房地产法双学位考核2014.doc

房地产法辅修考核一、考核内容（一）基本概念房地产: 房地产，是指以土地和房屋作为物质实体所形成的财产或财产权利，总体上包括有地产（土地）和房产（房屋）两大部分。房地产业: 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的综合性产业。不同于建筑业，属第三产业门类。建筑物区分所有权: 指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建设用地使用权: 兴办乡村企业或从事乡村公共设施、公益事业建设，使用集体所有的土地，产生建设用地使用权。宅基地使用权:是指农户为建造住房及其附属设施，对集体所有的土地依法享有的占有和使用的权利。建设用地: 指的是用于建造建筑物、构筑物的土地，包括了城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。农用地: 农用地指的是直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、农田水利用地、养殖水面等。出让: 国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。征收：指国家为了公共利益需要，通过公权力强制性地将不属于国有的财产转为国有，并依法对相关权利人给予合理补偿。房地产开发：指以土地和房屋为对象的投资建设活动，涉及土地开发、房屋开发。房地产开发企业：俗称开发商或发展商，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。房地产交易：房地产交易是指以房地产（商品）为对象，所进行的转让、抵押、租赁等经营活动或民事流转活动。房地产转让：指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。商品房预售：俗称“卖楼花”，指开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。房地产抵押：以房地产作为抵押物的抵押，抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押的房地产而优先受偿。房地产租赁：指出租人将土地使用权同地上建筑物、其他附着物或房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。（二）基本问题l 房地关系我国实行分别主义，分别管理。1）房屋所有权与土地所有权分离；2）房屋所有权与建设用地使用权、宅基地使用权分离。3）我国立法肯定放低的连动处分原则，即“房随地走”、“地随房走”。l 房地产法表现形式1、房地产宪法性规范；2、房地产中央性法律规范；3、房地产地方性法律规范l 国有土地1、国有土地的范围1) 城市市区的土地；2) 农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；3) 国家依法征用（注：征收）的土地；4) 依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；5) 农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；6) 因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。2、主体（权利主体与行使主体）：国家。l 集体土地范围包括农村和城市郊区的土地（国家所有的除外）以及宅基地、自留地、自留山。l 房地产产权登记的功能1、确权功能：通过登记，确认当事人对于房地产产权的得丧变动。2、公示功能：通过登记，让房地产与其权利人之间的法律支配关系公开化、透明化，权利人直接意识其不动产权利的存在，同时第三人乃至社会公众也得以知悉不动产权利的享有和变动情况。3、管理功能：通过登记，实现国家对房地产的管理目标。l 非因法律行为发生物权变动的情形1、因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。2、因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。3、因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。l 耕地保护制度1、实行耕地占补平衡，按照“占多少，垦多少”原则,占地单位负责等数量质量开垦，无条件开垦的，缴纳开垦费；2、实行耕地总量减少控制（耕地保有制度），省级行政区域范围内耕地总量不减少；耕地减少的应组织开垦；3、实行基本农田保护制度，划定基本农田保护区，实行严格管理；省级行政区域划定的基本农田应占区域耕地的80%以上；4、维护现有耕地质量数量水平（耕地现状维护制度）；5、保证耕地充分利用，禁止耕地闲置荒芜。l 土地利用总体规划审批情况实行分级审批：1、全国规划、省级规划，报国务院批准；2、省会城市、人口百万以上城市、国务院指定城市的规划，经省级政府审查同意后，报国务院批准；3、一般城市、县级、乡（镇）的规划，逐级上报省级政府批准；4、土地利用总体规划的期限，一般为15年。l 城市总体规划审批情况1、行分级审批（同上）；2、规划内容：城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等；3、规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应作为强制性内容；4、年限一般为20年l 土地出让方式1、招标出让；2、拍卖出让；3、挂牌出让；4、协议出让。l 土地划拨的范围1、国家机关用地和军事用地；2、城市基础设施用地和公益事业用地；3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4、法律、行政法规规定的其他用地。l 国有土地收回的类型1、正常性收回（1）土地使用期限届满而收回土地（2）用地单位停止用地而收回土地2、征收性收回为公共利益需要使用土地的，或者为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，可以收回国有土地使用权。3、管制性收回主要指土地闲置等原因而收回土地，现行立法规定了行政处罚的收回（无偿）和行政处置的收回（补偿）。l 土地闲置的处罚1、超过出让合同约定的动工开发日期闲置满一年不满两年的，征收闲置费；2、土地闲置在2年以上的，无偿收回土地使用权。不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。l 集体土地征收补偿范围1、土地补偿费：该耕地被征收前三年平均年产值的6-8倍；2、安置补助费：按需要安置的农业人口数计算，标准为4-6倍；3、土地上附着物和青苗的补偿费；4、社会保障费用：养老、失业、工伤、生育、医疗。l 国有土地上房屋征收补偿范围合法建造并登记的房屋。1、征收房屋价值的补偿；2、征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；3、征收房屋造成的停产停业损失的补偿。l 集体建设用地情形1、兴办乡镇企业，经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地； 2、村民建设住宅，经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地； 3、乡（镇）村公共设施建设，经依法批准使用农民集体所有的土地； 4、乡（镇）村公益事业建设，经依法批准使用农民集体所有的土地。l 房地产开发原则1、一般原则：房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设；2、合法开发原则：做到按期开发；实际开发；规范开发；3、民生原则：鼓励和扶持开发居民住宅。l 房地产开发具体规则1、项目立项；2、项目规划控制：一书两证一册；3、项目勘察设计施工控制；4、项目资金控制；5、项目质量控制；6、项目验收的备案管理。l 出让房地产转让条件1、按照出让合同约定已经支付全部出让金，并取得土地使用权证书；2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；3、转让房地产时房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书。l 划拨房地产转让条件1、转让房地产时，应当按规定报经政府审批。2、经批准转让的，按规定对地权的划拨性质作保留或转化处理，并依法进行转让后的土地收益分配。3、转让方须持有国有土地使用证和地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件。另外，转让人为营利性经济组织或个人。l 商品房预售条件1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证和施工许可证；3、按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；5、已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。l 哪些房地产不得转让1、以出让方式取得土地使用权的，不符合法定转让条件的房地产；2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的房地产；3、依法收回土地使用权的房地产；4、未经其他共有人书面同意转让的共有房地产；5、权属有争议的房地产；6、未依法登记领取权属证书的房地产；7、法律、行政法规规定禁止转让的其他房地产。如违法建筑物等。l 哪些房地产不得抵押1、权属有争议的房地产不得进行抵押即已被依法监管、查封、扣押或者以其它形式限制的房地产；2、已公告列入拆迁范围的房地产；3、现用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；4、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其它建筑物；5、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但是已经承包并经发包方同意抵押的荒山、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权除外；6、地上没有建筑物、构筑物或在建工程的，纯粹以划拨方式取得的土地使用权；7、以享受国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押；8、同一房地产设定两个以上抵押权时，单抵押权人不能全额抵押应以抵押登记的先后顺序受偿，某一抵押权人只能按其占有的相应抵押份额取得处分抵押房产所得的价款。 l 哪些房屋不得出租1、未依法取得房屋所有权证件的；2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房产权利的；3、共有房屋未取得共有人同意的；4、房屋权属有异议的；5、属于违法建筑的；6、不符合安全标准的；7、房屋已抵押，未经抵押权人同意的；8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；9、有关法律法规规定禁止出租的其他情形。（三）基本观念与规则（或法律规定）l 房地产几个概念：房地产、不动产、物业。1）房地产=房产+地产；2）房地产=不动产（等式基本成立）；3）房地产=物业（等式基本成立）。l 房地产业作用1、积极作用房地产业在一国国民经济和城市发展中占据重要地位，发挥多方面的作用。三个主要方面：基础性、支柱性、先导性。2、负面作用易产生泡沫，须适度发展。l 房地产行政管理体制中央实行建设、土地两大行政部门主管全国房地产工作；地方授权省级政府根据本地可实际采取灵活做法。两种地方模式：1）与中央对口设置机构，实行房地分管；2）根据本地实际和需要，实行房、地在不同程度和范围的合并管理，并设置相应机构。l 集体土地的所有权主体1、属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会代表集体行使所有权；2、分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织或村民小组代表集体行使所有权；3、属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)集体经济组织代表集体行使所有权。l 房地产登记效力在我国原则上登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权的设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。l 土地登记的单位土地登记实行属地登记原则，以宗地为单位进行登记。l 房屋登记的单元房屋应当按照基本单元进行登记。1）房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间；2）国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记；3）集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记；4）非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记 。l 土地用途管制土地用途管制是指依照预先确定的土地用途及其分类安排，对土地开发、利用与保护实施管理的一种方式。这是市场经济国家有效管理土地的通行做法。l 农地转用审批批准权限视建设项目和土地利用总体规划的批准权限而定。1）国务院：省政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的项目占用土地，涉及农地转用的；2）在土地利用总体规划确定的用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转用，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准；3）上述以外的，由省政府批准。l 征地审批城市（或国家）建设涉及占用集体土地（包括集体建设用地、农用地和未利用地），要办理征地审批手续。这只有国务院和省级政府两级审批。征收基本农田、35公顷以上的一般耕地、70公顷以上的其他土地，由国务院批准。征收不足35公顷的一般耕地、不足70公顷的其他土地，由省级政府批准，并报国务院备案。l 土地出让范围出让限于城镇国有土地。包括已为国家所有的土地（即存量的国有土地）和国家征收的原属于农民集体所有的土地（即增量的国有土地）。属城市规划区内的集体所有的土地，只有经依法征收转为国有土地后，该幅土地的使用权方可有偿出让。建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。l 出让年限及年限起算居住用地70年；工业用地50年；教育、科学、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。出让年期按合同约定的交付土地之日起算；原划拨（承租）国有建设用地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。l 出让合同双方市、县人民政府土地管理部门与土地使用者。l 出让土地用途土地用途不是出让双方的约定内容，而是于出让前由城市规划部门出具的规划条件确定。规划条件包括土地用途、容积率等内容在内，是宗地出让的前置条件。市、县国土部门依据规划条件拟定出让方案，报经市、县人民政府批准后，才能实施出让。出让双方必须按照经批准的土地用途填写，未经批准不得改变。l 土地划拨特征无偿性、行政性、无期性。l 土地闲置认定与相关责任1、时间界限。国有土地有偿使用合同或建设用地批准书中，有动工开发建设日期的，超过此期限，未动工开发建设；无动工开发建设日期的，自合同生效或者建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设。2、开发建设程度界限。已动工开发建设，但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25，且未经批准中止开发建设连续满1年。l 国有土地上房屋征收的关系政府被征收人。由征收部门来组织实施房屋征收与补偿工作。其由政府确定，并代表政府。1）市、县级人民政府作出征收决定；2）市、县级人民政府确定房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作；3）房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。l 农村宅基地管理1、审批管理：宅基地占用集体土地，由县级政府批准，涉及占用农用地的，依法办理转用审批手续；2、一户一宅原则：村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省（区、市）规定的标准；村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准；尽先使用村民原有的宅基地和村内空闲地；3、交易限制：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农村集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。l 房地产开发企业的设立条件、备案与资质管理要求