题性商业分析2.2、综合性商业分析2.3、专业性商业分析2.4、结论3、宁波专业性商业分析3.1、专业商业的构成3.2、宁波市专业商业分布3.3、宁波市专业商业模式3.4、本案发展模式分析3.5、典型个案分析3.6、定位建议,业态小结：项目周边没有规模化的电动车经营店，同时从区域人群的特征来看对电动车有一定的需求，市场存在机会点，具有一定招商的潜力。该种业态对人流的要求较高，本项目要经营该种业态需要一定的宣传和其它投入来培养市场。该种业态市场辐射面有一定局限，通常依靠周边消费群体，对区域的消费能力和生活习惯有一定要求，项目周边居住人群较为适合，项目南铺可以短期内依靠长丰消费群，待市场初具规模后辐射鄞州中心区。,第六章项目定位,针对项目的业态分析：,1、定位依据2、经营模式定位2.1、主题性商业分析2.2、综合性商业分析2.3、专业性商业分析2.4、结论3、宁波专业性商业分析3.1、专业商业的构成3.2、宁波市专业商业分布3.3、宁波市专业商业模式3.4、本案发展模式分析3.5、典型个案分析3.6、定位建议,电动车市场分析,第六章项目定位,市场概况：宁波市二号桥市场地处宁波市江东宁穿路于甬港北路十字交叉路口，南邻中山东路，北靠姚隘路，东近