深圳某项目可行性研究报告.doc

深深*项目市场调研项目市场调研 及经济分析报告及经济分析报告 二零零五年十月二零零五年十月 深*项目市场调研及经济分析报告 2 目目 录录 1项目开发经济分析报告项目开发经济分析报告.3 1.1市场宏观分析.3 1.1.1深圳房地产发展的宏观经济背景.3 1.1.2 深圳房地产业发展的宏观政策背景.5 1.1.3深圳未来五年深圳地铁商业走势.7 1.1.4华强东商业市场展望.7 1.2项目分析.8 1.2.1项目片区概况.8 1.2.2项目概况.8 1.2.3项目 SWOT 分析.9 1.2.4项目对策.9 1.2.5竞争物业分析.9 1.2.6项目业态定位.10 1.2.7项目租金定位.11 1.3项目经济分析.11 1.3.1项目收入预测.11 1.3.2费用预测.12 1.3.3核算经营成本.13 1.3.4附表 13.15 1.3.5附表 4-6.17 深*项目市场调研及经济分析报告 3 1 项项目开目开发经济发经济分析分析报报告告 1.11.1市场宏观分析市场宏观分析 1.1.11.1.1 深圳房地产发展的宏观经济背景深圳房地产发展的宏观经济背景 深圳作为中国对外开放的窗口，与世界对话的开放型城市，以改革开放为 契机，大力发展经济。经过 20 多年的发展，深圳由一个边陲小镇变成了国内一 流的大都市，其经济上取得的成就更是有目共睹，深圳已经成为了中国经济发 展的一面旗帜。多年来，深圳经济一直保持了高速平稳的经济增长势头，主要 经济技术指标明显上升，国民生产总值快速增速；产业结构日趋合理；外贸出 口增势强劲；工业生产总值、信息产业、运输优点持续快速增长，地方财政收 入增长较快；居民收入稳步增加；市场物价走势趋稳。 （1 1）深圳经济发展概况）深圳经济发展概况 20052005 年上半年深圳经济持续平稳增长年上半年深圳经济持续平稳增长 经济运行中突出的水、电紧张矛盾有所缓解。上半年深圳市生产总值为 1894.76 亿元，比上年同期增长 14.0%，增速比一季度加快了 0.7 个百分点。其 中，第一次产业增加值 5.89 亿元，下降 19.1%；第二次产业增加值 1252.90 亿 元，增长 17.0%；第三次产业增加值 635.97 亿元，增长 8.1%。从产业结构看， GDP 三次产业构成由上年同期的 0.4：64.6：35.0 发展为 0.3：66.1：33.6，说 明第二次产业对经济增长的作用加大，第三次产业的作用减弱。上半年居民人 均可支配收入 10982.40 元，比上年同期增长 10.4%，居民人均消费性支出 8021.76 元，增长 19.9%。 结论：经济平稳增长，三次产业发展良好。结论：经济平稳增长，三次产业发展良好。 工业增速逐渐加快，效益与生产基本同步工业增速逐渐加快，效益与生产基本同步 上半年全市规模以上工业企业实现增加值 1107.21 亿元，比上年同期增长 18.4%，增速比一季度加快 2.4 个百分点，从发展趋势看，进入二季度以来，工 业生产逐月加快。工业经济效益基本保持与生产同步。上半年，全市规模以上 深*项目市场调研及经济分析报告 4 工业经济效益综合指数 165.5%，比上年同期增加 3.3 个百分点，企业实现利润 219.42 亿元，增长 18.2%。但工业亏损企业亏损面有所扩大，亏损总额增长 44.2%。 固定资产投资固定资产投资 上半年，上半年，全社会完成固定资产投资 462.67 亿元，比上年同期增长 3.5%，今年以来全社会投资增长速度呈逐步下降趋势。在全社会投资中，出现 了“两升两降”状况。基本建设投资 240.20 亿元，增长 26.5%；房地产开发投 资 183.03 亿元，下降 6.4%；更新改造投资 26.27 亿元，增长 24.5%；其他投资 13.17 亿元，下降 67.6%。由于今年以来房地产开发投资持续下降，使房地产投 资占全社会投资比重由上年同期的 43.7%下降到 39.6%。 上半年，商品房施工面积 2625.40 万平方米，比上年同期增长 2.7%，其中， 住宅 1881.17 万平方米，增长 1.3%；商品房竣工面积 204.56 万平方米，下降 36.9%，其中，住宅 157.23 万平方米，下降 38.5%；商品房实际销售面积 530.32 万平方米，增长 1.9%。 结论：固定资产投资总量稳步增长，房地产健康稳定发展，将带动与此相结论：固定资产投资总量稳步增长，房地产健康稳定发展，将带动与此相 关的产业快速发展。关的产业快速发展。 国内贸易国内贸易 上半年，全市实现社会消费品零售总额 515.90 亿元，比上年同期增长 15.4%，增幅逐月加快。消费市场趋旺，外贸出口增势强劲。在商品销售总额中， 十大类商品除穿（增长 9.5%） 、用（增长 5.0%）两类，其余均实现两位数增长。 其中，体育娱乐用品类增长最快，达 30.0%；文化办公、通讯器材类增长 23.3% 和 23.2%；食品饮料烟酒类增长 21.2%：金银珠宝和书报杂志类分别增长 16.8% 和 16.1%；家用电器和音响器材类增长 15.9%；汽车类增长 13.8%。 人民生活水平人民生活水平 居民收入稳步增加，市场物价走势趋稳。上半年居民人均可支配收入 10982.40 元，比上年同期增长 10.4%，居民人均消费性支出 8021.76 元，增长 19.9%。在八大类消费支出中，除医疗保健类下降 29.2%外，其余呈上升趋势， 其中升幅较大是交通通讯类增长 60.6%；衣着类增长 27.2%；居住类增长 深*项目市场调研及经济分析报告 5 22.9%；杂项商品和服务类增长 21.1%。 房地产销售价格第二季度比上年同季上涨了 5.9%，比今年一季度上升了 1.0%，但比全国 35 个大中城市平均低 2.1 个百分点，比上海、杭州分别低 5.7 和 6.6 个百分点。上半年房地产销售价格总水平累计上涨 5.7%。 职工工资水平有所提高。全年全市在岗职工工资总额 419.28 亿元，在岗职 工年平均工资 31928 元，按可比口径比上年增长 5.6，扣除物价因素，实际 增长 4.2。 城镇居民生活水平和质量稳步提高。根据 200 户户籍城镇居民家庭抽样调 查资料显示，全年城镇居民人均可支配收入 27596 元，比上年增长 6.4，扣 除物价因素，实际增长 5.0。城镇居民人均消费性支出 19570 元，下降 2.0，扣除物价因素，实际下降 3.3。恩格尔系数为 31.6。人均住房使用 面积 22.75 平方米。年末居民储蓄存款余额 2625.39 亿元，比年初增加 425.94 亿元，增长 19.4。 结论：居民收入提高，居住类消费所占比重进一步增加，与居住消费相关 的行业发展前景看好！ 1.1.21.1.2 深圳房地产业发展的宏观政策背景深圳房地产业发展的宏观政策背景 利息提高利息提高 中国人民银行决定从 2004 年 10 月 29 日开始实行新的利率标准，上调银行 利率。利率政策的变化必然会给经济带来一定的影响。但是此次利率调动的幅 度比较小，操作时间短，不会对国民经济造成很大的影响。银行利率的变化主 要会给居民消费，证券，股票，房地产等行业带来一定的影响。对于深圳的经 济发展来说，影响不会很大，主要是因为深圳经济经过了 20 多年的市场经济发 展，市场比较规范，各个行业都在一种有序健康的状态下面保持稳定的发展趋 势，不会由于利率的变化而产生大的波动。 但是，央行的此次利率调整，还是会给居民消费带来一定的影响，从某中 程度上说，会增加居民储蓄，而相应的减少居民消费，如购房消费等大宗物品 的购买。但是这些影响将不会持续太长时间，其中今年上半年深圳房地产发展 势头良好就是一个很好的说明：上半年，商品房施工面积 2625.40 万平方米， 深*项目市场调研及经济分析报告 6 比上年同期增长 2.7%，其中，住宅 1881.17 万平方米，增长 1.3%；商品房竣工 面积 204.56 万平方米，下降 36.9%，其中，住宅 157.23 万平方米，下降 38.5%；商品房实际销售面积 530.32 万平方米，增长 1.9%。 人民币升值人民币升值 中人民币的升值基本上不会影响深圳房地产的发展中国人民银行决定，从 2005 年 7 月 21 日 19 时起，美元对人民币交易价格调整为 1 美元兑 8.11 元人 民币，人民币升值 2左右。人民币的升值对于深圳经济发展来说是个机遇， 而不会对深圳的经济发展带来负面影响，反而可以以此为契机推动非公有制经 济的发展。 从深圳经济总体状况看，人民币汇率升值对深圳的影响很小。因为，第一， 人民币汇率升值影响较大的是纺织服装业，而纺织服装等对汇率敏感的产业在 深圳不多。第二，企业根据预期进行经营决策。企业尤其是外向型企业早已经 有了人民币升值预期并已经在微观的机制上采取了相应措施。从投资方面看， 深圳房地产市场的投资绝大多数都是内资，开发商基本上都来自本地，投资的 目的都是为了满足市民居住和发展生产的要求。从消费的方面看，深圳房地产 市场的消费群体基本上都是普通市民，他们所持有的币种是人民币；即便有一 部分市民持有一定数量的美元，但因升值幅度只有 2，也不会把美元立即抛 出。深圳房地产市场有限的外资，主要来自港台，跟美元没有太大关系。因此， 综合两个方面的情况，可以说，人民币升值与深圳房地产市场关系不大。 加入加入 WTO 后对零售业的影响后对零售业的影响 2004 年是格外特殊的一年，从零售巨头排第一的美国沃尔玛全球访 华、德国麦德龙全球董事会主席宣布中国市场提速，到英国建材巨头百安居的 到处扩张、家乐福开店剑指二线城市，年月日这一天，零售 业三年的保护期终于走到了尽头，中国的零售市场已经发生了天翻地覆的变化。 世界家最大零售企业中的绝大多数已经进入我国，悄然改变了零售市场的 格局。我国零售市场已经呈现了国际化竞争的趋势，全球家最大的零售企 业中，目前有七成已经进入中国市场。其中，有家外资连锁企业已名列中国 商业连锁强，这些外资连锁企业的销售总额和店铺数量已分别占到中国商 深*项目市场调研及经济分析报告 7 业连锁强的。 商贸零售业的竞争在深圳表现的更为激烈，全球零售业的龙头沃尔玛将 其全球采购总部落户深圳，家乐福、麦德龙等零售也巨头也相继开始了在中国 市场的大肆扩张，抢占地盘增加市场份额；家居行业的巨头百安居扎根深圳， 以深圳为起点向全国辐射，这些商贸零售业的巨头相继登陆中国，而大多数都 是以深圳为起点，对于深圳本土的商贸零售企业是一种挑战与机遇并存的局面， 一方面竞争更加激烈，另一方面也可以加快本土企业自身的发展壮大，可以借 鉴这些跨国企业的先进的经营管理经验以及市场开拓能力来达到壮大自身的目 的。 1.1.31.1.3 深圳未来五年深圳地铁商业走势深圳未来五年深圳地铁商业走势 地铁将是 21 世纪最主要的出行交通工具，地铁能够缩短出行时间，促使购 物更加频繁，地铁口能够汇集周边客流、商流，每个地铁站点相对于周边形成 漏斗效应，客流、商流以漏斗口为中心向周边辐射，形成漏斗效应。其漏斗式 的人流量将会给地铁商业带来巨大的商业机会，深圳地铁商业才刚刚起步，但 有很大的发展空间，地铁沿线商业布局、业种发展将逐渐改变消费者的消费习 惯；消费者的消费需求又促进了地铁沿线商业的发展和业种创新。 随着深圳各条线路的开通，深圳地铁商业也将随着快速发展，同时，在地 面商业供给越来越受限制的深圳，地铁商业将成为深圳商业的热点，在未来几 年内将改变深圳的商业格局，原有商业分布及形态将继续存在并发展，地铁商 业迅速发展并催生新的业种组合或创新业种。 1.1.41.1.4 华强东商业市场展望华强东商业市场展望 科学馆地铁口的开通，使得华强东商业迎来了发展契机，华强东在这两年 来商业面积有很大供应量。 过去，中信商圈和华强北两大商圈遥相呼应，互为补充，而最近几年，通 过逐渐对华强东商圈的改造，使得华强东商业进一步繁荣，同时由于中信商圈 深*项目市场调研及经济分析报告 8 逐渐西扩，而华强北商业又向东渗透，在未来几年内，中信商圈和华强北商圈 将逐渐融会贯通，使得这两个商圈竞争力更强更大，那么，处于这二者之间的 华强东商圈无疑成为最大的受益者，其商业价值将得到逐步提升，缩小与华强 北及中信的差距，同时，华强东商圈夹于这两大商圈之间，其业态出路将很大 部分取决于这两大商圈的影响，如果能找到这二者之间的最大切合点，将无疑 是华强东商圈走向辉煌的最佳出路。 1.21.2项目分析项目分析 1.2.11.2.1 项目片区概况项目片区概况 片区商业综述片区商业综述 本项目处于华强东商圈，华强北商圈的边缘地带，附近有茂业百货、中信 城市广场，目前还有华联地下商业和中信地铁商业，通天地手机市场也紧邻本项 目，随着中信地下商业的招商运营及佳兆业地产的建成营业，相信对本片区的商 业氛围有很好的促进作用，商场及铺面的商业价值将得到进一步提升。 片区交通状况片区交通状况 片区内交通非常畅达，片区内有深南大道和地铁横贯其中，另外上步路直 通滨河大道和笋岗路、红荔路、北端接北环，交通十分便利，因此，在这个片区 看不到华强北拥挤堵塞的景象。但是，美中不足的是，在深南路和上步路交汇处 车辆都不能左转弯行驶。 片区配套片区配套 片区内配套非常成熟完善，紧邻华强北商圈和中信城市广场，业态齐全， 金融证券、银行、休闲、购物、饮食、娱乐、住宿都非常便利，是深圳目前最成 熟的商圈之一。 1.2.21.2.2 项目概况项目概况 市政配套设施市政配套设施 深*项目市场调研及经济分析报告 9 项目周边市政配套非常成熟，娱乐、休闲、饮食、购物一条龙。 项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标 根据甲方提供的等相关资料，项目经济技术指标整理如下表： 项目经济技术指标 项目名称数据指标 项目项目租赁预期假设租赁预期假设 假设本公司于 2006 年年初取得*项目的，并且与*公司签定了 5 年的 经营期限，即从 2006 年 1 月到 2010 年年底，在这里，暂不考虑甲方提供 的免租期和装修期限。同时，据估计，项目负一楼要 2007 年年初才能投入 经营。 项目发展现状项目发展现状 1.2.31.2.3 项目项目 SWOTSWOT 分析分析 优势优势 1.2.41.2.4 项目项目对策对策 1.2.51.2.5 竞争物业分析竞争物业分析 地铁商业在深圳刚刚起步，市场总体供应量小，而项目所在片区是目 前深圳地铁商业供应最大的区域，中信 18000 平方米的建筑面积在深圳地 深*项目市场调研及经济分析报告 10 铁商业称雄，而华联地下商业街也有 3000 平方米的商业面积，但相对于地 面传统商业，这个规模还太小，它的行业号召力和市场凝聚力都较为薄弱， 对商家、消费者还不能产生足够强的吸引力。因此，整体上看，本项目与 中信地下商业及华联地下商业的竞争程度不强，相反，若能与中信、华联 团体作战，统一战线，打造出一个全新的华强东地铁商圈，就能使三方都 从中受益。 中信地铁商业中信地铁商业 位于地铁一号线科学馆站的地下空间，整体布局通过地下商业街 的形式，与地铁站和上步地下通道相连，而作为罗湖和福田区的枢纽站的 科学馆站，共设有 4 个出入口： 1 号出入口：上步中路与深南大道交界处 2 号出入口：接华联大厦 3 号出入口：丰隆中心北侧 4 号出入口：上步路西侧、深南大道南侧 总经营面积为 16000 平方米，分 A、B、C、D 四个区，主营业态将以 快速消费品、潮流服饰、特色美食、数码电玩为主，以中高装修设计，中 低档特色的商品组合。其中 D 区经营数码电玩，与本项目有一个 6 米宽的 连接口。 整体以租赁形式经营，中高档次定位。 华联地铁商业华联地铁商业 “华联街”是深圳第一个商业开发的纯地下空间项目，位于深南中路 华联大厦前绿化广场的下方，与地铁科学馆站 B 出口紧密相连。总建筑面 积 6940 平方米，其中商业位于负一层，建筑面积为 3000 余平方米，共 62 间商铺，其负二层为地下停车场，设近百个停车位，地面为休闲绿化广场。 目前已经营业，主要经营精品、流行服饰、美食、食品等业态，租金 200 元/平方米。 深*项目市场调研及经济分析报告 11 1.2.61.2.6 项目业态定位项目业态定位 电子数码音像产品 定位理由定位理由：一方面与*中心的消费者定位基本相吻合，业态方面有一定的趋同 性；另一方面，也是本项目最大的定位理由，本项目相连的中信地下商业 D 区， 将定位为数码电子经营区域，再次，众所周知，电子行业是华强北的绝对核心 业态，它是目前全国知名的电子产品集散地，它的目标客户群覆盖全国各大中 小城市，而且随着华强北商圈越做越大，越来越旺，它正迅速的向周边区域扩 充，而华强东属于华强北电子商圈的一级辐射区域，在华强北商圈强大的辐射 效应下，本项目负一楼以电子、数码产品的业态定位也正迎合了目前片区内商 业市场发展的潮流。 （*斜对面的通天地二手手机市场，做的非常旺，成为深圳 最大的二手手机交易市场，铺面也经常供不应求，每天迎来的人流量达到 10 多 万人。 ） 西餐厅，或美食广场， （备选网吧） 定位理由定位理由：尽管中信在 C 区已经划分出了一块美食广场区域，但本项目有*中 心，相信*中心庞大的人流量消化这 500 多平方的应该不存在太大问题。 写字楼（备选：7-8 楼做培训中心、人才市场） 定位理由定位理由：本项目写字楼租金水平在 70 元/平方米左右，而周边的写字楼空置 率非常低，凭借本项目的高素质硬件设施，不必担心写字楼的空置情况，招商 压力较小，另外不需要太多的推广费用和经营成本，如果做其它的商业，要承 担做不起来的风险，而且做其它商业，租金水平未必能超过写字楼的租金水平。 1.2.71.2.7 项目租金定位项目租金定位 根据周边商业租金水平，本项目租金水平定位如下： 深*项目市场调研及经济分析报告 12 1.31.3项目经济分析项目经济分析 1.3.11.3.1 项目收入预测项目收入预测 （如表所示） 序号项目合计 20062007200820092010 1租金收入6,211.13 680.63 1,382.63 1,382.63 1,382.63 1,382.63 1.17-10 楼租金收入（万元）2,627.93 525.59 525.59 525.59 525.59 525.59 1.1.1 78910 商业面积（m2） 7,684.00 7,684.00 7,684.00 7,684.00 7,684.00 7,684.00 1.1.2 商业平均租金（元/m2） 60.00 60.00 60.00 60.00 60.00 60.00 1.1.3招租率（%） 95%95%95%95%95% 1.2 负 1 楼租金收入（万元) 2,808.00 0.00 702.00 702.00 702.00 702.00 1.2.1 负 1 楼商业面积（m2） 3,250.00 3,250.00 3,250.00 3,250.00 3,250.00 3,250.00 1.2.2 商业平均租金（元/m2） 200.00 200.00 200.00 200.00 200.00 200.00 1.2.3招租率（%） 0%90%90%90%90% 1.3一楼(530m2)租金收入775.20 155.04 155.04 155.04 155.04 155.04 1.3.1 一楼商业面积(m2） 544.00 544.00 544.00 544.00 544.00 544.00 1.3.2 商业平均租金（元/m2） 250.00 250.00 250.00 250.00 250.00 250.00 1.3.3招租率（%） 95%95%95%95%95% 2当期收入回款6,211.13 680.63 1,382.63 1,382.63 1,382.63 1,382.63 3税金及附加453.41 49.69 100.93 100.93 100.93 100.93 3.1 营业税 310.56 34.03 69.13 69.13 69.13 69.13 3.2 教育费附加 9.32 1.02 2.07 2.07 2.07 2.07 3.3 城市建设维护税 3.11 0.34 0.69 0.69 0.69 0.69 3.4 租赁费 124.22 13.61 27.65 27.65 27.65 27.65 3.5印花税6.21 0.68 1.38 1.38 1.38 1.38 深*项目市场调研及经济分析报告 13 4 净租金收入 5,757.72 630.94 1,281.69 1,281.69 1,281.69 1,281.69 总租金收入为 6211.13 万元，扣去营业税 310.56 万元，教育费附加 9.32 万 元，城市建设维护税 3.11 万元，租赁费 124.22 万元，印花税 6.21 万元，净租 金收入为 5757.72 万元。 1.3.21.3.2 费用预测费用预测 项目名称合计 2006 年2007 年2008 年2009 年2010 年 资资金来源金来源 6,311.13 780.63 1,382.63 1,382.63 1,382.63 1,382.63 经营活动产生的 现金来源 6,211.13 680.63 1,382.63 1,382.63 1,382.63 1,382.63 租金收入6,211.13 680.63 1,382.63 1,382.63 1,382.63 1,382.63 筹资活动产生的 现金来源 100.00 100.00 0.00 0.00 0.00 0.00 自有资金 100.00 100.00 银行贷款 资资金运用金运用 5,565.69 785.07 1,195.15 1,195.15 1,195.15 1,195.15 公共部分装修成 本投资 41.77 41.77 0.00 0.00 0.00 0.00 经营成本 运营成本 210.00 42.00 42.00 42.00 42.00 42.00 招商费用 127.00 127.00 经营税金及附加 453.41 49.69 100.93 100.93 100.93 100.93 所得税 盈余公积 深*项目市场调研及经济分析报告 14 应付利润 借款本金偿还 借款利息支付 注释：注释： 公共部分装修成本投入：公共部分装修成本投入：主要指项目的公共部分装修费用由我司负责(负一楼与 一楼之间的电梯成本及其安装费用除外)，按照项目总建筑面积的 1/10 计算公 共面积，按 350 元/平方米的装修单位成本计算（包括建材成本，人工费用，不 可预见费用和管理费） 经营成本：经营成本：是指*要求我司的租金费用，未知。 运营成本：运营成本：是指商场后期管理运营人员的工资、福利和培训费，按 10 人计算， 平均工资按 3500 元/计算。一年为 42 万元。 招商费用：招商费用：包括推广费用和招商人员工资，按照 2 个月的租金水平计算。 1.3.31.3.3 核算经营成本核算经营成本 （即我司接受*给出的租金底线） ，按照一般的投资回报率 8%计算。 在这里，应该分两个期限核算，即 2006 年的租金成本和 2007 年2010 年 的租金成本，因为在 2006 年，地下商业还不能营业。 公式： （该年租金净收入-运营成本-租金成本-其它成本-所得税）/该年投入成本=8% 2006 年套用该公式，年套用该公式， （630.94-21-租金租金-21-10）85%/（10+21）=8%得出：得出： 该年租金成本最低底线为：586 万元 即 1 平方米每月租金为：586*10000/12/（544+7684）=60 元/平方米 注：这里的租金是指注：这里的租金是指 7-8-9-10 加上一楼加上一楼 544 平米的平均租金。平米的平均租金。 2007-2010 年套用该公式，年套用该公式， （1281.69-42-租金租金-21-127）85%/（127+21）=8%得出：得出： 租金成本最低底线为：1078 万元 即 1 平方米每月租金为：1078*10000/12/（544+7684+3250）=78 元/平方米 深*项目市场调研及经济分析报告 15 租金收入按照如上假设不变，如果我司以以下两种方案拿下该项目，租金收入按照如上假设不变，如果我司以以下两种方案拿下该项目， 分项 2006 年 7-8-9-10 及一楼 544 平米租金支出 2006-2010 年各年整体租金支出 第一种情况55 元/平方米73 元/平方米 第二种情况50 元/平方米68 元/平方米 从以上两种可能分别对我司从该项目所能产生的经济情况加以分析：从以上两种可能分别对我司从该项目所能产生的经济情况加以分析： 第一种情况产生的经济指标如下：第一种情况产生的经济指标如下： 序号序号项目项目计算公式计算公式金额（万元）金额（万元） 租金收入 6211.13 公共部分装修成本 41.77 招商费用 127 税金及附加 453.41 经营成本 4619.60 运营成本 210.00 利润总额 - 759.34 所得税 (7)15%113.90 (9) 净利润 -(8)645.44 (10) 财务净现值（FNPV）万 元 524.22 (11) 税前成本利润率利润总额/总投资 13.93% (12) 税后成本利润率净利润/总投资 11.84% (详见附表详见附表 13) 第二种情况产生的经济指标如下第二种情况产生的经济指标如下: 序号序号项目项目计算公式计算公式金额（万元）金额（万元） 租金收入 6211.13 公共部分装修成本 41.78 招商费用 127.00 税金及附加 453.41 经营成本 4291.02 运营成本 210.00 利润总额 - (6)1087.93 所得税 (7)15%163.19 深*项目市场调研及经济分析报告 16 净利润 (7)-(8)924.74 税前成本利润率利润总额/总投资 21.24% (11) 税后成本利润率净利润/总投资 18.05% (12) 财务净现值 759.6 (详见附表详见附表 46) 1.3.41.3.4 附表附表 1 13 3 附表附表 1、资金来源与运用表、资金来源与运用表 深*项目市场调研及经济分析报告 17 附表附表 2、损益及利润分配表、损益及利润分配表 项目合计 2006 年2007 年2008 年2009 年2010 年 经营收入6,211.13 680.63 1,382.63 1,382.63 1,382.63 1,382.63 租金收入6,211.13 680.63 1,382.63 1,382.63 1,382.63 1,382.63 公共装修成本41.77 41.77 0.00 0.00 0.00 0.00 经营成本4,619.60 543.05 1,019.14 1,019.14 1,019.14 1,019.14 运营成本210.00 42.00 42.00 42.00 42.00 42.00 招商费用127.00 127.00 0.00 0.00 0.00 0.00 经营税金及附加453.41 49.69 100.93 100.93 100.93 100.93 财务费用0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 项目名称合计 2006 年2007 年2008 年2009 年2010 年 资资金来源金来源6,311.13 780.63 1,382.63 1,382.63 1,382.63 1,382.63 经营活动产生的 现金来源6,211.13 680.63 1,382.63 1,382.63 1,382.63 1,382.63 租金收入6,211.13 680.63 1,382.63 1,382.63 1,382.63 1,382.63 筹资活动产生的 现金来源100.00 100.00 0.00 0.00 0.00 0.00 自有资金100.00 100.00 银行贷款 资资金运用金运用5,565.69 785.07 1,195.15 1,195.15 1,195.15 1,195.15 公共部分装修成 本投资41.77 41.77 0.00 0.00 0.00 0.00 经营成本4,619.60 543.05 1,019.14 1,019.14 1,019.14 1,019.14 运营成本210.00 42.00 42.00 42.00 42.00 42.00 招商费用127.00 127.00 经营税金及附加453.41 49.69 100.93 100.93 100.93 100.93 所得税113.90 (18.43)33.08 33.08 33.08 33.08 盈余公积 应付利润 借款本金偿还 借款利息支付0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 当年盈余当年盈余资资金金745.44 (4.45)187.47 187.47 187.47 187.47 累累计计盈余盈余资资金金 (4.45)183.03 370.50 557.97 745.44 深*项目市场调研及经济分析报告 18 营业利润759.34 (122.88)220.56 220.56 220.56 220.56 补前期亏损0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 利润总额759.34 (122.88)220.56 220.56 220.56 220.56 所得税113.90 (18.43)33.08 33.08 33.08 33.08 净利润645.44 (104.45)187.47 187.47 187.47 187.47 附表附表 3、现金流量表、现金流量表 项目合计 2006 年2007 年2008 年2009 年2010 年 现现金流入金流入 6,211.13 680.63 1,382.63 1,382.63 1,382.63 1,382.63 租金收入6,211.13 680.63 1,382.63 1,382.63 1,382.63 1,382.63 出租收入0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 其他收入0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 净转售收入 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 现现金流出金流出 5,565.69 785.07 1,195.15 1,195.15 1,195.15 1,195.15 开发成本投资 41.77 41.77 0.00 0.00 0.00 0.00 经营成本 4,619.60 543.05 1,019.14 1,019.14 1,019.14 1,019.14 运营成本 210.00 42.00 42.00 42.00 42.00 42.00 招商费用 127.00 127.00 0.00 0.00 0.00 0.00 销售经营税金及 附加453.41 49.69 100.93 100.93 100.93 100.93 所得税113.90 (18.43)33.08 33.08 33.08 33.08 净现净现金流量金流量 645.44 (104.45)187.47 187.47 187.47 187.47 累累计净现计净现金流量金流量 (104.45)83.03 270.50 457.97 645.44 净现值净现值 524.22 (96.71)173.59 160.73 148.82 137.80 累累计净现值计净现值 (96.71)76.88 237.60 386.42 524.22 1.3.51.3.5 附表附表 4-64-6 附表附表 4：资金来源与运用表：资金来源与运用表 深*项目市场调研及经济分析报告 19 项目名称合计 2006 年2007 年2008 年2009 年2010 年 资资金来源金来源6,311.13 780.63 1,382.63 1,382.63 1,382.63 1,382.63 经营活动产生的 现金来源6,211.13 680.63 1,382.63 1,382.63 1,382.63 1,382.63 租金收入6,211.13 680.63 1,382.63 1,382.63 1,382.63 1,382.63 筹资活动产生的 现金来源100.00 100.00 0.00 0.00 0.00 0.00 自有资金100.00 100.00 银行贷款 资资金运用金运用5,286.39 743.11 1,135.82 1,135.82 1,135.82 1,135.82 公共部分装修成 本投资41.77 41.77 0.00 0.00 0.00 0.00 经营成本4,291.02 493.68 949.33 949.33 949.33 949.33 运营成本210.00 42.00 42.00 42.00 42.00 42.00 招商费用127.00 127.00 经营税金及附加453.41 49.69 100.93 100.93 100.93 100.93 所得税163.19 (11.03)43.55 43.55 43.55 43.55 盈余公积 应付利润 借款本金偿还 借款利息支付0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 当年盈余