弹子石地块可行性研究报告

弹子石地块可行性研究重庆纬联地产市场咨询与研究中心2014年9月,1.项目属性分析,2.城市宏观环境研判,3.区域环境研判,4.商务市场研判,5.项目开发机会,目录,6.项目经济效益评估,1.项目属性分析,地块区位,地块位于弹子石CBD核心位置,弹子石CBD,江北城CBD,解放碑CBD,地块位置,项目地块位于重庆CBD南部开发区C分区西面，紧邻朝天门长江大桥，项目地理位置优势明显，视野开阔，并有一定的资源优势。,地块指标,地块为商业办公类用地，整体规模偏小,5,6,4,3,1,2,7,地块分布情况1号地：雷士公司；2号地：出版集团；3号地：中讯集团；4、6、7号地：能投集团5号地：本案地块,地块周边,居于国际社区及总部经济区之间，能够具备一定商务氛围,本案,龙湖郦江,中海国际社区,总部经济区,地块四至：东面：弹子石中学南面：弹子石CBD总部经济区西面：中海别墅长江首袭北面：中海国际社区,资源及配套,目前周边配套相对匮乏、未来发展潜力较大,本案,龙湖郦江,中海国际社区,总部经济区,美心洋人街,周边现状：目前除龙湖郦江项目已入住、各项目均处于建设阶段，相应周边人流较少，配套相对匮乏,招商长嘉汇,弹子石中心商业,规划配套：1、中海国际社区项目大型集中超市和滨江商业2、两江广场国际舞台（3.5公顷）3、2公里滨江绿化生态运动公园4、重庆第一风情主题休闲度假街区洋人街5、与江北城及解放碑一江之隔，通过朝天门大桥及东水门大桥可享受相应配套设施,资源及配套,占据一线江景资源及南山资源，环境舒适,南山资源带,长江,嘉陵江,两江交汇处,交通现状,大桥、隧道、轨道构建立体交通网络,本案,一隧：慈母山隧道；三桥：朝天门长江大桥、大佛寺大桥、东水门长江大桥；三路：渝黔高速、南滨路、腾龙大道，形成立体交通网络，并紧密联系与另外两个CBD核心，形成金三角。轻轨6（上新街）、9号线号在弹子石设有站点，拉近弹子石与各区域的距离。,项目属性小结,2.城市宏观环境研判,城市概况,重庆众多光环笼罩下的城市,中国最年轻的直辖市,西部大开发的桥头堡,中西部龙头城市,西三角经济圈成员,中国五大中心城市,国家历史文化名城,长江上游经济中心,西南综合交通枢纽,现代化制造基地,城市经济,价值潜力驱动城市快速发展,2003-2010重庆地区生产总值年度走势图,2003-2010重庆地产均值年度走势图,城市低位的提升，使重庆城市发展步入快车道。从2002年开始至今，重庆地区GDP年均增速均保持在10%以上，且近年来，增长速度还有扩大的趋势，位居全国前列。按照市政府的“十二五”计划，到2012年，全市经济总量将力争进入“万亿元俱乐部”，2015年将达到1.4万亿元以上。,城市经济,收入增长带动消费水平提高,2003-2010重庆地区社零总额年度走势图,2003-2010重庆地区人均可支配收入年度走势图,从2003年至今，重庆市人民可支配收入呈现稳步增长的态势，年增长幅度在10%以上。随着居民收入的增长，近年来居民对消费水平有明显提高。除衣、食等基础消费外，居民在汽车、教育、旅游、娱乐等方面的消费有所增长。按照重庆市政府“十二五”计划，到2015年，社会商品零售总额将达到6000亿。到时重庆的消费水平将有进一步的提升。,城市经济,投资加速增长，市场环境良好,2003-2010重庆地区固定资产投资年度走势图,2003-2010重庆房地产市场投资年度走势图,2003年以来，重庆市固定资产投资稳步增长。随着保税区、两江新区的建设推进，固定资产投资呈现明显加快趋势。城市投资环境的改善为房地产市场的快速发展带来契机。从2003年至今，重庆市房地产市场呈现高速发展之势，与2003年相比，2010年房地产投资额翻了4番。,城市经济,投资加速增长，市场环境良好,2003-2010重庆地区固定资产投资年度走势图,2003-2010重庆房地产市场投资年度走势图,2003年以来，重庆市固定资产投资稳步增长。随着保税区、两江新区的建设推进，固定资产投资呈现明显加快趋势。城市投资环境的改善为房地产市场的快速发展带来契机。从2003年至今，重庆市房地产市场呈现高速发展之势，与2003年相比，2010年房地产投资额翻了4番。,城市经济,开放高地吸附力显现,2002-2010重庆地区进出口金额年度走势图,随着西永微电园、两江新区建设速度的加快，重庆外贸额度以及吸引外资的能力，都明显增速，且增长速度有近一步加快趋势。,2002-2010重庆地区实际利用外资年度走势图,城市经济,开放高地吸附力显现,2006-2010重庆地区港澳台企业个数年度走势图,2006-2010重庆地区外资企业个数年度走势图,近年来，随着重庆开放力度、招商引资力度的加大，投资环境的改善、升级，使得外来企业的数量稳步增加。世界500强企业中，已有超过110家企业进驻重庆。随着重庆城市地位的逐渐升级，配套设施的逐渐完善，重庆地区的吸附力将更为明显。,发展前景,持续提升的城市地位使得城市房地产进入了价值预期驱动发展阶段，在这个阶段，城市价值潜力将成为城市房地产的核心动力,城市地位持续提升，城市价值潜力升级,发展前景,日趋成熟的交通体系为重庆带来发展动力的同时，也使市内的交通更为通畅，尤其是轨道交通的快速完善为房地产发展带来新的契机。,交通环境日趋成熟，助推城市发展,机场布局：一大四小,铁路：西南铁路枢纽,公路网：一小时经济圈三环十射,轨道交通：建设提速,发展前景,极核产业区：高速公路内环线以内的区域，这里是重庆的金融中心、商贸中心和高技术产业基地。两江新区：发展汽车制造业、电子信息、智能化仪器仪表等高技术产业、高端商务、高档次娱乐和高品质住宅，形成高端人才集聚地和大型购物中心集聚地。东部产业区：以茶园为核心的区域，住在这里的人们将与装备制造企业、电子信息产品制造企业、会展企业为邻。南部产业区：以巴南鱼洞等为核心的区域，重点发展汽车摩托车及零部件产业、食品工业、机械制造业等。西部产业区：包括沙坪坝西永、九龙坡西彭、北碚城区等区域，重点发展集成电路、软件及服务外包、仪器仪表，建设西部最大的仪器仪表基地，依托西铝，建设全国知名的铝加工基地。,产业格局的成型为城市发展铺平道路,“一心四带”的产业布局,发展前景,两江新区重庆发展新引擎,2010年6月18日，作为“试验区”的配套政策之一“两江新区”正式挂牌成立，这是继上海浦东新区、天津滨海新区之后的第三个国家级开发区，总面积1200平方公里。,城市发展小结,3.区域环境研判,环境现状,配套、交通均有待发展,新城,老城,1、地块位于弹子石新城区域2、周边配套相对匮乏3、交通主干道路已经成形，但支马路等道路暂未开建4、弹子石目前无写字楼集中板块，目前仅国际社区一栋写字楼在售5、区域内单位银行支行、百货、事业单位办事处，厂矿等6、待拆迁地块较多，未来人口将有所增长,市场现状,目前周边出让地块较少，临江地块已近绝版,美心洋人街,龙湖郦江,总部经济区,招商长嘉汇,阳光100国际新城,国际社区,近段时间弹子石土地供应量较少，而沿江地块由于基本已完全出让，未来土地将较为稀缺。,市场现状,在售项目较少，以高层为主,目前区域内在售项目较少；区域项目主要以高层产品为主；国际社区、阳光100及招商长嘉汇规模体量较大，能够长时间带动区域内房地产市场发展。,CBD简介,CBD是城市的经济文化核心，弹子石承载着重要的核心功能,重庆规划三大CBD，各承载着不同的功能，渝中区解放碑为复合型CBD，是CBD的中心，以商贸、金融服务为主；江北嘴CBD（CBD北区）为商务中心，以商务、总部经济为主；南岸CBD（CBD南区）为配套服务中心，其中弹子石、南滨路是以生活配套为主。,中央商务区（CentralBusinessDistrict，简称：CBD）指一个国家或大城市里主要商业活动进行的地区。一般而言，CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的核心，应具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。,发展前景,弹子石将借势CBD成为主城发展核心,重庆市中央商务（南部）开发区辖重庆市南岸区弹子石组团A、B、C、D、E、F六个分区，规划面积10.68平方公里，规划建筑面积约1133平方米。A、B区主要以高档居住、休闲健身功能为主；C、D区以休闲、居住、商务、文化、教育、娱乐功能为主的休闲商务中心和总部经济基础；E、F区以居住、市政、体育功能为主。,本案,发展前景,弹子石将借势CBD成为主城发展核心,弹子石CBD全称为重庆市中央商务（南部）开发区，简称CBD南区。与江北嘴CBD、解放碑CBD形成“黄金三角区”,弹子石示范区共11平方公里，由A、B、C、D、E、F六个功能组团组成，目前重庆市已在弹子石CBD规划了300多亩的中心地带，将建18栋高档写字楼，建成重庆一个标志性的区域。下一步，弹子石CBD还将规划、建设1000万平方米的住宅和商务住宅，带动约40万人入住。根据规划，南区CBD将辖六大分区，A、B区以高档居住、休闲健身功能为主；C、D区将打造以商务、办公、文化娱乐、居住休闲等于一体的总部经济基地和休闲商务中心区；E、F区则以居住、市政、体育功能为主。涵盖了弹子石街道、涂山镇、鸡冠石镇的大部分区域。目前，示范区已经完成了高品质的城市设计，确立了以总部经济为核心的产业策略；区域累计实现固定资产投入近200亿元；积极实施农村征地和城市拆迁；完成了滨三期、腾龙大道及腾滨路等市政道路与城市配套设施建设；出让了土地2000亩，品牌企业相继入驻；积极推进宜居城区建设，滨三期、腾龙大道景观通廊初步形成，中海国际公园、滨江广场和公园加紧建设；龙湖郦江、国际社区等楼盘拔地而起，城区配套进一步完善，其作为重庆地理、交通、经济三大中心的显赫地位正日益显现,弹子石CBD正借势两江新区，比肩解放碑、江北嘴，全面加快城市开发进程。未来5-10年，一座聚集了大量企业总部、金融中心、高端服务业、楼宇经济、高尚住宅，在建筑形态、产业布局、生态环境方面扮演着示范角色的国家中心城市窗口之城将惊艳面世！,区域发展小结,4.写字楼市场研判,市场现状,供不应求转向供过于求，价格涨势趋缓,2004-2010年重庆写字楼市场供求价年度走势图,2011年1-10月重庆写字楼市场供求价年度走势图,2008年前，重庆商务格局主要表现为“供大于求”，价格涨幅趋于平稳，而2009年随着重庆城市价值及多个利好政策的影响，商务市场格局逐渐转变为“供不应求”，而价格涨幅高达30%。2011年随着楼市政策及金融政策的持续从严，导致2011年写字楼市场格局逐渐由供不应求转向为供大于求，1-10月写字楼供应55.06万方，成交约40.99万方，而成交均价涨幅减缓，全年均价不足14000元/平方米。,在售市场,两江新区是写字楼主力放量区域,南方ARC,联合国际,英利IFC,国汇中心,金开协信中心,龙湖时代天街,合桂纵贯线,上海城,主城在售写字楼项目14个，共59.47万方。主要集中于解放碑、两江新区以及南坪板块，其中5A甲级写字楼仅英利IFC、国汇中心及威斯汀酒店3个项目。,威斯汀,观音桥COSMO,新科国际广场,富港天地,贝蒙盘古,仁安龙城国际,14150,14440,13500,13000,14348,11570,17440,26780,23000,17350,14960,13000,14000,13450,在售市场,目前在售量不足20万方,近期供应,2012年6月前整体市场供应量超过70万方,环球金融中心（12万方）,主城2011年下半年或2012年上半年待售写字楼项目约12个，主要集中于渝中和两江新区，总量约56.57万方，加上当前余下存量19.46万方，到2012年6月前，整体市场供应量约76.03万方,线外（2.5万方）,双远动力国际（3.4万方）,渝中总部城（7万方）,复城国际（3.52万方）,嘉陵帆影（11.5万方）,兴茂盛世银座（1.65万方）,国际家纺城（4.3万方）,财富中心C/D/E（5万方）,两江星界B座（2.7万方）,万科中心（4万方）,通用时代（3.4万方）,预计2011年下半年推出,预计2012年上半年推出,远期供应,2015年前，写字楼市场潜在供应量超过800万方,根据纬联地产不完全统计，2015年前，包括江北嘴CBD、弹子石CBD、解放碑CBD、中渝国际都会、太阳谷、渝中总部园、茶园总部城等商务项目将会面市，整体规模在800万平方米以上。未来几年的写字楼市场，将主要由江北、渝中和渝北及北部新区三分天下，江北35%、渝中27%、渝北及北部新区24%，占据未来供应量的绝对份额，“三北”区域，则占到了69%。,需求预测,1,市场趋势法,2,需求预测法,3,城市类比法,基于城市办公用房成交现状，考虑城市未来经济发展趋势对商务体量进行预测,基于未来新增现代服务业从业人员办公需求和现有企业办公置换需求进行预测,借鉴同重庆三产经济发展水平相当的城市发展阶段案例，对商务体量进行预估,采用不同方法对重庆市未来5年写字楼消化量进行预测,需求预测,市场需求与城市的第三产业相关，其需求量与三产总值存在一定的关系，预计未来5年总消化量为400万方,写字楼发展水平评估模型,成都20072010年三产产值、办公用房年均成交量对比,重庆未来五年第三产业产值预期走势,写字楼的市场表现与第三产业发展高度相关，第三产业总量反应了城市写字楼的整体容量水平，根据二者的对应关系总结出写字楼发展水平模型,模型来源：世联模型,南京20072010年三产产值、办公用房年均成交量对比,深圳2007-2010年三产产值、办公用房年均成交量对比,上海20072010年三产产值、办公用房年均成交量对比,由于重庆处于两江新区快速发展的阶段，商务需求增速加快，预计重庆未来写字楼年均消化量为80万平方米,数据来源：城市年鉴及城市写字楼网,市场趋势法,需求预测,从城市服务业从业人员新增人口数与人均办公面积需求分析，预计未来5年办公需求新增面积约260万方,2010年对办公空间需求较大的现代服务业从业人员近42.06万人；2011-2016年三产从业人员平均年增长率为6.2%；按照6.2%的从业人口年增长率，2015年城市现代服务业新增就业人口约17.16万人；,未来5年重庆新增现代服务业从业人员办公面积为：17.16万15m2/人=258万m2,国家规定公务员人均办公面积为20-24平方米；中国80%的企业办公面积在15平方米以下，一般人均办公面积分为5平方米以下、5-10平方米之间、10-15平方米之间三个档次；西方城市商务办公面积为15平方米；,新增人口数量预估,人均办公面积预估,2008-2013年重庆现代服务业从业人员增长趋势,数据来源：重庆统计年鉴；重庆统计局网站,需求预测法,需求预测,估算新增人员办公场所和现有单位空间置换需求，预期重庆未来5年的商务办公体量约300350万平米,商务体量310万平米,新增产业人口办公面积,老城现有企业空间置换需求,其他办公空间置换需求,根据需求预测法估算，未来5年内重庆预期可实现商务办公物业体量为310万m2，包括新增办公人群办公面积260万m2现有办公升级更新置换（20%）需求52万m2,需求预测法,需求预测,参照上海，未来5年重庆写字楼新增总需求量约为500万方,城市类比法,写字楼发展水平可比系数,上海写字楼吸纳量,重庆写字楼吸纳量,2015年，重庆写字楼市场吸纳量将超过800万方，较2010年净增500万平方米,需求预测,综合考虑，重庆未来5年写字楼需求体量在400万-500万方左右,考虑10%的空置率因素，及重庆快速发展对商务市场的促进作用，重庆未来五年写字楼市场空间为400500万平方米,考虑写字楼市场10%的正常空置率，重庆商务总体量为400500万方,国际上的经验表明写字楼的合理空置率在10左右，而甲级写字楼的空置率保持在1020较为安全。,市场发展小结,5.项目开发机会,开发机会,江北城潜在约有262万方的商务体量的供应，但据目前政府消息称，江北城潜在的写字楼已经被多家金融企业预定。江北城和解放碑未来1-2年高档写字楼供应量约260万方，对本项目而言，有一定的竞争。,核心区域高端写字楼供应量巨大，对项目产生竞争,开发机会,核心区域高端写字楼供应量巨大，对项目产生竞争,核心功能区配比规律法则研究前提：增加城市人口能适度扩大城市商务办公的需求量；城市级别是决定商务办公容量的决定性因素。,研究要素：通过商务办公量、城市人口数量与人均占有办公面积的关系判断城市核心商务区的市场容量。目前重庆人均占有核心商务区办公面积=106万平方米672万人0.16/人注：重庆核心商务区包括解放碑CBD区域、江北城CBD区域、弹子石CBD，由于目前江北城的写字楼还未有企业入住，弹子石CBD以居住为主，所以此处核心商务区已推出的办公面积主要是指解放碑片区约106万平方米左右。从目前重庆人均占有核心商务区办公面积来看，在城市级别上尚未达到地区级城市的下限比例，城市商务容量从理论上看，远未达到市场需求容量。商务需求预测需求：重庆核心区商务办公需求容量（预估截至2016年的商务需求）：需求总容量8500.5425万平方米潜在容量=需求总容量核心区现有量425106319万平