房地产项目开发计划及分工.xls

1 房房地地产产项项目目开开发发计计划划及及分分工工 节点 主要阶 段 主要工作内容工作部门 主办部门工作内容 主办 部门 完成 时间 主办 岗位 完成 时间 协办 部门 完成 时间 土 地 获 取 阶 段 现状图拓展部 土地规划设计条件拓展部 收集现场踏勘拓展部 信息了解周边配套情况拓展部 了解该区域未来规划情况拓展部 了解地块的上市方式和土地款拓展部 土地了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况拓展部总工办 初判了解当地的房地产市场状况拓展部 对接董事局汇报土地初判结果拓展部 可行性研究报告 拓展部 拓展部 土地拓展部 深判拓展部销售公司 拓展部销售公司总工办 拓展部 总工办 拓展部总工办销售公司 拓展部 拓展部 对接董事局深判结果拓展部 研究并确定融资方式拓展部财务公司法务部 项目招商报告（前期阶段） 拓展部 拓展部 明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段） 拓展部财务公司 寻找拓展部财务公司资产物资中心 合作拓展部财务公司资产物资中心 2 资金拓展部财务公司资产物资中心 引资（商业计划书）拓展部 财务公司资产物资 中心行政中心 合作实施（实施阶段）拓展部 财务公司资产物资 中心 法务部行政中心 投方案标拓展部总工办 投经济标拓展部 投标、摘牌拍卖拓展部 挂牌拓展部 获取土地 签订土地出让合同 确定用地图、桩点坐标、用地条件拓展部财务公司法务部 用地规划许可证 土地出让合同项目公司法务部 出让金、交易费交费证明项目公司财务公司 确权 企业投资项目备案 项目公司 项目公司总工办 项目公司 建设用地规划许可证项目公司 原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）项目公司 土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）项目公司 土地出让合同项目公司 资产物资 中心 财务公司总工办 核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图项目公司 交费证明项目公司 1：500现状地形图3份（反楼座）项目公司 详规项目公司 总工办资产物资中心 土 地 获 取 阶 段 明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段） 3 办理土地证 土地出让合同项目公司 交费证明项目公司 建设用地规划许可证项目公司 地籍图4份（薄膜图）项目公司 土地登记申请书项目公司 土地确权来源证明文件项目公司 申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明项目公司行政中心 土地抵押贷款 财务公司项目公司 规划设计阶段 区域市场调研 1、项目所在地房地产市场总体供求现状2、项目周边竞争性楼盘调查总工办销售部 3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）商业销售部市场组和招商组商业销售部 4、同期操作商业地产项目调查（商业部分）商业销售部市场组和招商组商业销售部 项目定位 公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定商业销售部商业销售部 市场定位、客户定位、产品定位、价格定位销售体系招商策略公司总工办商业招商组 经济测算总工办财务公司 项目发展报告 总工办销售公司项目公司商业 销售公司 财务 项目公司总工办 设计前期 明确产品设计思路总工办销售公司 明确设计院选择标准总工办 制定设计组织计划总工办 方案设计组织 方案与设计院选择与合同签订资产物资中心法务部 总工办项目公司 制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订总工办项目公司商业 规划方案结合成本测算的研讨及确定总工办销售公司商业项目公司 彩色总平面图（含经济指标）送规划预审项目部总工办 土 地 获 取 阶 段 4 修建性详规成果总工办项目公司 详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府）项目公司项目部 建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定总工办销售公司项目公司商业 彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）项目公司总工办 建筑方案报建图项目公司总工办 景观概念方案设计及确定总工办销售公司项目公司商业 指标确认阶段 项目成本指标确定总工办项目公司销售公司财务商业 项目考核指标确定项目公司销售公司 年度考核指标调整项目公司销售公司 施工图设计组织 施工图设计院的选择与合同签定总工办总工办 项目部 法务 制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定） 总工办资产物资中心销售 商业项目公司 结构方案及设备选型研讨及确定总工办 项目公司 地质勘察报告 项目公司总工办 施工图成果 总工办 总工办 总工办 总工办 总工办 总工办 总工办 总工办项目公司 总工办会 总工办项目公司销售公司 综合管网方案设计总工办项目公司 景观扩初及施工图设计总工办项目公司 景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化总工办项目公司销售公司 开 工 开 盘 建设工程规划许可证 规划方案及市政方案送审 项目公司总工办 项目公司总工办 规划设计阶段 方案设计组织 5 项目公司总工办 项目公司 建筑方案送审 项目公司总工办 项目公司 项目公司总工办 项目公司 项目公司 项目公司 取得许可证 项目公司 项目公司财务公司 项目公司财务公司 项目公司总工办 项目公司总工办 项目公司总工办 项目公司 现场工程放线 施工总、分包，监理及各专业分包等单位的联系、考察、选择资产物资中心项目公司总工办会 建设工程规划许可证项目公司 规划局批复的项目总平图及电子文件项目公司 首层平面图项目公司总工办 按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告项目公司 施工单位配合做记录、现场保护项目公司 移交施工单位项目公司总工办 施工许可证 建设用地规划许可证项目公司 建设工程规划许可证项目公司 天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书项目公司 工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同项目公司 建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足施工中标价的1/3以上）项目公司财务公司 建设项目年度投资计划（当年计划）项目公司 施工图审查项目公司总工办 质量监督登记表项目公司 安全措施项目公司 安全施工措施登记表项目公司 开 工 开 盘 建设工程规划许可证 规划方案及市政方案送审 6 交费各专业会签单项目公司 销售许可证 营业执照项目公司 资质证书项目公司 国有土地使用证或建设用地规划许可证项目公司 年度投资计划(项目备案)项目公司 建设工程规划许可证项目公司总工办 建设工程施工许可证项目公司 公用基础设施配套证明项目公司 获取前期物业备案证明项目公司总工办 基础工程形象部位达到正负零及图象文件项目公司 获取面积计算成果表销售公司总工办 项目总平面图项目公司总工办 获取商品房网上销售数据录入合格证明项目公司 企业投资项目备案 规划成果项目公司 大配套项目公司 开工准备 移苗，组织清除地面上下障碍物，为施工提供现场项目公司 临水、临电项目公司总工办 临水、临电项目公司 平整场地项目公司 施工组织方案项目公司 总工办资产物资中心 招投标、签订合同 项目公司 总工办资产物资中心法务部 项目公司 项目公司 总工办资产物资中心法务部 项目公司 总工办资产物资中心法务部 项目公司 总工办资产物资中心法务部 开 工 开 盘 施工许可证 7 项目公司 总工办资产物资中心法务部 土建施工单位的公开招标及合同备案项目公司 总工办资产物资中心法务部 施工图会审 项目公司总工办 项目公司总工办 设计交底项目公司总工办 质量监督手续 项目公司 项目公司 环卫、环保等相关手续 项目公司 项目公司 项目公司 开工 施工放线项目公司总工办 规划验线项目公司总工办 桩基施工 项目公司总工办 项目公司 桩基检测 项目公司资产物资中心法务部 项目公司 开槽（办理各种手续，组织协调环卫、市容等政府部门） 项目公司 项目公司 项目公司 地基备案、材料报送监督站、联系组织验收人员准时参加项目公司总工办 基础施工 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司总工办 基础验收备案 项目公司 项目公司 项目公司总工办 项目公司 基础处理竣工结算监事会项目公司 项目亮相前准备 推盘策略确定 销售部 总工办销售公司 开 工 开 盘 开工准备 招投标、签订合同 8 销售部 监事会销售公司 销售公司 销售部总工办 商业销售部运营组及策略公司商业运营组及策略公司 确定外部资源 销售公司销售部 销售公司 销售公司销售部 销售公司销售部 销售公司销售部 项目推广定位确定 销售公司 总工办销售部 销售公司 总工办销售部 销售公司 销售部 项目核心识别系统确定 销售公司 销售部 销售公司 销售部 亮相前项目知识培训销售部销售公司法务部总工办项目公司 分卖场设立外卖场销售公司 销售道具准备 销售公司总工办 销售公司 监事会项目公司财务公司销售部 资产物资中心 监事会项目公司财务公司销售部 销售公司 销售公司 监事会项目公司财务公司销售部 销售公司 销售公司 联动工作的准备 销售公司办公室 开 工 开 盘 项目亮相前准备 推盘策略确定 9 销售部（客资组）销售公司 意向商家签约商业销售部运营组法务部 确定项目亮相方案 销售公司销售部 销售公司销售部 销售公司销售部 项目亮相项目亮相 销售公司法务部 销售公司品牌传播中心 销售部项目公司 项目开盘前准备 销售内部资料 销售部销售公司项目公司 销售公司资产物资中心 客户接待、客户问题汇总及反馈销售部项目公司 客户积累销售部销售公司外卖场 交工标准确定总工办法务部项目公司销售公司总工办 价格体系确定销售公司 监事会销售部 合同准备 销售公司项目公司 销售公司 法务部总工办项目公司 销售公司项目公司 销售公司法务部 开盘前销售道具准备 销售公司项目公司 销售公司项目公司物业公司 销售公司销售部项目公司 销售公司 资产物资中心项目公司 销售公司项目公司 销售公司资产物资中心 项目形象的提升及深化 销售公司 开 工 开 盘 项目亮相前准备 联动工作的准备 10 销售公司 销售公司 开盘信息告知销售公司 银行大协议的签订销售公司财务公司 开盘 开盘庆典活动销售公司销售部物业 客户转化销售部财务公司销售部 回款落实销售公司销售部 日常销 售 月度指标分解销售公司 产品分析、聚焦销售重点销售部销售公司 月度操作手册制定销售体系 价格监控及调整销售部 监事会销售公司 月度推广计划执行 销售公司销售部 销售公司销售部 销售公司销售部 销售公司销售部 销售公司销售部 客户到访及接待成交工作 销售部销售公司 销售公司销售公司 销售部 销售部 月度付款计划及支付销售公司 销售公司财务部 合作方合同签订销售公司销售公司法务部 回款销售部财务部 月度指标考核 监事会销售公司财务部 监事会销售公司项目公司财务部 清盘 清盘后项目各种资料移交销售部行政中心 项目销售、招商工作问题总结、汇报并存档销售体系 工 程 建 设 主体施工 审核施工方案、施工组织设计项目公司 材料进场验收 项目公司 项目公司 钢筋混凝土工程（过程监控） 项目公司 项目公司 开 工 开 盘 项目开盘前准备 项目形象的提升及深化 11 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 配套管线预埋项目公司 重要分项工程及隐蔽工程质量验收 项目公司 项目公司 图纸问题解决 项目公司总工办 项目公司总工办监事会 施工质量问题、事故处理 项目公司总工办 项目公司总工办监事会 项目公司 变更签证 设计变更项目公司总工办 工程变更 项目公司总工办 项目公司总工办 项目公司总工办 工程款支付 工程进度的确认项目公司 工程款申请表审批项目公司总工办资产物资 中心 财务部 工程款支付项目公司 财务部 主体验收备案 施工单位自评项目公司 监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查项目公司 监理组织相关部门验收项目公司总工办 签定建筑工程分部工程（主体）验收表项目公司 外檐装修材料确定 总工办和资产物资中心定板项目公司 总工办资产物资中心 施工样板制作项目公司 材料确定项目公司 总工办资产物资中心 甲供、甲分包材料招标（工作应有针对性的提前展开） 制定招标计划项目公司 编制招标文件 项目公司 资产物资 中心监事会 工 程 建 设 主体施工 钢筋混凝土工程（过程监控） 12 项目公司 资产物资中心 项目公司 监事会 考察投标单位项目公司 招标、定标项目公司 内外檐装修 地面 项目公司 项目公司 项目公司 防水 项目公司 项目公司 项目公司 抹灰 项目公司 项目公司 饰面板（砖） 项目公司 项目公司 项目公司 门窗 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 轻质隔墙 项目公司 项目公司会 幕墙 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司会 涂饰 项目公司 项目公司 项目公司 各分部分项工程的方案审核，过程监督验收，成品保护，工种及工序的协调项目公司 水、暖、电安装 室内给水系统 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 室内排水系统 项目公司 项目公司 工 程 建 设 甲供、甲分包材料招标（工作应有针对性的提前展开） 编制招标文件 13 室内热水供应系统 项目公司 项目公司 项目公司 卫生器具安装 项目公司总工办 项目公司 项目公司 室内采暖系统 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 变配电室 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 供电干线 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 电气动力 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 电气照明安装 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 工 程 建 设 水、暖、电安装 14 备用和不间断电源安装 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 防雷及接地安装 项目公司 项目公司 项目公司总工办 智能化 通信网络系统项目公司 办公自动化系统项目公司 建筑设备监控系统项目公司 火灾报警及消防联动系统项目公司 安全防范系统项目公司 综合布线系统项目公司 智能化集成系统项目公司 电源与接地项目公司 环境项目公司 住宅（小区）智能化系统项目公司 通风与空调 送排风系统项目公司 防排烟系统项目公司 除尘系统项目公司 空调风系统项目公司 净化空调系统项目公司 制冷设备系统项目公司 空调水系统项目公司 电梯安装 招标选定安装单位项目公司 提供电梯井道土建节点图项目公司 指导电梯井道土建施工项目公司 电梯安装及调试 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 各专业方案的审核，材料的选用及验收，施工过程的组织与协调及事件的处理 工 程 建 设 水、暖、电安装 15 毛坯房竣工验收备案 会同监理、施工单位初步验收施工队伍整改。项目公司 整理竣工资料及竣工图 项目公司 施工单位提供建筑工程质量保修书项目公司 组织销售、研发、运营、物业共同验收。项目公司 报建委质监部门审定备案项目公司项目公司前期部 与物业进行交接。（包括图纸）项目公司 毛坯房竣工结算土建、给排水、采暖、电气、空调、甲供材、各项分包工程结算监事会项目公司 成品房装修从使用功能角度对室内装修进行查验 土建工作面移交 项目公司 项目公司 吊顶 项目公司 项目公司 洁具 资产物资中心项目公司总工办 项目公司总工办 护栏和扶手制作与安装项目公司 饰面板（砖） 项目公司 项目公司总工办 项目公司 涂饰 项目公司 项目公司 项目公司总工办 橱柜制作与安装 资产物资中心总工办 项目公司 项目公司 门窗套制作与安装项目公司 花饰制作与安装项目公司 窗帘盒、窗台板项目公司 暖气片安装 资产物资中心项目公司总工办 项目公司总工办 裱糊与软包项目公司 细部项目公司 做好成品的保护，责任划分，不同工序做好交接项目公司 成品房验收备案 会同监理、施工单位初步验收施工队伍整改。项目公司 工 程 建 设 16 整理竣工资料及竣工图 项目公司 施工单位提供建筑工程质量保修书项目公司 组织销售、研发、运营、物业共同验收。项目公司 报建委质监部门审定备案项目公司 与物业进行交接。项目公司物业 成品房竣工结算精装修甲供材、精装修分包、成品房施工结算监事会项目公司 配套手续及施工 排水项目公司监事会财务公司 热力、排水项目公司总工办 热力 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 资产物资 中心 销售公司财务公司 项目公司物业 自来水 项目公司总工办 项目公司总工办 项目公司 资产物资 中心监事会 项目公司 项目公司 项目公司 园林用水、换热站用水 项目公司总工办 项目公司 项目公司财务公司 中水 项目公司总工办 项目公司总工办 项目公司物业 项目公司 项目公司财务公司 项目公司 燃气 项目公司总工办 项目公司总工办 工 程 建 设 成品房验收备案 17 项目公司 项目公司 项目公司财务公司 项目公司 视讯 项目公司总工办 项目公司 资产物资中心 项目公司 电力 项目公司总工办 项目公司总工办 项目公司 项目公司 项目公司财务公司 项目公司 场站点位置项目公司总工办 排水、热力招标手续项目公司 资产物资 中心监事会 配套施工 给排水与采暖 项目公司 总工办商业 项目公司 总工办商业 项目公司 总工办商业 电气 项目公司 总工办商业 项目公司 总工办商业 综合管网 项目公司 总工办商业 项目公司 总工办商业 环境施工 附属建筑 项目公司 项目公司总工办 项目公司 景观 项目公司总工办 项目公司总工办 项目公司总工办 竣工结算排水、热力、自来水、中水、煤气、视讯、电力、环境工程结算监事会总工办 工 程 建 设 配套手续及施工 燃气 18 结算稽核全部合同结算并做项目整体结算报告监事会销售公司总工办项目公司 竣 工 入 住 室内空气检测 选择单位，组织招投标，定队伍项目公司 住宅准入证 项目竣工验收报告项目公司 建设工程规划验收合格证项目公司 非经营性公建配套证明项目公司 供水、供电、供气、供热、排水等配套证明项目公司 土地使用权证书项目公司 地名