新都马鞍山酒店项目投资建议书.doc

新都马鞍山汇逸国际酒店项目投资建议书东莞市汇逸酒店投资管理有限公司编制二O一O年八月目 录第一节 项目简介（1）一、城市概况（1）二、新华街况（3）三、项目位置特征（4）第二节 现阶段新都市场总体概况及投资环境分析 （5）一、社会政策环境（5）二、经济产业发展状况（5）第三节旅游资源现状（13）一、旅游资源（13）二、酒店市场概况（14）三、存在的问题与不足（14）四、消费市场分析（15）第四节 项目分析与市场定位（15） 一、项目分析（15）二、市场定位（16）三、综合评论（16）第五节 项目建设的基本思路与建议（17）一、基本设计原则（17）二、酒店建设标准（18）三、酒店设计设想与建议（19）第六节 投资估算 （22）第七节 投资效益预测 （23）第八节 结论 （24）一、项目简介：1、城市概况新都位于广州北大门，是南北交通要道，素称“省城之屏障，南北粤咽喉”。这里是“山川钟灵秀”之地，延绵起伏的峻岭，四季花开的平原，青山、碧水、蓝天、绿地，组成一幅山水、田园、现代都市相伴的优美图画。新都（原花县）境域，汉朝属番禺管辖，隋朝属南海县辖，宋以后分属番禺、南海县辖。清康熙二十五年（公元1686 年）取南海、番禺两县部份区域置县，因县城近花山，定名“花县”，属广州府，太平天国起义领袖洪秀全就诞生在这里。民国时期，花县主要由省直辖。 建国后先后隶属江北专区、珠江专区、粤北行政区、佛山专区。1960 年4 月划为广州市属县。1993 年6 月18 日，经国家批准，撤县设市，定名为“新都”，由省人民政府委托广州市代管。2000 年5 月21 日又经国家批准撤市设区，成为广州市新都区。在改革春风吹拂下，新都焕发蓬勃生机，从一个欠发达地区一跃成为风景秀丽、投资环境优良、经济繁荣、初具现代规模的城区。优越的自然环境 新都气候优越，自然资源丰富。矿产资源已探明的有18 种；东有流溪河流经，西有巴江河过境。新都区属亚热带季风气候，夏无酷暑，冬无严寒，全年平均气温21.8 度，平均年降雨量1753.9 毫米，平均相对湿度76%，无霜期365 天，地下水位约在1.2-3.5 米之间，地表水多年平均流量为11.5 亿立方米，全区域阳光、雨量充足，草木常青，四季花开。新都全区面积969 平方公里，“三山一水六平原”。有近200 平方公里的山地，湖泊、水库众多，建有中小型水库17 座，知名的水库有芙蓉嶂水库、九湾潭水库、三坑水库、福源水库、集益水库等。环绕水库的是森林覆盖率高、林相整齐的秀丽山峰。目前，全区林业用地面积57.5 万亩，占国土面积的39.7%，已规划有广东王子山森林公园、广州高百丈森林公园、广州九龙潭森林公园、新都蟾蜍石森林公园、新都福源水森林公园及新都丫髻岭森林公园等六个森林公园。丰厚的历史文化新都作为天平天国领袖洪秀全的故乡，在风卷云舒的历史画卷上留下了浓墨重彩的一笔，拥有洪秀全故居、洪秀全纪念馆、冯云山故居遗址等文物点，有资政大夫祠古建筑群、盘古王庙、炭步镇朗头村民居古建筑群、花东镇高溪村欧阳庄民居古建筑群等历史文化旅游资源，还有省内首屈一指的道教圣地圆玄道观。其中洪秀全故居是全国重点文物保护单位，不但自身有着非常大的旅游开发价值和潜力，而且能带动全区旅游业的发展，具有较强的市场竞争力；现在，洪秀全故居 圆玄道观 资政大夫祠连成一线，以其丰富的文物和史料价值，已成为新都乃至广州旅游的特色景点。 得天独厚的交通优势 新都是广州市、珠江三角洲通向中国内地的北大门，拥有国内罕有的水、陆、空立体交通网络。 中国三大枢纽机场之一的广州新国际机场座落在新都，2004 年8 月建成启用，首期工程年旅客输送量为2500 万人次，货运吞吐量为100 万吨，最大规模可达每年8000 万人次客运和300 万吨货运。 广州地区铁路三个始发站之一的广州火车北站设在新都，中国铁路大动脉京广铁路从此经过。正在建设的最高时速达340 公里的武广快速铁路客运专线在新都设有车站。 区内还有105、106、107 三条国道和京珠、机场、广清、街北、广州北二环等五条高速公路穿境而过。 国家二类口岸新都港，可供千吨货船直达香港、澳门，年吞吐量30 万标准箱和300 万吨散货，目前正在进行扩建，到2009 底年吞吐量可达500 万吨。广州市正加快规划建设地铁，实现与新都的无缝对接。连接新都汽车城到新机场和广州城区的地铁9 号线2009 年内已动工，将于2012 年前开通。今后，还有广州北三环、城际列车专线连接新都与广州中心城区及珠江三角洲其它地区。 蓬勃发展的社会事业 现新都全区下辖新华街道办事处和花东、花山、梯面、狮岭、赤坭、炭步、雅瑶7 个镇，共188 个村（居）委员会。2008 年末，全区户籍人口64.62 万人，其中非农业人口20.43 万人，农业人口43.99 万人。 近几年，新都经济社会建设不断迈上新台阶。2008 年，新都地区生产总值489.56 亿元，按常住人口计算，人均地区生产总值66870 元，地方财政一般预算收入30.99 亿元，总量和增幅在全市各区排名第三位。社会各项事业也与经济、城市建设同步发展，先后获得了“全国科技进步示范区”、“第三次全国城市环境综合整治优秀城市”、“全国村民自治模范区”、“全国军队专业干部安置工作先进单位”、“全国农村中医工作先进区”、全国“亿万农民健康促进行动模范区”、“中国花木之乡”、“广东省文明城市”、“广东省卫生城市”、“广东省教育强区”、“全省双拥共建模范区”等荣誉称号。在广州创建全国文明城市的热潮中，新都区也是全力参与，阔步向前。2、新华街概况新华街是新都区政治、经济、文化、科技和对外交流的中心，中共新都区委、区人民政府所在地，位于新都区南部。京广铁路、武广客运专线、107国道、106国道贯穿全街南北，水路由巴江连接珠江。街内有新都港、广州火车北站，紧邻广州新白云国际机场。全街总面积115平方千米，其中建成区面积33.18平方千米。2009年末，户籍人口267205人，外来人口167336人，辖24个行政村和38个社区。 新华街人杰地灵，素有光荣的革命传统和深厚的文化底蕴。早在清朝年间，这块沃土就孕育了太平天国农民革命领袖洪秀全、洪仁玕、冯云山等英雄人物，他们创立“拜上帝会”，开展反封建专制，推翻清皇朝的革命斗争，谱写了近代农民革命史光辉的一页；辛亥革命时期，十八位新华籍的志士仁人在反封建的革命斗争中壮烈牺牲，被载入黄花岗七十二烈士名册；抗战后期，清潭村的“南阳基础小学”又成了我党进行革命活动的联络点，培育了大批革命青年；孕育了名震海内外的文化艺人白玉堂（毕村人）、黄君武（岐山村人）、徐小明（三华村人）等。还有被列为广东民俗文化博物馆的岭南古建筑群“资政大夫祠”，有全国重点保护文物“洪秀全故居”和“洪秀全纪念馆”，还有新景点“圆玄道观”、石头记矿物园等。新华人在不断传承优秀文化传统的同时，积极进取，开拓创新。近年来，新华街在上级党委政府的正确领导下，深入贯彻落实科学发展观，解放思想，实事求是、勇于变革、勇于创新，着力构建科学发展六大体系：以汽配、电子、珠宝等先进制造业、总部经济、空港物流等现代服务业和高新技术产业为主导，构建现代产业体系；规划先行，以“三旧”改造为抓手，管理与服务并重，构建城乡一体化管理体系；整合力量，创新机制，形成生产平安、生活平安、社会平安“三个平安”综合管理网络，构建“大平安”社会管理体系；以人为本，统筹考虑，系统推进，解决关系广大群众切身利益的热点难点问题，构建现代民生保障体系；建立健全科学决策机制、高效执行机制、监督纠错机制和绩效评估机制等工作落实制度，加强机关效能建设，建立现代行政管理体系；重点提高党员干部的学习能力、调查研究能力、应对复杂问题能力、团结协作能力、自我约束能力，疏通民主渠道，汇集民智民意，建立科学高效的干部管理体系。2009年，全街完成地方生产总值86.4亿元，同比增长13.3%；完成工农业总产值141.03亿元，同比增长8.68%，其中工业总产值138.49亿元，同比增长8.81%；实现税收收入21.08亿元，同比增长18.53%。3、项目位置特征项目坐落在广州市新都区新华街迎宾大道旁，新华街是新都区政治、经济、文化、科技和对外交流的中心，中共新都区委、区人民政府所在地。项目地块与马鞍山公园无逢相连，背靠 “雅居乐” 大型住宅区，即将建成的地铁出口紧邻其侧。项目地理位置交通十分便捷，距广州白云机场15KM，距武广高铁广州北站35KM，距深圳市区150KM，距广州市区40KM。项目与马鞍山公园浑然一体，闹中取静，可以说是处在自然风景秀丽、周边环境优雅、地域视线开阔、城区交通便捷的良好环境之中，是一块典型的“闹中取静”的世外桃源和风水宝地，非常符合建造园林式度假酒店的地理要求。二、现阶段新都市场总体概况及投资环境分析（一） 社会政策环境 2010年区政府工作报告指出，我们必须切实把思想和行动统一到中央、省、市对形势的科学判断和作出的决策部署上来，千方百计保持经济平稳较快增长的良好势头，想方设法提升社会各项事业发展水平，不断促进经济社会又好又快发展。特别是要按照区委十二届七次全会的要求，全面实施绿色发展战略。当前，新都已进入转型提升、跨越发展的新阶段，工业化和城镇化进程加快，居民消费结构逐步升级，正处于投资强度和资源消耗强度较高的时期。全面实施绿色发展战略，是对科技兴区、环境优化战略的整合和提升，要求更加注重经济发展的质量和效益，更加注重自主创新和节能减排，更加注重生态环境改善和宜居城市建设，更加注重城乡统筹和社会和谐发展。今年政府工作的总体要求是：深入贯彻落实科学发展观，全面实施绿色发展战略，力求在抓项目促增长上有新推进，在调结构促升级上有新举措，在改“三旧”促统筹上有新突破，在优生态促“大变”上有新亮点，在惠民生促稳定上有新成效，全面提升科学发展实力。（二） 经济产业发展状况 一、2009年国民经济与社会发展计划执行情况 （一）经济总体保持平稳较快增长，现代产业体系建设步伐加快。初步核算，全年地区生产总值541.48亿元，增长13.6%，增速比去年同期提高0.8个百分点，比全市增幅高2.1个百分点，三次产业的比例为4.4：65.1：30.5。与上年相比，第三产业对经济的拉动力提高了1.5个百分点。图一 2009年地区生产总值增速和广州市比较（单位：%）建设现代产业体系取得新成绩。广州白云空港综合保税区、广州国际品牌总部经济产业基地等22个项目列入广州市建设现代产业体系工程项目表（项目总数居广州各区市第二位），可以在用地报批程序上享受省市优惠政策。工业生产继续保持较快增长。全年工业总产值1320.27亿元，增长14.2%；全年规模以上企业工业总产值1155.63亿元，增长18.5%，增速居全市第一位。汽车产业是我区工业中最大的亮点和动力。东风日产累计生产整车52.3万辆，增长47.7%；实现销量51.9万辆，增长48.1%；实现产值644.53亿元，增长50.4%。汽车零部件企业实现产值172.86亿元，增长24.5%。规模以上汽车企业产值占全区工业总产值的比重达62%左右。皮革包袋、摩托车、服装等行业也保持了较好的增长。服务业特别是现代服务业发展加快。空港经济提速发展，落户企业全年税收9837万元，增长21%；联邦快递亚太转运中心、广州空港保税物流中心已正式投入运营。推进重点商业项目建设，广州国际名店城、半岛豪苑广场等项目进展顺利。旅游业加速发展。王子山森林公园、广州花卉之都、九龙湖空港国际都会等项目正成为生态休闲旅游业的新亮点。成功举办“新都一日游”活动，石头记矿物园对外开放。农业生产保持稳定。水果、花卉、蔬菜和水产等产业平稳发展，农业观光旅游业和花卉业成为农业经济新的增长亮点。全区农业总产值40.92亿元，增长2.8%。图二 新都区汽车整车工业产值情况（2006年2009年） （二）大项目招商成绩斐然，扩内需、稳外需取得实效。一批对生产力发展有重要促进作用的现代制造业项目相继落户，东风日产产能扩建项目、广州和谐型大功率机车检修基地项目、新科宇航广州飞机维修项目成功列为2009年省重点建设前期预备项目计划和省第二批扩大内需项目。在恳亲大会上，签约38个项目，预计总投资额达580亿元，投产后预计每年创造产值520亿元、税收53亿元。投资实现较快增长。完成全社会固定资产投资115.59亿元，增长21.8%，同比提高13.9个百分点。累计投资额中，直接促进生产力发展的固定资产投资68.8亿元，增长43.9%。全年社会消费品零售总额达183.23亿元，增长13.3%。受政策和地铁9号线利好消息的带动，楼市迅速升温，商品房销售面积、销售金额分别增长115.8%、194%。实际利用外资和外贸出口回暖趋势明显。全区出口总值16.1亿美元，下降8.3%，降幅比全市低4.7个百分点。皮具箱包出口逆势飘红，增长20%以上。全年实际利用外资金额2.95亿美元，增长4.9%。图三 新都区全社会固定资产投资总额情况（2006年-2009年） （三）自主创新能力进一步增强，质量效益不断提高。 不断优化政策环境，加快创新型新都建设步伐。出台了关于大力推进自主创新加快高新技术产业发展的实施意见，连续第四次荣获“全国科技进步先进区”称号，被国家知识产权局确定为广州市唯一列入首批实施国家知识产权强县工程的区县。荣获省、市科学技术奖9个奖项，实现了历史性的突破。2009年我区有1个项目被列入国家科技部科技计划，16个项目被列入广东省科技计划，9个项目被列入广州市科技计划，共计获上级经费支持1735万元。至去年底，我区高新技术企业达38家，区民营科技企业148家，市民营科技企业66家。 质量效益不断提高。地方财政一般预算收入37.77亿元，增长21.9%，增幅位于全市各区第一位，总量居萝岗和番禺之后。税收总额达到161.48亿元（含海关代征税），增长31.82%。人民币存款余额805.18亿元，贷款余额312.60亿元，分别增长56.9%和45.6%。节能减排工作顺利推进。2009年我区对6家重点耗能企业进行年度考核，全部通过；同时做好新增重点耗能企业的节能工作。加强重点污染企业的监督管理，饮用水源保护区内的重点排水企业已分期分批搬迁、关闭或接入市政污水处理管网。主要污染物总量减排工作成效显著，化学需氧量和二氧化硫排放量均控制在市下达的指标以内。 （四）以规划为先导，统筹城乡建设迈出新步伐。 切实抓好规划编制和调整工作。以珠江三角洲地区改革发展规划纲要的颁布实施为契机，切实做好土规、城规的修编和全区城乡规划调整，开展主体功能区规划、汽车产业园区概念规划、空港经济发展规划、新城区中轴线规划、商贸业发展规划等一系列重大规划的编制工作，促进主体功能区规划、城市总体规划、土地利用总体规划“三规合一”。完成了全区所有行政村的村庄规划。 统筹城乡公共事业，投入3000万元支持新农村示范村建设，着力完善农村教育、卫生、文化等公共服务体系。不断优化功能区布局、产业发展布局和交通网络布局，各镇（街）特色产业和优势产业集聚发展。统筹城乡集约用地，积极开展城乡建设用地增减挂钩试点和“三旧改造”工作，着力盘活闲置土地，大力推广农民“进社区、住公寓”的集中居住模式。（五）民生福利稳步提高，社会事业全面推进。 加大民生工程投入。城镇污水治理工程稳步推进，云山大桥、新街隧道扩建工程已经完成，地铁9号线、新赤公路、王子山公路改造工程全面启动，完成30个旧城社区设施综合改造和部分街心公园绿化的升级改造。社会各项事业取得新进展。继续加大教育投入，教育质量稳步提升，全区高考本科线以上和专科线以上上线人数均创历史最高水平。积极推进省文化先进区创建工作，举办了首届镇街文化周活动。不断完善城乡医疗卫生体系建设，农村卫生站免费为农民治病试点增至130条行政村，受惠人数28.75万人，新型农村合作医疗参合率达99.6%。统筹做好就业和再就业工作，切实稳定和扩大就业。积极做好社会保险扩面工作，全面推进被征地农民养老保险、农村社会养老保险和城镇老年居民养老保险实施工作，超额完成市下达的参保任务。加大对各类困难群体的救助力度，城镇和农村低保标准进一步提高。率先在广州市推行经济适用房货币补贴政策。体育事业取得新成绩，人口和计划生育工作成绩显著，成功创建全国计划生育优质服务先进区。全年城区居民人均可支配收入23194元，增长10%；农村居民人均纯收入10076元，增长11.1%。 二、2010年国民经济和社会发展计划安排建议今年是实施“十一五”规划的最后一年，做好各项工作，顺利完成“十一五”计划指标，对于进一步有效应对国际金融危机冲击、保存经济平稳较快发展，为“十二五”规划启动实施创造良好条件至关重要。按照区委、区政府的总体工作部署，2010年我区经济和社会发展的主要预期目标为：地区生产总值增长10%；工业总产值增长10%；地方财政一般预算收入增长10%；全社会固定资产投资增长15%；社会消费品零售总额增长13%；实际利用外资增长3%,外贸出口总值增长3%；城区居民人均可支配收入增长8%，农村居民人均纯收入增长8%；城镇登记失业率控制在3.5%以内；人口自然增长率控制在10以内；万元地区生产总值能耗降低4.5%，二氧化硫排放量和化学需氧量分别控制在市下达的指标以下。 三、完成2010年预期计划目标建议做好的工作 （一）着力扩大全区投资规模，积极拓展融资渠道。重点项目是我区保增长、调结构、扩内需的重要载体。要按照“一个办法两个细则”，加强协调，密切配合，共同推进重点项目的建设和完善重点项目的管理，“抓落地、抓进度、抓效益”，加快推进区主要建设项目的步伐；做好2010年省、市、区重点建设项目、重点建设预备项目计划工作，发挥重点项目对固定资产投资的带动作用。积极推进一批重大项目建设，大力推进东风日产乘用车产能（60万辆）扩建项目、广州和谐型大功率机车检修基地、新科宇航广州飞机维修基地、广州航空电子信息科技创新产业基地、广州国际名店城等先进制造业、现代服务业和高新技术产业重大骨干生产力项目建设；重点推进汽车产业基地、空港经济新都高新科技产业基地、轨道交通和生态环境等一系列关系新都长远发展的基础设施建设；加快亚运场馆、医疗卫生服务、学校、公园、污水处理厂等一批民生项目建设。加快推进我区已列入广州市建设现代产业体系工程项目表的22个项目建设。进一步推进政府投资建设项目的融资工作，加快推进项目建设进度。深入拓展融资渠道，切实帮助我区中小企业解决融资困难。认真落实中央扩大民间投资的政策，做好我区拓宽民营投资领域前期研究和实施工作，积极引导民间资本投入到先进制造业、现代服务业和基础设施等领域。 （二）着力推动产业结构调整和自主创新，进一步增强经济竞争优势。（1）做大做强汽车产业、空港经济、镇域经济，形成三足鼎立的稳定发展格局。全力推进东风日产产能扩建项目，积极推进汽车产业基地“十百千”计划。做好雷诺汽车、日产电动汽车项目的跟进工作。加快发展汽车研发、物流、服务外包等生产型服务业，积极发展汽车会展、金融、租赁、维修等消费型服务业。积极推进空港综合保税区的申报和建设等各项工作，加快新科宇航项目和广州（新都）光电子产业基地的建设。规划和建设好特色工业园区，“做特、做强、做优”专业镇，促使镇域经济快速协调发展。（2）促进服务业改革与发展。促进现代物流、信息、金融、咨询等服务业与现代制造业有机融合、互动发展。发展就业吸纳能力强和市场需求大的生活性服务业。以王子山森林公园开发为突破口，加快我区旅游产业的发展。（3）发展都市型现代农业。积极调整农业产业结构，加快推进农业产业化进程；发展观光休闲农业，促进现代农业发展；加快推进广州花卉之都项目建设。（4）加大自主创新力度，加快完善技术创新体系。围绕重点领域和高新技术产业链，规划和建设一批关键技术的创新平台，支持和培育一批国家级和省级重点实验室。加快建设科技企业孵化器，支持科技中介服务机构发展。积极引进和培育发展电动汽车、新能源、生物技术、数字视听设备、航空工业等高新技术产业。（5）重视培养和引进人才。积极与国内外高校、科研院所和高新技术企业合作，培养引进一批推动科技发展和自主创新的人才骨干。（6）积极推进节能减排各项工作。要落实节能减排目标责任制，坚决控制产能过剩行业新上项目，开展低碳经济研究，加强生态保护和环境治理，支持节能减排科技成果产业化，着力谋求绿色增长。 （三）着力服务现有企业，进一步加大招商引资力度。建立重点企业跟踪服务制度，及时帮助企业解决外部环境中存在的问题，对企业实施全方位和有效的帮扶。提高企业准入门槛，重点发展高端、自主创新能力强、掌握核心技术的产业和产品内销比例大或与扩大内需相关联的产业。加大新一轮招商引资工作力度，以地铁9号线、联邦快递亚太转运中心、空港综合保税区和东风日产产能扩建、大功率机车、新科宇航等大项目作为招商新亮点，大力推介新都投资环境，争取更多的世界知名企业、中央和省市重大产业和基础设施建设项目落户我区。 （四）着力扩大消费和出口，不断拓展内外市场。落实国家各项鼓励消费的优惠政策，进一步扩大消费需求。进一步完善商业网点规划，促进商业设施科学合理布局。进一步完善提升农村流通网络体系建设，构建城乡商贸流通网络体系，切实加强工业品下乡和农副产品进城。科学制定房地产业发展规划，打造高质量房地产项目，增加普通商品住房和保障性住房供给，努力成为广州城市中心区人口分流的主要承接地。不断提高外贸出口的层次和水平。加快转变外贸发展方式，实施市场多元化战略，调整优化出口结构，培育新的外贸增长点。主动与省、市相关部门联系，加强各类外贸扶持政策的宣传与利用。组织企业参加国际国内展和相关投资贸易推广活动，帮助企业开拓市场。鼓励和推动有实力的企业“走出去”，开拓国际市场，加强资源能源开发合作，引导和促进企业集群进驻境外经济园区，形成产业聚集效应。 （五）着力改善民生福利，维护社会安定和谐。加强城市建设和管理，把握亚运机遇，提升城市形象。切实抓好就业和再就业工作，千方百计增加农民收入。加快推进覆盖全社会的保障体系建设，不断扩大社保覆盖面。落实最低生活保障制度，切实保障困难群众的基本生活。继续推进农村卫生站免费看病试点工作，完善新型合作医疗制度。推进创全国文明城市建设，积极推进省文化先进区创建工作，不断满足人民群众精神文化需求。统筹城乡教育事业，促进教育均衡、协调、可持续发展。加快体育事业发展，圆满完成亚运会在我区比赛，不断完善人口和计划生育管理服务体系。 （六）着力抓好城乡规划布局，推进城乡协调发展。（1）加快推进我区主体功能区规划的编制工作。落实和深化广州市对我区功能定位，明确我区产业发展定位和布局，促进“三规合一”，实现我区整体功能最优化和整体效能最大化，实现镇域经济协调发展。（2）做好“十二五”规划前期研究和编制实施工作。准确把握我区发展新阶段的特征，瞄准制约经济社会长期发展的重点难点问题，凭借落实珠三角规划纲要第一个五年规划的契机，提出有效破解这些问题的对策，寻找出发展的机遇，编制出指引我区未来五年发展的规划。（3）结合我区实际，认真有序深入推动实施广州市贯彻落实珠江三角洲地区改革发展规划纲要（20082020年）实施细则，力求在“科学发展、先行先试”上实现新突破。（4）积极统筹推进城乡协调发展。加快 “三旧”改造的步伐，促进城乡存量建设用地“二次开发”。大力推进“三个统筹”工作，并以统筹农村自留用地使用为突破口，解决农村自留用地无法落地和低效利用的问题。加快中心镇建设，打造统筹城乡发展的重要节点。三、旅游资源现状1、旅游资源 广州市有“花城”的美誉，新都区又是花城北部的大花园，珠三角的休闲旅游度假胜地。 新都拥有青山、碧水、蓝天、绿地，由西北至东北，群山叠翠，绿树如屏。十多个大小湖泊如一串珍珠散落在群山间；灌渠纵横境内，河流贯穿其间，好一派锦绣山川。芙蓉嶂、高百丈山清水秀、景色怡人，早在清代已是新都旧八景之列，是岭南的名山；皇母山、王子山，山高林密、泉水清澈；九湾潭、福源水，碧波荡漾、气象万千，其中充满着流传至今的古老传说，更加令人神往，是人们繁忙工作之余最佳的山水休闲度假胜地！ 新都历史流长，人杰地灵，物产丰富，民风淳朴。这里是震惊中外的太平天国起义的发源地，是太平天国领袖洪秀全、洪仁玕、冯云山的故乡，他们的革命活动，揭开了中国近代史光辉的一页，洪秀全故居、洪秀全纪念馆成为广州市爱国主义教育基地。新都又是古籍记载“南海中盘古国”的遗址所在地，梯面盘古峒、狮岭盘古山，山麓的盘古王庙，讲述了盘古氏开天辟地、艰苦创业的英雄神话，表现了劳动人民创造历史、战胜祸害的不屈精神。三华村清代所建的资政大夫祠、水仙古庙等古建筑群，规模庞大，工艺精湛，体现了高超的岭南建筑艺术风格。富丽堂皇的广东圆玄道观坐落在新都中部，形成岭南独特的道教景观。所有这些从古至今思想文化内涵十分丰富的史迹，构成了一道既有美丽的山水风光，又有丰富人文韵味的新都旅游风景线。 近几年来，新都经济快速发展，城乡面貌日新月异，社会事业蒸蒸日上。城区华宇高筑，绿树成荫，成为适宜人们创业和居住的现代化花园式城区。空港物流、汽车产业、皮革皮具、金银首饰四大产业并驾齐驱，蜚声中外。在2007年2月,洪秀全故居-天王故里、芙蓉度假区-芙蓉飞瀑、资政大夫祠-大夫圣迹、王子山森林公园-王子寻幽、盘古王公园-盘古神踪、园玄道观-道法圆玄、汽车产业基地-车城骏发、新白云国际机场-航都展翅被评为新都新八景，已成为都市休闲度假的好去处。 2009年，全年旅游业总收入为21.87亿元，比上年增长17.1%。城市接待游客559.15万人次，比上年增长19.6%。其中，不过夜（一日游）游客348.30万人次，同比增长 43.6%，占接待游客总人数的 62.3%；过夜旅游者210.85万人次，同比减少6.31%。旅行社共接待国内外游客总数为29.97万人次，增长16.9%。其中接待国内游客为28.38万人次，增长20%；接待出境游旅游者1.59万人次，减少20.1%。主要旅游景区（点）共接待游客259.25万人次，增长13.5%。2、酒店市场概况据统计资料，新都区市目前建有各类旅游星级饭店14家，其中五星级酒店1家，四星级酒店1家，三星级酒店7家，二星级酒店5家，一星级酒店15家。区内具有代表性的为新世界和华钜君悦酒店，新世界酒店店龄已过十年，华钜君悦酒店以五星为定位，交通优势明显，但配套的自然景观略显不足。据初步考察了解，目前新都酒店行业整体经营相对可观。但从酒店设计、经营、管理水平看，整体有持提升和规范。从目前的酒店水平以及酒店市场来看，新都经济的快速稳定发展以及与广州同城的良好区位优势，为投资建造园林式旅游、商务、度假酒店提供了极大的空间。3、存在的问题与不足新都区的旅游接待服务行业，近几年虽然取得了很大的进步与发展，但是还存在着一些问题与不足，主要是：一、新都区整体旅游宣传的影响面不够广泛，辐射力度不够深；二、景点较分散，未形成拳头产品和完整线路，给人以零打碎敲的感觉，造成在省内旅游市场影响力不足，游客停留时间不够长的结果；三、缺乏专业的饭店管理人才，饭店的整体服务规格和服务质量不够高；四、旅游饭店业缺乏新的增长亮点，配套项目缺少新元素，尤其是代表当今最新理念的康乐户外拓展项目，在新都市场还处于空白阶段。4 消费市场分析通过对新都区饭店、餐饮、娱乐、购物等方面的实地调查，我们发现新都区的经济发展执着较好，旅游市场的发展也处于一个比较快的阶段，但区内人口密度相对不高。但我们注意到项目的地理优势，在同城概念的推动下，广州市区的各大公司的商务接待，是我们应该努力开发的市场主攻方向之一。项目地处雅居乐小区旁，而且地处当地原居民村落，所以附近相对密集的居长期居住人口，是节庆聚众宴请的潜在消费群，而且这种宴请消费力强，存在一定的市场潜力。我们在调查中还发现，当地酒店平均住宿率都接近80%，若是节假日和大型会议期间还会出现开不到房间的情况。特别值得关注的是，一些个性张杨，引导潮流的新鲜场所的市场占有率和定价水平都处在高位。因此，消费市场基本成熟，这就为建设园林式商务度假酒店奠定了消费基础。 另外，我们还注意到了新都区本地居民中，有相当多的年轻人有留学经历，而且这一代人越来越在当地民营企业中处于核心管理阶层；而且随着新都汽车产业的飞速发展壮大，区域内的世界各地客商会越来越多。他们对商务住宿及娱乐的要求会越来越高，并且总能带动消费潮流。所以，我们注重康乐及户外拓展项目开发，把项目定位于涉外园林式商务度假酒店有非常好的市场前景。四、项目分析与市场定位（一） 项目分析 综合考虑到新都整个地区的经济、社会、旅游等发展状况，综合自然、地域、气候等因素及投资回报、投资风险、经营成本等预测，结合项目用地的实际情况，我们认为，目前新都区已完全有必要投资建设涉外园林商务度假酒店，同时在建造过程中，特别需要注意下列因素：1、按四星级标准投资兴建，具备客房、餐饮、娱乐、康乐（户外拓展培训基地）、会议等功能；2、依据地方容量，整个投资规模实行总量控制，要充分考虑客房区，娱乐区、商务会议区、餐饮区、户外拓展基地等各个区位划分的相互配套，又要做到人流，物流、环境躁间的互不干扰。各们区域均应充分考虑私密性、独立性、安全性的经营接待场所。3、主体建筑风格应有自己的特色，且与周边环境相协调，从而使住店客人在欣赏周边自然景色的同时，建筑物本身也相应成为所在区域的一道亮丽景观。4、经营定位应明确，既能符合当地政府要求，又能最大范围地招徕客源，赢得较好的投资回报。5、应积极争取当地政府及各级机构的大力支持，争取将本项目树立为良好的政府形象工程。从而利用自身的优势不断拓展业务，最终形成双赢。（二） 市场定位 通过实地考察，并根据当地的实际接待情况及发展趋势分析，我们认为，新建的马鞍山汇逸国际酒店（暂命名）的经营市场可定为：一、地方政府、各职能机构、各企事业团体的各类会议或联谊活动；二、区内以及广州市内招商、贸易、推广、展示、展览、拍卖、新闻发布等商务活动；三、大型旅游团队接待；四、培训机构或者大型公司组织拓展培训活动；五、一般性商务散客；六、家庭、朋友式休闲度假等。 （三） 综合评论结合新都地区社会经济的特征与新世纪当地政府所制定的发展规划，我们认为，在新都新华街迎宾大道旁的投资建设园林式新都马鞍山汇逸国际酒店主要有以下几方面的有利因素：一、近几年新都市经济发展速度明显加快，已具备一定的社会综合经济实力，招商引资政策优惠，城市化水平日益提高，旅游资源十分丰富，随着“汽车产业园”茶在全世界闻明，城市功能与知名度不断扩大，存在着良好的投资基础条件；二、目前区内除了五星级的君悦酒店外，缺乏旅游商贸接待活动的场所，尤其是饭店布局不合理、存在着投资建造涉外旅游商务酒店的市场契机；三、新都区内消费市场活跃，消费水准日趋提高，当地市民对买车、买房和互动旅游的呼声很高，而且人们求新、求变、求好的消费心态十分明显，存在着有利的消费群体；四、新都区政府和相关部门对旅游服务行业的发展非常重视。五、项目紧邻地铁九号线地铁站出口，对开发广州市场有着得天独厚的地理优势。总之，该项目是一项能较快占领市场，获取良好回报的较佳的投资行为。五、项目建设的基本思路与建议根据新都经济发展状况和旅游业及饭店业市场现状，结合上述的概述，拟建的新都马鞍山汇逸国际酒店初步定位为涉外园林式四星酒店。它的设计和建设应涵盖以下基本概念。(一） 基本设计原则1、总体设计指导思想以市场需求及经营目标为前提，充分考虑开业以后的经营效果和投资回报，能够体现现代化涉外城市综合型商务度假酒店的特色，有鲜明和良好的市场形象。2、酒店设计应体现出较强的对市场需求环境的适应性、可变性和前瞻性。原则为：基本建筑骨架如土建、酒店的布局、功能设计等按照现行国家GB/T14308星级饭店标准设计建造；酒店的装修以及其他设备设施、用具、陈设等可考虑市场的实际需要和投资状况，进行灵活变通处理，力求既能满足初步的经营目标，树立良好的形象，又能节省投资。3、因酒店用地条件较好，且当地饭店业市场尚处在逐步发展中，在确保建设档次和标准的同时，相应地控制投资负担；如果需要考虑资金分期投入，可考虑分期建设，部份附属项目可逐步发展完善。4、酒店的建造与装修应重设计，轻材料。体现设计是灵魂，建材为设计服务的投资理念。避免贵重材料的堆砌而忽视酒店的文化内涵和个性。5、随着市场发展，在酒店外围，可适当规划建造一些对外服务的商业设施（如商铺等），可带动人流的同时，又可增加租金收入。6、酒店设计应充分考虑环境因素，要与环境优势相结合，建筑物要有自己的个性和特色。总体布局中要有自己的庭院与艺术小品，力求营造优良的内部环境，并与外部环境相协调，应体现出环保、绿色、园林、高雅等要素。7、酒店应引进并体现绿色饭店的理念，在节能、环保、关怀残疾人等方面，从设计之初就加以考虑，同时在经营管理上向客人提供绿色产品，包括饭店的内部环境、食品等都应体现绿色理念，在市场上确立个性化形象。8、酒店的设计建设应重视日后经营成本的控制。水、电、气、空调等应根据经营管理需要，适当分区域布置系统，必要时进行分区域设置计量装置。（二） 酒店建设标准酒店的建设按国家GB/T14308标准实施，为星级综合商务型酒店，骨架基础部分则按照四星级标准要求控制。1、70%标准客房每间净面积不小于25平方米（不含小过道及卫生间），拥有独立的卫生间（卫生间净面积不小于5平方米）、衣橱等。2、拥有总统套房及适量的商务套房和豪华套房。3、拥有中央空调系统，各区域通风良好。4、拥有智能化管理系统、计算机网络系统、网络通讯系统、公共音响图文系统（包括园林与户外基地）、现场视音频传播系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施。5、拥有性能优良、运行平稳、数量合理、装饰及设备良好的电梯装备。6、拥有先进的、可靠的安全及消防设施与监控系统。7、拥有规模合理、功能齐全、布局科学、使用方便、装饰豪华、整体舒适度良好的餐饮设施。8、拥有规模合理、功能齐全、设备设施优良的会议及商务中心设施，其中国际会议厅面积不小于600平方米。9、拥有较为完善的员工及后勤服务设施。10、拥有符合高星级酒店标准的停车场地（所）。（三） 酒店设计设想与建议根据项目地块实际情况，结合对新都旅游市场调查结果和酒店建设基本思路，结合国家有关的规范、标准进行本酒店的设计。遵循“天地人和”及“以人为本”的原则，实现功能划分合理、经济适用、安全舒适、环境优美、使用管理方便及满足现代生活水准需要的最佳效果。1、总体布局酒店总体布局拟呈园林式布置，与整体环境相协调，使之成为名副其实的马鞍山公园一部分和一个特殊的景区与亮点。宾客主入口拟设南、北二处，整个酒店区域内要求交通流线顺畅，客货员工互不干扰。同时，为满足日益增多的车流量，要求建有足够的停车泊位，现地下车库规划有停车位232个，建立规划部份地面停车位，数量不低于50个，酒店停车场应设计成封闭式停车库。2、建筑设计根据项目的初步规划图，酒店建筑层数为五层，其中地上四层，地下一层。负一层可设置工程设备用房和后勤员工用房及停车库。部分为二三层的低层建筑。建筑造型可采用有传统建筑符号的现代建筑造型，建筑群体以分散与集中相结合，并以相对集中为主。其分散区域必须有封闭式连廊相接。根据市场定位，酒店经营的基本功能初步确定为互相有关联的八大功能：1、 综合性住宿接待功能。为能适应市场需要，客房区总计设260间（套）左右，应设总统套房，根据原建筑规划，总统套房可配室外泳池。别外根据市场情况，队了标准客房外，设置特色专属区域，如无烟客房区、日式商务区、欧洲商务区等。标准客房为40%；豪华客房区占20%；特色客房占20%；商务行政楼层区（行政楼层），总数可控制在10%左右，总统套房应有独立的接待、商务、会议、休息、健身、阅览及酒吧餐饮功能，房型以单床房为主；2、 综合性会议等公共活动功能。建议设置国际会议中心一间，面积600平方米左右；中型会议室两间，单间面积180平方米左右米。小型会议室三间；每间面积100平方米左右。3、KTV娱乐功能，建议设置豪华KTV包房45间，单间平均面积在30平方。KTV包房设计要充分考虑通风和隔音功能。良好的通风功能保证了设施设备的及装修的耐用，做好隔音是为了避免酒店内部的相互影响。另外，KTV区应设置独立的大堂。4、桑拿娱乐功能，建议设置豪华贵宾房60间，平均单间面积35平方。另外需设置公共浴池、更衣区、按摩区等。舒适、先进的健康娱乐功能。健康娱乐功能内容发展快、变化多、人流量大，某些区域要有一定的私密性，因此设计中要注意区域划分的独立性和合理性，要有前瞻性和可变性，以适应市场需求的变化5、康乐中心配套大型房外拓展区，户外拓展区结合企业户外拓展训练需要为主，可设置野战场、网球场、篮球场、户外泳池等。6、中餐宴会功能，建议中餐以包房为主，设置20间左右中餐豪华包间，平均每间面积在28平方左右；要求中餐包房区域要有专用传菜通道，实现传菜线路与客用通道的彻底分流；另外配置小型宴会厅一个，大约300个餐位。大型宴会可使用国际会议中心。7、建议设置西餐厅、大堂吧等。西餐厅主要提供西式自助早餐,（兼早餐自助餐）包括厨房合计面积为350平方米左右，大堂吧主要在大堂附近为提供客人临时会谈的场所,主要提供快速饮品,包括吧台及工作间合计面积约为100平方米左右。8、 政府接待和会议功能。政府接待是一块较大的市场，是酒店树立形象的重要阵地，也是服务于当地政治、经济发展的具体表现。因此酒店在筹建之初就应从硬件设施和软件管理上考虑此内容，以有利于更好地提供服务和酒店自身的发展。具体使用功能已包括在各项经营内容中，但在交通组织、位置布局等方面，应考虑具有较佳的私密性、独立性和安全性的要求，例如会见室与豪华餐饮包厢二者之间应尽可能临近；各会议室与中餐厨房之间尽可能临近，大会议厅及多功能厅则应尽可能设贵宾休息室及单独通道；套房不宜设在同一楼层；如有可能在前厅区或行政办公区设政府接待办公室。与上述经营功能区域相配套的前厅区、工程设备区、办公区、员工后勤区的基本要求如下： 酒店大堂是酒店的门面，面积控制在200平方米左右为宜，空间要有迎宾的氛围和效果，体现星级酒店的气势。服务功能要全，布局要合理，流线要通畅。 工程设备区尽可能集中设置，要注意环保与节能，防止噪音与振动对宾客产生不良影响。设置适量维修、洗衣、监控、仓库等用房，并附设员工服装间。 办公用房采用集中与分散相结合的布置方法。前后各部门可考虑分设在各经营区域，行政办公可按对宾客服务和对内及其他业务往来为主两类，前者宜设在前厅附近，后者可设在临近后勤区或者独立设置通道。 员工后勤区。酒店初步考虑总员工数约为600人左右，男女比例约各占50%。应设有员工食堂、独立更衣室、淋浴室、员工培训教室和员工活动室及卫生间。员工用房如果独立设置，应与主楼有封闭式连廊相连。六、 投资估算序号项目计算方式金 额备注1土建26000平方*800元/平方2080万包含设计报建等费用2强电工程26000平方*300元/平方780万3给排水及锅炉26000平方*300元/平方780万4装修设计费26000平方*120元/平方312万按建筑面积平均5客房装修35平方/间*260间*2000元/平方1820万包括房内家具及电器布草等6KTV装修32平方/间*45间*6000元/平方864万包括电器及家具等7桑拿装修35平方/间*50间*1800元/平方315万包括电器及家具等8会议室装修1260平方*3000元/平方378万包括家具，音响，灯光9中餐厅装修960平方*2500元/平方240万包括家具，厨房设备10西餐厅装修350平方*2800元/平方98万包括家具，厨房设备11康体部装修1000平方*2300元/平方230万包括家具，设备12大堂装修200平方*6000元/平方120万包括家具，设备13大堂吧装修100平方*2000元/平方20万包括家具，设备14空调工程16000平方*200元/平方320万地下车库未备空调15弱电工程26000平方*120元/平方312万16办公后勤装修1500平方*600元/平方90万17绿化、道路500万略估18电梯200万略估19车辆100万略估20开办费200万公关、证照、员工培训、广告等21拓展基地150万略估22不可测费用9909*10%990.9万包括其它投资总额1.09亿七、投资效益预测（年度经营效益测算）年度经营效益测算(单位:万元)项目 测算依据 总营业额 毛利1、客房收入：260间400元/天365天70%2657.2万