华远地产概念规划设计任务书-南区.doc

概念规划设计任务书二零一零年九月 一、项目概况：1 项目名称： 2 项目概况：2.1 项目位置 ： 2.2 用地组成 ： 3 区域概况：项目地处长沙市老城区，是晚清至民国时期长沙城区最重要的商贸区，相对完整地保留了长沙老街的历史格局，保存有西门庙坪牌坊，还有梅公馆等一批极具长沙地域特色的公馆类建筑群，是长沙市小西门历史风貌区的核心保护地带，也是全市今年实施的最重要的棚户改造项目。二、研究需求及关键问题分析（一）研究需求分析华远金外滩南区项目位于人民路与湘江大道交叉口东南角，处在小西门历史文化风貌区范围内。由于项目用地涉及到历史文化街区完整性、天心阁视线走廊、周边道路交通调整影响以及合理开发强度确定等一系列问题，因此有必要结合可行性的详规方案对设计条件做相关的研究，明确规划条件，并完善控规局部调整的法定程序，通过详规方案规划评审，以指导下阶段的方案设计和建设工作。（二）关键问题分析本项目前期规划研究的关键问题主要有：1、开发建设用地以及研究范围确定项目现有用地红线形态不够完整，尤其是没有包含古潭街，使得本项目建设历史风貌街区的构想难以完整实现。因此，有必要研究是否可以通过土地置换的方式，扩大或调整开发建设用地范围，来构筑以古潭街为核心的完整街区形态。因涉及到调整后区域历史风貌街区的整体性和相关公共配套设施（如中小学、幼儿园等）调整，有必要在一个更大范围进行研究。2、确定合理、可行的开发强度达到一定的开发强度才能实现项目的开发价值目标，但高开发强度也会受到土地权属转（出）让、天心阁视线走廊限高、滨江天际轮廓线等方面的制约。因此，必须结合可行的方案对开发强度进行研究和对比分析，以确定最合理、可行的开发强度。3、城市空间形态影响基于一定强度的开发，势必会涉及到局部突破12-24米的控规限高。必须结合可行的方案，利用城市仿真模型，研究项目对天心阁视线走廊、滨江天际轮廓线等方面的影响。4、道路交通调整影响建设古潭街历史风貌街区的构想将涉及到区域道路的调整问题，而项目高强度建设也将增大区域交通压力。必须对停车、区域交通组织等动、静态交通问题进行综合研究。三、现有工作条件1. 华远地产股份有限公司已委托湖南大学做了项目概念性方案，提出了一个结合历史风貌街区保护的开发建设初步构想。并在2010年4月29日华远金外滩项目规划方案汇报会上得到了市领导及有关政府部门的基本肯定。2.由长沙市规划设计院有限责任公司编制的长沙市城市总体规划、长沙市历史文化名城保护规划、本用地所在片区控规。四、研究内容和技术路线：（一）研究内容本研究工作分为以下几部分内容：1) 项目前期研究咨询协助建设单位对项目定位，开发用地范围。定量进行分析，重点是确定用地调整范围。2)项目详规及建筑方案设计研究需要一个切实可行的方案作为分析主体，同时为方案表达的准确性考虑，需做典型街坊、文物点和历史性建筑等主要建筑的方案设计。3)研究范围概念性规划4)控规局部调整的可行性研究结合方案对区域道路交通、公共配套设施等影响进行研究，并通过本研究完善控规局部调整的法定程序，并通过控规调整。5)区域城市空间形态研究结合可行性方案，利用城市仿真模型，对区域城市空间形态进行动态分析。本部分是对控规局部调整可行性研究中城市空间形态影响章节的重要补充。因本项目所在区域的特殊敏感性，因此会要求单独评价，是规划决策的一个重要依据。（二）技术路线1.前期研究，选择用地。2-3个方案构思。同期与相关部门沟通，初步确定用地范围与可达开发强度。2.在确定的设计范围内，2-3轮方案沟通，确定主导方案。3.深化方案设计，同期与相关部门沟通。4.结合方案，对项目影响做对应研究分析。5.提交上会（方案咨询会+控规调整论证会）。6.控规调整论证会公示、报市政府批复。7.办理规划要点及附图，完善用地手续。同期优化调整方案。8.详规评审。9.修改完善详规，核实面积、指标、详规批复。10.下阶段设计。五、设计成果形式及深度要求：1项目修建性详细规划设计研究范围做概念性规划，建设用地范围做修建性详细规划，另典型建筑做建筑方案设计。按国家建筑工程设计文件编制深度的规定标准执行，并满足长沙市相关审批要求。2、控规局部调整可行性研究报告3、项目空间形态影响评估报告六、设计进度：序号设计内容（阶段）时间内 容1甲方提供基础资料及前期准备2010.9.20-2010.09.30下达任务，整理工作基础图，制定资料清单，讨论设计范围2现状调查2010.09.30-2010.10.04确定设计范围、现场探勘、资料收集整理。3现状报告、比选方案2010.10.05-2010.10.27完成现状调研，与甲方、相关部门沟通、确定主导方案4方案深化阶段2010.10.28-2010.11.20深化主导方案，与甲方、相关部门沟通确定5方案定稿、研究报告2010.11.21-2010.12.21完成方案、